Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 11 octobre 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/14340 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGIFW



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mai 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil - RG n° 20/01868





APPELANTE

 

S.C.I. CALLISTA immatriculée au RCS de Nice sous le numéro 511 466 021, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée et assistée de Me Anne COLONNA DURAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0257







INTIMÉE 



S.C.I. BRAILLE-DUPRE immatriculée au RCS de Creteil sous le numéro 484 766 613, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représentée par Me Véronique DAGONET, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 3





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 25 avril 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :



 Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre 

Nathalie BRET, Conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats











ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 05 avril 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 11 cotobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





FAITS ET PROCÉDURE



La société civile immobilière (SCI) Braille-Dupré était propriétaire, au sein d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 7], cadastré Section BT n°[Cadastre 5], des lots suivants : 

- Lot n°1 :

Au rez-de-chaussée, dans le bâtiment A, un magasin à usage commercial, avec arrière-magasin.

Et les 37/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

- Lot n°17 :

Au sous-sol, dans le bâtiment A, escalierA, la cave n°2.

Et les 2/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

- Lot n°38 :

Au rez-de-chaussée du bâtiment D, le débarras n°10.

Et les 1/1000ème de la propriété du sol et des parties communes générales.



La SCI Callista, dont M. [W] [N] est associé, est propriétaire de lots dans cet immeuble.



Selon une promesse unilatérale de vente du 18 septembre 2014, reçue par Me [A], notaire à Paris, avec la participation de Me [E], notaire à Villeneuve Saint Georges, la SCI Braille-Dupré s'est engagée à vendre ces trois lots à M. [W] [N] moyennant le prix de 165.000 €.



Cet acte précise que 'La superficie de la partie privative des lots de copropriété objet des présentes, dans la mesure où ils sont soumis aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est de : 25,53 m² pour le lot n°1. Ainsi déclaré par le promettant'. 



Découvrant que ce chiffre était supérieur à celui de la superficie réelle, M. [N] a, dans un premier temps, sollicité à l'amiable une diminution du prix de vente.

 

Par acte du 12 décembre 2017, M. [N] a fait assigner la SCI Callista devant le tribunal de grande instance devenu le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de déclarer la vente parfaite, sur la base de la promesse unilatérale de vente du 18 septembre 2014, soit au prix de 165.000 € pour une surface du lot n°1 de 25,53 m² et d'ordonner le séquestre de la somme de 19.453,58 € correspondant à la diminution de prix prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, entre les mains du notaire, jusqu'à ce qu'il soit statué sur l'action en diminution de prix qui sera diligentée par M. [N].



Par jugement en date du 20 juin 2019, le tribunal judiciaire de Versailles a accueilli partiellement les demandes de M. [N] et a : 

- Déclaré parfaite la vente des lots n°1, 17 et 38 dépendant de l'ensemble immobilier sis [Adresse 7], cadastré section BT n°[Cadastre 5] pour 00 ha 02 a [Cadastre 8], au prix de 165.000 €, au profit de M. [W] [N] ou de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner, pour une surface privative de 25,53 m², 

- Ordonné à la SCI Braille-Dupré de régulariser devant Me [J] [A], notaire à Paris, l'acte définitif de vente, 

- Dit que la somme de 8.250 € versée par M. [W] [N] et séquestrée entre les mains de Me [S] [E] s'imputera sur le prix de vente, 

- Débouté M. [W] [N] de sa demande aux fins de faire séquestrer la somme de 19.453,58 €,

- Condamné la SCI Braille Dupré à payer à M. [N] la somme de 2.000 € de dommages et intérêts,

- Débouté la SCI Braille Dupré de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

- Condamné la SCI Braille Dupré aux dépens et à verser à M. [N] la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Ordonné l'exécution provisoire,

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Par acte sous seing privé du 17 octobre 2019, M. [N] a substitué la société Callista dans ses droits pour l'achat des lots.



