Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 11 octobre 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024



(n° , 8 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04539 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHIBO



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Janvier 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 21/06487





APPELANTE

 

Madame [S] [B] [K] née le 11 Novembre 1982 à [Localité 5](Congo ),

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Me Samuel NDIGO NZIE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 19







INTIMÉE 



Madame [Y] [O] née le 05 Avril 1968 à [Localité 6],

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Yaëlle MOLHO de la SELEURL SELARLU YM AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0991 assistée de Me Jessica FURINO, avocat au barreau de PARIS







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.









ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 13 septembre 2024 prorogée au 11 octobre 2024 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



Mme [Y] [O] est propriétaire d'un appartement, une cave et deux emplacements de véhicule, dans une copropriété située [Adresse 1] [Localité 3].



Par acte sous seing privé notarié du 15 février 2019, Mme [O] a conclu avec Mme [S] [B] [K] un compromis de vente portant sur ces biens, moyennant le prix de 185.000 €, sous conditions suspensives notamment d'obtention d'un prêt :

- montant maximal : 185.000 €,

- durée maximale de remboursement : 25 ans,

- durée minimale de remboursement : 20 ans,

- taux nominal d'intérêt maximal : 2% l'an hors assurance.



La somme de 9.250 € a été séquestrée entre les mains de Me [V] [H], notaire, à titre de dépôt de garantie.



La réception de l'offre de prêt, soit au sens du compromis de vente 'la remise de l'offre par la banque à l'acquéreur', devait intervenir au plus tard le 15 avril 2019 et la signature de l'acte authentique était fixée au plus tard le 15 mai 2019.



Selon un avenant du 15 avril 2019, la date d'échéance de la condition suspensive d'obtention de prêt a été prorogée au 15 mai 2019 et la date de réalisation du compromis au 5 juin 2019.



Selon une lettre datée du 4 juin 2019, Mme [S] [B] [K] a informé Mme [Y] [O] qu'elle n'avait pas pu obtenir le prêt et qu'elle renonçait à l'achat du bien.



Mme [Y] [O] a refusé de restituer le dépôt de garantie de 9.250 €.



C'est dans ce contexte que par acte d'huissier délivré le 11 juin 2021, Mme [S] [B] [K] a fait assigner Mme [Y] [O] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de restitution du dépôt de garantie et de dommages et intérêts.



Dans ses dernières conclusions, Mme [S] [B] [K] a sollicité notamment la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts, pour le préjudice causé par l'opposition à la récupération du dépôt de garantie.



Mme [O] a demandé la libération du dépôt de garantie entre ses mains, au vu de la non conformité des refus de prêts, et une somme de 5.000 € au titre de son préjudice subi en conséquence de l'impossibilité de vendre l'appartement du fait du compromis et de la procédure.



Par jugement du 5 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi :

- Déboute Mme [S] [B] [K] de ses demandes,

- Autorise Me [V] [H], notaire séquestre, à se libérer de la somme de 9.250 €, entre les mains de Mme [Y] [O],

- Rappelle qu'en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit,

- Condamne Mme [S] [B] [K] aux dépens,

- Condamne Mme [S] [B] [K] à payer à Mme [Y] [O] la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.



Mme [S] [B] [K] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 5 mars 2023.



La procédure devant la cour a été clôturée le 25 avril 2024.





PRÉTENTIONS DES PARTIES





Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 23 avril 2024 par lesquelles Mme [B] [K] [S], appelante, invite la cour à :



Déclarer Madame [B] [K] [S] RECEVABLE EN SON APPEL, 

 

L'Y DIRE bien fondée 

 

En conséquence, 

 

Rejeter les conclusions n°3 et récapitulatives de la défense 

 

INFIRMER le jugement rendu le 05 janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de CRETEIL 

 

Et statuant à nouveau 

 

Autoriser Maître [V] [H], Notaire Séquestre à restituer à Madame [B] [K] [S] la somme de 9250 euros, versée par elle au titre du dépôt de garantie 

 

CONDAMNER Madame [O] au paiement de la somme de 1000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile 

 

Condamner Madame [O] aux entiers dépens ;





 

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 25 mars 2024 par lesquelles Mme [Y] [O], intimée, invite la cour à :



Vu les articles 1304 et 1304-3 du Code civil, 

Vu les jurisprudences visées, 

Vu l'article 700 du Code de procédure civile, 

Vu les pièces versées au débat, 

 

- ÉCARTER des débats la pièce adverse 21 produite par Madame [S] [B] [K]; 

 

- CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Créteil le 5 janvier 2023 en toutes ses dispositions, savoir : 

 

- Débouté Madame [S] [B] [K] de ses demandes ; 

- Autorisé Maître [V] [H], Notaire Séquestre, à se libérer de la somme de 9.250 euros, entre les mains de Madame [Y] [O] ; 

- Rappelé qu'en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, 

l'exécution provisoire est de droit ; 

- Condamné Madame [S] [B] [K] à payer à Madame 

[Y] [O] la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de 

procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; 

- Rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties. 

 

- CONDAMNER Madame [S] [B] [K] à verser à Madame Madame [Y] [O] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel ; 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Au préalable, il convient de relever que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté Mme [O] de sa demande d'une somme de 5.000 € au titre de son préjudice subi en raison de l'impossibilité de vendre l'appartement en raison du compromis et de la procédure;





Sur la demande de l'appelante de rejeter les conclusions n°3 et récapitulatives de l'intimée 



En l'espèce, dans le dispositif de ses conclusions, l'appelante sollicite de 'rejeter les conclusions n°3 et récapitulatives de la défense' ; 



Elle ne motive pas cette demande dans le corps de ses conclusions ;



Les 'conclusions n°3 et récapitulatives de la défense' correspondent aux conclusions communiquées par la voie électronique par Mme [O] le 25 mars 2024, auxquelles l'appelante a répondu par ses conclusions communiquées le 23 avril 2024 avant la clôture de l'instruction du 25 avril 2024 ;



Aucun élément ne justifie de rejeter les conclusions du 25 mars 2024 de l'intimée ;



En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande en appel de l'appelante de rejet des conclusions n°3 et récapitulatives du 25 mars 2024 de l'intimée ; 





Sur la demande de l'intimée d'écarter des débats la pièce 21 produite par l'appelante 



Mme [O] sollicite d'écarter des débats la pièce 21 produite par l'appelante, sur le fondement de l'article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971, au motif qu'il s'agit d'un échange de mails entre les deux conseils des parties qui sont couverts par le secret professionnel ;



L'appelante ne conclut pas sur cette demande :



Aux termes de l'article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971, dans sa version en vigueur depuis le 30 mars 2011, 'En toutes matières, que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l'avocat et ses confrères à l'exception pour ces dernières de celles portant la mention " officielle ", les notes d'entretien et, plus généralement, toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel ...' ;



En l'espèce, la pièce 21 est constituée d'un courriel du 23 novembre 2023 dans lequel le conseil de Mme [O] communique des pièces au conseil de Mme [B] [K] et lui propose un désistement d'appel ;



Il convient de considérer que ce courriel est couvert par le secret professionnel entre avocats et de l'écarter ;





Sur l'offre de prêt



En l'espèce, la copie du courrier de l'agence [Localité 7] Nation de la banque BPE en date du 7 mai 2019 mentionne un refus pour le prêt de la somme de 185.000 €, sur une durée de 300 mois (25 ans) pour l'acquisition du bien litigieux ; cette copie de courrier produite en pièce 7 par l'appelante correspond à la pièce 5 produite par Mme [O] ;



Ce refus de prêt ne correspond pas aux caractéristiques du compromis puisqu'il ne mentionne pas le taux d'intérêt qui doit être de 2% hors assurance maximum ;



Au surplus, Mme [O] produit un échange de mails, dans lequel le directeur de l'agence [Localité 7] Nation de la banque BPE répond au conseil de l'intimée, au sujet du courrier du 7 mai 2019, 'nous n'avons jamais eu de demande de financement concernant cette cliente, et de ce fait aucun courrier de refus de prêt' ;





Trois copies de courriers de l'agence de [Localité 9] de la banque Caisse d'Epargne sont produites :

- un courrier, daté du 14 mai 2019, de refus pour le prêt de la somme de 185.000 €, sur une durée de 300 mois (25 ans), au taux d'intérêt de 1,30%, pour l'acquisition du bien litigieux (pièce 4 appelante), que Mme [O] indique avoir reçu le 7 juin 2019 ;

- un courrier, daté du 4 juin 2019, de refus pour le prêt de la somme de 192.151,90 €, sur une durée de 300 mois (25 ans), au taux d'intérêt de 1,30%, pour l'acquisition du bien litigieux (pièce 6 appelante), que Mme [O] indique avoir reçu le 5 juin 2019 ;

- un courrier, daté du 6 juin 2019, de refus pour le prêt de la somme de 185.000 €, sur une durée de 300 mois (25 ans), au taux d'intérêt de 1,30%, pour l'acquisition du bien litigieux (pièce 6 appelante) ;



Par courrier du 2 novembre 2023, le conseil de Mme [O] a adressé à l'agence de [Localité 9] de la banque Caisse d'Epargne, la copie des courriers datés du 14 mai 2019 et du 4 juin 2019 (pièce 12), et celle-ci lui a répondu par courriel du 17 novembre 2023 '... je vous informe que conformément à l'article L511-33 du code monétaire et financier, les établissements bancaires sont tenus au respect du secret professionnel. Je ne peux donc pas vous communiquer d'information sur le dossier d'une cliente. Cependant, il semble que les lettres de refus de prêt que vous m'avez communiquées soient fausses ...' :



Les copies des trois courriers, du 14 mai 2019, 4 juin 2019 et 6 juin 2019, mentionnent la même agence, la même personne chargée du suivi du dossier, la même référence, toutefois: 

- les courriers du 14 mai 2019 et du 4 juin 2019 comportent le même formalisme mais le courrier du 14 mai 2019 mentionne une lettre T dans la marge qui n'existe pas dans le courrier du 4 juin 2019,

- le courrier du 14 mai 2019 ne mentionne pas l'identité de son signataire,

- le courrier du 4 juin 2019 n'est pas signé,

- le courrier du 6 juin 2019 comporte une formalisme très différent des deux autres courriers,

- la signature du courrier du 14 mai 2019 est différente de celle du 6 juin 2019,

- il n'y a pas d'explication sur l'existence de deux courriers de refus concernant les mêmes caractéristiques de prêt, à des dates différentes 14 mai 2019 et 6 juin 2019, avec un formalisme différent,

- il n'y a pas d'explication sur le fait que Mme [O] a reçu le 5 juin 2019 le courrier du 4 juin 2019 alors qu'elle n'a reçu que le 7 juin 2019 le courrier du 14 mai 2019,

- il n'y a pas d'explication sur le fait que Mme [B] ait changé d'agence après le refus de prêt de l'agence de la [Adresse 8] à [Localité 7] de la Caisse d'Epargne, dans un courriel du 13 mars 2019 qui ne précise pas les caractéristiques du prêt sollicité (pièce 7 appelante); 



Il convient de considérer, compte tenu des éléments ci-dessus corroborant les doutes de l'agence de la Caisse d'Epargne, que le courrier du 14 mai 2019 n'a pas de valeur probante; 



Le refus de prêt du 4 juin 2019 n'est pas signé et ne correspond pas aux caractéristiques du compromis puisqu'il mentionne un montant de 192.151,90 €, supérieur au montant maximum de 185.000 € ;



Le refus de prêt du 6 juin 2019 est postérieur à la date de réalisation du compromis fixée par l'avenant au 5 juin 2019 ;



Ainsi Mme [B] [K] ne justifie pas d'un refus de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse ;



Sur la demande en restitution du dépôt de garantie



Aux termes de l'article 1104 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public' ;



En l'espèce, il y a lieu au préalable de préciser que, contrairement aux conclusions de l'intimée, l'exécution du jugement, soumis à l'exécution provisoire de droit, n'empêche pas l'appelante d'en solliciter l'infirmation sur la restitution du dépôt de garantie ;



Le compromis de vente stipule en page 8 '... l'acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur ...' ;



Il ressort de l'analyse ci-avant que Mme [B] [K] n'a pas justifié d'un refus de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse dans le délai de cette promesse et n'a donc pas démontré qu'elle avait accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt ;



Aussi en application de la clause précitée, le dépôt de garantie reste acquis à la venderesse; 



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a :

- débouté Mme [S] [B] [K] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

- Autorisé Me [V] [H], notaire séquestre, à se libérer de la somme de 9.250 €, entre les mains de Mme [Y] [O] ;





Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [B] [K]



Mme [B] [K] sollicite dans le dispositif de ses conclusions 'd'infirmer le jugement' mais ne fait pas mention de la demande de dommages et intérêts qu'elle a formée en première instance, pour le préjudice causé par l'opposition à la récupération du dépôt de garantie, dont elle a été déboutée ;



En tout état de cause, l'appelante succombant en sa demande principale, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Mme [B] [K], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Mme [O] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par l'appelante ; 



PAR CES MOTIFS

LA COUR,



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Rejette la demande en appel de Mme [S] [B] [K] de rejet des conclusions n°3 et récapitulatives du 25 mars 2024 de Mme [Y] [O] ; 



Ecarte des débats la pièce 21 produite en appel par Mme [S] [B] [K] constituée d'un courriel du 23 novembre 2023 entre les deux conseils des parties ;



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne Mme [S] [B] [K] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [Y] [O] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette la demande de l'appelante au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



LE GREFFIER, 

LA PRÉSIDENTE,