Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/00863 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IXXI
Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 10 octobre 2024

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

S.C.I. JMG IMMO EST, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentée par Me Romain BOOS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 72

PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [W] [F], né le 04 Juin 1987 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [I] [G] épouse [F], née le 21 Mai 1986 à [Localité 6] (IRAN), demeurant [Adresse 1]

non comparante


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 27 Juin 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 

EXPOSÉ DU LITIGE 

La S.C.I. JMG IMMO EST est propriétaire d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3]. 

Le 6 avril 2022, la S.C.I. JMG IMMO EST a conclu avec l’agence IMMOGEST 68 un mandat de gestion locative.

Par un contrat daté du 6 août 2022, l’agence IMMOGEST 68 mandaté par la S.C.I. JMG IMMO EST a donné à bail à Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] un appartement à usage d’habitation situé au 4ème étage du [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 650 € avance sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. JMG IMMO EST a fait signifier à Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] le 28 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, la S.C.I. JMG IMMO EST a fait assigner Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 27 juin 2024.

A cette audience, la S.C.I. JMG IMMO EST, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties signé le 6 août 2022 en application de la clause résolutoire, 
- Dire et juger que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre depuis le 8 novembre 2023,
En conséquence, 
- Condamner Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] ainsi que de tous occupants de leur chef à évacuer immédiatement et sans délais les locaux qu’ils occupent au 4ème étage sis [Adresse 1] à [Localité 3] sous peine d’y être contraints par la force publique en cas de non-exécution de la décision qui sera rendue, 
- Fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle à un montant de 650 € correspondant au montant du loyer et charges actuellement dû, à compter du 8 novembre 2023 et jusqu’au départ effectif des locaux concernés, sous réserve du décompte de charges définitif, 
- Condamner solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] à payer l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à leur départ effectif des lieux, 
- Condamner solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] à payer à la S.C.I. JMG IMMO EST la somme de 2017,48 € correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de septembre 2023, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer du 8 septembre 2023 sur la somme de 2017,48 € et à compter des présentes pour le surplus, 
- Condamner solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] à payer à la S.C.I. JMG IMMO EST la somme de 823,33 € correspondant aux loyers impayés pour la période allant du mois d’octobre 2023 jusqu’au 8 novembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire, 
- Condamner solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] à payer à la S.C.I. JMG IMMO EST la somme de 1335,25 € au titre de la régularisation de charge correspondant à la période allant du 1er juillet 2022 au 20 juin 2023, 

- Condamner solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] à payer à la S.C.I. JMG IMMO EST la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] à payer les entiers frais et dépens de l’instance, y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée de la présente décision par voie d’huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissements, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 134,90 €.

La S.C.I. JMG IMMO EST représentée par son conseil maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assignés par remise de l'exploit à étude, Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 5 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.C.I. JMG IMMO EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 septembre 2023, pour la somme en principal de 2017,48 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois tel que cela est démontré par le décompte produit, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 novembre 2023.

Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.



Ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 novembre 2023, équivalente au montant du loyer et avance sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme mensuelle de 650 €, conformément à la demande présentée par la S.C.I. JMG IMMO EST.

Ils devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives. Il n’y a pas lieu d’ordonner une expulsion immédiate, le délai apparaissant nécessaire à Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] pour trouver un nouveau logement. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs sont non comparants et n’ont formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire. 

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La S.C.I. JMG IMMO EST produit dans le cadre de son assignation un décompte daté du 27 février 2024 dans lequel il ressort que Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] restent devoir la somme de 6690,13 € terme de février 2024 inclus comprenant la régularisation des charges pour la période du 1er juillet 2022 au 20 juin 2023. 

Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. 

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] au paiement de la somme de 6690,13 €, terme de février 2024 inclus (loyers impayés, régularisation de charges pour la période du 1er juillet 2022 au 20 juin 2023 et indemnités d’occupation).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 septembre 2023 sur la somme de 2017,48 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l'arriéré locatif que de l'indemnité d'occupation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, les défendeurs sont non comparants et le tribunal n’a pas connaissance de leur situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier s’ils sont en capacité de régler la dette locative. 

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] supporteront in solidum la charge des dépens sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade. Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer (134,90 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d'accorder au demandeur la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.






PAR CES MOTIFS


Le juge chargé des contentieux de la protection, 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail daté du 6 août 2022 entre la S.C.I. JMG IMMO EST et Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] concernant le logement situé au 4ème étage du [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 29 novembre 2023 et que le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ; 

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. JMG IMMO EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] à payer à la S.C.I. JMG IMMO EST la somme de 6690,13 € (six mille six cent quatre-vingt dix euros et treize centimes) au titre des loyers impayés, régularisation de charges pour la période du 1er juillet 2022 au 20 juin 2023 et indemnités d’occupation ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 septembre 2023 sur la somme de 2017,48 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] à payer à la S.C.I. JMG IMMO EST une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et avance sur charges dans l’hypothèse où le bail s’était poursuivi normalement à compter du 29 novembre 2023 soit la somme de 650 euros (six cent cinquante euros) et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (134,90 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT n'y avoir lieu à statuer sur les dépens de l'exécution forcée ;






CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [F] et Madame [I] [G] épouse [F] à verser à la S.C.I. JMG IMMO EST une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 octobre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,