Par acte authentique du 7 février 2020, la vente des lots n°1, 17 et 38 a été conclue par devant Me [J] [A], notaire à Paris, au prix de 165.000 € entre la SCI Braille-Dupré et la société Callista, la superficie du lot n°1 mentionnée dans l'acte étant toujours de 25,53 m².



Par exploit d'huissier de justice du 5 mars 2020, M. [N] et la société Callista ont assigné la société Braille-Dupré devant le tribunal judiciaire de Créteil, sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, en paiement notamment de la somme de 23.176,26 € au titre de la réduction du prix de vente des lots sur la base d'une superficie réelle du lot n°1 de 21,90 m².

 

Par ordonnance du 17 mars 2021, le juge de la mise en état a :

- déclaré M. [N] irrecevable en son action pour défaut d'intérêt à agir,

- dit que l'instance se poursuivait entre la SCI Callista et la SCI Braille-Dupré,

- rejeté la demande d'expertise de la société Callista, dans la mesure où la société Callista a versé aux débats cinq métrés du local commercial mis en vente réalisés à des dates différentes dans le courant des années 2014 et 2020.

 

Par jugement du 18 mai 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a estimé que M. [N] avait renoncé à se prévaloir de l'erreur de mesurage dans le cadre de l'instance devant le tribunal judiciaire de Versailles et que la société Callista n'avait pas plus de droit que lui et a statué ainsi :

- Déboute la société Callista de l'ensemble de ses demandes,

- La condamne à payer à la société Braille-Dupré la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- La condamne aux dépens.



La société Callista a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 27 juillet 2022.



La procédure devant la cour a été clôturée le 4 avril 2024.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 19 janvier 2023 par lesquelles la SCI Callista, appelante, invite la cour à :

 

- REFORMER le jugement rendu par la 4ème chambre du Tribunal judiciaire de Créteil le 18 mai 2022 en ce qu'il a : 

- Débouté la société Callista de l'ensemble de ses demandes ; 

- Condamné la société Callista à payer à la SCI Braille-Dupré la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- Condamné la société Callista aux dépens ; 

 

Et, STATUANT A NOUVEAU, 

 

VU notamment les dispositions des articles : 

- 46 de Loi n° 65-557 du 19 juillet 1965 

- et 4-1 à 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 

- 32-1 du Code de procédure civile 

VU la promesse de vente du 18 septembre 2014, 

VU le certificat de l'article 4-3 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 du 7 février 2020, 

VU l'acte de vente du 7 février 2020, 

VU les 5 mesurages du lot n°1 et l'estimation de la valeur vénale des lots n°17 et 38, 

 

- DIRE que la société Callista n'a nullement renoncé à intenter une action en réduction de prix ; 

 

- CONSTATER que la superficie du lot n°1 de la copropriété sise [Adresse 7] s'établit à 21,90 m 2 ; 

 

- en conséquence, CONDAMNER la SCI Braille-Dupré à payer à la société Callista la somme de 23.176,26 € en remboursement du montant proportionnel du prix de vente à la moindre mesure, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 5 mars 2020 ;

 

- CONDAMNER la SCI Braille-Dupré à rembourser à la société Callista les frais de diagnostics Loi Carrez du lot n°1 engagés depuis la promesse unilatérale de vente du 18 septembre 2014, soit la somme de 460 € ; 

 

- CONDAMNER la SCI Braille-Dupré à verser à la société Callista une somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 

 

- CONDAMNER la SCI Braille-Dupré à payer à la société Callista la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- la CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris ceux des saisies conservatoires pratiquées le 7 février 2020 ; 

 





Vu les conclusions en date du 19 janvier 2023 par lesquelles la SCI Braille-Dupré, intimée, invite la cour à :



- Débouter la Société Callista de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Créteil le 18 mai 2022 en

ce qu'il a : 

o Débouté la Société Callista de l'ensemble de ses demandes, 

o Condamné la Société Callista à payer à la SCI Braille Dupré la somme de 800 euros sur le fondement de l'arti cle 700 du Code de procédure civile 

o Condamné la Société Callista aux dépens. 



- Condamner la Société Callista au paiement de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- Condamner la Société Callista aux entiers dépens ;



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur la nécessité d'une expertise judiciaire pour le mesurage de la surface loi Carrez du lot n°1



Aux termes de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version en vigueur du 22 décembre 2014 au 30 mai 2020, 'Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

... Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance' ;





Aux termes de l'article 4-1 du décret n°67.223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n°65.557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version en vigueur depuis le 29 mai 1997, 'La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre' ;



Aux termes de l'article 4-2 du même décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 29 mai 1997, 'Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1" ;



En l'espèce, la société Braille-Dupré conteste les 5 mesurages de la surface loi Carrez du lot n°1, comprenant le mesurage de la boutique, la cuisine et le wc, réalisés de manière non contradictoires à la demande de la société Callista pour justifier que cette surface inférieure à 25,53 m² (pièce 5 : 25/11/2014 BC2E 22,52 m², pièce 6 : 01/12/2014 ImmoDiagFrance 22,53 m², pièce 32 : 17/02/2020 BC2E 22,52 m², pièce 33 : 24/02/2020 DPro 22,29 m² et pièce 34 : 24/02/2020 SEDIM 22,33 m²), la société Callista précisant, sans que cela ne soit démenti par la société Braille-Dupré que le juge de la mise en état de Créteil n'a pas fait droit à sa demande d'expertise judiciaire 'dans la mesure où la SCI Callista verse aux débats cinq métrés du local commercial mis en vente réalisés à des dates différentes dans le courant des années 2014 et 2020" ; 



Or, sans préjuger des réponses aux différents moyens des parties, la solution du litige nécessite une évaluation de la surface du lot n°1 litigieux selon les critères de l'article 4-1 du décret n°67.223 du 17 mars 1967 ;



D'autre part, l'acte du 18 septembre 2014 mentionnant un prix global de 165.000 € pour les trois lots, la solution du litige nécessite une évaluation de la valeur vénale des lot n°17 et n°38 selon l'acte du 18 septembre 2014, pour en déduire le calcul de la réduction du prix du lot n°1;



Il y a donc lieu avant dire droit d'ordonner une expertise judiciaire selon les modalités fixées au dispositif du présent arrêt et de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes ;



 PAR CES MOTIFS 

LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



AVANT-DIRE-DROIT



Ordonne une expertise judiciaire,



Désigne en qualité d'expert :



[T] [Y]

Diplôme d'ingénieur - grade de Master - Master's Degree Filière Topographie

SAS de Géomètres-Experts A. de Quenetain

[Adresse 4]

[Localité 9]

Tel [XXXXXXXX02]

Fax [XXXXXXXX01]

Email : [K]



lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne, notamment pour l'évaluation de la valeur vénale de la cave et du débarras,

avec mission de, après avoir convoqué les parties et s'être fait communiquer tous documents ou pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission :



- prendre connaissance notamment de l'acte notarié du 18 septembre 2014 et des 5 mesurages du lot n°1 loi Carrez réalisés à la demande de la SCI Callista (25/11/2014 BC2E 22,52 m², 01/12/2014 ImmoDiagFrance 22,53 m², 17/02/2020 BC2E 22,52 m², 24/02/2020 DPro 22,29 m² et 24/02/2020 SEDIM 22,33 m²),

- se rendre sur les lieux dans l'ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 7], cadastré Section BT n°[Cadastre 5], et visiter les lots de copropriété suivants : 

- Lot n°1 :

Au rez-de-chaussée, dans le bâtiment A, un magasin à usage commercial, avec arrière-magasin.

Et les 37/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

- Lot n°17 :

Au sous-sol, dans le bâtiment A, escalierA, la cave n°2.

