Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 3 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 20/03662 
N° Portalis 352J-W-B7E-CSAIF

N° MINUTE : 



Assignation du :
11 Mai 2020





JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2024 
DEMANDEUR

Monsieur [Z] [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0282


DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic La Société NBGI
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0937


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/03662 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSAIF


DÉBATS

A l’audience du 30 Mai 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***


Exposé du litige : 

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

M. [Z] [B] est copropriétaire occupant dans cet immeuble, des lots n°28 et 58.

Lors de l’assemblée générale du 6 mars 2020, les copropriétaires ont voté les résolutions n° 15 et n° 16, ainsi libellées : 
- « Résolution n° 15.1 : l’assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés joints à la convocation, pris connaissance de l’avis du conseil syndical, et délibéré, décide d’effectuer les travaux d’amélioration du hall de l’immeuble, à l’exclusion du dégagement de l’ascenseur », 
- « Résolution n° 15.2 : les copropriétaires valident un budget maximum d’un montant de 101.804,16 € TTC et donnent mandat au conseil syndical pour valider le choix de l’entreprise retenue dans la limite de ce budget », 
- « Résolution n° 15.3 : l’assemblée générale décide de donner mandat au cabinet d’architecte CADENCE, pour le suivi des travaux et l’aide à la réception des travaux aux côtés du maître d’ouvrage, selon sa proposition jointe à la convocation, pour un montant total de 8.560 € TTC », 
- « Résolution n° 15.4 : conformément à l’article 18-1A de la loi du 10 juillet 1965 et en application du contrat de syndic en vigueur, l’assemblée générale confirme que les honoraires du syndic pour la gestion financière, administrative et comptable des travaux faisant l’objet des résolutions précédentes s’élèvent à 2 % HT du montant HT des travaux avec maître d’œuvre », 
- « Résolution n° 15.5 : l’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires suivant les modalités ci-après définies de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans le marché : 
Echéancier des appels de fonds : 50 % 15/06/2020, 50 % 15/07/2020. Les dates des appels de fonds seront respectées, sauf aléas (exemple : décalage important du calendrier d’exécution des travaux). L’assemblée donne d’ores et déjà expressément mandat au syndic pour, s’il y a lieu, décaler les dates des appels de fonds », 
- « Résolution n° 16.1 : l’assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés joints à la convocation, pris connaissance de l’avis du conseil syndical, et délibéré, décide d’effectuer les travaux d’amélioration du dégagement de l’ascenseur et de la cage d’escalier »,
- « Résolution n° 16.2 : les copropriétaires valident un budget maximum d’un montant de 146.902 € TTC et donnent mandat au conseil syndical pour valider le choix de l’entreprise retenue dans la limite de ce budget »,
- « Résolution n° 16.3 : l’assemblée générale décide de donner mandat au cabinet d’architecte CADENCE, pour le suivi des travaux et l’aide à la réception des travaux aux côtés du maître d’ouvrage, selon sa proposition jointe à la convocation, pour un montant total de 12.840 € TTC »,
- « Résolution n° 16.4 : conformément à l’article 18-1A de la loi du 10 juillet 1965 et en application du contrat de syndic en vigueur, l’assemblée générale confirme que les honoraires du syndic pour la gestion financière, administrative et comptable des travaux faisant l’objet des résolutions précédentes s’élèvent à 2 % HT du montant HT des travaux avec maître d’œuvre », 
- « Résolution n° 16.5 : l’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires suivant les modalités ci-après définies de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans le marché : 
Echéancier des appels de fonds : 50 % 15/06/2020, 50 % 15/07/2020. Les dates des appels de fonds seront respectées, sauf aléas (exemple : décalage important du calendrier d’exécution des travaux). L’assemblée donne d’ores et déjà expressément mandat au syndic pour, s’il y a lieu, décaler les dates des appels de fonds ». 

Par acte d’huissier en date du 11 mai 2020, M. [Z] [B] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, principalement, de voir déclarer, sur le fondement des articles 30, 34 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, que les résolutions n° 15 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 mars 2020 lui sont inopposables et qu’il ne sera pas tenu au paiement des charges et indemnités afférentes aux travaux d’amélioration décidés par cette assemblée. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 20/03662. 

Lors de l’assemblée générale du 25 janvier 2021, les copropriétaires ont voté les résolutions n° 4-1 à 4-3 et n° 5, ainsi libellées : 
- « Résolution n° 4-1 : Modification de la résolution 15-2 de l’AG du 6/03/2020 : après délibération, l’assemblée générale décide de conserver le projet initialement voté lors de l’assemblée générale du 6 mars 2020 en réduisant le poste de remplacement des portes d’entrée et SAS de l’immeuble d’un montant de 39.500 HT du devis n° 2082 de la société INTERXET par un mandat donné au conseil syndical et au syndic afin de trouver une société dans un budget maximum de 25.000 € HT incluant les contrôles d’accès qui viennent de tomber en panne », 
- « Résolution n° 4-2 : modification de la résolution n° 15-3 de l’AG du 6/03/2020 : suites aux échanges avec le cabinet CADENCE qui n’avait pas précisé que leurs honoraires pour l’ensemble du chantier étaient en HT et non en TTC, l’assemblée générale, après en avoir délibéré, valide le montant de 8.560 € HT des honoraires de maîtrise d’œuvre du cabinet CADENCE suivant le contrat de maîtrise d’œuvre annexé à la convocation », 
- « Résolution n° 4-3 : modification de la résolution 15-5 de l’AG du 6/03/2020 : l’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires suivant les modalités ci-après définies de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans le marché : 
Echéancier des appels de fonds : à valider par le conseil syndical une fois le choix des sociétés effectués. Les dates des appels de fonds seront respectées, sauf aléas (exemple : décalage important du calendrier d’exécution des travaux). L’assemblée donne d’ores et déjà expressément mandat au syndic pour, s’il y a lieu, décaler les dates des appels de fonds », 
- « Résolution n° 5 : modification de la résolution n° 16-3 de l’AG du 6/03/2020 : suites aux échanges avec le cabinet CADENCE qui n’avait pas précisé que leurs honoraires pour l’ensemble du chantier étaient en HT et non en TTC, l’assemblée générale, après en avoir délibéré, valide le montant de 12.840 € HT des honoraires de maîtrise d’œuvre du cabinet CADENCE suivant le contrat de maîtrise d’œuvre annexé à la convocation ». 

Par acte d’huissier en date du 30 avril 2021, M. [Z] [B] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, principalement, de voir déclarer, sur le fondement des articles 30, 34 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, que les résolutions n° 4-1, 4-2, 4-3 et 5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 25 janvier 2021 lui sont inopposables et qu’il ne sera pas tenu au paiement des charges et indemnités afférentes aux travaux d’amélioration décidés par cette assemblée.
L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 21/06028, a été jointe à l’affaire enregistrée sous le numéro RG 20/03662, par mention au dossier en date du 1er juillet 2021. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2022, M. [Z] [B] demande au tribunal de : 

Vu les articles 10-1, 30, 33, 34 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 

A titre principal, 

Déclarer M. [Z] [B] recevable en toutes ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], 

Déclarer inopposables à M. [Z] [B] les résolutions n°15 et 16 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], 

Déclarer inopposables à M. [Z] [B] les résolutions n°4-1, 4-2, 4-3 et 5 de l’assemblée générale du 25 janvier 2021 de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], 

Dire en conséquence que M. [Z] [B] ne sera pas tenu au paiement des charges et indemnités afférentes aux travaux d’amélioration décidés par ces assemblées,
Subsidiairement, 

Autoriser M. [B] à payer la part du coût des travaux, des charges financières y afférentes et des indemnités lui incombant, par annuités égales au dixième de cette part,

En tout état de cause : 

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] à lui payer une somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
 
Dire qu’il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] en tous les dépens, qui seront recouvrés par Maître Eléonore DANIAULT, avocat aux offres de droit selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] demande au tribunal de : 

Donner acte au syndicat des copropriétaires de ce que son syndic est la société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, 

Vu les dispositions des articles 30 et 34 de la loi du 10 juillet 1965,

Dire et juger que les travaux votés aux termes des résolutions 15 et 16 de l’assemblée générale de la copropriété qui s’est tenue le 6 mars 2020 ne constituent pas des travaux somptuaires, 

Dire et juger que les travaux votés aux termes des résolutions 4.1 et 4.2 de l’assemblée générale de la copropriété qui s’est tenue le 25 janvier 2021 ne constituent pas des travaux somptuaires, 

En conséquence,

Débouter M. [B] de sa demande tendant à lui voir déclaré inopposables les résolutions 15 et 16 de l’assemblée générale de la copropriété qui s’est tenue le 6 mars 2020, 

Débouter M. [B] de sa demande tendant à lui voir déclaré inopposables les résolutions 4.1,4.2,4.3 et 5 de l’assemblée du 25 janvier 2021, 

Débouter M. [B] de l’intégralité de ses autres demandes, fins et conclusions, 

Condamner M. [B] au paiement d’une somme de 1 € à titre symbolique, au titre du préjudice de jouissance de la copropriété, 

Condamner M. [B] au paiement d’une somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL CANCHEL dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée 6 juin 2023 et l’affaire fixée à l’audience des plaidoiries du 30 mai 2024. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats afin de communiquer le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 décembre 2023 aux termes duquel :
- la société NGBI a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble aux lieu et place de la société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, 
- les résolutions n° 9, 10, 11 et 12 ont annulé les résolutions n° 15 à 15-5 et 16 à 16-6 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 et voté le remboursement des quotes-parts appelées pour la réalisation de ces travaux. 

A l’audience du 30 mai 2024, le président a autorisé le syndicat des copropriétaires à produire, au plus tard le 27 juin 2024, le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 décembre 2023 ainsi qu’une note en délibéré de cinq pages actualisant ses demandes au regard des incidences de cette assemblée générale sur l’instance. Il a autorisé M. [B] à répliquer par une note en délibéré de cinq pages, au plus tard le 27 juillet 2024. 
 
L’affaire, plaidée à l’audience du 30 mai 2024, a été mise en délibéré au 3 octobre 2024. 

Par note en délibéré notifiée par la voie électronique le 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] demande au tribunal de : 
- déclarer les demandes formées par M. [B] sans objet, eu égard à l’annulation des résolutions n° 15 à 15-5 et 16 à 16-6 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 par les résolutions n° 9 à 12 de l’assemblée générale du 21 décembre 2023,
- considérer que les demandes formées par M. [B] au titre des frais irrépétibles et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent prospérer dès lors que sa demande principale est sans objet, 
- dans l’hypothèse où M. [B] maintiendrait sa demande au titre des frais irrépétibles, l’en débouter et le condamner aux frais irrépétibles sollicités dans les dernières écritures du syndicat des copropriétaires.

Par note en délibéré notifiée par la voie électronique le 27 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] a produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 décembre 2023. 

Par note en délibéré notifiée par la voie électronique le 11 juillet 2024, M. [B] maintient l’ensemble de ses demandes et moyens et demande au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir dire que ses demandes sont devenues sans objet. 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats sollicitée par le syndicat des copropriétaires

En l’espèce, les notes en délibéré produites par les parties, dans le respect du calendrier fixé à l’audience de plaidoirie, ont permis un échange contradictoire et suffisant relatif à l’incidence, sur l’instance, des résolutions n° 9, 10, 11 et 12 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2023. 

Aucune cause grave ne justifie donc, au sens de l’article 803 du code de procédure civile, de révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 6 juin 2023 et de réouvrir les débats.

2. Sur les demandes de M. [B] visant à lui voir déclarer inopposables les résolutions n° 15 et 16 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 et les résolutions n° 4-1, 4-2, 4-3 et 5 de l’assemblée générale du 25 janvier 2021 

2.1 Sur la recevabilité de l’action de M. [B] et la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir juger ses demandes sans objet

Dans sa note en délibéré, le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes formées par M. [B] sont devenues sans objet, eu égard à l’annulation des résolutions n° 15 à 15-5 et 16 à 16-6 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 par les résolutions n° 9 à 12 de l’assemblée générale du 21 décembre 2023. Il estime que, en conséquence, les demandes formées par M. [B] au titre des frais irrépétibles et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent prospérer. Il fait valoir, dans ses conclusions en révocation de l’ordonnance de clôture, notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, que dès lors que la procédure engagée par M. [B] est sans objet, celui-ci ne peut invoquer un intérêt à agir né et actuel. 

Dans sa note en délibéré, M. [B] soutient que ses demandes ne sont pas devenues sans objet et que son intérêt à agir demeure dès lors que : 
- il a voté contre les résolutions dont il entend voir déclarer l’inopposabilité à son égard, 
- au jour de l’introduction de l’instance, les résolutions n° 15 et 16 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 n’avaient pas été annulées, 
- l’annulation desdites résolutions par l’assemblée générale du 21 décembre 2023 confirme que son action était justifiée, 
- les résolutions n° 4-1 à 4-3 et n° 5 de l’assemblée générale du 25 janvier 2021 n’ont pas été annulées et demeurent exécutoires. 

Dans ses dernières conclusions au fond, il précise avoir reçu notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 mars 2020 le 12 mars 2020, et du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 janvier 2021 le 3 mars 2021. 

***
En application de l’article 34 de la loi du 10 juillet 1965, « la décision prévue à l’article 30 n’est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l’article 42 alinéa 2, saisi le tribunal judiciaire en vue de faire reconnaitre que l’amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l’état, aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble ». 

En application de l’article 31 du code de procédure civile, « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Il est constant que l'intérêt à agir doit être apprécié au jour de l’introduction de la demande en justice et ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendue sans objet (Civ. 3ème, 12 janvier 2005, n° 03-18.256, 9 novembre 2006, n° 05-13.484, 8 décembre 2010, n° 09-70.636, 27 janvier 2015, n° 13-27.703).

La disparition en cours de procédure de l’objet de la demande du demandeur ne doit pas conduire le tribunal à le débouter purement et simplement, comme en matière de fin de non-recevoir, de l’ensemble de ses demandes, principales et accessoires, dès lors que pour statuer sur une éventuelle demande de dommages et intérêts ou de frais irrépétibles, il lui appartient de prendre en compte le bien-fondé de la demande devenue sans objet, apprécié au jour de l’introduction de l’instance.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales du 6 mars 2020 (pièce n° 10 de M. [B]) et du 25 janvier 2021 (pièce n° 12 de M. [B]) que M. [B] a voté contre l’ensemble des résolutions dont il sollicite qu’elles lui soient déclarées inopposables en application de l’article 34 de la loi du 10 juillet 1965. Il justifie donc de la qualité de copropriétaire opposant requise par cet article. En outre, il n’est pas contesté que M. [B] a agi dans le délai prévu à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1942. 

Par ailleurs, il est constant que : 
- les résolutions n° 9 et n° 11 de l’assemblée générale du 21 décembre 2023 (pièce n° 21 du syndicat des copropriétaires) ont respectivement annulé « les résolutions 15 à 15-5 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 concernant les travaux d’amélioration du hall de l’immeuble hors dégagement ascenseur pour un budget total de 112.585, 34 € TTC » et « les résolutions 16 à 16-5 de l’assemblée du 6 mars 2020 concernant les travaux d’amélioration du dégagement ascenseur et de la cage d’escalier pour un budget total de 162.947,13 € TTC », 
- les résolutions n° 10 et n° 12 de de l’assemblée générale du 21 décembre 2023 (pièce n° 21 du syndicat des copropriétaires) ont respectivement décidé de rembourser les quotes-parts appelées relativement à ces travaux. 

L’assemblée générale du 21 décembre 2023 n’a pas annulé les résolutions 4-1 à 4-3 et 5 de l’assemblée générale du 25 janvier 2021. Ces résolutions, dont les termes sont rappelés dans l’exposé des motifs du présent jugement, ont cependant uniquement : 
- modifié une partie de la résolution 15-2 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 pour diminuer le seul montant maximal affecté à un poste des travaux précédemment décidés (résolution n° 4-1), 
- modifié la résolution n° 15-3 de l’assemblée générale du 6 mars 2020, pour valider le fait que le montant des honoraires de maîtrise d’œuvre du cabinet CADENCE précédemment retenu était hors taxe et non TTC (résolution n° 4-2), 
- modifié la résolution n° 15-5 de l’AG du 6 mars 2020, s’agissant uniquement des montants de l’échéancier des appels de fond, pour décider que ceux-ci ne seraient pas de « 50 % 15/06/2020, 50 % 15/07/2020 » mais seraient « à valider par le conseil syndical une fois le choix des sociétés effectués » (résolution n° 4-3), 
- modifié la résolution n° 16-3 de l’AG du 6/03/2020, pour valider le fait que le montant des honoraires de maîtrise d’œuvre du cabinet CADENCE précédemment retenu était hors taxe et non TTC (résolution n° 5), 
- et ce, en « conservant le projet initialement voté lors de l’assemblée générale du 6 mars 2020 » (résolution N° 4-1). 
Si elles n’ont pas été annulées, les résolutions 4-1 à 4-3 et 5 de l’assemblée générale du 25 janvier 2021 sont, de fait, inexécutables en raison de l’abandon, par l’assemblée générale du 21 décembre 2023, du projet de travaux d’amélioration du hall de l’immeuble, du dégagement ascenseur et de la cage d’escalier. 

Cependant, au jour de l’introduction de l’instance, les résolutions dont M. [B] sollicite qu’elles lui soient déclarées inopposables étaient exécutoires. M. [B] est donc recevable à agir. 

2.2 Sur le fond 

M. [B] expose que les travaux votés relèvent de travaux d’amélioration somptuaires. 

Il vise particulièrement les travaux suivants, s’agissant du hall de l’immeuble : modification de l’aspect de la façade causé par le changement de la porte d’entrée ; agrandissement du sas via le déplacement de la porte intérieure du hall et modification de l’aspect de cette porte intérieure, pour un montant de 53.400 € ; remplacement de la totalité du sol existant en pierre marbrière actuellement en bon état par de la pierre de bourgogne pour un montant de 8.319 € ; recouvrement des murs et plafond par un habillage, pour un montant de 17.960 €, soit une part totale de 80 % du budget des travaux du hall du rez-de-chaussée. 

Il conteste, s’agissant des travaux de la cage d’escalier et du dégagement de l’ascenseur, les travaux suivants : remplacement de la totalité du sol en pierre marbrière par de la pierre de Bourgogne pour un montant de 6.496 € ; remplacement de la totalité de l’éclairage pour un montant de 7.862 € ; recouvrement des murs et de la gaine ascenseur et plafond par un habillage pour un montant de 39.289 € ; nouvelle rampe d’escalier pour un montant de 15.089 € ; nouveau miroir pour des montants de 12.329 € et 2.760 €, soit une part totale de 50% du budget « sas ascenseur et escalier ». 

Il soutient que les travaux d’amélioration votés sont somptuaires, eu égard à la destination et aux caractéristiques de l’immeuble, qu’il décrit ainsi : 
- l’immeuble est un immeuble bourgeois, familial, d’un bon standing, sans pour autant être un immeuble luxueux, 
- le site « JESTIME.COM » estime le prix au m² dans la [Adresse 6] entre 8.000 € et 12.000 € et les ventes notariales font ressortir des prix au m² entre 10.410 et 13.330 €, tandis que le prix de vente à 15.000 € le m² d’un appartement situé dans l’immeuble au premier étage peut se justifier par l’état exceptionnel de l’appartement, 
- les documents, dont les photographies communiquées par le syndicat, ne démontrent pas l’existence d’un standing exceptionnel, 
- les commerces situés au rez-de-chaussée ne sont pas particulièrement qualitatifs, puisqu’il s’agit d’une boutique de petits objets de brocante, de deux commerces de restauration rapide et d’un restaurant « classique», 
- l’immeuble est situé dans un quartier chic mais non luxueux ; la [Adresse 6] est composée d’immeubles haussmanniens, d’immeubles bourgeois (en pierres de tailles ou en briques) et d’immeubles modestes, ce qui permet « une mixité sociale », 
- la [Adresse 6] est « plutôt bruyante ». 

Il considère que l’ensemble du projet voté procède du choix d’une modification esthétique de l’immeuble, dans un style s’accordant à la nouvelle porte « art déco » choisie, en utilisant des matériaux de recouvrement décoratifs qui dénotent avec le standing de l’immeuble. Il fait valoir que le choix de cette porte n’a pas été autorisée par la ville de [Localité 4] et que, en conséquence, le projet a dû être revu pour maintenir l’esthétique de la porte cochère. 

Il estime que les copropriétaires ont privilégié une valorisation excessive de l’immeuble, en votant des travaux modifiant l’esthétique de l’immeuble, alors que celui-ci requiert des réparations indispensables. Dans sa note en délibéré, M. [B] considère que le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 décembre 2023, aux termes duquel les travaux de ravalement, zinguerie et plomberie ont été rejetés, confirme le fait que le syndicat des copropriétaires privilégie les travaux d’embellissements aux travaux d’entretien. Il expose que le remboursement des quotes-parts appelées au titre des résolutions annulées n’a pas été effectué.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] soutient que les travaux votés respectaient les caractéristiques de l’immeuble et sa destination et n’avaient pas pour objet d’en faire un immeuble luxueux mais un immeuble de bon standing. 

Le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux votés suivant projet du cabinet CADENCE étaient nécessaires, eu égard : 
- à l’état dégradé des parties communes (charnière de la porte cochère, dégradation des murs à la suite d’infiltration), 
- à la vétusté de l’électricité, étant précisé que la réfection de l’électricité n’est pas une amélioration mais une simple adaptation aux techniques actuelles, 
- à la nécessité de cacher la filerie des raccordements internet, qui n’existaient pas lors de la construction de l’immeuble, en installant des corniches, 
- à la nécessité de changer les boites à lettres, car les blocs actuels sont au nombre de 24, alors qu’il n’y a que 9 appartements et 4 boutiques,
- à la nécessité de changer le miroir vieillissant, 
- à la nécessité de remplacer la rampe de l’escalier, en plastique, par du bois, pour la mettre en conformité au standing de l’immeuble. 

Il considère qu’aucune matière luxueuse n’a été envisagée. Il fait valoir que la couverture des murs par la pose d’un doublage n’était pas plus couteuse qu’une reprise en profondeur de ces murs dégradés par des infiltrations. Il expose que le remplacement de la porte cochère en bois par une porte en métal et verre n’était pas plus couteux et que la porte intérieure devait être assortie à la porte d’entrée de l’immeuble pour d’évidentes raisons de cohérence esthétique. Il expose que ce poste a été revu à la baisse lors de l’assemblée générale le 25 janvier 2021. Il rappelle que les dispositions de l’article 34 excluent la prise en compte des facultés contributives du demandeur ou du coût des travaux. Il considère qu’une simple remise en peinture n’était pas envisageable. 

Il soutient que l’immeuble est un « immeuble de standing », dès lors que : 
- il est situé dans le périmètre Trocadéro/Etoile/Victor Hugo/Iéna, quartier dans lequel le prix de cession moyen d’un appartement, réalisé par des agences de prestige, est de 15.282 €/m² pour un appartement de 200 m² et de 14.873 €/m² pour un appartement de 100 m², précision faite que l’appartement du 1er étage gauche de l’immeuble, d’environ 90 m², sans aucune vue, a été vendu en juin 2021, au prix de 15.000 €/m², 
- il est situé dans la [Adresse 6] qui abrite des hôtels particuliers, des immeubles de standing, et l’ambassade du Venezuela en face, 
- il s’agit d’un immeuble en pierre de taille élevé sur 6 étages, bénéficiant d’une exposition sud-ouest sans quasiment de vis-à-vis, et de vues exceptionnelles, 
- il comporte des appartements uniques aux 2nd, 3ème et 5/6ème étages (duplex) de surfaces de 160 à 200 m², deux appartements par étage aux 1er, 4ème et 6ème étages, un appartement et un grand studio au 6ème étage, sans chambre de services ainsi que des commerces au rez-de-chaussée, calmes et qualitatifs, fermés le soir ; 
- seuls les appartements du 1er étage droite, du 4ème droite et du studio du 6ème étage sont loués, tous les autres étant habités par des propriétaires occupants.
Dans sa note en délibéré, le syndicat des copropriétaires expose maintenir l’ensemble de l’argumentation qu’il a développé dans le cadre de ses écritures. Il expose que l’annulation des résolutions n° 15 à 15-5 et 16 à 16-6 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 est motivée par une double nécessité, celle d’actualiser les devis et celle de procéder, par ailleurs, à des travaux concernant la toiture et la façade de l’immeuble. Il conteste le fait que cette annulation corresponde à un acquiescement du syndicat des copropriétaires aux moyens de M. [B]. 

***
En application de l’article 34 de la loi du 10 juillet 1965, « la décision prévue à l’article 30 n’est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l’article 42 alinéa 2, saisi le tribunal judiciaire en vue de faire reconnaitre que l’amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l’état, aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble ». 

Le caractère « somptuaire » des travaux d’amélioration votés renvoie à des travaux excessifs « eu égard à l’état, aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble ». En présence de travaux d’amélioration non conformes à la destination de l’immeuble, la loi du 10 juillet 1965 offre ainsi au copropriétaire opposant le choix de solliciter l’annulation de la résolution sur le fondement de l’article 30 de la loi - auquel cas toute la copropriété sera privée des travaux d’amélioration - ou de demander seulement au tribunal de déclarer que la résolution lui est inopposable. 

Le coût des travaux et les facultés contributives des copropriétaires ne constituent pas des critères d’appréciation visés à l’article 34 de la loi du 10 juillet 1965 (Cour d'appel de Toulouse, 31 mars 2008, 1ère chambre – Section 1, n° RG 07/03709). 

En l’espèce, les résolutions n° 15 et 16 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 ne précisent pas la nature des travaux votés. Il est constant que ces travaux correspondent à la proposition du cabinet d’architecte CADENCE émise en septembre 2019 (sous forme de plan de coupe du hall commentés) jointe à la convocation (pièce n° 9 de M. [B] et pièce n° 18 du syndicat des copropriétaires). Il ressort de ces coupes que le projet de travaux du hall d’entrée hors dégagement ascenseur vise : 
- le remplacement de la porte d’entrée en bois par une porte en ossature métallique (profil acier) et vitrage transparent,
- le remplacement du sol du hall, par un sol « calpiné en pierre blanche de Bourgogne et cabochons noir », 
- l’agrandissement de la première partie du hall d’entrée, en reculant l’emplacement d’une porte intérieure (suppression de la porte existante et ajout d’une porte vitrée et acier noir), 
- l’installation de corniches dotées d’une « gorge lumineuse » (bandeau LED), 
- l’ajout d’ornement sur les murs avec des moulures, 
- la modification d’un miroir (miroir avec cadre métallique), 
- l’ajout de baguettes d’encadrement sur soubassement, 
- la modification des boites aux lettres, 
- l’ajout de lanternes. 

Il ressort de ces coupes que le projet de travaux de la partie « dégagement ascenseur » vise :
- l’habillage de l’existant avec des panneaux en bois (matériaux à confirmer), 
- la modification de la rampe de l’escalier (chêne vernis), 
- la modification du tapis de l’escalier. 

Le devis de l’entreprise INTEREX en date du 23 septembre 2019 (pièce n° pièce n° 9 de M. [B]), joint à la convocation de l’assemblée générale du 6 mars 2020, liste ces postes de travaux et comprend également des postes relatifs à l’électricité (fourniture en remplacement de l’existant de 18 interrupteurs poussoir et de 10 prises de courant) ainsi que des travaux de rénovation de peinture. 

Il convient en premier lieu de déterminer si ces travaux constituent des travaux d’amélioration, au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. A cet égard, il n’est pas contesté que des travaux d’entretien du hall étaient nécessaires. Le procès-verbal d’huissier de justice en date du 18 janvier 2021 (pièce n° 16 du syndicat des copropriétaires) en atteste : point de fermeture haut du battant de la porte d’entrée de l’immeuble non verrouillé, hall d’entrée « globalement à l’état d’usage avec des équipements vétustes » ; « peintures en partie basse des murs des deux côtés du hall en mauvais état », qui « s’écaillent largement » ; existence d’un « bloc de boites aux lettres comprenant plus d’une vingtaine de boites » ; vitre en verre d’une applique lumineuse « fendue » ; traces de dégât des eaux dans le local vélo ; peinture des murs qui « s’effrite » dans l’ensemble de la cage d’escalier « tant sur les murs qu’au plafond » ; « nombreux câbles et boitiers » visibles sur les paliers. 

Les postes de travaux relatifs à la remise en peinture relèvent donc de travaux d’entretien. S’agissant de l’électricité, le syndicat des copropriétaires expose que l’électricité n’était plus aux normes, sans se référer à un élément technique démontrant cette non-conformité. 

S’agissant de la porte d’entrée, le projet de modification sus-exposé dépasse le seul entretien puisqu’il opère un changement de style de la façade (d’une porte en bois style haussmannien à une porte en acier et verre style art-déco), de sorte que ce poste relève de travaux d’amélioration. 

Il en est de même de l’habillage des murs, qui ne consiste pas en une simple réfection mais propose un nouvel ornement. 

S’agissant du sol, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le fait que le sol en place est en état. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le miroir en place n’est pas en état. 

La majeure partie des travaux relèvent manifestement de travaux d’amélioration visant à modifier l’esthétique de la façade et du hall : tonalités noir et blanc, acier et transparence. 

Il convient donc de retenir que les travaux objets des résolutions n°15 et 16 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 constituent des travaux d’amélioration. Ils sont au demeurant qualifiés comme tel dans le libellé même des résolutions votées. 

En second lieu, il convient d’apprécier le caractère excessif ou non de ces travaux, eu égard à l’état, aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble. 

L’immeuble sis [Adresse 1] est à usage mixte. Le règlement de copropriété établi le 26 novembre 1954 (pièce n°1 de M. [B]) prévoit que les locaux du rez-de-chaussée peuvent être utilisés pour l’exercice d’une profession ou d’un commerce et que seules les professions libérales seront admises dans les locaux des étages. L’immeuble comporte, aux termes du modificatif à l’état descriptif de division en date du 30 mai 2013 (pièce n° 2 de M. [B]), trois boutiques au rez-de-chaussée, onze appartements, un « logement », trois chambres. Il est constant que cet immeuble présente des appartements d’amples superficies, offrant des vues dégagées sur la Tour Eiffel ou les réservoirs de [Localité 5] (procès-verbal de constat d’huissier, pièce n° 16 du syndicat des copropriétaires ; photographies, pièces n° 2 à 6 du syndicat des copropriétaires). Il est également constant que les commerces situés au rez-de-chaussée exercent une activité non bruyante. 

L’immeuble est situé dans un quartier chic de [Localité 4], dans lequel le prix d’achat du m² est situé entre 10.410 € (pièce n° 15 de M. [B]) et 15.282 € (pièce n° 17 du syndicat des copropriétaires), selon le type de bien vendu, la situation de l’immeuble et le cours du marché. 

En outre, l’arrêté de la ville de [Localité 4] en date du 25 juin 2021 (pièce n° 19 de M. [B]) relève « l’intérêt architectural de l’immeuble ». 

La note de présentation de l’architecte en date de « juillet 2020 », relative au projet de remplacement de la porte d’entrée (pièce n° 18 de M. [B]) expose que l’immeuble est situé dans le périmètre de protection des monuments historiques. Elle précise que l’immeuble présente « un style architectural haussmannien », que « la façade est rythmée par des éléments de décors de moulures en pierre (encadrements de baies et corniches) et d’éléments en fonte (garde-corps)3 ; que les « modénatures sont fortes d’expression » ; que la « double-porte en bois massif, de moyenne facture, est surmontée d’une imposte vitrée ». 

Au regard des éléments précités, les travaux d’embellissements du hall et de la cage d’escalier votés ne paraissent pas en soi non conforme au standing de cet immeuble. Ils ne rendent pas cet immeuble « luxueux ». 

Cependant, s’agissant du projet voté de remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble, la mairie de [Localité 4], s’est, par arrêté du 25 juin 2021, opposée à l’exécution de ces travaux, en considérant que « le nouveau projet d’entrée, par ses matériaux (verre et métal en remplacement du bois massif), par son aspect (se rapprochant de l’architecture des années 1930-1950) et par sa situation (sur un immeuble de style « haussmannien ») est de nature à porter atteinte à l’intérêt architectural de l’immeuble » (pièce n° 19 de M. [B]). Il convient donc de retenir que la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 comprend des travaux non conformes aux caractéristiques de l’immeuble.
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/03662 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSAIF

En outre, si le coût des travaux n’est pas un critère d’appréciation du caractère somptuaire, l’état de l’immeuble doit en revanche être apprécié. 

Or, il suffit de se reporter au récapitulatif des travaux à envisager en urgence, à court ou moyen terme, sur une page entière, par Mme [S] [G], architecte DPLG, dans son étude sur « l’état de la copropriété » en date du mois de mars 2019, pour retenir que les travaux objets des résolutions n°15 et 16 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 constituent des travaux d’amélioration somptuaires, eu égard à l’état de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires a seulement voté la réalisation de certains des travaux les plus urgents lors de l’assemblée générale du 20 juin 2019. Les travaux de ravalement de la façade cour et de réfection de la toiture, rejetés lors de l’assemblée générale du 17 mai 2018 (pièce n° 4 de M. [B]), ont été appréciés comme des travaux à prévoir à « court ou moyen terme » par Mme [G]. Ils n’ont pas été votés. 

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires expose lui-même que l’architecte qui a succédé à la société CADENCE, « connaissance prise de l’état de dégradation des parties communes, en particulier des infiltrations en façade et une toiture en mauvais état, a refusé d’envisager la réfection des parties communes sans que soit votée, au préalable la réfection du toit et de la façade sur cour » (page 11 des conclusions du syndicat des copropriétaires). 

Au surplus, force est de constater que l’assemblée générale a une nouvelle fois refusé la réalisation des travaux relatifs à la toiture et à la façade de l’immeuble lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2023, tout en annulant les résolutions n° 15 et n° 16 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 (pièce n° 21 du syndicat des copropriétaires). 

Dès lors, M. [B] fait justement valoir que les travaux objets des résolutions n° 15 et 16 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 modifiées par les résolutions n° 4-1, 4-2, 4-3 et 5 de l’assemblée générale du 25 janvier 2021 constituent des travaux d’amélioration somptuaires. 

La contestation n’ayant cependant plus d’objet, il convient de rejeter les demandes de M. [B] visant : 
- à titre principal, à voir déclarer que les résolutions n°15 et 16 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 de l’immeuble du [Adresse 1] et les résolutions n°4-1, 4-2, 4-3 et 5 de l’assemblée générale du 25 janvier 2021 de l’immeuble du [Adresse 1] lui sont inopposables et dire en conséquence qu’il ne sera pas tenu au paiement des charges et indemnités afférentes aux travaux d’amélioration décidés par ces assemblées,
- à titre subsidiaire, à être autorisé à payer la part du coût des travaux, des charges financières y afférentes et des indemnités lui incombant, par annuités égales au dixième de cette part.
 
3. Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Dans sa note en délibéré, le syndicat des copropriétaires ne s’est pas désisté de sa demande de condamnation de M. [B] à lui payer 1 € à titre de dommages-intérêts. 
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/03662 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSAIF

Dès lors que l’action de M. [B] était, bien que devenue sans objet, fondée, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts. 
4. Sur les demandes accessoires 
Si les demandes de M. [B] sont sans objet, elles étaient pour autant bien fondées. 

Dès lors, M. [B] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] sera condamné aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Eléonore DANIAULT, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] sera condamné à payer à M. [B] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles. 

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats sollicitée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], 

Déclare M. [Z] [B] recevable en son action, 

Rejette, comme étant devenues sans objet, les demandes de M. [Z] M. [B] visant : 
- à titre principal, à voir déclarer que les résolutions n°15 et 16 de l’assemblée générale du 6 mars 2020 de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] et les résolutions n°4-1, 4-2, 4-3 et 5 de l’assemblée générale du 25 janvier 2021 de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] lui sont inopposables et dire en conséquence qu’il ne sera pas tenu au paiement des charges et indemnités afférentes aux travaux d’amélioration décidés par ces assemblées
- à titre subsidiaire, à être autorisé à payer la part du coût des travaux, des charges financières y afférentes et des indemnités lui incombant, par annuités égales au dixième de cette part, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] de sa demande de condamnation de M. [Z] [B] à lui payer 1 € à titre de dommages-intérêts, 

Dispense M. [Z] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Eléonore DANIAULT, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile, 

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à M. [Z] [B] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] de ses demandes formées au titre des dépens dont distraction et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 


Fait et jugé à Paris le 03 Octobre 2024


La Greffière Le Président