Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Charges de copropriété

 N° RG 23/02008 
 N° Portalis 352J-W-B7H-CY54W

N° MINUTE : 


Assignation du :
07 Février 2023








JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 
DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 
SIS [Adresse 2] - [Localité 4],
représenté par son Syndic, le cabinet Gestion et Transactions de France “GTF”
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER 
SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0208


DÉFENDERESSE

S.C.I. THIERIOT DU [Adresse 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Sophie PILATI, Greffière, lors des débats , et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition,
Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/02008 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY54W 


DÉBATS

A l’audience du 08 Février 2024
 

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

 * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Société civile immobilière Thieriot du [Adresse 2] est propriétaire des lots de copropriété n°6, 11, 14, 20, 26 et 36 d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par exploit de commissaire de justice signifié les 2 et 7 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4] a fait assigner la Société civile immobilière Thieriot du [Adresse 2] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 15 juin 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, il demande au tribunal de :
- condamner la Société civile immobilière Thieriot du [Adresse 2] au paiement de la somme de 22.227,56 euros au titre des charges arriérées pour la période du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de la signification du présent acte ;

- condamner la Société civile immobilière Thieriot du [Adresse 2] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- ordonner la capitalisation des intérêts ; 

- condamner la Société civile immobilière Thieriot du [Adresse 2] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;

- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

La Société civile immobilière Thieriot du [Adresse 2] a été assignée le 16 juin 2020 selon procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.


La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 juin 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 8 février 2024. La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation» - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils nont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement 
de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la Société civile immobilière Thieriot du [Adresse 2] [Localité 4] est propriétaire 

des lots n°6, 11, 14, 20, 26 et 36 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 21 avril 2022 et 26 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au jour de l’assignation.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la Société civile immobilière Thieriot du [Adresse 2] [Localité 4], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 22.227,56 euros.

La Société civile immobilière Thieriot du [Adresse 2] [Localité 4] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.


2 - Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires 

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une 
attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que la défenderesse a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété. En effet, des jugements et arrêts condamnant la Société civile immobilière Thieriot du [Adresse 2] [Localité 4] en paiement de charges de copropriété des 10 juin 2016, 29 janvier 2020 et 30 septembre 2022 sont versés au débat. Ces manquements répétés de la Société civile immobilière Thieriot du [Adresse 2] à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.


Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/02008 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY54W 

Il conviendra en conséquence de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice financier causé.


4 - Sur les demandes accessoires

La Société civile immobilière Thieriot du [Adresse 2] [Localité 4], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 

 
PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Société civile immobilière Thieriot du [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] les sommes de :

- 22.227,56 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété pour la période du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;
 - 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
 - 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, en application de l’article 1154 du code civil ;

CONDAMNE la Société civile immobilière Thieriot du [Adresse 2] [Localité 4] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024

La Greffière La Présidente