Et les 2/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

- Lot n°38 :

Au rez-de-chaussée du bâtiment D, le débarras n°10.

Et les 1/1000ème de la propriété du sol et des parties communes générales.

- décrire les lots n°1, 17 et 38 à la date de l'expertise,

- décrire les lots n°1, 17 et 38 tels qu'ils existaient à la date du 18 septembre 2014,

- procéder au mesurage de la superficie du lot n°1, selon les critères de l'article 4-1 du décret n°67.223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n°65.557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version en vigueur depuis le 29 mai 1997, en prenant en considération l'état du logement au moment de la vente intervenue le 18 septembre 2014,

- préciser également la surface totale de la superficie du lot n°1,

- indiquer précisément les parties du lot n°1 devant être exclues de la surface selon les critères de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, au regard de leurs caractéristiques à la date de la vente,

- dire si la superficie du lot n°1 selon les critères de l'article 4-1 du décret n°67.223 du 17 mars 1967 est conforme à la superficie de 25,53 m² annoncée dans l'acte notarié du 18 septembre 2014,

- indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul qui aura permis de fixer la surface du lot n°1, selon les critères de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967,

- évaluer la valeur vénale du lot n°17 et du lot n°38 à la date du 18 septembre 2014, 

- indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul qui aura permis de fixer la valeur vénale du lot n°17 et du lot n°38 à la date du 18 septembre 2014, 

- faire toute observation utile à la résolution du litige,

- rédiger un prérapport et le soumettre aux observations des parties avant la rédaction du rapport final ;



Fixe à 5.000 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert du fait de sa mission ;



Subordonne l'exécution de la mesure d'instruction à la consignation de cette somme, à valoir sur la rémunération de l'expert ;



Dit que cette somme devra être consignée avant le MERCREDI 27 NOVEMBRE 2024 au Greffe de la cour d'appel de Paris, Régie d'Avances et de Recettes par la SCI Callista, ou à défaut par la SCI Braille-Dupré, faute de quoi, en application de l'article 271 du nouveau Code de procédure civile, sauf prorogation ou relevé de caducité, la désignation de l'expert sera caduque ;





Dit que l'expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le Greffe ;



Dit que l'expert devra indiquer dès que possible au juge chargé du contrôle de la mesure d'instruction et aux parties le coût prévisionnel de l'expertise et demander, en temps utile, tout supplément de consignation justifié par ce coût ou par des diligences imprévues ;



Dit qu'au cas d'empêchement ou refus de l'expert commis il sera pourvu à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle de la mesure d'instruction ; 



Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile; qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, en présence des parties ou elles dûment convoquées, en leurs observations et explications, y répondra; qu'il se fera remettre et consultera tous documents, recueillera toutes informations et procédera à toutes constatations de nature à éclairer les questions à examiner; qu'il constatera le cas échéant que sa mission est devenue sans objet à raison de la conciliation des parties et en ce cas fera part au magistrat chargé du contrôle de l'expertise et qu'à défaut de conciliation il dressera un procès-verbal de ses opérations et conclusions ;



Dit que l'expert devra déposer un rapport au greffe de cette cour (service expertises) dans les 6 mois à compter de l'avis de consignation de la provision qui lui sera adressé par le Greffe ;



Dit que l'expert commis remettra en copie à chacune des parties le procès-verbal du rapport établi et en fera mention sur l'original ;



Commet le conseiller du pôle 4 chambre 1 de la cour d'appel de Paris pour contrôler les opérations d'expertises ;



Dit que dans l'impossibilité de respecter les délais impartis, l'expert devra rendre compte de ses difficultés et permettre ainsi au magistrat de les apprécier ;



Dit qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle ;



Sursoit à statuer sur l'ensemble des demandes des parties, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ;



Renvoie l'affaire à la mise en état du JEUDI 5 JUIN 2025, pour conclusions des parties après dépôt du rapport d'expertise judiciaire ;



Réserve les dépens ;



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE