Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/00657 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IWPX
Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 10 octobre 2024

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

EPIC OPH [Localité 5] ALSACE AGGLOMERATION- HABITAT (M2A HABITAT), pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34



PARTIE DEFENDERESSE : 

Madame [S] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparante



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 27 Juin 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 juillet 2019, l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération Habitat a donné à bail à Madame [S] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] pour un loyer mensuel initial avance sur charges inclus de 632,91 €. Un contrat de location portant sur un garage – porte 82 – situé [Adresse 3] à [Localité 5] a également été signé entre les parties.

Le 11 mars 2024, l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération Habitat a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte de commissaire de justice Madame [S] [K] pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation. 

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération Habitat a fait délivrer un commandement de payer le 28 mars 2024 à Madame [S] [K].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2024.

L’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération Habitat, représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation et demande au tribunal de : 
- Prononcer la résiliation du bail liant l’OPH M2A HABITAT à Madame [S] [K],
- Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [S] [K] et de tous occupants de son chef des lieux objet du bail situés [Adresse 2] à [Localité 5] et ce, au besoin, au moyen de la force publique, 
- Condamner Madame [S] [K] ainsi que tous occupants de son chef à payer, jusqu’au départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur, une indemnité d’occupation hors APL de 442,13 € (appartement) + 29 € (garage) = 471,13 €, par mois indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (terme de référence : 4ème trimestre 2023), et majorée au titre des charges dûment justifiées, 
- Condamner Madame [S] [K] aux entiers frais et dépens de la présente procédure et à 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner Madame [S] [K] à régler à l’OPH M2A HABITAT le montant de 2629,57 € selon décompte arrêté au 08/02/2024, majoré des loyers à échoir jusqu’à la date du jugement d’expulsion, 
- Constater le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir. 

Il expose que la locataire est obligée de payer les loyers et les charges aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués. Il indique que Madame [S] [K] d’une part ne s’acquitte pas du paiement des loyers et des charges et d’autre part que des traitements sont intervenus pour détruire les animaux nuisibles tels que des cafards. Il ajoute également que Madame [S] [K] élève des rats pour nourrir des serpents présents dans le logement et que cela est interdit conformément au règlement intérieur. A l’audience, il indique qu’un commandement de payer a été délivré postérieurement à l’assignation et qu’il sollicite également le constat de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par remise de l'exploit à étude, Madame [S] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 12 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 mars 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel le locataire est obligé : 
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus …
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; 

Par ailleurs, ces obligations sont rappelées par les dispositions des conditions générales du bail paraphées et annexées au contrat notamment relatif à l’usage paisible des lieux (article 7) et au règlement de sécurité et de salubrité (article 7).

En l’espèce, le bailleur sollicite la résiliation du bail à l’encontre de Madame [S] [K] en raison de manquements graves qui sont le non-paiement des loyers d’une part et les problèmes d’entretien de l’appartement envahi par des cafards ainsi que la présence d’un élevage de rats dans le logement d’autre part.





Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. 

Il ressort en l'espèce des éléments versés aux débats par le demandeur que Madame [S] [K] ne paye pas régulièrement son loyer et ses charges depuis le mois de mai 2023 puisque la dette n’a jamais été acquittée dans son intégralité. En outre, sur la période de mai 2023 à novembre 2023, aucun versement n’est intervenu de la part de la locataire. 

Madame [S] [K] sur laquelle pèse la charge de la preuve de ses paiements libératoires, n'a pas comparu de sorte qu'elle échoue à la rapporter.

De plus, le bailleur verse aux débats :
- Deux factures datées du 8 mars 2021 et 26 novembre 2022 correspondant à un enlèvement des encombrants et a du nettoyage non effectué par Madame [S] [K], 
- Une sommation interpellative du 27 avril 2023 concernant la présence d’un élevage de rats dans le logement, 
- Une fiche de constat de cafards du 16 mai 2023,
- Le rapport d’intervention DKM EXPERTS du 22 mai 2023, 
- Le signalement de Madame [S] [K] du 29 août 2023 concernant la présence de cafards, 
- Le signalement de DKM EXPERTS selon lequel Madame [S] [K] ne donne pas suite aux appels pour programmer un rendez-vous pour le traitement des cafards,
- Le rapport d’intervention de DKM EXPERTS selon lequel Madame [S] [K] n’ouvre pas la porte alors qu’un rendez-vous été programmé,
- Le signalement de Madame [S] [K] du 21 novembre 2023 concernant la présence de cafards, 
- Le rapport d’intervention DKM EXPERTS du 3 janvier 2024 mettant en évidence la présence d’un nombre important de blattes, 
- Les courriers envoyés par le bailleur à Madame [S] [K] lui rappelant le règlement intérieur et le respect des règles d’hygiène et de sécurité.

Ainsi, il est établi le mauvais entretien du logement par la présence de blattes et par voie de conséquence le non-respect par la locataire de l'entretien courant de son logement. 

Par ailleurs, concernant la présence d’un élevage de rats dans le logement, il est reconnu dans le cadre de la sommation interpellative ledit élevage et la fille de Madame [S] [K] a indiqué : « nous cesserons l’élevage de rats ». Si il n’est pas produit le règlement intérieur interdisant l’élevage d’animaux, il ressort des conditions générales du bail et notamment l’article 8 que « il observera les règlements sanitaires départementaux sur la déclaration des maladies contagieuses, la destructions des parasites, rats, souris et insectes, le nettoyage et la désinfection ». Dès lors, Madame [S] [K] ne pouvait ignorer l’interdiction d’élever des rats même si ces derniers devaient servir à nourrir ses deux serpents. 

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la locataire.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail d’habitation et du bail du garage à la date du présent jugement.

Par ailleurs, afin de mettre fin à l'occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [S] [K], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. 

Suite au prononcé de la résiliation du bail, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire de constat de clause résolutoire et cela d’autant plus que la demanderesse n’a pas été informée de ladite demande.

Sur l'arriéré locatif et les indemnités d'occupation

Il ressort du relevé de compte locatif produit par l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération Habitat arrêté à la date du 5 avril 2024, que la dette locative s'élève à la somme 3029,17 € (terme de mars 2024 inclus). 

Madame [S] [K], qui n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamnée au paiement de cette somme.

De plus, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 442,13 € au titre du loyer de l’appartement et la somme de 29 € au titre du loyer du garage, et d'autre part, de dire qu'elle sera révisée aux conditions du bail c'est à dire indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n'y a pas lieu de l'assortir d'une astreinte.

S'agissant des loyers et charges du dernier décompte produit à la résiliation judiciaire du bail, Madame [S] [K] étant également redevable des loyers échus sur la période d’avril 2024 à la date de résiliation prononcée au présent jugement, elle sera condamnée à payer au bailleur ce montant en deniers et quittances, tout paiement intervenu venant en déduction. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [K] supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [S] [K] sera condamnée à lui verser la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, 

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 15 juillet 2019 entre l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération Habitat et Madame [S] [K] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] aux torts exclusifs de la défenderesse et à compter du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du bail du garage conclu le 10 octobre 2019 entre l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération Habitat et Madame [S] [K] relatif à un garage situé [Adresse 3] à [Localité 5] aux torts exclusifs de la défenderesse et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence Madame [S] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [S] [K] à verser à l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération Habitat la somme de 3029,17 € (trois mille vingt-neuf euros et dix-sept centimes) selon décompte arrêté à la date du 5 avril 2024 (terme de mars 2024 inclus) ;

CONDAMNE Madame [S] [K] à s'acquitter en deniers et quittances du paiement des loyers et charges échus entre le 1er avril 2024 et la date du présent jugement (loyer hors charges de l’appartement et du garage : 471,13 €) ;


CONDAMNE Madame [S] [K] à verser à l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer de l’appartement soit la somme de 442,13 € et à la somme de 29€ au titre du loyer du garage, et d'autre part, de dire qu'elle sera majorée des charges locatives dument justifiées et révisée aux conditions du bail c'est à dire indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (terme de référence : 4ème trimestre 2023) ;

DIT que cette indemnité d'occupation mensuelle est due à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [S] [K] aux dépens :

CONDAMNE Madame [S] [K] à verser à l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération Habitat une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 octobre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,