Tribunal Judiciaire · 3ème Chambre — 11 octobre 2024

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 11 Octobre 2024
DOSSIER N° : N° RG 23/01202 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UADA
AFFAIRE : S.C.I. EIFFEL C/ S.A.R.L. ARTFUN, S.A.R.L. APTICOM, S.A.R.L. APTICOM PRESTIGE


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Monsieur VERNOTTE, Vice-Président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mme REA


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. EIFFEL, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]

représentée par Me Fatima BOUALI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : E0372




DEFENDERESSES

S.A.R.L. ARTFUN, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]

S.A.R.L. APTICOM, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]

S.A.R.L. APTICOM PRESTIGE, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]

toutes représentées par Me Stéphane FRIEDMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0425





Clôture prononcée le : 08 février 2024
Débats tenus à l’audience du : 01 juillet 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 octobre 2024
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 11 octobre 2024.

FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE


La société EIFFEL, venant aux droits de la société DEFORGES-CHAMPIGNY est propriétaire d’un ensemble immobilier situé à [Localité 4] sis [Adresse 1] composé de plusieurs locaux à usage de bureau. 
 
Certains de ces lots ont été vendus occupés, de telle sorte que la société EIFFEL a également succédé à la société DEFORGES-CHAMPIGNY en sa qualité de BAILLERESSE pour trois baux successivement signés par Mme [Z] [H] [I] es qualité de gérante et associé unique de trois sociétés différentes, portant sur le même bureau de 40m² sis [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi qu’il suit : 
 
- D’une part, la société APTICOM représentée par Mme [Z] [H] [I] es qualité de gérante et associé unique s’est vue consentir un bail commercial par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2013 moyennant un loyer annuel de 6 900 € (SIX MILLE NEUF CENT €UROS) HTHC, avec une prise d’effet au 1er janvier 2014. 

- D’autre part, la société APTICOM PRESTIGE représentée par Mme [Z] [H] [I] es qualité de gérante et associé unique s’est vue consentir un bail commercial par acte sous seing privé en date du 17décembre 2013 moyennant un loyer annuel 3600 € (TROIS MILLE SIX CENT €UROS) HTHC, avec une prise d’effet au 1er janvier 2014. 
 
- Enfin, la société ARTFUN représentée par Mme [Z] [H] [I] es qualité de gérante et associé unique s’est vue consentir un bail commercial par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2016 moyennant un loyer annuel 3500 € (TROIS MILLE CINQ CENT €UROS) HTHC, avec une prise d’effet au 1er juillet 2016.

Ces trois baux distincts portaient sur le même « local de 40 m² à usage de bureau », situé au 1er étage, sis [Adresse 1] à [Localité 4]

Les sociétés La SARL Apticom et La SARL Apticom Prestige ont quitté les lieux le 31 décembre 2019 après avoir donné congé au bailleur.

Par exploit d’huissier en date du 27 décembre 2021 que la société ARTFUN a délivré congé pour le 30 juin 2022.

Par acte d’huissier en date du 24 mars 2022 la société EIFFEL a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire sur le fondement d’une dette locative s’élevant à la somme de 24 654,77 euros selon décompte établi le 14 mars 2022. Ce commandement a été contesté par La SARL Artfun le 15 septembre 2022

Suivant assignation délivrée le 2 février 2023, La SCI Eiffel a attrait La SARL Apticom, La SARL Apticom Prestige et La SARL Artfun devant le tribunal judiciaire de Créteil, en paiement des arriérés de loyers.



EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS


Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 décembre 2023, La SCI Eiffel a demandé à la juridiction :

- Condamner solidairement les sociétés APTICOM, APTICOM PRESTIGE et ARTFUN au paiement de la somme de 26 761,44 € (VINGT SIX MILLE SEPT CENT SOIXANTE ET UN €UROS ET QUARANTE QUATRE CENTIMES) au titre du solde des loyers impayés sur la période courant du 1er janvier 2020 au 30 juin 2022, assorti de l’intérêt au taux légal à compter du 31 décembre 2021, date de la première mise en demeure adressée par la société EIFFEL. 
 
- Condamner la société ARTFUN au paiement de la somme de 5000 € (CINQ MILLE €UROS) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la BAILLERESSE du fait de sa résistance abusive au paiement et à son maintien dans les lieux sur le fondement des dispositions de les articles 1240 et suivant du Code Civil. 
 
- Débouter les sociétés APTICOM, APTICOM PRESTIGE et ARTFUN de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions 
 
- Condamner solidairement les sociétés APTICOM, APTICOM PRESTIGE et ARTFUN à payer à la société EIFFEL la somme de 3 500 € (TROIS MILLE CINQ CENT €UROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile 
 
- Condamner solidairement les sociétés APTICOM, APTICOM PRESTIGE et ARTFUN aux entiers dépens de l’instance 
 
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit sur le fondement de l’article 514 du Code Civil.


Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 février 2024, La SARL Apticom a demandé au tribunal :

- de débouter La SCI Eiffel de ses prétentions ;
- de condamner La SCI Eiffel à payer à chacune des trois défenderesses les sommes suivantes :

--- 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
--- 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.


Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 février 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 1 juillet 2024 et mise en délibéré au 11 octobre 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur les demandes principales

- Sur la demande en paiement des loyers

En l’espèce, le litige porte d’une part sur la délimitation des titulaires de la dette locative et sur la fixation de son montant.



- Sur les titulaires de la dette locative réclamée par La SCI Eiffel

La SCI Eiffel estime que La SARL Apticom, La SARL Apticom Prestige et La SARL Artfun sont chacune solidairement tenues de la dette locative de chaque autre, les défenderesses ayant la qualité de colocataire du même local.

De leur côté, les défenderesses font valoir qu’elles ne sont ni colocataires ni responsables solidairement les unes des autres.

En vertu de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, les trois contrats de bail commercial comportent des clauses dites de « solidarité entre locataires » ainsi rédigées :

- bail conclu le 09 décembre 2013 avec La SARL Apticom :

« 11-7 Solidarité entre locataires - Les locaux objets du présent bail étant conjointement pris en location par Madame [I] [Z]-[H], représentant la société APTICOM PRESTIGE (…), le preneur signataire du présent bail, est caution de cette dernière pour la totalité des sommes dues au titre du bail qu’elle aura signée » (sic).

- bail conclu le 17 décembre 2013 avec La SARL Apticom Prestige :

« 11-7 Solidarité entre locataires - Les locaux objets du présent bail étant conjointement pris en location par Madame [I] [Z]-[H], représentant la société APTICOM (…), le preneur signataire du présent bail, est caution de cette dernière pour la totalité des sommes dues au titre du bail qu’elle aura signée » (sic).

- bail conclu le 03 juillet 2016 avec La SARL Artfun :

« 18° Solidarité - Le preneur se porte caution des société APTICOM et APTICOM PRESTIGE qui occupent le même local.

Le preneur s’engage à régler au bailleur sur simple demande, toutes les sommes que l’une quelconque de ces deux sociétés devrait au bailleur, sans pouvoir discuter la dette ni demander la division de celle-ci entre les différentes cautions solidaires » (sic).

Ces clauses sont rédigées de manières différentes, s’agissant du bail conclu avec La SARL Artfun. A leur lecture, il apparaît qu’aucune clause ne prévoit de solidarité de La SARL Apticom ou de La SARL Apticom Prestige à l’égard de La SARL Artfun. La raison en est que les contrats de bail ont été rédigés à mesure de l’arrivée des trois sociétés dans les lieux et que les deux premiers baux consentis à La SARL Apticom et La SARL Apticom Prestige n’ont pas été amendés à l’arrivée de La SARL Artfun. Or, la solidarité ne se présume pas mais doit être expressément stipulée. Aucune clause dans le bail, ni aucun écrit de Mme [Z] [I] ne vient stipuler explicitement une telle solidarité de La SARL Apticom et La SARL Apticom Prestige à l’égard de La SARL Artfun.

Il s’en déduit qu’il n’y a pas lieu de demander à La SARL Apticom ni à La SARL Apticom Prestige de payer la dette locative réclamée à La SARL Apticom Prestige. La SCI Eiffel sera donc déboutée de ses demandes financières sur ce point.


- Sur le montant de la dette locative dû par La SARL Artfun

La SCI Eiffel prétend qu’un unique loyer de 10 500 € en décembre 2013 (soit 11 100 € en janvier 2022 après application de la clause d’indexation) a été convenu pour la location du local et qu’il a été conventionnellement réparti entre les trois colocataires La SARL Apticom, La SARL Apticom Prestige et La SARL Artfun. Elle estime ainsi qu’au départ des deux premières sociétés le 31 décembre 2019, La SARL Artfun a récupéré la charge des loyers dus par ses ex-colocataires, de sorte que son loyer est repassé de 3 700 € à 11 100 € à partir du 01 janvier 2020.

En l’espèce, à la lecture de chacun des contrats de bail, aucune clause ne prévoit d’augmenter le loyer de la société restante en cas de départ d’une ou des deux autres sociétés pour maintenir le loyer total du local à 10 500 €. Il était pourtant simple de stipuler dans les contrats cette conséquence du départ d’un des preneurs sur le loyer restant dû par la société se maintenant dans les lieux, parmi les chapitre 4 relatif au « loyer et indexation ». Aucun des écrits de Mme [Z] [I] ne reconnaît un tel effet juridique au départ d’une de ses sociétés.

Il convient d’en déduire que le loyer dû par La SARL Artfun n’a pas augmenté après le départ de La SARL Apticom et de La SARL Apticom Prestige au 31 décembre 2019. Ce loyer est donc demeuré à 3 700 € par an à compter du 01 janvier 2020.

La SARL Artfun prétend, sans toutefois le démontrer, s’être acquittée régulièrement de cette somme de 3 700 € par an depuis le 01 janvier 2020 jusqu’à son départ des lieux le 30 juin 2022, soit la somme totale de 9 250 €.

Il convient par conséquent de condamner La SARL Artfun à payer à La SCI Eiffel, en deniers ou quittances, la somme de 9 250 € au titre des loyers dus pour la location du local commercial, outre intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2022, date du commandement de payer.

Il n’est en outre pas fait mention de la location du box, dans les conclusions de la demanderesse ni dans la description des lieux loués à La SARL Artfun dans le contrat de bail du 03 juillet 2016 ; de sorte qu’il ne peut être fait droit aux demandes de La SCI Eiffel à ce titre.


- Sur la résistance abusive de La SARL Artfun

Vu l’article 1240 du code civil ;

Dans la mesure La SCI Eiffel échoue à démontrer que La SARL Artfun était redevable du loyer souscrit par La SARL Apticom et La SARL Apticom Prestige après leur départ, il n’est démontré aucune résistance abusive de la part de La SARL Artfun. Le seul préjudice subi par La SCI Eiffel est un retard dans le paiement du loyer incombant exclusivement à La SARL Artfun, réparé par l’octroi des intérêts à compter du 24 mars 2022. En conséquence, il convient de débouter La SCI Eiffel de sa demande.


Sur les demandes reconventionnelles

Dans la mesure où La SARL Artfun est condamnée au paiement des loyers dus à La SCI Eiffel, il n’existe aucun abus de cette dernière dans la poursuite de La SARL Artfun. En outre, il ne peut être reproché à La SCI Eiffel d’avoir tenté de faire prévaloir son interprétation de la commune intention des parties, relativement à la solidarité prétendue entre les trois sociétés preneuses. En conséquence, il convient de rejeter la demande d’indemnité formée par La SARL Apticom, La SARL Apticom Prestige et La SARL Artfun au titre de la procédure abusive.


Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner La SARL Artfun seule aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner La SARL Artfun seule à payer à La SCI Eiffel la somme de 1 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE La SARL Artfun à payer à La SCI Eiffel, en deniers ou quittances, la somme de 9 250 € au titre des loyers dus pour la location du local commercial, outre intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2022 ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE La SARL Artfun aux entiers dépens ;

CONDAMNE La SARL Artfun à payer à La SCI Eiffel la somme de 1 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait à CRÉTEIL, l’an DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE ONZE OCTOBRE

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT