Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 7 octobre 2024

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00496 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GW67

MINUTE N° : 



Notification

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délivrée 
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Copie exécutoire délivrée 

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à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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JUGEMENT
DU 07 OCTOBRE 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. GAELIAN
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Anne Laure HIBERT, avocate au barreau de Saint-Denis de la Réunion substiuée à l’audience par Maître Dévi MOUTOUSSAMY, avocate au barreau de Saint-Denis de la Réunion



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [H]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4] (LA RÉUNION)
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : EDMOND Samantha, Greffière présente lors des débats

Sophie RIVIERE, Greffière présente lors du prononcé



DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Août 2024


DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société GAELIAN a donné à bail à Monsieur [E] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] selon contrat du 4 octobre 2023, moyennant un loyer mensuel de 695 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 12 février 2024, pour la somme en principal de 2.234 euros correspondant aux loyers et charges impayés, et de fournir les justificatifs d'assurance.

Par un acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, la société GAELIAN a fait assigner Monsieur [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire au 12 mars 2024 pour défaut de paiement des loyers et défaut d'assurance ;
- la libération des lieux et la restitution des clés du logement donné à bail, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [H] à défaut de libération spontanée des locaux ; 
- l'autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [E] [H] ;
- la condamnation de Monsieur [E] [H] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.512 euros ;
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 695 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 1.173,95 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l’audience du 19 août 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la société GAELIAN, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 3.099,43 euros arrêtée au 27 mars 2024.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 17 mai 2024 à l'étude, Monsieur [E] [H] ne s'est ni présenté à l'audience, ni fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n'a pu être établi.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Monsieur [E] [H] étant non comparant lors de l'audience du 19 août 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 22 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

L’action aux fins de constatation de la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au contrat de bail en cause prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.”

Le contrat de bail conclu le 4 octobre 2023 contient une clause résolutoire pour défaut d'assurance contre les risques locatifs et un commandement de payer visant cette clause et reprenant expressément les dispositions précitées a été signifié à Monsieur [E] [H] le 12 février 2024. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus d'un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 12 mars 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société GAELIAN est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [E] [H] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 12 mars 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués. 

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société GAELIAN produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [H] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 2.929 euros à la date du 27 mars 2024. Monsieur [E] [H], non comparant à l'audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de le condamner à verser à la société GAELIAN la somme de 2.929 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 27 mars 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. 

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, et en l'absence de Monsieur [E] [H] à l'audience, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d'office.

En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [E] [H] sera également condamné à verser à la société GAELIAN une indemnité d’occupation mensuelle de 695 euros révisable, à compter du 1er avril 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [H], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l'équité et des situations respectives des parties, il n'y a pas lieu de condamner Monsieur [E] [H] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. la société GAELIAN sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 octobre 2023 entre la société GAELIAN et Monsieur [E] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies au 12 mars 2024.

CONDAMNE Monsieur [E] [H] à verser à la société GAELIAN la somme de 2.929 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 27 mars 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [E] [H].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [E] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société GAELIAN à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [E] [H] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [E] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

DIT n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte.

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE Monsieur [E] [H] à verser à la société GAELIAN une indemnité d’occupation mensuelle de 695 euros révisable, à compter du 1er avril 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la société GAELIAN de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [E] [H] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.


CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.


LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE