Tribunal Judiciaire · Service des référés — 14 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/50150 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3PEG

N° : 3

Assignation du :
19 Décembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 14 octobre 2024



par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La Société SL MAP THREE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON - FORTIN, avocats au barreau de PARIS - #E0668


DEFENDERESSE

La S.E.L.A.R.L. MY ASSOCIES
[Adresse 1]
[Localité 4]

Ayant pour avocat constitué Maître Mickaël BENMUSSA de la SELARL MICKAEL BENMUSSA, avocats au barreau de PARIS - #E1783

non comparant 

DÉBATS

A l’audience du 16 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 







Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 décembre 2021, la société SL Map Three a donné à bail commercial à la SARL My Associés des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 15 décembre 2021, moyennant un loyer en principal de 74 930 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 24 octobre 2023, à la SARL My Associés, pour une somme de 59718,65 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 10 octobre 2023.

Par acte délivré le 19 décembre 2023, la société SL Map Three a fait assigner la SARL My Associés devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir : 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de la SARL My Associés et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- condamner la SARL My Associés à lui payer la somme provisionnelle de 40 118,65 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2023, augmentée des intérêts au taux contractuel, à compter du 24 octobre 2023 sur la somme de 59 718,65 € et de l’ordonnance pour le surplus, 
- condamner la SARL My Associés au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à deux fois le montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,
- dire qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie,
- condamner la SARL My Associés au paiement d'une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

Une conciliation a été menée mais les parties ne sont parvenues à un accord. 

A l’audience du 16 septembre 2024, la société SL Map Three a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 69 483,57 € arrêtée au 3 septembre 2024 (3ème trimestre inclus).

Régulièrement assignée à personne morale, la SARL My Associés a constitué avocat. Sonconseil ne s’est pas présenté à l’audience du 16 septembre 2024. Toutefois, en application de l’article 419 du code de procédure civile, il doit être statué par décision contradictoire. 

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société SL Map Three n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 59 718,65 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 10 octobre 2023. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion de la SARL My Associés et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL My Associés depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Au cas présent, au vu du décompte actualisé produit par la société SL Map Three, l'obligation de la SARL My Associés au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 3 septembre 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 69483,57 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL My Associés.
 
Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 24 octobre 2023 sur la somme de 59 718,65 € et de l’ordonnance pour le surplus.

En revanche, les clauses du bail relatives à la majoration des intérêts de retard, la majoration de l’indemnité d’occupation, et à la conservation par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de ces obligations n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La SARL My Associés, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL My Associés ne permet d’écarter la demande de la société SL Map Three formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 novembre 2023 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL My Associés et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
 
Condamnons, à titre provisionnel, la SARL My Associés à payer à la société SL Map Three une indemnité d’occupation due par la SARL My Associés, à compter de la résiliation du bail du 24 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la SARL My Associés à payer à la société SL Map Three la somme de 69 483,57 € (3ème trimestre inclus) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 3 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 sur la somme de 59 718,65 € et de l’ordonnance pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration des intérêts de retard, de majoration de l’indemnité d’occupation, et de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société la SARL My Associés aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société la SARL My Associés à payer à la société SL Map Three la somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 14 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE