Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 11 octobre 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024



(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/13957 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGHKT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Juin 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil - RG n° 20/05143





APPELANTE

 

S.A.S. BERYL INVESTISSEMENT immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 438 861 692, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité audit siège.

[Adresse 7] 

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515





INTIMÉS 



Monsieur [N], [F], [R] [L] né le 10 Octobre 1955 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Madame [T], [H], [D] [O] épouse [L] née le 20 Août 1962 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Tous deux représentés par Me Virginie FAMCHON de la SELARL AVOCALLIANCE PARIS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0147 assistés de Me Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 177





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 avril 2024 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame. Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.





ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 21 juin 2024 prorogée au 04 octobre 2024 puis au 11 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



FAITS ET PROCEDURE

La Société Beryl Investissement exerce une activité de promotion immobilière de logements.

Elle est entrée en relation avec Monsieur et Madame [L] au mois de février 2017 en vue de l'acquisition de la parcelle [Cadastre 5] d'une superficie cadastrale de 566 m2 sise [Adresse 3] terrain d'assiette de leur logement, cette acquisition s'intégrant dans un projet plus vaste de réalisation d'un ensemble résidentiel sur plusieurs parcelles cadastrées [Cadastre 5],[Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 6], après démolition de l'ensemble du bâti.

Le 28 mars 2017, les parties ont régularisé une promesse unilatérale de vente stipulant dans l'exposé du projet : « Sur l 'ensemble de ces emprises, le BENEFICIAIRE [BERYL] envisage, après démolition des constructions existantes, la réalisation d 'un ensemble immobilier à usage d 'habitation de grand standing d 'environ 5.000 m2 de surface de plancher comprenant environ 75 logements, incluant les 30% de logements sociaux exigés par le PLU en PLS [Prêts Locatifs Sociaux].

Toutefois, le PROMETTANT [les époux [L]] étant d'ores et déjà tenu de régulariser avant le 20 juin 2017 l'acquisition d 'un bien à usage d 'habitation, la présente promesse de vente ne comporte pas, à titre exprès et déterminant du consentement du PROMETTANT, de condition suspensive liée à la réalisation effective de cette opération de construction, le prix de la présente vente ayant été fixé en fonction de cette considération.

Compte-tenu du projet du BÉNÉFICIAIRE et pour prendre en compte tant les aléas de l 'obtention de son autorisation de construire ayant acquis un caractère dé'nitif que la constructibilité finale autorisée sur l 'ensemble des parcelles, le prix convenu aux termes de la présente promesse comporte 

- d 'une part, un complément de prix lié à la constructibilité finale de l'opération

- et d 'autre part, une fraction du prix payable à terme, soumise à l 'aléa de bonne fin de l 'opération de construction globale

A titre prévisionnel, les parties précisent que le calendrier de l'opération s'établit comme suit : 


Acte authentique de vente et versement de la partie du prix exigible : 20 juin 2017

Dépôt de la demande de permis de construire : 20 juin 2017

Obtention du permis de construire : septembre 2017

Permis de construire devenu définitif : décembre 2017

Signature de l'acte authentique de vente des deux autres parcelles constituant l'assiette du permis de construire : mars 2018

Versement du solde du prix et du complément de prix éventuel : mars 2018.


Le prix était fixé à 2 000 000 d'euros, prix de base fixé en considération d'une constructibilité globale de l'opération d'un minimum de 5 000 m2 constituant la Surface de Plancher de Référence. ( page 8 de l'acte) payable de la manière suivante au paragraphe Modalités de paiement :


à concurrence de 1 700 000 euros comptant le jour de la signature de la vente

à concurrence de 300 000 euros payable à terme, sauf ce qui est dit au paragraphe condition de versement du solde


Les modalités particulières de la fraction du prix payable à terme sont ainsi énoncées : « le paiement de la partie du prix stipulée payable à terme ne pourra valablement intervenir que pour autant que les conditions cumulatives suivantes soient réalisées savoir : 

a) acquisition par le Bénéficiaire des parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 6] (')

b) obtention d'un permis de construire exprès et définitif autorisant une constructibilité minimale : obtention par le Bénéficiaire d'un ou plusieurs permis de construire valant permis de démolir relatif à l'opération projetée à savoir un ensemble immobilier résidentiel d'une SDP totale d'environ 5 000 m2 suivant l'hypothèse retenue, incluant les 30% de logements sociaux exigés par le PLU en PLS à édifier sur les parcelles objet des présentes et éventuellement sur les parcelles cadastrées [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 6] devant servir à l'entière assiette du programme envisagé par le Bénéficiaire pouvant être mis en 'uvre immédiatement, expressément délivré et devenu définitif, déduction faite d'une tolérance de 5 % soit 4 750 m2 (') »

 (')

L' indemnité d'immobilisation était fixée à la somme de 100 000 euros, le Bénéficiaire s'engageant en page 11 de l'acte à remettre entre les mains du notaire participant constitué séquestre dans les termes de l'article 1956 du Code civil, en garantie du paiement éventuel de ladite somme, une caution bancaire d'un montant de 100 000 euros expirant au plus tard le 31 juillet 2017 dans les 10 jours de la promesse soit le 7 avril 2017, cette somme s'imputant sur le prix de vente en cas de réalisation de la vente et dans la négative restant acquise au Promettant à titre d'indemnité forfaitaire d'immobilisation même si le Bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option.

La vente a été réalisée par acte authentique du 19 juin 2017.

L'acte de vente stipule :


 un prix de vente de base de 2 000 000 euros, dont une partie payée comptant à hauteur de 1 700 000 euros sur lequel s'impute l'indemnité d'immobilisation de 100 000 euros, quittance étant délivrée de ce paiement





une clause intitulée Partie Payable à Terme ainsi rédigée : « Quant au solde de prix soit la somme de TROIS CENT MILLE EUROS (300 000 euros) l'Acquéreur s'oblige à le payer au vendeur ou pour lui à son mandataire porteur de la copie exécutoire des présentes ou à ses créanciers inscrits au profit desquels il est fait toutes délégations et indications de paiement nécessaires ainsi qu'il sera dit ci-après.


 Modalités particulières de la fraction du prix payable à terme 

Le paiement de la partie du prix stipulée payable à terme ne pourra valablement intervenir que pour autant que les conditions cumulatives suivantes soient réalisées, savoir :


Acquisition par l'Acquéreur des parcelles [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 6]

Obtention d'un permis de construire exprès et définitif autorisant une constructibilité minimale


Obtention par l'Acquéreur d'un ou plusieurs permis de construire valant permis de démolir, relatif à l'opération projetée, à savoir un ensemble immobilier résidentiel d'une SDP ( surface de plancher) d'environ 5 000 m2, incluant les 30 % de logements sociaux exigés par le PLU en PLS, à édifier sur les parcelles objet des présentes et sur les parcelles cadastrées [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 6], devant servir à l'entière assiette du programme envisagée par l'Acquéreur pouvant être mis en 'uvre immédiatement, expressément délivré et devenu définitif, déduction faite d'une tolérance de 5% soit 4 750 m2.

L'Acquéreur pourra si bon lui semble déposer un permis de démolir puis un permis de construire. Dans cette hypothèse ces deux arrêtés devront être définitifs dans les mêmes conditions que ci-dessus.

(') Pour la réalisation de cette condition de versement, l'Acquéreur s'engage :


A déposer au plus tard le 30 juin 2017, sur l'assiette foncière d'ensemble, le dossier de permis de construire

A faire procéder à l'affichage du permis de construire, dans les 15 jours de la notification de la décision d'octroi dudit permis dans les formes prévues à l'article R 424-15 du Code de l'Urbanisme et à transmettre au Vendeur une copie de l'arrêté obtenu. (')


Garantie de paiement du prix payable à terme

Le solde du prix ne sera productif d'aucun intérêt mais l'Acquéreur a produit au Vendeur qui le reconnaît, une garantie de paiement à première demande émanant de la SOCFIM ayant effet jusqu'au 30 avril 2018.

En contre partie de cette remise, le Vendeur renonce dès à présent à réserver le privilège de vendeur et l'action résolutoire lui profitant. »

Par courrier du 13 juillet 2020 puis par une mise en demeure du 28 août 2020, le conseil des époux [L] enjoignait à la société Beryl Investissement, à défaut de règlement amiable intervenu sous huit jours, de régler la somme de 300 000 euros due au titre du solde du prix de vente.

La société Beryl Investissement répondait par le truchement de son conseil, par courrier officiel du 25 août 2020, que les conditions cumulatives stipulées à l'acte de vente pour le paiement de la fraction du prix payable à terme n'étant pas réunies, au regard notamment de la réduction de la surface autorisée par le permis de construire, les conditions visées par la promesse tenant au paiement de la fraction du prix payable à terme n'étaient pas réalisées.

Monsieur et Madame [L] ont été autorisés par le Juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Créteil, par ordonnance du 10 novembre 2020, à pratiquer une saisie conservatoire de créance sur les comptes bancaires ouverts au nom de la société Beryl Investissement pour garantie de la somme de 300 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2017.

Un procès-verbal de saisie conservatoire de créance à été signifié par exploit délivré le 20 janvier 2021 entre les mains du CIC à hauteur de la somme de 300 000 euros.

Par exploit délivré le 22 février 2021 la société Beryl Investissement a assigné Monsieur et Madame [L] devant le Juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de rétractation de l'ordonnance du 10 novembre 2020 et de main levée de la saisie conservatoire.

Par exploit délivré au service de l'urbanisme de [Localité 11] le 2 mars 2020, les époux [L] ont fait sommation à celui-ci de remettre copie de la demande initiale de permis de construire et de répondre aux interrogations relatives à l'instruction de la demande de permis de construire.

Par une décision du 20 juillet 2021 le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Créteil a, entre autres dispositions, débouté la SAS Beryl Investissement de sa demande de rejet des débats de la sommation interpellative du 2 mars 2021 communiquée par les époux [L], ordonné la rétractation de l'ordonnance du 10 novembre 2020, ordonné la main levée de la saisie conservatoire du 20 janvier 2021, condamné la société Beryl Investissement au paiement des frais de saisie conservatoire.

Sur l'assignation délivrée à la société Beryl Investissement par exploit du 29 septembre 2020, les époux [L], ont sollicité du Tribunal Judiciaire de Créteil le paiement du complément de prix de 300 000 euros à titre principal outre les intérêts et la capitalisation de ceux-ci, à titre subsidiaire, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait des fautes imputables à la société Beryl Investissement et, plus subsidiairement, en réparation de la perte de chance subie du fait de ces mêmes inexécutions, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi par jugement du 14 juin 2022 :

Dit n`y avoir lieu d'écarter des débats la pièce 15 versée par les demandeurs

Condamne la société BERYL INVESTISSEMENT à payer à Monsieur [N] [L] et Madame [T] [O] la somme de 300 000 €

Ordonne la capitalisation des intérêts

Rappelle qu'en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit

Condamne la société BERYL INVESTISSEMENT aux dépens

Condamne la société BERYL TNVESTISSEMENT à payer à Monsieur [N] [L] et Madame [T] [O] la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties

La société Beryl Investissement a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 21 juillet 2022.

Monsieur et Madame [L] ont saisi le tribunal judiciaire de Créteil d'une requête en omission de statuer signifiée le 18 juillet 2022 et par un jugement rendu le 13 décembre 2022 le tribunal, faisant droit à la requête, a rectifié le dispositif du jugement et condamné la société Beryl Investissement à payer à Monsieur [L] et Madame [O] la somme de 300 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2020 et ordonné la mention de ladite rectification sur la minute du jugement.



Par conclusions signifiées le 20 juin 2023 la société SAS Beryl Investissement demande à la cour de :

 Vu les articles 9 du Code de procédure civile, 1103, 1104 et 1304 du Code civil et les pièces versées aux débats, 

 CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [N] [L] et Madame [T] [O] des demandes tendant à voir la société BERYL INVESTISSEMENT condamnée à leur payer 15.000 € au titre de la résistance abusive ; 

 L'INFIRMER en ce qu'il a : 

 DIT n'y avoir lieu à écarter la pièce 15 versée par les intimés devant le tribunal ; 

CONDAMNE la société BERYL INVESTISSEMENT à payer à Monsieur [N] [L] et Madame [T] [O] la somme de 300.000 € ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts ; 

 Statuant à nouveau, 

DIRE la société BERYL INVESTISSEMENT recevable et bien fondée en ses prétentions ; 

DIRE que la pièce n°15 versée aux débats par Monsieur [N] [L] et Madame [T] [O] épouse [L] a été établie de façon déloyale et l'écarter des débats ; 

DÉBOUTER les consorts [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 

CONDAMNER les consorts [L], solidairement, à payer à la société BERYL INVESTISSEMENT la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître BOUZIDI-FABRE, Avocat, qui la réclame en application de l'article 699 du CPC. 



