Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 10 octobre 2024

Minute n° 




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
10 OCTOBRE 2024
 


N° RG 22/03900 - N° Portalis DB22-W-B7G-QWZI
Code NAC : 71G 
E.J.

 
DEMANDEUR :

Monsieur [O] [K] [R]
né le 28 Février 1939 à [Localité 7] (28),
demeurant [Adresse 5],

représenté par Maître Olivier BAULAC du CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Sophie RIVIERE-MARIETTE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son Président Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège, et plus particulièrement en son établissement secondaire, la société FONCIA SAINT GERMAIN domiciliée 
[Adresse 2],

représenté par Maître Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.


2/ La société GENERALI IARD, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 552 062 663 dont le siège social est situé au [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jacques CHEVALIER de la SELAS CHEVALIER MARTY PRUVOST, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Banna NDAO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.



* * * * * *



ACTE INITIAL du 24 Juin 2022 reçu au greffe le 12 Juillet 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 02 Avril 2024, Monsieur JOLY, 
Vice-Président et Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 25 Juin 2024, prorogé au 
12 Septembre 2024 puis 10 Octobre 2024 pour surcharge magistrat.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉS :
M. JOLY, Vice-Président
Madame GARDE, Juge
Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé

EN PRÉSENCE DE : Madame Agathe RUELLAN, Auditrice de justice 

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS


* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

M. [R] est propriétaire de deux lots au sein de l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 8] (78) soumis au statut de la copropriété. Le lot N°2 correspond à un appartement situé au rez-de-chaussée mis en location par M. [R].

A l’occasion de travaux dus à la présence d’humidité dans son appartement, M. [R] a constaté qu’une descente en fonte d’évacuation des eaux vannes était fuyarde et qu’un mur porteur de l’immeuble était totalement détrempé. 


Après des démarches effectuées auprès du syndic de la copropriété, le Cabinet FONCIA, M. [R] a fait assigner en référé expertise le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés de Versailles. 

Par ordonnance du 31 mai 2018, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [V] pour y procéder. Celui-ci a déposé son rapport le 17 septembre 2021. 

C’est dans ce contexte que M. [R] a, par acte extrajudiciaire du 24 juin 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 8] et la société GENERALI IARD devant le Tribunal judiciaire de Versailles. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2023, M. [R] demande au Tribunal de : 
 
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et du [Adresse 3] à payer à Monsieur [O] [R] les sommes suivantes :
* 35.108,01 euros au titre des désordres,
* 3.510,80 euros au titre de la maîtrise d’œuvre,
* 22.500 euros au titre du préjudice locatif,
* 20.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont ceux d’expertise qui se sont élevés à la somme de 9.568,61 euros.
- Condamner la société GENERALI IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 3] de toutes les condamnations à intervenir au profit de Monsieur [O] [R],
- Dispenser Monsieur [O] [R] de toute participation aux frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 mai 2023, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de : 

Vu le rapport de Monsieur [V], expert judiciaire, 

Débouter Monsieur [O] [R] de ses demandes de condamnation formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et du [Adresse 3] à lui payer les somme suivantes : 
- 35.108,01 € au titre des désordres 
- 3.510,80 € au titre de la maîtrise d’œuvre 
- 22.500,00 € au titre du préjudice locatif 
- 20.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont ceux d’expertises qui se sont élevées à la somme de 9.568,61 €. 
 
Débouter Monsieur [O] [R] de sa demande de se voir dispenser de toute participation aux frais de procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Débouter Monsieur [O] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 


Ecarter l’application de l’exécution provisoire. 

Condamner Monsieur [O] [R] au paiement d’une somme de 6.000,00 euros au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile. 

Condamner Monsieur [O] [R] aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Hélène ROBERT, Avocat aux Offres de Droit, conformément à l’Article 699 du Code de Procédure Civile. 
 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 juillet 2023, la société GENERALI IARD demande au Tribunal de : 
 
A TITRE PRINCIPAL, 
 
- JUGER que Monsieur [R] ne rapporte pas la preuve du contenu et de l’étendue de la garantie GENERALI dont il se prévaut ; 
- JUGER que la Compagnie GENERALI n’a pas vocation à mobiliser son volet responsabilité civile pour garantir les vices de construction affectant les parties communes de la copropriété du [Adresse 6] ; 
 
En conséquence, 
 
- DEBOUTER Monsieur [R] ainsi que le SDC [Adresse 6] de l’ensemble de leurs demandes de condamnation formulées à l’encontre de la Compagnie GENERALI ; 
- PRONONCER la mise hors de cause pure et simple de la Compagnie GENERALI ; 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE, 
 
- LIMITER l’indemnisation de Monsieur [R] au titre des travaux réparatoires à la somme de 23.485,41 € TTC ; 
- LIMITER les frais de maîtrise d’œuvre de Monsieur [R] à la somme de 2.348,54 € TTC ; 
- DEBOUTER Monsieur [R] de sa demande au titre de son préjudice de locatif ; 
- A titre subsidiaire, LIMITER le préjudice locatif de Monsieur [R] à 12 
mois ; 
- A tout le moins, JUGER que le préjudice locatif de Monsieur [R] ne serait excéder 25 mois. 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
 
- JUGER que la Compagnie GENERALI ne pourra être tenue à garantir au-delà des limites contenues dans sa police d’assurance ; 
 
- CONDAMNER tout succombant à payer à la Compagnie GENERALI la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 


Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 

La clôture a été prononcée le 21 février 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Il résulte des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure au 1er juin 2020 telles qu’interprétées par une jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires répond de tous les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. 

La nouvelle rédaction de l’article 14 issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 et entrée en vigueur le 1er juin 2020 prévoit désormais que le syndicat des copropriétaires est «responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers et ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires». 

Cette nouvelle rédaction renforce le caractère de plein droit de la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour tout dommage trouvant sa source dans les parties communes. Cette responsabilité de plein droit avait du reste, ainsi que rappelé ci-dessus, été consacrée par une abondante jurisprudence antérieurement à la nouvelle rédaction du texte.

Il s'ensuit que dès qu'est constaté un défaut d'entretien des parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée : la responsabilité du syndicat des copropriétaires est en effet indépendante de toute notion de faute de sa part. Celui-ci peut toutefois s'exonérer en démontrant la faute de la victime du préjudice. Si l'origine des désordres est privative, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est exclue mais il peut y avoir partage de responsabilité entre la victime et le syndicat des copropriétaires qui tarderait à faire remettre en état les parties communes. 

M. [R] fait valoir que le rapport de l'expert conclut aux préjudices 
suivants :
- travaux consécutifs aux désordres : 35.108,01 euros TTC 
- maîtrise d'oeuvre : 3.510,80 euros 
- préjudice locatif : 17.280 euros

Résistant aux arguments développés par le syndicat des copropriétaires, M.[R] fait valoir que la responsabilité de celui-ci est engagée de plein droit.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir sur la base d'un rapport de visite de la Direction de l'environnement et du cadre de vie de la ville de [Localité 8] :
- que l'appartement n'avait pas été entretenu depuis de nombreuses années et souffrait de problèmes d'humidité consécutifs à un défaut de ventilation. 
- que ce rapport avait préconisé des mesures mises à la charge du bailleur.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que la société PHENIX avait procédé à une recherche de fuite en février 2017 et que de nombreux désordres avaient alors été constatés dans l'appartement du rez-de-chaussée ; que des investigations complémentaires avaient alors été effectuées et avaient révélé un défaut d'étanchéité au niveau de l'appartement du premier étage appartenant également à M. [R] ; qu'en tout état de cause les travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 mars 2018 ont été stoppés par la procédure de M. [R]. Il souligne avoir mis en oeuvre sans délai les mesures préconisées par l'expert en vue de remédier aux désordres au niveau du mur. 

En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire qu'à la suite des opérations d'expertise, M. [V] a établi une note de synthèse le 
17 septembre 2020 à la suite de laquelle le conseil du demandeur a signalé 
la persistance d'une humidité importante dans les locaux. M. [V] a alors organisé deux nouveaux rendez-vous le 12 novembre 2020 et le 31 mai 2021. 

La note du 17 septembre 2020 expliquait que le problème principal de l'appartement concernait le mur latéral côté propriété voisine présentant un bombé important en partie basse engendrant un risque d'effondrement. Il a aussi été constaté différents désordres complémentaires à savoir les problèmes relatifs à l'humidité importante existant au niveau des murs par remontée capillaires ainsi que d'un changement de la descente des canalisations en provenance des étages supérieurs s'avérant vétuste. L'expert conclut que l'origine des désordres est relative à l'ancienneté du mur porteur du bâtiment et aux nombreuses fuites sur le bâtiment, désordres ayant de même généré le vieillissement du mur correspondant. L'expert ajoutait que les désordres avaient été révélés lors de la sortie du locataire de M. [R], que l'origine des désordres était liée à l'ancienneté du mur, vieillissement accentué par des problèmes de remontées capillaires classiques dans ce genre de bâtiment notamment et par des problèmes de fuite et apports d'eau importants en sous-sol/cave du bâtiment. 

Il n'est pas utilement contesté, ni par le syndicat des copropriétaires ni par la société GENERALI IARD que les désordres trouvent ainsi leur source dans les parties communes. Les arguments développés en ce qui concerne le défaut d'entretien et la vétusté de l'appartement et l'absence de mise en oeuvre par M. [R] des mesures préconisées par la ville de [Localité 8] sont à cet égard sans effet pour exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité qui se trouve donc engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 
 

Sur l'indemnisation des préjudices

Sur la réparation des désordres et la maîtrise d'oeuvre

Le syndicat des copropriétaires critique les montants retenus et fait valoir que le chiffrage et les travaux envisagés ne correspondent pas à une remise en état à l'identique du bien tel qu'il existait avant les désordres mais à une remise en état totale et plus particulièrement à une mise aux normes d'habitabilité du logement. 

Sont à cet égard contestés :
- les frais relatifs au changement de sens de la porte d'entrée et les travaux d'isolation dès lors que la modification du sens de la porte d'entrée est inhérente aux travaux d'aménagement du local et que l'appartement n'était pas isolé précédemment. 
- les travaux de cloisonnement pour création d'une cuisine qui n'existait pas auparavant ;
- les frais liés à l'équipement de la cuisine alors que celle-ci n'était pas 
équipée ;
- les postes isolation murale et faux plafond qui constituent des travaux d'amélioration, le logement étant précédemment dépourvu de ces équipements. 

La société GENERALI IARD reprend les moyens du syndicat des copropriétaires.

Résistant à ces arguments, M. [R] fait valoir que l'expert a comptabilisé une partie des devis en moins value, considérant qu'une partie des travaux aurait été à sa charge. 

Il ressort du rapport d'expertise que 4 devis ont été produits :
- un devis de la société AM ELEC pour les différents travaux de remise en état des sols, cloisonnements, doublages et revêtements muraux pour un montant de 26.837,77 euros ;
- un devis de la même société pour la remise en état de l'électricité d'un montant de 13.770 euros .
- un devis de la société MJF CHAUFFAGE pour la partie plomberie d'un montant de 8.489 euros ;
- un devis de la société ARTHAIS pour les différents travaux de peinture à hauteur de 6.144,52 euros.

M. [V] indique ne pas avoir d'observation particulière sur ces devis et sur les prestations prévues. Il précise néanmoins qu'il convient de comptabiliser en moins-value, et ce sur l'ensemble des devis, une partie des travaux qui était nécessaire pour la remise en état du logement par le bailleur et qui auraient de toute façon dû être réalisés par M. [R]. 

Ainsi, M. [V] indique bien s'agissant de la modification du sens de la porte d'entrée que les travaux sont inhérents à l'aménagement du local et qu'il convient d'appliquer une moins value de 320 euros. Concernant l'isolation, l'expert relève qu'il s'agit d'une plus value par rapport à l'existant et applique une moins value. Plus généralement l'expert a appliqué une moins value sur l'ensemble des devis et le montant de travaux initialement proposé par M. [R] de l'ordre de 60.000 euros a été ramené à 35.108,01 euros après application des moins values sur les devis susvisés. Il s'en déduit que les remarques du syndicat des copropriétaires, bien que cohérentes dans leur principe, ont déjà été prises en compte par l'expert.

S'agissant des peintures murales, le syndicat des copropriétaires argue sur le fondement du rapport de la Mairie d'un défaut d'entretien imputable au propriétaire mais ce raisonnement se heurte à la question de l'origine de l'humidité en parties communes, ce qui ne permet pas au défendeur de s'exonérer de sa responsabilité. 
D'ailleurs M. [V] note bien que s'agissant du devis relatif aux peintures il a comptabilisé le montant pouvant être attribué au problème des parties communes, et ce en appliquant un abattement de 50%.

Il en va en revanche différemment des postes plomberie et électricité. En effet, ni les conclusions du rapport d'expertise, ni les pièces produites par les parties ne permettent d'affirmer que le mauvais état de l'installation électrique et de la plomberie résulte d'un défaut d'entretien des parties communes, le lien de causalité avec les remontées capillaires ou la descente en fonte fuyarde n'apparaissant pas établi. 
Ces deux postes devront donc être soustraits du montant des travaux devant être mis à la charge du syndicat des copropriétaires. Après application des moins values, ils sont de 7.573,50 euros et de 6.974,20 euros.

Le coût des réparations mis à la charge du syndicat des copropriétaires sera donc fixé à 19.562,89 euros (35.108,01 - 7.573,50 - 7.971,62).

Le montant de la maîtrise d'oeuvre estimé à 10% du coût des travaux sera donc retenu à hauteur de 1.956,28 euros. 

Sur le préjudice locatif 

M. [R] fait valoir que le préjudice locatif peut être retenu sur une période comprise entre l'assignation en référé et la réception des travaux du syndicat des copropriétaires, plus deux mois de durée pour les travaux privatifs, donc du 7 mars 2018 au 28 mai 2022 soit 50 mois x 450 euros = 22.500 euros. Il ajoute que des travaux complémentaires ont été votés lors de l'assemblée générale du 9 juillet 2021 mais n'ont été réceptionnés que le 28 mars 2022 et que son appartement n'a pu enfin être remis en location que le 9 décembre 2022 pour un loyer de 690 euros charges comprises.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le défaut d'entretien du logement a directement contribué à la dégradation du bien, que le syndicat des copropriétaires a fait le nécessaire pour intervenir au plus vite en votant l'exécution de travaux dès l'assemblée générale des copropriétaires du 7 mars 2018, que M. [R] a bloqué l'exécution des travaux en engageant une procédure judiciaire, que la réception des travaux préconisés par l'expert est intervenue le 15 mars 2019 et qu'il ne saurait souffrir des délais de la procédure d'expertise. Il ajoute que, dans son compte rendu du 5 juin 2020, l'expert a indiqué que les locaux étaient sains et que, dans ces conditions, M. [R] aurait pu mettre en oeuvre les travaux de reprise. 

La société GENERALI IARD fait valoir qu'à la date du 11 mars 2019, les travaux de renforcement du mur séparatif avec la copropriété voisine ont été réceptionnés et que M. [R] aurait pu faire les travaux de réfection de son appartement. Elle ajoute, allant dans le sens du syndicat des copropriétaires, que le 5 juin 2020 M.[V] a constaté la bonne réalisation des travaux et affirmé que les travaux de reprise des embellissements pouvaient être réalisés. Elle estime ainsi que le préjudice locatif est limité à 12 mois ou tout au plus à 
25 mois.

En l'espèce, l'expert a constaté lors de la première réunion d'expertise du 
21 novembre 2018 des désordres structurels importants sur les murs du bâtiment empêchant toute habitation jusqu'à réparation définitive.

Lors du rendez-vous tenu le 5 juin 2020, l'expert a constaté que l'ensemble des locaux ne présentaient pas de problème d'humidité et que les travaux de remise en état des locaux pouvaient donc être réalisés. 

Il est établi par les pièces versées aux débats que les travaux ont été réceptionnés le 28 mars 2022 et le syndicat des copropriétaires, à qui incombe la responsabilité des désordres et des travaux réparatoires, ne peut utilement arguer des conclusions de l'expert suivant lesquelles les travaux pouvaient être réalisés dès le mois de juin 2020. En revanche, M. [R], à qui incombe la charge de la preuve, n'apporte pas de justificatifs de nature à étayer sa demande de deux mois supplémentaires au titre des travaux privatifs.
 
La valeur retenue par l'expert est de 480 euros par mois et la somme de 
450 euros mensuels proposée par le demandeur n'apparaît pas excessive. Il y aura donc lieu de fixer le préjudice locatif à 21.600 euros (48 x 450) pour une période comprise entre la date de l'assignation en référé et la réception des travaux. 

Sur la garantie de la société GENERALI IARD

La société GENERALI IARD conteste dans ses écritures que la police d'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires (police d'assurances ASSURIMO MULTIRISQUES IMMEUBLES N°AM397804-VASG-3) couvre les désordres liés aux vices de construction tels que visés par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 

Sur ce point, le chapitre «DEGATS DES EAUX» de la police vise au titre des événements garantis les dommages matériels causés par l'eau et tous autres liquides résultant notamment des fuites, ruptures et débordements accidentels ainsi que les infiltrations au travers des façades et murs pignons.

Ainsi la défenderesse est-t-elle mal fondée à soutenir qu'aucune garantie n'a été souscrite au titre des risques objets de la présente instance.

A titre subsidiaire, elle conteste le quantum des sommes réclamées par M.[R] mais ce point a déjà été traité ci-dessus. Il y donc lieu, au bénéfice des observations précédentes, de condamner la société GENERALI IARD à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre. 

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens en ce compris les frais de l'expertise judiciaire. 

Les justificatifs produits, dont certains sont postérieurs à la désignation de l'expert judiciaire, ne justifient pas du montant réclamé par M. [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [R] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

M. [R] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et du [Adresse 3] à [Localité 8] (78) représenté par son syndic en exercice à payer à M. [R] les sommes suivantes :

-19.562,89 euros au titre de son préjudice matériel ;

-1.956,28 euros au titre de la Maîtrise d'oeuvre ;

-21.600 euros au titre de son préjudice de jouissance ; 

-4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et du [Adresse 3] à [Localité 8] (78) représenté par son syndic en exercice aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ;




CONDAMNE la société GENERALI IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et du [Adresse 3] à [Localité 8] (78) représenté par son syndic en exercice des condamnations prononcées à son encontre ;

DIT que M. [R] sera dispensé de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 OCTOBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY