Tribunal Judiciaire · Chambre 01 — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 23/08814 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XRVM



ORDONNANCE D’INCIDENT

DU 11 OCTOBRE 2024



DEMANDERESSE AU PRINCIPAL :
(défenderesse à l’incident)

S.A.S. MIIST GROUP
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me Guilhem D’HUMIERES, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Julien MONTCEL, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDERESSES AU PRINCIPAL :
(demanderesses à l’incident)

S.C.I. ANTHONY 
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

Me [W] [D]-[N]
[Adresse 8]
[Localité 9]
représenté par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

S.E.L.A.R.L. ESPACE JURIDIQUE NOTAIRES
immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le N°878 743 830
[Adresse 8]
[Localité 9]
représentée par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDERESSE AU PRINCIPAL :

S.A.R.L. AZ CONSEIL 
Société Inscrite au RCS de Créteil sous le numéro 808 064 695, prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Me Charles-Antoine PAGE, avocat au barreau de LILLE



COMPOSITION

Juge de la mise en État : Marie TERRIER,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

A l’audience du 1er juillet 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que l’ordonnance serait rendue le 11 Octobre 2024.

Ordonnance : contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au Greffe le 11 Octobre 2024, et signée par Marie TERRIER, Juge de la Mise en État, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’action engagée par la SAS MIIST Group à l’encontre de la SCI Anthony, la SELARL Espace Juridique Notaires et Maître [W] [D] [N] par voie d’assignations délivrées le 26 septembre 2023 aux fins de voir prononcer la résolution judiciaire du bail et condamner in solidum les défendeurs au paiement du dépôt de garantie, des loyers et provisions sur charge perçu, outre indemnisation pour manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et manquement à l’obligation de conseil  du notaire rédacteur de l’acte; 

Vu l’assignation en intervention forcée délivrée le 8 février 2024 par la SELARL Espace Juridique Notaires et Maître [W] [D] [N] à l’encontre de la SARL AZ Conseil pour être relevée indemne de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

Vu la jonction de l’instance en intervention forcée enregistrée sous le numéro 24/1683 à l’instance principale enregistrée sous le numéro de RG 23/8814 par ordonnance de jonction du 10 mai 2024 ;

Vu les constitutions d’avocat en défense.

Vu les dernières conclusions d’incident notifiées le 25 janvier 2024 par le Conseil de Maître [W] [D]-[N] et la SELARL Espace Juridique Notaires, au visa des articles 32 et 122 du Code de Procédure Civile aux fins de voir: 

Prononcer l’irrecevabilité des demandes formées par la Société MIIST GROUP à l’encontre de Me [W] [D]-[N] pour défaut d’intérêt à agir, 
Condamner la Société MIIST GROUP à payer à Me [W] [D]-[N] une somme de 1000.00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile , 
Condamner la Société MIIST GROUP aux entiers dépens du présent incident. 

Au soutien de sa demande, elle relève le défaut d’intérêt à agir de la société requérante dès lors qu’elle n’est pas rédactrice du contrat de bail litigieux.

*

Vu les dernières conclusions d’incident notifiées par le Conseil de la SAS MIIST GROUP le 15 avril 2024 

au visa de l’article 122 du Code de procédure civile aux fins de

REJETER la fin de non-recevoir sollicitée par SELARL ESPACE JURIDIQUE NOTAIRES et Me [W] [D]-[N] au titre du défaut d’intérêt à agir;
CONDAMNER solidairement la SELARL ESPACE JURIDIQUE NOTAIRES et Me [W] [D]-[N] au paiement d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et des entiers dépens




au visa de l’article 789,4°du Code de Procédure civile aux fins de: 

DÉCLARER les demandes de la SAS MIIST GROUP recevables et bien fondées;
REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires, 
ORDONNER, à titre de mesure provisoire et conservatoire, la suspension de l’obligation de paiement du loyer de la SAS MIIST GROUP au titre du bail commercial conclu entre la SAS MIIST GROUP et la SCI ANTHONY le 4 avril 2022, et ce jusqu’à la survenance du jugement au fond à intervenir objet de la présente instance et portant, notamment, sur la demande de résolution dudit bail.
CONDAMNER la SCI ANTHONYau paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article  700 du Code de Procédure civile et les entiers dépens

Au soutien de ses écritures, et en défense à l’incident de fin de non recevoir, elle expose que Maître [D]-[N] était la notaire, associée de l’étude, la représentant, en charge de la perception des honaires et désignée pour être rédactrice de l’acte. Elle remarque qu’elle ne saurait s’exonérer de sa responsabilité du seul fait que Maître [H] [J] aurait signé l’acte authentique du bail, alors qu’elle n’était que collaboratrice de l’étude, et non associée de celle-ci.

Au soutien de son incident aux fins de suspension de son obligation de paiement des loyers, elle indique que la société bailleresse a manifestement manqué à son obligation de délivrance à laquelle elle était assujettie et qu’elle ne peut s’exonérer en s’appuyant sur les clauses du contrat. 

Compte tenu de l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail, elle déduit son bien fondé à solliciter la suspension de l’obligation de paiement des loyers pour éviter toute mesure d’exécution forcée que pourrait entreprendre son bailleur. 


Vu les dernières conclusions d’incident notifiées par le Conseil de la SCI Anthony le 2 mai 2024, aux fins de voir, au visa de l’article 789 4° du Code de procédure civile, 1132, 1241 et 1739 du Code civil, 
 
Débouter la SAS MIIST GROUP de tous moyens, fins et conclusions. 
Condamner la SAS MIIST GROUP à payer à la SCI ANTHONY une somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 
La condamner aux entiers frais et dépens. Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire. :

Pour conclure au rejet de la demande provisoire, la société Anthony se fonde sur les clauses du bail qui affirme que le preneur fera son affaire personnelle de l’obtention des autorisations administratives et a connaissance de la destination des locaux, avec une renonciation expresse à se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Elle en déduit une légèreté blâmable du preneur et l’existence de décisions antérieures dans le litige opposant les parties notamment devant le juge de l’exécution sans qu’aucun moyen nouveau ne soit développé. 

L’incident a été mis en délibéré au 11 octobre 2024.



MOTIFS

Sur le motif d’irrecevabilité

Selon les dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile :

“Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
(...) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. (...)”

Et l’article 122 du Code de procédure civile prévoit :

“Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

Il est admis que le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l'efficacité, sous peine d’engager sa responsabilité. 

*
Pour conclure à l’irrecevabilité des demandes de la société MIIST Group contre Maître [D]-[N], celle-ci revendique au titre de sa pièce 1 que le projet de bail a été adressé par Maître [J] à la société MIIST Group. 

Toutefois, il résulte de l’analyse des pièces que la pièce n°1 correspond à des courriels du 15 mars 2022 dont l’un a été réceptionné intitulé «Bonjour Maître, vous trouverez ci-dessous un mail de confirmation du preneur sur le prohet de bail pour le [Adresse 2]» sur la boîte mail Maître [J] mais aucun message comportant le projet de bail commercial n’a été expédié depuis cette boîte mail. 

Quant à la pièce n°2, ce n’est pas un projet de bail mais l’acte authentique tel que signé par les parties, la société MIIST Group représentée, en la présence de Maître [H] [J].

Il appartient pourtant à Maître [D]-[N] qui conclut à sa mise hors de cause d’établir qu’elle n’a pas pu être le rédacteur de l’acte litigieux. 

Or, à l’inverse, il ressort des pièces produites par la société MIIST Group que le projet de bail commercial qui a été adressé à la société (sa pièce 3.2) était présenté sous la signature de Maître [D]-[N] et que l’ensemble des actes, projet comme acte authentique, porte pour référence en en-tête la mention «JB/CHDU» dont les deux premières initiales permettent de comprendre qu’ils sont attribués à la rédaction de Maître [W] [D]. 

Dans ces conditions, la société MIIST Group justifie suffisamment d’un intérêt à agir à l’encontre de Maître [D]-[N] au titre de la responsabilité du notaire, rédacteur de l’acte. 

En conséquence la fin de non-recevoir excipée par Maître [D]-[N] et la SELARL Espace Juridique Notaires sera rejetée


Sur la demande de suspension de l’obligation de paiement des loyers commerciaux

Selon l’article 789 du Code de Procédure Civile, “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le Juge de la mise en état est jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du Tribunal, pour:


(.........)

4- Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées;

Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur un local permettant l'exercice de son activité, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail et de le garantir de tous les défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage.

Il s'évince de l'article 1728 du même code que ce dernier est tenu de deux obligations principales, comprenant celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Ainsi, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins qu'il apporte la preuve de ce que l'inertie de ce dernier a pour effet d'empêcher totalement un usage des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L'article 1220 du même code poursuit en indiquant qu'une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Pour revendiquer le bénéfice de cette mesure provisoire, la société MIIST Group met en perspective la destination de l’activité prévue au bail « de commissionnaire de transport» et l’impossibilité de l’exercer qui ressortirait de la classification du Plan Local d’Urbanisme de la [Adresse 10], à [Localité 9]. 

Pourtant, l’obligation de paiement des loyers étant, au titre du bail, l’obligation essentielle du preneur, sa persistance est directement conditionnée par l’issue du débat sur le fond de l’obligation de délivrance du bailleur. 

De plus, les clauses du bail selon lesquelles «6.1.1.1 le preneur déclare parfaitement connaître les locaux loués pour les avoir visités préalablement à la signature du signature [...]de faire son affaire personnelle du maintien et de l’obtention , le cas échéant de toutes autorisations nécessaires à la poursuite de son exploitation , ainsi que toutes les injonction qu’il pourrait recevoir de l’administration [...] sans aucun recours contre le Bailleur et sans jamais remettre en cause ses obligations au titre du Bail, et notamment son obligation au paiement du loyer, renonçant expressément de ce chef à invoquer un manquement à l’obligation de délivrance du Bailleur» , 7.2.1.2 «en conséquence, le Preneur fera son affaire personnelle de l’obtenion et du maintien en vigueur de toutes licences, autorisations y compris [...] sans pouvoir exercer quelque recours que ce soit contre le Bailleur» et 7.2.1.6 «Le preneur déclare en outre faire son affaire personnelle et à ses frais exclusifs de la mise en conforméité des lieux loués et des travaux qui pourraient être demandés par l’admnistration au regard de cette activité, sans recours contre le Bailleur», l’interprétation de ces clauses et de leur éventuelle caractère non écrit ressortira également de la compétence exclusive du juge du fond. 

De même , il résulte des pièces de la SCI Anthony (notamment pièces 11 et 13) que des propositions amiables ont été formulées pour permettre la mutation du bail ou sa résiliation à l’amiable, auxquelles la société MIIST n’a pas donné de suite favorable alors qu’elle enregistrait déjà de nombreux impayés de ses loyers. 




Enfin, la société MIIST Group ne démontre aucunement le risque que présenterait pour elle la poursuite de ses obligations contractuelles ni l’éventuelle menace sur la solvabilité du bailleur au cas où celui-ci serait, in fine, condamné à la restitution des loyers d’ores et déjà payés, étant au surplus observé qu’elle ne formule aucune demande au titre de la consignation des sommes dues mais uniquement la suspension de l’obligation au paiement. 

Pour l’ensemble de ces raisons, il y a lieu de rejeter la demande de suspension de l’obligation de paiement des loyers présentée par la SAS MIIST Group. 


Sur les demandes accessoires

Succombant respectivement en leur incident, les dépens seront supportés par moitié par Maître [W] [D]-[N] et la SELARL Espace Juridique Notaire in solidum entre eux et par la SAS MIIST Group.

Supportant les dépens, il y a lieu de condamner in solidum Maître [W] [D]-[N] et la SELARL Espace Juridique Notaires à payer à la SAS MIIST Group la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et elles seront déboutées de leur demande de ce chef.

La SAS MIIST Group sera pour sa part condamnée à payer à la SCI Anthony la somme de 1.000€ au même titre et déboutée de sa demande de ce chef. 


PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d'appel et par mise à disposition au greffe,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SAS MIIST Group à l’encontre de Maître [W] [D]-[N];

Rejetons la demande de suspension de l’obligation de paiement des loyers de la SAS MIIST Group; 

Condamnons in solidum Maître [W] [D]-[N] et la SELARL Espace Juridique Notaires à payer à la SAS MIIST Group la somme de 1.000€ (mille euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile;

Condamnons la SAS MIIST Group à payer à la SCI Anthony la somme de 1.000€ (mille euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile;

Condamnons Maître [W] [D]-[N] et la SELARL Espace Juridique Notaires d’une part et in solidum entre elles et la SAS MIIST Group d’autre part aux dépens de l’incident; 
 
Renvoyons l’affaire et les parties à l’audience de mise en état du 31 janvier 2025 pour les conclusions au fond :

- de Maître Grardel au 6 décembre 2024, avec injonction
- de Maître Vitse Boeuf au 31 janvier 2025, avec injonction.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT



Benjamin LAPLUME Marie TERRIER