Par conclusions d'intimés portant appel incident n°2 signifiées le 20 février 2024 Monsieur [N] [L] et Madame [T] [O] épouse [L] demandent à la cour de :

Vu le jugement rectificatif du 13 décembre 2022,

Vu notamment les dispositions de l'article 1217 du Code civil,

Vu les articles 1188 et 1240 du Code civil,

Vu l'article 1304-3 du Code civil, l'article 1304-6 alinéa 3 du Code civil,

Vu les articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil,

Vu l'article 1240 du Code civil,

' DIRE Monsieur [L] et Madame [O] épouse [L] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

' CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil du 14 juin 2022 rectifié par le jugement rectificatif du 13 décembre 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la demande des époux [L] de condamnation de la société BERYL INVESTISSEMENT au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

' INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil du 14 juin 2022 rectifié par le jugement rectificatif du 13 décembre 2022 en ce qu'il a rejeté la demande des époux [L] de condamnation de la société BERYL INVESTISSEMENT au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Statuant à nouveau sur ce point,

' CONDAMNER la société BERYL INVESTISSEMENT à payer à Monsieur [L] et Madame [O] épouse [L] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de la résistance abusive ;

Y ajoutant, en tant que de besoin,

' CONDAMNER la société BERYL INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [L] et Madame [O] épouse [L] les intérêts au taux légal dus sur la somme principale de 300.000 euros à compter du 16 juillet 2020, date de la réception de la lettre de mise en demeure du 13 juillet 2020 ;

S'il était fait droit à la demande d'infirmation formée par la société BERYL INVESTISSEMENT concernant sa condamnation au paiement de la somme de 300.000 €, il est demandé à la Cour 

A titre subsidiaire de :

' CONDAMNER la société BERYL INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [L] et Madame [O] épouse [L] la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des fautes contractuelles commises, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2020, date de la réception de la lettre de mise en demeure du 13 juillet 2020 ;

' ORDONNER la capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du Code civil ;

Et à titre infiniment subsidiaire,

' CONDAMNER la société BERYL INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [L] et Madame [O] épouse [L] la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance subie du fait des inexécutions contractuelles, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2020, date de la réception de la lettre de mise en demeure du 13 juillet 2020 ;

' ORDONNER la capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du Code civil ;

En tout état de cause, y ajoutant,

' DEBOUTER la société BERYL INVESTISSEMENT de toutes ses demandes ;

' CONDAMNER la société BERYL INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [L] et Madame [O] épouse [L] en cause d'appel, la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

' CONDAMNER la société BERYL INVESTISSEMENT aux entiers dépens de l'appel lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Virginie FAMCHON, Avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 21 mars 2024. 



SUR QUOI,

LA COUR,




La demande de rejet des débats de la sommation interpellative du 2 mars 2021 (pièce n°15 des intimés)


Le tribunal, au constat que l'huissier a interpellé la préposée du service de l'urbanisme de la mairie de [Localité 11] en sa qualité d'instructeur du droit du sol, a jugé la sommation interpellative non constitutive d'un stratagème ou procédé déloyal.

La société Beryl Investissement excipe d'un courrier du maire attestant n'avoir pas été alerté ni lui ni ces services, de la présence de l'huissier précisant que l'agent ayant répondu à la sommation interpellative ne dispose d'aucune délégation de signature au nom de l'autorité municipale. Elle soutient qu'il est interdit à l'huissier d'avoir recours à un stratagème pour se procurer un mode de preuve et que le fait de se présenter à la mairie sans en aviser le maire, les adjoints, les élus ou les directeurs, de consulter un permis de construire et de consigner de sa main les réponses prétendument apportées par son interlocuteur sans s'assurer préalablement de ses prérogatives, constitue un procédé déloyal. Elle souligne sur la forme, qu'elle se réserve le droit de déposer plainte contre l'huissier concerné du chef de faux en écriture publique, sur le fond, que cet acte ne saurait se voir conférer une force probante à moins que l'huissier ait vérifié au minimum la connaissance qu'avait son interlocuteur des conditions d'instruction du dossier litigieux ce dont il s'est abstenu. Elle en infère que cette sommation interpellative a été délivrée de façon déloyale au mépris des principes de l'article 9 du Code civil, cette pièce devant être écartée des débats ou en tout état de cause reconnue comme étant dépourvue de force probante. 

Monsieur et Madame [L] au soutien de la confirmation du jugement qui a rejeté la demande tendant à voir écartée des débats la sommation interpellative du 2 mars 2021, affirment que l'huissier a pris préalablement contact avec la mairie qui l'a orienté vers Madame [P], instructeur au droit des sols du service de l'urbanisme et n'a donc eu recours à aucun procédé déloyal. Ils sollicitent la confirmation du jugement qui a refusé d'écarter leur pièce n°15.



Réponse de la cour



Il est admis (Ass. plén., 22 décembre 2023, pourvoi n°20-20.648), que l'illicéité ou la déloyauté dans l'obtention ou la production d'un moyen de preuve doit conduire le juge, lorsque cela lui est demandé, à apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, le droit à la preuve pouvant justifier la production d'éléments portant atteinte à d'autres droits dès lors que cette production est indispensable à son exercice et que l'atteinte est strictement proportionnée au but poursuivi.



Maître [B] [J], huissier de justice mandatée par les époux [L], a sollicité le 26 février 2021 de la SCP [V] S. André L., huissier de justice à [Localité 8], la délivrance d'un acte à intervenir avant le 3 mars 2021 auprès du service de l'urbanisme de la mairie de [Localité 10], le contact étant Madame [Z] [P].



Dans un courrier en réponse adressé le 22 juin 2021 à sa consoeur, Maître [A] [V] rend compte de sa mission, indique avoir préalablement et par le truchement de l'une de ses collaboratrices, pris rendez-vous auprès de la mairie avec Madame [Z] [P], instructeur, avoir été reçue par elle, avoir décliné son identité, posé les questions figurant à la sommation et consigné ses réponses.



Les circonstances ainsi décrites établissent que l'huissier a préalablement à la délivrance de la sommation interpellative contacté la personne chargée de l'instruction des demandes relevant du droit des sols au service de l'urbanisme, décliné les raisons de sa mission et son identité, consigné les questions et les déclarations en réponse émanant de son interlocutrice et qu'ainsi la délivrance de la sommation interpellative a été effectuée dans le respect du principe du contradictoire aucun procédé déloyal ou moyen illicite n'ayant en l'espèce été mis en 'uvre.



La cour relève que les questions et les réponses figurant à la sommation sont ainsi rédigées :




« Question : A quelle date a été déposée la demande initiale de permis de construire au nom de la société Beryl Investissement dans le cadre du programme de construction sur la parcelle AR [Cadastre 2] objet du litige Réponse : le 30 juin 2017 a été déposée une demande initiale complétée le 19 septembre 2017

Question : Aux termes de l'article 5-5 de cette demande de permis de construire quelle est la superficie totale concernée ' Réponse : 4433,41 m2

Question : Cette demande de permis de construire a-t-elle subi par la suite des modifications notamment quant à la surface concernée par le projet de construction ' Réponse : Le 30 mai 2018 a été déposée une demande de modification pour (illisible) une loggia en rez-de-chaussée. La surface est passée de 4 433,41 m2 à 4 436,33 m2

Question : Que s'est-il passé dans l'instruction de cette demande le 19 septembre 2017 ' Réponse : Des pièces complémentaires ont été déposées.

Question : A cette date, une nouvelle demande de permis de construire a-t-elle été déposée ' La demande initiale a-t-elle été déposée ' Réponse : Aucune nouvelle demande de permis de construire a été déposée. Des pièces complémentaires ont été déposées.

Question : Des nouveaux documents ont-ils été déposés à cette date par la société Beryl Investissement au soutien de sa demande de permis ' Réponse : Oui, le Cerfa a été changé, la notice de sécurité incendie, l'attestation RT 2012 et plans.

Question : Est-il possible de modifier la superficie de la surface concernée par un projet de construction sans déposer de nouvelle demande de permis de construire ' Réponse : Non, la surface (illisible) est la même que celle qui a été accordée.

Question : Comment est-il possible de savoir si une demande de permis de construire a été accordée ' Existe-t-il une signalétique particulière qui serait inscrite sur la demande de permis ' : réponse illisible.

Question : Pouvez-vous me confirmer qu'une seule et unique demande de permis de construire a été déposée par la société Beryl Investissement pour la construction d'un ensemble immobilier sur la parcelle A [Cadastre 2]('). Réponse : Il y a eu un permis initial accordé le 23/11/2017 et une modification accordée le 6/6/2018.

Question : Pouvez-vous me confirmer qu'aucune demande n'a jamais été déposée par la société Beryl Investissement pour la construction d'un ensemble immobilier sur la parcelle A [Cadastre 2]('). Réponse : Oui aucune demande concernant ce projet. »




S'il peut être fait grief à l'huissier, de n'avoir pas précisé dans la sommation interpellative l'identité de l'instructeur du service de l'urbanisme de la mairie de [Localité 11], ce moyen qui en toute hypothèse n'affecterait que la force probante des déclarations responsives consignées dans la sommation interpellative est sans emport dès lors que les parties s'accordent à reconnaître que la personne interpellée préposée de la mairie a répondu en qualité d'instructeur du droit du sol, la circonstance invoquée par le maire dans son attestation selon laquelle l'interlocuteur de l'huissier n'aurait pas reçu de délégation de signature étant inopérante à remettre en cause la portée de ses déclarations à l'encontre desquelles, au demeurant, aucune contestation utile n'a été élevée par l'une ou l'autre des parties.



Il n'y a donc pas lieu d'écarter des débats ladite sommation produite en pièce n°15, le jugement étant de ce chef confirmé.



2- La demande en paiement du complément de prix

Le tribunal, au rappel qu'aux termes du contrat de vente il appartenait à la société Beryl Investissement d'obtenir un permis de construire d'une surface totale d'environ 5 000 m2 avec tolérance de 5% soit 4 750 m2 a retenu que la preuve d'un refus de permis de construire au sens des trois cas prévus sur le récépissé de dépôt d'une demande de permis de construire, n'est pas rapportée et que la société Beryl Investissement qui se devait nécessairement de maintenir sa demande de permis de construire jusqu'à un éventuel refus de délivrance dudit permis ou une notification administrative lui enjoignant de le modifier, a spontanément modifié son projet et n'a pas mis les époux [L] en situation de percevoir le solde du prix. Le jugement en a inféré que la condition suspensive liée à l'obtention d'un permis de construire de 5 000 m2 à 5 % près, ayant défailli de son fait, est réputée accomplie et a condamné la société Beryl Investissement au paiement de la somme de 300 000 euros.





La société Beryl Investissement fait valoir au soutien de son appel qu'il ressort des termes clairs de la promesse et de l'acte de vente que la fraction de 300 000 euros stipulée payable à terme était contractuellement soumise à des conditions suspensives dont deux ont défailli par le fait de circonstances non imputables à la Bénéficiaire de la promesse :


celle tenant à l'effectivité de la construction de logements sociaux telle qu'exigée par le PLU soit 30 % compte tenu de la superficie supérieure à 1 000 m2 de surface de plancher et à l'obtention d'un prêt locatif social (PLS) or la société Beryl Investissement indique avoir été informée le 8 juin 2020 par le Groupe Action Logement que la commune de [Localité 11] était visée par un arrêté de carence en logements sociaux faisant obstacle au financement de l'acquisition des logements locatifs sociaux avec un prêt PLS

celle relative à la surface de plancher totale de l'opération projetée pour laquelle la société Beryl Investissement justifie du dépôt d'une demande de permis de construire correspondant à une surface de plancher totale de 4 812,04 m2 répondant à ses obligations contractuelles ayant due, à la demande du maire, être modifiée et déposée à hauteur d'une surface de plancher moindre de 4 433,41 m2 pour répondre au souhait exprimé par le maire dans le courrier du 26 juillet 2017 qu'un épannelage des hauteurs soit recherché.


Elle fait grief au jugement de s'être appuyé sur les constatations de la sommation interpellative dont il ressort de fausses indications selon lesquelles le projet aurait porté sur une surface de plancher totale de 4 433,41 m2 et qu'aucune demande de permis de construire n'aurait été déposée pour une surface de 4 812,04 m2. Elle critique le jugement qui a mal apprécié la portée de la lettre du maire de la commune de [Localité 11] du 26 juillet 2017 ne laissant aucun doute sur le sort qui aurait été réservé à la demande de permis de construire déposée le 30 juin 2017 si elle avait été déposée en l'état. Sur le rejet de la demande subsidiaire formulée par les époux [L], elle oppose que la tolérance contractuelle de 5 % s'entendait nécessairement de la demande de permis de construire déposée par le promoteur et que si la cour devait infirmer le jugement et se prononcer en faveur de la défaillance de tout ou partie des conditions suspensives, on perçoit mal comment la société Beryl pourrait se voir condamnée à payer 300 000 euros à titre de dommages et intérêts au motif d'une inexécution contractuelle alors que l'obligation contractuelle serait réputée n'avoir jamais existé.

Monsieur et Madame [L], au rappel des négociations ayant eu lieu entre les parties, de l'absence de conditions suspensive stipulée à la promesse de vente hormis celle de la signature concomitante des promesses de vente des parcelles constituant l'assiette du permis de construire et celle tenant à l'obtention d'un permis de construire pour une surface de 5 000 m2 à 5 % près soit un minimum de 4 750 m2, font valoir que la question du financement des logements sociaux n'a jamais été une condition du versement du solde du prix, que la société Beryl Investissement n'a pas déposé une demande de permis de construire conforme à ses obligations contractuelles au contraire de ce qui est soutenu mais que les deux procès-verbaux de constat établi le 23 novembre et le 21 décembre 2021 au sein du cabinet d'architectes révèlent la trace d'un dépôt de documents complémentaires pour une surface de 4 433,41 m2 daté du 18 septembre 2017, la preuve de l'effectivité du dépôt de permis de construire pour une surface plancher de 4 812,04 m2 n'étant aucunement rapportée cependant que selon les intimés, la société Beryl Investissement ne rapporte pas la preuve qu'elle ait dû modifier sa demande initiale de permis de construire en l'absence de preuve d'un refus administratif à cette délivrance. A titre subsidiaire, au visa de l'article 1231-1 du Code civil, ils demandent réparation du préjudice causé par le défaut d'exécution du contrat de bonne foi lié à la modification des plans au mois de septembre 2017, la réduction de la surface de plancher ayant irrémédiablement privé les époux [L] du bénéfice du solde du prix ou d'un complément de prix. A titre infiniment subsidiaire, ils en infèrent une perte de chance d'obtenir le solde du prix de vente.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l'article 1353 du Code civil : «Art. 1353. ' Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

La cour relève que selon les termes de la promesse de vente, le prix a été fixé en considération de l'absence de condition suspensive liée à la réalisation effective de l'opération de construction.

Ce faisant les moyens soulevés par la société Beryl Investissement à titre principal et subsidiaire sur la portée de la défaillance de la condition suspensive relative à la surface minimale de constructibilité sont sans emport, dès lors que le litige porte sur l'exécution de l' obligation à paiement incombant à la société Beryl Investissement sur quoi se fondent les appelants et non sur la réalisation d'une condition suspensive à laquelle les parties ont expressément convenu qu'elles n'entendaient pas soumettre le paiement du prix.

Cependant la promesse stipule des modalités particulières de paiement du solde du prix de vente tenant d'une part à l'acquisition des parcelles section [Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 6] qui ne fait pas litige et, d'autre part, à l'obtention d'un permis de construire exprès et définitif autorisant une constructibilité minimale de 4 750 m2 incluant les 30 % de logements sociaux exigés par le PLU en PLS.

Il résulte de la sommation interpellative délivrée le 2 mars 2021, corroborée par les pièces produites par la société Beryl Investissement, qu'une seule demande de permis de construire n°084 058 17 01 187 a été déposée le 30 juin 2017 par celle-ci.



Cette demande a été complétée le 15 et le 19 septembre 2017 par des pièces complémentaires et le permis de construire a été accordée le 23/11/2017 pour une superficie de 4433,41 m2 portée à 4 436,33 m2 ensuite de la modification demandée le 30 mai 2018 à laquelle il a été fait droit le 6 juin 2018. 



Pour échapper à son obligation à paiement de la fraction du prix payable à terme la société Beryl Investissement qui estime être libérée de cette obligation, doit rapporter la preuve du fait qui a produit l'extinction de celle-ci soit, en l'espèce, le refus de la constructibilité de la surface minimale de 4 750 m2 ( 5 000 m2 moins déduction faite d'une tolérance de 5%) prévue tant par la promesse que par l'acte de vente or, ce refus ne saurait s'évincer de la lettre du maire-adjoint du 26 mars 2021 indiquant que « Le dépôt de la demande de permis de construire du 30 juin 2017 a fait l'objet d'une demande de Madame le Maire visant à réduire à R+3 et R+4 les hauteurs initiales du projet » ni de l'affirmation contenue dans ce même courrier selon laquelle « Afin de répondre à cette demande, des plans et le document Cerfa ont été substitués à ceux du dossier du 30 juin et déposés le 19 septembre pour une SDP de 4433,41 m2 pour un total de 78 logements » quand il appartient à la société Beryl Investissement de prouver l'effectivité du refus du permis de construire ensuite du dépôt d'une demande portant sur la surface minimale prévue par la promesse et par la vente de 4 750 m2 soit 5000 m2 à 5 % près) ce qu'elle ne fait pas.



Cette preuve ne peut non plus se déduire des constats d'huissier établis le 23 novembre et le 21 décembre 2021 par Maître [X] Huissier de justice au cabinet d'architecte ayant travaillé sur le projet, la circonstance que des plans d'architectes aient été créés le 29 et le 30 juin 2017 pour une surface de 4 812,04 m2 étant inopérante à faire la preuve d'un dépôt de permis de construire à hauteur de cette surface conformément à la surface minimum prévue par les stipulations de la promesse et de l'acte de vente.



En outre et contrairement à ce que soutient la société Beryl Investissement, aucune stipulation ne soumet le paiement de la fraction du prix payable à terme à l'octroi d'un financement par le Groupe Action Logement, la promesse et l'acte de vente ne prévoyant que l'inclusion dans la surface de plancher totale de 5 000 m2 de 30 % de logements sociaux exigés par le Plan Local d'Urbanisme en Plan de Logement Social. 



Il en résulte que la société Beryl Investissement échoue à rapporter la preuve de la libération de son obligation à paiement de la fraction du prix de vente payable à terme.

Sur confirmation du jugement mais par motifs substitués relativement à la défaillance de la condition suspensive non retenue par la cour, la société Beryl Investissement sera condamnée de ce chef au paiement de la somme de 300 000 euros.



Ajoutant au jugement, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la mise en demeure du 28 août 2020 et celui de la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, à compter du 16 février 2022 date des conclusions récapitulatives des époux [L] ayant saisi le tribunal.



3- Les dommages et intérêts pour résistance abusive 

Le tribunal a écarté cette demande formée par Monsieur et Madame [L] au motif que leur préjudice est insuffisamment caractérisé.

Monsieur et Madame [L], au soutien de leur appel incident, font valoir que la société Beryl Investissement a dû être mise en demeure pour justifier des éléments empêchant le paiement du solde du prix, qu'elle a fautivement gardé le silence pendant plusieurs mois et persiste dans sa résistance au paiement en dépit de son indéniable obligation. Ils ajoutent que la société Beryl Investissement a menacé l'huissier d'une plainte pour faux, a refusé d'exécuter la décision de première instance et saisi le Premier président pour être autorisée à consigner les sommes dues aux intimés.



La société Beryl Investissement fait valoir qu'elle n'a commis aucun abus et que les époux [L] ne justifient en tout état de cause d'aucun préjudice particulier.



Réponse de la cour



La défense à une demande en paiement jusqu'à la menace d'une plainte pour faux est moyen dont toute partie peut se prévaloir cependant que l'exercice d'une action en justice et le recours à la voie de l'appel sont des libertés fondamentales dont l'exercice ne dégénère en abus qu'autant qu'est démontrée la preuve d'une faute au sens des dispositions de l'article 1240 du Code civil laquelle ne peut s'évincer du droit d'élever et/ou de combattre une prétention en justice.



Monsieur et Madame [L] ne rapportant pas cette preuve qui leur incombe seront sur déboutés de ce chef et le jugement confirmé par motifs substitués.



4- Les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de l'arrêt conduit à confirmer de ces chefs le jugement et à condamner la société Beryl Investissement à régler à Monsieur et Madame [L] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions par motifs substitués ;

Y Ajoutant,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal sur la somme de 300 000 euros à compter de la mise en demeure du 28 août 2020 ;



FIXE le point de départ de la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, à compter du 16 février 2022 ;



CONDAMNE la société Beryl Investissement aux entiers dépens ainsi qu'à régler à Monsieur [N] [L] et Madame [T] [O] épouse [L] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.





LE GREFFIER, 

LA PRÉSIDENTE,