Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi référé — 8 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/01727 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXLY

Minute : 24/00284







S.A. ADOMA
Représentant : Maître [L], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

 

C/


Monsieur [T] [S]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SCP JOUAN WATELET

Copie délivrée à :
Mr [S] [T]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 
DU 08 Octobre 2024






Ordonnance rendue par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 05 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. ADOMA
[Adresse 5].
[Localité 7]
représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [T] [S]
[Adresse 6]
[Localité 9]
non comparant



D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 mai 2017, la SAEM ADOMA a donné en location une chambre meublée à Monsieur [X] [B] située dans le foyer-logement du [Adresse 4], chambre n°A108 [Localité 9] [Localité 9], pour une redevance mensuelle de 380,95 euros, hors prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, la SAEM ADOMA a fait signifier par acte de commissaire de justice une mise en demeure de payer la somme de 2 085,37 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 4 août 2023.

Par ailleurs, suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la SAEM ADOMA a mis en demeure Monsieur [X] [B] de faire cesser cet hébergement, par lettre recommandée avec avis de réception datée du 2 août 2023, signifiée le 4 août 2023. Elle a ensuite obtenu l'autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 9] du 22 janvier 2024, constat dressé le 23 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner Monsieur [X] [B] à lui payer une provision au titre des redevances impayées, soit la somme de 1 132,42 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM ADOMA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées et reproche au défendeur d'héberger des tiers sans autorisation et en méconnaissance des articles 9 et 10 du règlement intérieur ainsi que de l'article 8 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de résidence délivré le 4 août 2023.

A l'audience du 5 septembre 2024, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 838,24 euros, selon décompte en date du 4 septembre 2024.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [X] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 octobre 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. 

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [X] [B] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). 

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 30 mai 2017 contient une clause résolutoire et une une mise en demeure de payer visant cette clause a été signifiée le 4 août 2023, pour la somme en principal de 2 085,37 euros. Cette mise en demeure, régulièrement délivrée à l’étude du commissaire de justice, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et que Monsieur [X] [B] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 4 septembre 2023 sans qu’il soit besoin d’apprécier le constat d’acquisition de la clause résolutoire au motif de l’occupation illicite.

Monsieur [X] [B] étant sans droit ni titre depuis le 5 septembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [X] [B] est redevable des redevances impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SAEM ADOMA produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [B] reste lui devoir la somme de 838,24 euros à la date du 4 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Pour la somme au principal, Monsieur [X] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 838,24 euros. 

Monsieur [X] [B] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 5 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAEM ADOMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 30 mai 2017 entre la SAEM ADOMA et Monsieur [X] [B] concernant la chambre située au [Adresse 4], chambre n°A108 [Localité 9] sont réunies à la date du 4 septembre 2023 et que le contrat est résilié ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [X] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [X] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Monsieur [X] [B] à verser à la SAEM ADOMA la somme provisionnelle de 838,24 euros (décompte arrêté au 4 septembre 2024, incluant la mensualité d’août), correspondant à l'arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation ;

Condamnons Monsieur [X] [B] à verser à la SAEM ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 5 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Condamnons Monsieur [X] [B] à verser à la SAEM ADOMA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [X] [B] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge.