Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 7 octobre 2024

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00270 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GU67

MINUTE N° : 



Notification

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délivrée le :

à :








Copie exécutoire délivrée 

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à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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JUGEMENT
DU 07 OCTOBRE 2024
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [T] [Y] [I]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Monsieur [J] [M]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Maître Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [G] [X]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Maître Marwan HATOUM, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [F] [N] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Marwan HATOUM, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : EDMOND Samantha, Greffière présente lors des débats

Sophie RIVIERE, Greffière présente lors du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Août 2024

DÉCISION :

Contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [Y] [I] et Monsieur [J] [M], propriétaires indivis représentés par leur mandataire immobilier, ont donné à bail à Madame [F] [G] [X] un appartement situé au [Adresse 5] - [Localité 3] selon contrat du 11 octobre 2011 prenant effet au 28 octobre 2011, moyennant un loyer mensuel de 380 euros charges comprises.

Par un acte sous seing privé du 8 juin 2020, Madame [F] [N] [X] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [F] [G] [X].

Les bailleurs, représentés par leur mandataire, ont donné congé à la locataire pour la date d’échéance du bail fixée au 27 octobre 2023 en vue de reprendre l’appartement donné à bail afin qu'il soit occupé par Monsieur [J] [M] en sa qualité de co-propriétaire indivis par une lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 20 mars 2023. 

Par des actes de commissaire de justice des 2 février et 5 mars 2024 respectivement délivrés à personne et à l'étude, Madame [T] [Y] [I] et Monsieur [J] [M] ont fait assigner Madame [F] [G] [X] et Madame [F] [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de faire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- valider le congé pour reprise délivré le 20 mars 2023 ; 
- juger que Madame [F] [G] [X] est occupante sans droit ni titre depuis le 28 octobre 2023 de l’appartement situé au [Adresse 5] - [Localité 3] ;
- ordonner l’expulsion de Madame [F] [G] [X], si besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique ;
- condamner Madame [F] [G] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 448,34 euros révisable à compter du 28 octobre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;
- juger qu'en cas de non-paiement de l'indemnité d'occupation qui sera fixée et de toutes sommes mise à la charge de Madame [F] [G] [X], Madame [F] [N] [X] sera tenue au paiement de celles-ci en exécution de son engagement solidaire sans bénéfice de discussion ;
- débouter Madame [F] [G] [X] de ses demandes de délais ou autres fins et conclusions contraires ;
- condamner solidairement Madame [F] [G] [X] et Madame [F] [N] [X] à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A l’audience du 19 août 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Madame [T] [Y] [I] et Monsieur [J] [M], représentés par leur conseil, sollicitent la condamnation solidaire de Madame [F] [G] [X] et Madame [F] [N] [X] à leur payer la somme de 2.803,40 euros au titre des indemnités d'occupation impayées et maintiennent leurs demandes pour le surplus dans les termes de l'assignation.

Ils soutiennent que le congé a été valablement délivré par l'agence IMMOGESTION 974 qui avait mandat pour le faire. 

Ils indiquent que ce congé respecte les règles de forme de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 et considèrent que la reproduction des dispositions de ce texte fait office de notice d'information dès lors qu'elles reprennent le contenu imposé par le décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002. Ils contestent le caractère frauduleux du congé en faisant valoir que Monsieur [J] [M] a accumulé une dette de loyers auprès de son propre bailleur et qu'il n'est propriétaire d'aucun autre bien immobilier. Ils s'opposent à l'octroi à Madame [F] [G] [X] de tout délai pour quitter les lieux eu égard à la situation financière précaire de Monsieur [J] [M] ainsi qu’à son départ imminent à la retraite.

Madame [F] [G] [X] et Madame [F] [N] [X], représentées par leur conseil, concluent à titre principal à la nullité du congé délivré et s’opposent à l’intégralité des demandes adverses. A titre subsidiaire, elles demandent que soit accordée à Madame [F] [G] [X] la possibilité de rester dans le logement loué jusqu'à la mise à disposition d'un logement social décent. En tout état de cause, elles sollicitent la condamnation de Madame [T] [Y] [I] et Monsieur [J] [M] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. 

Elles invoquent le défaut de capacité et de pouvoir du mandataire immobilier pour délivrer le congé litigieux. Elles affirment que le congé ne mentionne nullement l'accord de Madame [T] [Y] [I] pour que Monsieur [J] [M] occupe seul le bien indivis, pas plus que les conditions de cette occupation. Elles se prévalent de l'absence de la notice d'information annexée au congé. Elles concluent au caractère frauduleux du congé au motif que les propriétaires souhaitent en réalité le vendre et qu'ils n'ont eu de cesse de vouloir la mettre dehors par tous moyens. Elles ajoutent que Madame [F] [G] [X] étant âgée de 59 ans et percevant le RSA, elle n'a pas les moyens de trouver un autre logement.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LE CONGÉ DE REPRISE DÉLIVRÉ PAR LES BAILLEURS :

Il résulte du I de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) / En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (...) / Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

En l’espèce, Madame [T] [Y] [I] et Monsieur [J] [M] ont fait délivrer par l'intermédiaire de leur mandataire immobilier, l'agence IMMOGESTION974, un congé de reprise à Madame [F] [G] [X] par une lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 20 mars 2023.

Ce congé a bien été délivré 6 mois avant le terme du bail fixé au 27 octobre 2023.

Il comporte le motif allégué, à savoir la reprise du logement pour l'habiter ainsi que les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise : Monsieur [J] [M] domicilié au [Adresse 6] - [Localité 4] qui est l'un des propriétaires indivis du bien immobilier. 

Les demandeurs justifient par l'ensemble des pièces qu'ils produisent, que l'agence IMMOGESTION974 avait bien le pouvoir de délivrer congé à la locataire, en exécution du mandat de gestion immobilière la liant aux propriétaires bailleurs qui l'avaient au demeurant expressément mandatée pour ce faire par un courrier du 15 mars 2023 rédigé en ces termes : "Mr [M] souhaite récupérer ce logement afin de s'y installer. Il loue actuellement un studio à la [Adresse 6] avec votre agence. Nous vous prions de donner congé à Mme [X] dans les délais fixés par les textes législatifs".

Ce même courrier démontre que le congé de reprise a été délivré en accord entre les co-propriétaires indivis et dans le respect de l'article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui permet à tout membre de l'indivision de se prévaloir des dispositions de l'article 15.

S’il résulte de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité qu’une notice d'information spécifique relative aux obligations du bailleur ainsi qu'aux voies de recours et d'indemnisation du locataire - dont le contenu est précisé par un arrêté du 13 décembre 2017 - doit être annexée au congé pour reprise ou pour vente, cette exigence formelle n’est pas prévue à peine de nullité, aucune sanction n’étant spécifiée par le texte.

Enfin, Monsieur [J] [M] qui est locataire au [Adresse 6] - [Localité 4] justifie avoir reçu des époux [S], ses bailleurs, un commandement de payer délivré le 18 décembre 2023 pour des impayés de loyers alors qu’il est propriétaire d’un bien immobilier qu’il pourrait occuper, sans avoir à supporter la charge d’un loyer.

En outre, il est établi que Monsieur [J] [M], qui rencontre déjà des difficultés financières, va prendre prochainement sa retraite.


Par suite, et quand bien même un congé pour vente a été précédemment délivré par Madame [T] [Y] [I] et Monsieur [J] [M], le congé pour reprise délivré le 20 mars 2023 pour permettre à Monsieur [J] [M] d’habiter le bien indivis repose sur des éléments sérieux et légitimes.

Il résulte de ce qui précéde que le congé pour reprise litigieux a été valablement délivré. 

Madame [F] [G] [X] étant occupante sans droit ni titre de l’appartement situé au [Adresse 5] - [Localité 3] depuis le 28 octobre 2023, il convient d'ordonner son expulsion dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu d’accorder un délai supplémentaire à Madame [F] [G] [X] pour quitter les lieux, dès lors qu’elle se maintient dans le logement illégalement depuis un an et que Monsieur [J] [M] a désormais un besoin urgent de retrouver la libre disposition du bien immobilier indivis. 
 

SUR LA DETTE LOCATIVE :

Madame [T] [Y] [I] et Monsieur [J] [M] produisent un décompte démontrant que Madame [F] [G] [X] était débitrice de la somme de 2.803,40 euros au titre des indemnités d’occupation impayées au 19 août 2024. 

Madame [F] [G] [X], qui se borne à indiquer qu’elle respecte le paiement régulier de ses loyers, n’apporte aucun élément de nature à contester la dette. En conséquence, il convient de la condamner solidairement avec Madame [F] [N] [X], en sa qualité de caution solidaire, à verser à Madame [T] [Y] [I] et Monsieur [J] [M] la somme réclamée de 2.803,40 euros au titre des indemnités d'occupation impayées arrêtées au 19 août 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. 

Madame [F] [G] [X] sera également condamnée solidairement avec Madame [F] [N] [X] à verser à Madame [T] [Y] [I] et Monsieur [J] [M] une indemnité d’occupation mensuelle de 380 euros révisable, à compter du 1er septembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [G] [X] et Madame [F] [N] [X], parties perdantes, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de l'instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [T] [Y] [I] et Monsieur [J] [M], Madame [F] [G] [X] et Madame [F] [N] [X] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 


La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que Madame [T] [Y] [I] et Monsieur [J] [M] ont valablement fait délivrer congé, le 20 mars 2023, en vue de reprendre le logement donné à bail à Madame [F] [G] [X] afin que Monsieur [J] [M] puisse y habiter.

DIT que Madame [F] [G] [X] est déchue de tout titre d'occupation de l’appartement situé au [Adresse 5] - [Localité 3] depuis le 28 octobre 2023.

EN CONSÉQUENCE : 

AUTORISE Madame [T] [Y] [I] et Monsieur [J] [M] à faire procéder à l'expulsion de Madame [F] [G] [X] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [F] [G] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

DÉBOUTE Madame [F] [G] [X] de sa demande de délai pour quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Madame [F] [G] [X] et Madame [F] [N] [X] à verser à Madame [T] [Y] [I] et Monsieur [J] [M] la somme de 2.803,40 euros au titre des indemnités d'occupation impayées arrêtées au 19 août 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE solidairement Madame [F] [G] [X] et Madame [F] [N] [X] à verser à Madame [T] [Y] [I] et Monsieur [J] [M] une indemnité d’occupation mensuelle de 380 euros révisable, à compter du 1er septembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE in solidum Madame [F] [G] [X] et Madame [F] [N] [X] à verser à Madame [T] [Y] [I] et Monsieur [J] [M] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Madame [F] [G] [X] et Madame [F] [N] [X] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.


LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE