Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 3 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section


N° RG 22/01263 
N° Portalis 352J-W-B7G-CV6KN

N° MINUTE : 


Assignation du :
25 Janvier 2022




JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2024 
DEMANDEURS

Madame [I] [U] veuve [C]
Monsieur [D] [C]
Monsieur [B] [C]
Monsieur [H] [C]
Madame [M] [C]
[Adresse 2]
[Localité 7]

Tous représentés par Maître Jérôme GUICHERD de la SCP FRENOT - GUICHERD - COSSIC, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0322 et Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE AVOCATS, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant


DÉFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par la SARL [P] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [N] [P], administrateur judiciaire, es qualité d’administrateur provisoire désigné par ordonnance du 28 juin 2022.
ARCO SAS [Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Philippe MARIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D2004
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/01263 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV6KN


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [I] [U] veuve [C] et ses quatre enfants, Monsieur [H] [C], Monsieur [D] [C], Monsieur [B] [C] et Madame [M] [C] (ci-après consorts [C]), sont propriétaires indivis des lots n° 1, 59, 61 et 63 au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Une assemblée générale ordinaire de copropriétaires s'est tenue le 24 novembre 2021, sur convocation de Monsieur [Y] [R], agissant en qualité de président du conseil syndical, en application des dispositions de l'article 8 alinéa 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Se plaignant d'irregularités affectant ladite assemblée (dont notamment l'absence d'habilitation de Monsieur [R], l'absence de convocation individuelle des copropriétaires, l’irrégularité du mandat accordé par Monsieur [W] à Monsieur [K], le cumul de mandats de Monsieur [R]), les consorts [C] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], par acte d'huissier du 20 janvier 2022, afin de solliciter, à titre principal, l'annulation de l'assemblée générale du 24 novembre 2021 dans son ensemble et, à titre subsidiaire, l'annulation des résolutions n° 18, 20, 33, 38, 40, 44, 52 à 55, et 60 de ladite assemblée.

Selon ordonnance du 29 juin 2022, la SELARL [E] & Associés représentée par Maître [N] [P], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7], afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement normal de la copropriété, en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, l'immeuble ayant fait l'objet d'arrêtés de péril et d'une évacuation de ses occupants le 5 juin 2022, tandis que des travaux de structure votés en assemblée générale avaient été contestés judiciairement.
 
Selon ordonnance rendue le 15 juin 2023, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a déclaré Madame [I] [U] veuve [C], Monsieur [H] [C], Monsieur [D] [C], Monsieur [B] [C] et Madame [M] [C] irrecevables en leur demande principale d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] en date du 24 novembre 2021, dans son intégralité. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2023, les consorts [C] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et en particulier ses articles 21 et 22 ; 
Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967, et en particulier ses articles 7, 8, 11 et 19-2 ; 
Vu l’article 1240 du Code civil ; 
Vu l’article 700 du Code de procédure civile ; 
Vu la jurisprudence versée aux débats ;

JUGER que la résolution n° 33 n’a pas fait l’objet d’une mise en concurrence ; 

En conséquence, 

PRONONCER la nullité de la résolution n° 33 de l’assemblée générale du 24 novembre 2021 ; JUGER que la résolution n° 38 de l’assemblée générale du 24 novembre 2021 est sans objet compte tenu de l’adoption de la résolution n° 33 ; 

En conséquence, 

PRONONCER la nullité de la résolution n° 38 de l’assemblée générale du 24 novembre 2021 ; JUGER que la résolution n° 44 de l’assemblée générale du 24 novembre 2021 est entachée d’un abus de majorité ; 

En conséquence, 

PRONONCER la nullité de la résolution n° 44 de l’assemblée générale du 24 novembre 2021 ;

JUGER que les résolutions n° 52 à 55 de l’assemblée générale du 24 novembre 2021 n’ont pas fait l’objet de notification préalable aux copropriétaires des projets d’acte modificatif du règlement de copropriété, de projet de modificatif de l'état descriptif de division, et de projet modificatif de l'état de répartition des charges ; 

En conséquence, 

PRONONCER la nullité des résolutions n° 52 à 55 de l’assemblée générale du 24 novembre 2021 ; 

JUGER que les résolutions n° 40 et 60 de l’assemblée générale du 24 novembre 2021 sont irrégulières compte tenu des fautes personnelles des membres du conseil syndical ; 

En conséquence, 

PRONONCER la nullité des résolutions n° 40 et 60 de l’assemblée générale du 24 novembre 2021 ; 

JUGER que les résolutions n° 18 et 20 de l’assemblée générale du 24 novembre 2021 sont irrégulières compte tenu de la violation du règlement de copropriété ; 

En conséquence, 

PRONONCER la nullité des résolutions n°18 et 20 de l’assemblée générale du 24 novembre 2021 ; 

EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] aux Consorts [C] la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ; 

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] demande au tribunal de :

Sur la demande de nullité des résolutions 18 et 20, 
Vu les articles 72 et 123 du code de procédure civile, 
Vu l’incohérence et la contradiction du comportement procédural des consorts [C] qui constitue une fin de non-recevoir au sens de ce qui est communément appelé l’estoppel, 

DECLARER IRRECEVABLE la demande de nullité des résolutions 18 et 20, 

A titre subsidiaire, si par impossible l’irrecevabilité de la demande n’était pas prononcée,

DEBOUTER les consorts [C] de leur demande de nullité des résolutions 18 et 20 Sur la demande de nullité des résolutions 33, 38, 40, 44, 52 à 55 et 60, 

DEBOUTER les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes, 

A TITRE RECONVENTIONNEL : 
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/01263 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV6KN

CONDAMNER in solidum les consorts [C] au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2023.

L'affaire, plaidée à l'audience du 6 juin 2024, a été mise en délibéré au 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le tribunal relève à titre liminaire qu’à la suite de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 15 juin 2023, les moyens tirés de l’irrégularité de la convocation, de l’irrégularité affectant la convocation du fait de l’absence d’habilitation de Monsieur [R], de l’irrégularité affectant la convocation du fait de l’absence de convocation individuelle des copropriétaires, de l’irrégularité affectant le mandat accordé par Monsieur [W] à Monsieur [K] et du cumul de mandats de Monsieur [R] (dernières écritures, pages 9 à 16) ne sont pas formulées par les consorts [C] au soutien de leur demande d’annulation « de certaines résolutions du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 novembre 2021 » (dernières écritures, pages 16 à 30), de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner ces moyens de droit. 

I – Sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] concernant la demande d’annulation des résolutions n° 18 et 20 de l’assemblée générale du 24 novembre 2021 :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] soulève dans le dispositif de ses dernières écritures (page 8) une fin de non-recevoir concernant la demande d’annulation des résolutions n° 18 et 20 de l’assemblée générale du 24 novembre 2021 en vertu du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui. 

Il fait valoir que : 
- les consorts [C] ne contestent pas que les résolutions n° 18 et 20 désignant Monsieur [R] et Madame [X]-[K] et qu’ils n’ont pas contesté la résolution qui a désigné comme membres du conseil syndical Monsieur [G] pour une durée de 18 mois et jusqu’à l’assemblée générale qui approuvera les comptes arrêtés au 30 septembre 2020, alors qu’ils avaient voté contre, 
- ainsi, les consorts [C] ont par la même action laissé Monsieur [G] être définitivement élu membre du conseil syndical tout en contestant l’élection dans les mêmes conditions et pour la même durée de Monsieur [R] et Madame [X]-[K] au motif qu’ils ne pourraient être élus pour une durée supérieure à un an, 
- l’incohérence et la contradiction de comportement procédural des consorts [C] constitue une fin de non-recevoir au sens de ce qui est communément appelé l’estoppel, en vertu des articles 72 et 123 du code de procédure civile. 
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
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Les consorts [C] répondent qu’ils sont libres de contester judiciairement les décisions illicites qu’ils souhaitent sans être tenu de contester l’ensemble des résolutions illicites. 

*** 
L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme « tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». 

L’article 125 du même code prévoit, en son premier alinéa, que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public et, en son second alinéa, que le juge « peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée ». 

Dérivé de la règle de l’estoppel, applicable au droit international, le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui interdit à une partie d'adopter des positions procédurales incompatibles (Civ. 1ère, 6 juillet 2005, n 01-15.912, Bull n 302, Assemblée plénière, 27 février 2009, n 07-19.841, Bull n° 1 : précisant que « la seule circonstance qu'une partie se contredise au détriment d'autrui n'emporte pas nécessairement fin de non-recevoir »). 

L’application de la règle de l’estoppel est rattachée au principe de loyauté des débats (Civ. 1ère, 8 juillet 2010, n° 09-14.280, Bull. n° 157 ; 19 décembre 2012, n° 10-27.474, Bull. n° 263) et la contradiction doit être de nature à induire l'adversaire en erreur sur ses intentions (Com., 26 novembre 2013, n° 12-27.456 ; Civ. 1ère, 24 septembre 2014, n° 13-14.534, Bull. n °154). 

En l’espèce, aucune violation de l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui au cours d’une même instance ne saurait résulter de l’absence de contestation par les consorts [C] de résolutions désignant certains membres du conseil syndical, alors que tout copropriétaire ayant la qualité d’opposant ou de défaillant a le droit de contester les décisions d’une assemblée générale qu’il souhaite voir annuler, dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sans être tenu de contester toutes les résolutions qu’il estime contraires aux dispositions du statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Dans ces conditions, la fin de non-recevoir pour incohérence et contradiction de comportement procédural, soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] à l’encontre de la demande de nullité des résolutions n° 18 et 20 de l’assemblée générale du 24 novembre 2021 formée par les consorts [C], sera rejetée. 

II - Sur la demande d'annulation des résolutions n° 18, 20, 33, 38, 44, 52 à 55, 40 et 60 de l'assemblée générale du 24 novembre 2021 formée par les consorts [C] :

2-1 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 33 (travaux de maçonnerie en cave) pour défaut de mise en concurrence :

Les consorts [C] font valoir, au visa des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967, que : 
- le montant des travaux à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire a été précisé au cours de l’assemblée générale du 6 juillet 2020 (pièce n° 2, résolution n° 15), 
- en conséquence, les travaux dont le montant est supérieur à 3.000 € doivent être obligatoirement soumis à une mise en concurrence, par la production de plusieurs devis, 
- en l’espèce, seul le devis de la société BES, sous la maîtrise d’œuvre de Monsieur [V], architecte, a été proposé au vote des copropriétaires, malgré le montant conséquent des travaux de 29.590,00 € (pièces n° 15 et 16), 
- l’obligation de mise en concurrence n’est respectée, lorsque les entreprises n’ont pas répondu, que pour autant que des devis ont été demandés à plusieurs entreprises et que les documents annexés à la convocation décrivent de manière précise les différents travaux prévus (Civ. 3ème, 27 novembre 2013, n° 12-26.395), 
- en l’espèce, rien dans la convocation ne permet de justifier que plusieurs entreprises auraient été sollicitées, l’analyse des pièces produites permettant de mettre en évidence une incohérence évidente entre la résolution soumise aux copropriétaires et les éléments de défense, 
- les pièces produites mettent en évidence que Monsieur [V], qui ne disposait d’aucune délégation ni mission en ce sens, aurait fait procéder à un ordre de service sur lesdits travaux en octobre 2020, soit un an avant que la décision sur ces travaux soit prise, 
- ce faisant, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi il aurait été empêché de mettre en concurrence, alors même que, visiblement, près de deux ans se sont écoulés entre la consultation et l’assemblée générale, l’ordre de service ayant de surcroît été rédigé avant que la décision soit prise. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] répond que : 
- les copropriétaires ont décidé à une large majorité d’effectuer des travaux dans les caves, selon le devis BES joint à la convocation et sous la maîtrise d’œuvre de Monsieur [V], 
- Monsieur [R] a mis à l’ordre du jour le devis de la seule entreprise qui lui a répondu, 
- en effet, il avait reçu un devis de l’entreprise Joudi Rénovation, en date du 18 février 2020 (pièce n° 2), qui s’est retiré du marché ultérieurement en ne donnant pas suite à l’ordre de service qui lui a été soumis avant de présenter sa proposition à l’assemblée (pièce n° 3), 
- seule la société BES a retourné l’ordre de service (pièce n° 4), 
- la nullité n’est pas encourue si le défaut de mise en concurrence ne résulte pas d’un manquement du syndic mais d’une absence de réponse des entreprises contactées. 

*** 
En application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats autre que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

S'agissant de l'absence de mise en concurrence préalable de plusieurs marchés ou contrats, il est constant qu'en application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’obligation de mise en concurrence s’impose lorsque l’assemblée générale a fixé le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. Cette obligation est respectée lorsque plusieurs devis ont été demandés, les documents ayant été annexés à la convocation.

La mise en concurrence des entreprises par le syndic et/ou le conseil syndical doit être :
* préalable à l'assemblée générale appelée à se prononcer sur « un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux » (article 11, I, 1° du décret du 17 mars 1967),
* et caractérisée par la justification de la demande de plusieurs devis, en application de l'article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, donc d'au moins deux devis, notifiés en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale. 

L’article 19-2 du décret du 67-223 du 17 mars 1967 dispose que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

En l'espèce, selon résolution n° 15 de l’assemblée générale du 6 juillet 2020 (pièce n° 2 produite en demande), le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire a été fixé à la somme de 3.000,00 €. 

La résolution querellée n° 33 de l’assemblée générale du 24 novembre 2021 portant sur la décision d’effectuer des travaux de maçonnerie en cave, selon devis BES joint, pour un montant de 29.590,00 €, elle relève de la mise en concurrence obligatoire prévue à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. 

Toutefois, il ressort des pièces produites en défense par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] qu’une autre entreprise a été sollicitée pour l’établissement d’un devis portant sur les travaux de maçonnerie en cave faisant l’objet de la résolution n° 33, le syndic ayant décidé, après consultation d’un maître d’œuvre, architecte DPLG, de ne soumettre au vote de l’assemblée générale que le devis de l’entreprise BES (Maçonnerie, peinture, électricité), en raison du retrait ultérieur du marché de l’entreprise JOUDI RENOVATION (pièces n° 2 à 4 produites par le syndicat des copropriétaires et pièce n° 15 produite par les consorts [C], convocation, page 52 à 54).

La réglementation relative à l’obligation de mise en concurrence a donc été, en l’espèce, respectée dans la mesure où il a été sollicité des devis concurrentiels (ex. : Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre C, 28 mai 2019, n° RG 16/06514), nonobstant la signature d’un ordre de service par M. [L] [V] préalablement à la décision de l’assemblée générale. 

Dans ces conditions, les consorts [C] devront être déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 33 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] en date du 24 novembre 2021. 


2-2 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 38 comme étant sans objet (désignation du cabinet d’architecture [V] en cas de non-validation des travaux objet de la résolution n° 33) :

Les consorts [C] soutiennent que la résolution n° 38 a été adoptée alors qu’il ressort du texte même de cette résolution qu’elle ne pouvait avoir d’effet que « en cas de rejet de la résolution n° 33 », qui avait été précédemment adoptée. 

Ils estiment que la résolution n° 38 était donc sans objet et qu’elle ne peut à ce titre qu’être annulée, même en cas d’annulation de la résolution n° 33, dès lors que la résolution n° 38 ne devait prendre en effet qu’en cas de rejet de la résolution n° 33 et non en cas d’annulation de celle-ci. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] répond que : 
- les copropriétaires ont adopté la résolution n° 38, à savoir qu’en cas de rejet de la résolution n° 33, l’assemblée générale décide de la désignation de l’architecte [V] selon proposition jointe à la convocation, 
- la résolution n° 33 ayant été approuvée, la résolution n° 38 est sans objet et les consorts [C] ne justifient pas d’un intérêt à contester une résolution dénuée d’objet et de portée, qui est sans effet. 

*** 
Une décision d'assemblée générale existe dès lors qu'une question est soumise à l'ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote (ex. : Civ. 3ème, 13 novembre 2013, n° 12-12.084). 

Constitue une décision et non une position de principe ou une mesure préparatoire une résolution qui produit à elle seule des effets juridiques (ex. : Civ. 3ème, 29 novembre 2018, n° 17-26.744 ; 7 juin 2006, n° 05-19.117, etc.), en ce qu’elle est génératrice de droits et d'obligations pour les copropriétaires.

En l’espèce, la résolution n° 38 portant sur la désignation du cabinet d’architecture [V], qui a été soumise à l’ensemble des copropriétaires et a été sanctionnée par un vote, donc ne peut être considérée comme dénuée d’objet ou de portée juridique, pouvait être adoptée uniquement « en cas de non validation des travaux objet de la résolution n° 33 ». 

Or, la résolution n° 33 de ladite assemblée, portant sur la décision d’effectuer des travaux de maçonnerie en cave selon devis BES joint pour un montant de 29.590,00 €, avait été précédemment adoptée, de sorte qu’il n’était plus possible de désigner par la suite le cabinet d’architecture [V], dans le respect de l’ordre du jour établi selon avis de convocation adressé aux copropriétaires le 28 octobre 2021 (pièce n° 15 produite par les consorts [C]). 

Par ce motif, la résolution n° 38 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] en date du 24 novembre 2021 devra être annulée. 


2-3 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 44 pour abus de majorité (fixation d’un prix unique pour 2021 pour l’acquisition des parties communes (ou régularisation des parties communes occupées sans titre, hors caves) (art. 26) ; Prix proposé est de 3.000 €/m²) :

Les consorts [C] font valoir que : 
- la résolution litigieuse a pour objet de fixer un prix unique pour l’acquisition des parties communes « hors caves », cette précision visant précisément à les exclure du bénéfice de l’acquisition de parties communes à bas coût, alors que le tribunal judiciaire de Paris a, par jugement du 7 octobre 2021 (pièce n° 8), jugé qu’ils devaient laisser libre accès aux parties communes délimitées sur le plan versé par le syndicat des copropriétaires, correspondant à une cave exploitée par la société LE VIEUX [Localité 6] depuis son installation au titre de son activité de restaurant, 
- la mention « hors caves » vise donc explicitement à les exclure, alors qu’une restitution de caves prétendument annexés a été réclamée par voie judiciaire, 
- la décision a donc été prise dans l’intérêt exclusif des copropriétaires concernées, au détriment des consorts [C], qui n’ont pas la possibilité de procéder à une acquisition de parties communes pour régulariser une situation de fait, 
- ils ont fait procéder à leurs frais à un audit empirique par un géomètre expert, qui a pu constater que 13 copropriétaires avaient annexé plus de 30 m² de parties communes auxquels s’ajouteraient également les combles (pièce n° 21, rapport de M. [T]), 
- l’intérêt de la résolution querellée est d’opérer une amnistie massive des copropriétaires ayant procédé à une annexion totalement irrégulière des parties communes, tout en excluant de façon ciblée et discriminatoire les consorts [C] de ce processus de régularisation sélectif, 
- outre le caractère illicite de cette situation, le préjudice pour les copropriétaires et la copropriété est astronomique dans la mesure où les copropriétaires concernés n’ont pas payé de charges à hauteur de leur occupation pendant de nombreuses années, 
- la décision encourt donc la nullité pour abus de majorité, 
- au surplus, cette décision est contraire à l’intérêt collectif de la copropriété, alors que le prix au m² dans le secteur s’établit aux alentours de 12.000 € (pièce n° 22), de sorte qu’un prix d’acquisition des parties communes à 2.000 € par m², qui plus est en étage supérieur, constitue un énorme manque à gagner pour la copropriété, la convocation prévoyant d’ailleurs un prix de 3.000 € par m², 
- rien ne permet de justifier l’objectivité du critère retenu, à savoir écarter les caves, sauf la volonté de leur nuire. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] répond que : 
- il appartient au copropriétaire qui sollicite l’annulation d’une résolution pour abus de majorité de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que collectif, dans l’intention de nuire ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires, les tribunaux ne pouvant se livrer à un contrôle d’opportunité de la décision, 
- les consorts [C] ne justifient pas de l’existence d’un abus de majorité, la résolution ayant été adoptée à une très large majorité, comprenant principalement des copropriétaires non concernés par la régularisation d’empiètements, 
- la décision de fixer à 2.000 € / m² le prix à payer pour régulariser des empiètements de parties communes répond précisément à la volonté de ne pas créer d’inégalités entre les copropriétaires. 

*** 
Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires ou a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146).

Il est constant que les juridictions peuvent ainsi annuler pour abus de majorité les résolutions décidant la cession d'une partie commune ou d'un droit de surélever sans qu'aucune contrepartie financière pour les copropriétaires lésés, rompant ainsi l’égalité entre les copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924) ou moyennant un prix dérisoire versé au syndicat (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 13 juin 2012, n° RG 10/08400). 

En l’espèce, la résolution querellée n° 44 porte sur la décision de fixer un prix unique 2.000 € par m² pour l’acquisition de parties communes ou la régularisation « des parties communes occupées sans titre, hors des caves » : 
- sans précisions quant à la nature, la localisation exacte et l’intérêt pour les copropriétaires susceptibles d’être intéressés par les acquisitions ou régularisations d’occupations illicites de ces parties communes (alors que ces critères sont susceptibles d’influer sur le prix au m² des parties communes concernées), 
- et sans justification quant à l’exclusion des « caves » de cette possibilité d’acquisition au prix unique de 2.000 € par m², alors même que : 

* les consorts [C] étaient susceptibles d’être intéressés par le rachat d’une portion de parties communes, correspondant à une cave exploitée par le locataire de M. [S] [C], la société LE VIEUX [Localité 6], pour une activité de restauration (pièce n° 8 produite en demande, pages 21 à 23 et page 47 en particulier, jugement du 7 octobre 2021), 
* il ressort d’un audit des parties communes des étages de l’immeuble réalisé par un géomètre expert le 30 juillet 2021 que plusieurs annexions de partie de couloir, parties communes, auraient été réalisées entre le 1er étage et le 6ème étage de l’immeuble, pour un total de 26,5 m² de parties communes appropriées, au droit de différents lots. 

Cette résolution, qui n’est pas conforme à l’intérêt collectif des copropriétaires, en l’absence de précisions quant aux parties communes concernées par la fixation de ce prix unique au m², a donc été prise sans raison valable, au détriment des consorts [C], entraînant ainsi une rupture d’égalité entre les copropriétaires dans la jouissance et/ou la propriété de parties communes générales. 

L’abus de majorité étant caractérisé, la résolution n° 44 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] en date du 24 novembre 2021 devra être annulée. 
2-4 Sur la demande d’annulation des résolutions n° 52 à 55 (demande de régularisation de surface commune occupée, création du lot n° 64 par prélèvement sur les parties communes, vente du nouveau lot créé au 1er étage du bâtiment, mandat donné au syndic pour enregistrer au nom du syndicat tous documents relatifs à la régularisation de la vente et à la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division) :

Les consorts [C] font valoir, au visa de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, que ces résolutions devaient faire l’objet d’une notification des projets de modificatif de l’état descriptif de division, de répartition des charges, et du règlement de copropriété, afin de se prononcer sur la création du lot et sur la cession de parties communes, en ayant connaissance de toutes les implications, notamment s’agissant des surfaces, des tantièmes et des charges, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, la convocation adressée par Monsieur [R], prétendument « président du conseil syndical » comportant un projet de modificatif incomplet, avec seulement une page sur deux (pièce n° 15, pages 68 à 70, page 3 du projet de modification de l’état descriptif de division et page 5 du projet de modificatif, les pages 2, 4 et 6 étant manquantes).

Ils ajoutent que : 
- il semble que le projet communiqué avec la convocation ne corresponde pas à la résolution qui a été soumise aux copropriétaires, 
- le projet de modificatif fait référence à la création d’un lot n° 68, alors que la résolution n° 52 porte sur la réunification des lots n° 37 et 38 sans création de nouveau lot, tandis que les résolutions n° 53 à 55 portent sur la création d’un lot n° 64 (pièce n° 16 procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 24 novembre 2021), 
- ce n’est pas parce que les copropriétaires ont approuvé les résolutions litigieuses qu’elles sont valables, alors que les documents obligatoires n’ont pas été annexés et ne correspondent pas au vote retenu, 
- Madame [X] divorcée [K] a déclaré que la surface qu’elle entendait acquérir était de 1,5 m² alors qu’en réalité, la surface réellement annexée est de 3,50 m² (pièce n° 15, page 74, et pièce n° 21), - accessoirement, cette grossière erreur dans le métrage était parfaitement connue de Madame [X] divorcée [K], ainsi que cela ressort d’un échange entre copropriétaires (pièce n° 40), 
- l’on peut donc légitimement s’interroger sur la prétendue « connaissance » des modalités de vente que les copropriétaires auraient, s’agissant de documents obligatoires non transmis ou de manière incomplètes, entachés d’erreurs, connus du copropriétaire acquéreur, ce qui s’apparente à une tentative de fraude. 

Ils invoquent également un abus de majorité, en favorisant les intérêts de Madame [X] divorcée [K], qui occupe illégalement la partie commune, vendue à celle-ci à un prix quatre fois inférieur à la valeur du marché, alors qu’elle n’a pas payé les charges inhérentes à cette occupation illicite pendant de nombreuses années. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] répond que la question de la régularisation de l’empiètement sur parties communes par Madame [X] divorcée [K] a été abordée lors de l’assemblée générale du 6 juillet 2020, le vote ayant été reporté à une assemblée ultérieure pour permettre à un géomètre expert de créer et numéroter ce nouveau lot (pièce adverse n° 2). 

Il ajoute que :
- lors de l’assemblée générale du 24 novembre 2021, les copropriétaires, à une large majorité, ont approuvé dans la résolution n° 53, à la demande de Madame [X] divorcée [K] la création du lot n° 64 par prélèvement sur les parties communes et attribution de 1/1000 tantièmes, 
- selon résolution n° 54, les copropriétaires ont approuvé la vente de ce lot n° 64 à Madame [X] divorcée [K] au prix de 3.000 €, en donnant mandat au syndic, par la résolution n° 55, de signer les actes notariés relatifs à la modification de l’état descriptif de division suite à la création du lot n° 64 et à la régularisation de la vente,
- l’assemblée générale a bien approuvé la création du lot n° 64 correspondant à l’empiètement régularisé, l’affectation de 1/1000ème et la vente de ce lot au prix de 3.000 €, 
- les copropriétaires se sont bien prononcés en pleine de cause sur les modalités et conditions de la vente, les consorts [C] ne démontrant pas en outre que la décision aurait été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans l’intention de nuire ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires. 

*** 
En application de l’article 11 I du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard, en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision :
[…] 

3°) Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver un contrat […]

6°) le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des
charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à
établir ou à modifier ces actes.

Ces dispositions ont vocation à s’appliquer au cas où l’ordre du jour prévoit la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. 

La prévision de la création du lot afférent rendue nécessaire, la détermination de ses tantièmes, la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division afférent, sont alors des conditions essentielles de la cession de parties communes (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 22 février 2023, n° RG 19/11492). 
Les décisions adoptées en violation des dispositions susvisées doivent être annulées (ex. : Civ. 3ème, 6 mai 1996, n° 94-11.026 ; 24 avril 2013, n° 12-17.506), de lors que l’information donnée aux copropriétaires n’a pas été suffisante (ex. : Civ. 3ème, 8 octobre 2015, n° 14-20.056, premier moyen). 

En l’espèce, les résolutions querellées n° 52 à 55 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] portent respectivement sur : 

- la régularisation d’une surface commune occupée, à la demande de Madame [J], afin « de procéder à la réunification des lots n° 37 & 38 » pour la somme forfaitaire de 3.000 € « selon dossier du Géomètre-Expert monsieur [F] » (résolution n° 52 : demande de régularisation « de surface commune occupée »), 
- la création du lot n° 64 par prélèvement sur les parties communes « au niveau du palier du 1er étage bâtiment A », à la demande de Madame [K] (résolution n° 53), 
- à la demande de Madame [K], la vente du nouveau lot créé au 1er étage du bâtiment A au profit de Madame [K] au prix de 3.000 €, l’ensemble des frais d’enregistrement du modificatif au règlement de copropriété lié à cette vente étant à la charge du copropriétaire acquéreur (résolution n° 54), 
- à la demande de Madame [K], le mandat donné au syndic pour signer au nom du syndicat des copropriétaires tous documents relatifs à la régularisation de la vente à la modification du règlement de copropriété et à l’état descriptif de division « suite à la création du lot 64 » (résolution n° 55). 

Or, l’examen des éléments de procédure et des pièces produites permet d’établir que les documents exigés par les dispositions impératives susvisées n’ont pas été notifiés aux copropriétaires dans le cadre de la convocation qui leur a été adressée, alors même que le projet de modificatif de l’état descriptif de division en date du 29 janvier 2020 du cabinet « Mètre à Mètre Géomètres » notifié en même temps que l’ordre du jour ne comportait qu’une page sur deux (numérotées à la main 68 à 70, ces pages correspondant aux pages 1, 3 et 5 du projet de modificatif), trois pages essentielles (2, 4 et 6) du projet étant manquantes, de sorte qu’il était impossible pour les copropriétaires de se prononcer de manière éclairée, en pleine connaissance de cause, sur les projets de résolutions n° 52 à 55, notamment en appréciant précisément la localisation et la consistance des lots créés, ainsi que sur les quotes-parts de parties communes générales afférentes aux lots créés (pièce n° 15 produite par les consorts [C]). 

En particulier, le tableau récapitulatif des quotes-parts de parties communes générales contenu dans le projet de modificatif de l’état descriptif de division communiqué s’arrête au lot n° 26 (page 5). 

Il en est de même d’un « projet » de M. [A] [O], géomètre-expert DPLG, non mentionné dans les projets de résolutions n° 52 à 55, dont la page 2 est manquante (pièce n° 15 précitée, pages numérotées à la main 74 et 75, qui correspondent aux pages 1/3 et 3/3 du projet du 6 janvier 2020, concernant le lot n° 64). 

Par ailleurs, l’examen de l’unique « projet de modificatif de l’état descriptif de division » communiqué aux copropriétaires (page 1 du projet, convocation, page 68) permet notamment de constater que celui-ci a pour objet : 
- la création d’un lot n° « 68 » issu des parties communes, alors qu’aucun des projets de résolutions n° 52 à 55 ne prévoit la création d’un tel lot n° 68, 
- ainsi que la « réunion des lots 37, 38 et 68 pour former le lot 69 », alors que le projet de résolution n° 52, devant permettre la régularisation d’une « surface commune occupée », porte exclusivement sur la « réunification des lots 37 & 38 » dans « le but de donner un unique accès à ces 2 lots », selon dossier du Géomètre-EXPERT, Monsieur « [F] », sans prévoir la création d’un nouveau lot n° 68 ni la création d’un nouveau lot n° 69 issu de « la réunion des lots 37, 38 et 68 ». 

Le tribunal relève également que le projet incomplet de M. [O] fait état de la création d’un nouveau lot n° 64 d’une superficie de 1,5 m² (pièce n° 74, convocation, page 74, projet, page 1/3) alors même que Madame [X] divorcée [K] avait précédemment reconnu de manière parfaitement explicite dans un courriel du 5 février 2020 adressé notamment à M. [Y] [R] ainsi qu’aux deux géomètres-experts concernés, que le couloir litigieux, mesuré par elle, était de « au moins 2 m² », son géomètre ayant « calcul 1.5 parce qu’il n’y a aucune trace et les plans ne sont pas clairs » (pièce n° 40 produite par les consorts [C]). 

Pour autant, aucun projet actualisé tenant compte de la superficie réellement appropriée n’a été joint à l’avis de convocation à l’assemblée générale du 24 novembre 2021 adressé aux copropriétaires par courrier daté du 28 octobre 2021.

Il convient donc de considérer que n’ont pas été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, au sens de l’article 11 I 3° du décret du 17 mars 1967, les conditions essentielles de la cession de parties communes de l’immeuble, alors qu’aucun projet de modification du règlement de copropriété n’a été transmis aux copropriétaires et que les projets de géomètres-experts communiqués (dont l’un portant modificatif de l’état descriptif de division) étaient incomplets et/ou affectés d’erreurs, en particulier s’agissant du calcul de la superficie du nouveau lot n° 64 à créer par prélèvement sur les parties communes au niveau du palier du 1er étage bâtiment A, 

L’absence de notification de projets complets concernant la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division devant résulter de la création de nouveaux lots à céder, dont il résulte une information insuffisante des copropriétaires quant aux conditions essentielles des cessions de parties communes projetées, porte atteinte à la validité des décisions n° 52 à 55, selon l’article 11 précité. 

Au regard de l’ensemble des éléments susvisés, et sans qu’il soit besoin d’examiner l’autre moyen de droit relatif à l’abus de majorité invoqué en demande par les consorts [C], les résolutions n° 52 à 55 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] en date du 24 novembre 2021 devront être annulées. 

2-5 Sur la demande d’annulation des résolutions n° 40 (délégation de pouvoir au conseil syndical pour le choix définitif de l’entreprise à retenir pour les travaux de remplacement du collecteur enterré dans la cour objet de la résolution n° 39) et 60 (consolidation de la structure sous l’appartement [Z] – Délégation de pouvoir au conseil syndical pour le choix de l’entreprise) :

Les consorts [C] font valoir que les délégations de pouvoir au profit du conseil syndical ne peuvent qu’être annulées compte tenu du comportement fautif des membres du conseil syndical, une procédure étant sur le point d’être engagée à l’encontre de Monsieur [K], compte tenu de sa proximité avec des entreprises désignées par le syndicat des copropriétaires pour réaliser différents travaux (pièces n° 10 à 12). 

Ils ajoutent que : 
- la désignation de Monsieur [B] [C] en qualité de membre du conseil syndical a été rejetée par l’assemblée générale, ne permettant aucun contrôle de l’activité du conseil syndical, dans un contexte d’abus de majorité, 
- Monsieur [R], prétendument « président du conseil syndical » pratique un traitement particulièrement discriminatoire en excluant volontairement certains copropriétaires de ses échanges d’informations au conseil syndical (pièce n° 23), 
- aucune délégation de pouvoir ne peut être valablement confiée au conseil syndical « compte tenu des fautes personnelles de ses membres, et de leur situation de conflit d’intérêts », alors qu’il ressort d’une note aux parties d’un expert judiciaire dans le cadre des opérations d’expertise en cours sur l’immeuble que les travaux « ayant conduit cette destruction des volées de la cage d’escalier ne sont pas justifiés techniquement à ce jour et ne sont pas terminés », ces travaux portant « atteinte à la structure de l’immeuble » et contrevenant « à la protection patrimoniale du PLU » (pièces n° 35 et 36), 
- à la suite de ses notes aux parties n° 1 et 3, l’expert judiciaire a reçu des menaces de la part du « président du conseil syndical », Monsieur [R], le contraignant à déposer une plainte pénale pour tentative d’intimidation (pièce n° 37, note aux parties n° 4).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] répond que les consorts [C] sollicitent la nullité de ces résolutions au motif qu’il existerait une proximité entre les membres du conseil syndical et les entreprises désignées constituant un conflit d’intérêts, ces allégations n’étant pas étayées et ne reposant sur aucune preuve, de sorte que la demande d’annulation est infondée et ne peut qu’être rejetée. 

*** 
En l’espèce, la demande de nullité des consorts [C] n’est pas fondée en droit, l’allégation de proximité susceptible d’exister entre certains membres du conseil syndical et les entreprises désignées par le syndicat des copropriétaires n’étant, au surplus, étayée par aucun élément de preuve. 

Il n’est pas davantage rapporté la preuve au travers des pièces produites que des éléments d’information concernant les membres du conseil syndical susceptibles d’avoir été déterminants pour le vote des résolutions querellées n° 40 et 60 n’auraient pas été portés à la connaissance des copropriétaires. 

Les conflits interpersonnels et/ou dissensions susceptibles d’exister entre certains copropriétaires et certains membres du conseil syndical ne sont pas, en eux-mêmes, un motif d’annulation de résolutions donnant délégations de pouvoir au conseil syndical. 

Au surplus, le tribunal relève qu’il ne lui appartient pas de substituer sa propre appréciation à celle de l'assemblée générale des copropriétaires, en se prononçant sur l'opportunité en elle-même des décisions incriminées.

Les délégations de pouvoir octroyées au conseil syndical pour le choix de l’entreprise à retenir pour les travaux de remplacement du collecteur enterré dans la cour (résolution n° 40) et pour ceux de consolidation de la structure sous l’appartement [Z] (résolution n° 60) étant régulières, les consorts [C] devront être déboutés de leur demande d’annulation desdites résolutions de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] en date du 24 novembre 2021.

2-6 Sur la demande d’annulation des résolutions n° 18 (désignation de Monsieur [R] en qualité de membre du conseil syndical pour une durée de 18 mois et jusqu’à l’assemblée générale annuelle appelée à approuver les comptes arrêtés au 30 septembre 2020) et 20 (désignation de Madame [X] [K] en qualité de membre du conseil syndical pour une durée de 18 mois et jusqu’à l’assemblée générale annuelle appelée à approuver les comptes arrêtés au 30 septembre 2020) :
 
Les consorts [C] font valoir que ces résolutions ne sont pas valides en ce qu’elles violent les stipulations du règlement de copropriété (pièce n° 1), qui régit conventionnellement les règles applicables au fonctionnement de la copropriété et qui stipulé que « 10 ° L’assemblée générale pourra décider de créer un comité qui sera chargé de veiller à la bonne administration de l’immeuble et à l’exécution par le syndic des décisions qu’elle prendra. Ce comité sera composé de trois copropriétaires désignés pour un an, à la majorité simple et rééligible, tous pouvoirs lui seront délégués ». 

Ils ajoutent que : 
- aucun copropriétaire ne peut être élu pour une durée supérieure à un an, sauf à procéder à une modification du règlement de copropriété, ce qui n’a pas été le cas, 
- pour les années précédentes, le conseil syndical était systématiquement élu pour une durée d’un an (pièces n° 2 et 9, procès-verbaux des assemblées générales des 6 juillet 2020 et 28 juin 2018),
- en procédant à l’élection de membres du conseil syndical pour une durée supérieure à la durée fixée par le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires a violé les stipulations de ce dernier. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] répond que le règlement de copropriété de 1953 est antérieur à la loi du 10 juillet 1965 qui a instauré le conseil syndical, qui n’existait pas sous l’empire de la loi du 28 juin 1938. Il ajoute que la possibilité prévue dans le règlement de copropriété de 1953 de créer un comité auquel tous pouvoirs seront délégués ne peut en aucun cas être assimilé à un conseil syndical, la durée de ce « comité » ne pouvant être opposé aux membres du conseil syndical élus pour une durée supérieure à un an. 

***
Le règlement de copropriété de l’immeuble, qui remonte à 1953, a été établi sous l’empire de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements, qui ne prévoyait pas de conseil syndical et dont le chapitre II (Dispositions régissant les copropriétaires d’immeubles) a été abrogé à compter du 11 juillet 1965 par l’article 48 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

S’il prévoit en 10° du titre sept (fonctionnement du syndicat, page 22) que « L’assemblée générale pourra décider de créer un comité qui sera chargé de veiller à la bonne administration de l’immeuble et à l’exécution par le syndic des décisions qu’elle prendra » (comité composé de trois copropriétaires désigné pour un an, à la majorité simple et rééligible, tous pouvoirs utiles lui étant délégués), ce comité ne saurait être assimilé au conseil syndical prévu « dans tout syndicat de copropriétaires » aux termes des dispositions d’ordre public de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lequel est quant à lui chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. 

Il convient donc de considérer que, dans le silence du règlement de copropriété à défaut de règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical prévues audit règlement, ces règles doivent être « fixées ou modifiées par l’assemblée générale » statuant « à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 », conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 22 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’assemblée générale pouvant élire librement les membres du conseil syndical de l’immeuble : 
- sans être tenue en l’espèce de n’en désigner que trois, dès lors que le nombre de membres de ce conseil syndical n’est pas fixé par le règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 21 juin 2006, n° 05-15.752), 
- et sans être tenue de ne désigner lesdits membres que pour un an, alors qu’aux termes du troisième alinéa de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, « le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables ». 

C’est donc dans le respect des dispositions d’ordre public précitées des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 22 du décret du 17 mars 1967 que l’assemblée générale a désigné Monsieur [R] en qualité de membre du conseil syndical, selon résolution n° 18 de l’assemblée générale ordinaire du 24 novembre 2021, et a désigné Madame [X]-[K] en qualité de membre du conseil syndical, selon résolution n° 20 de ladite assemblée, pour une durée de 18 mois et jusqu’à l’assemblée générale annuelle qui approuvera les comptes arrêtés au 30 septembre 2020.

Au regard de ces éléments, les consorts [C] devront être déboutés de leur