Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 10 octobre 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 10 OCTOBRE 2024



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08290 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFW7P



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mars 2022 -Juge des contentieux de la protection d'EVRY - RG n° 21/01559





APPELANTE

 

S.A. ESSONNE HABITAT 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Benjamin CHABERNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : E0448







INTIMEE 



Madame [I] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Pascal HORNY de la SCP HORNY-MONGIN-SERVILLAT, avocat au barreau d'ESSONNE















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller 





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Mme [I] [N] loue à la société Essonne Habitat un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer hors charges actualisé à janvier 2021, de 341,93 euros.



Dans le cadre de travaux de rénovation au cours de l'automne 2018, le bailleur a informé les locataires de la présence d'amiante.



En février 2019, Mme [N] a subi un dégât des eaux à la suite du perçage de l'une des canalisations de chauffage par une entreprise en charge de la rénovation du bâtiment. Elle a saisi son assurance habitation qui a fait diligenter deux expertises. 



En l'absence d'accord sur les travaux à réaliser et sur la partie sur laquelle reposait l'obligation de remise en état, Mme [N] a mis en demeure la société Essonne Habitat de procéder à la remise en état de son logement et de la dédommager.



Des travaux de reprise du sol ont été réalisés par la société Essonne Habitat le 20 mars 2021.



Mme [N], estimant que ces travaux n'ont pas mis fin à son trouble de jouissance a, par acte du 19 octobre 2021, assigné la société Essonne Habitat devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, au pôle de proximité d'Evry, aux fins d'obtenir la condamnation de cette dernière à réaliser les travaux de remise en état et à l'indemniser de son préjudice.



A l'audience du 17 février 2022, Mme [I] [N] a maintenu ses demandes, sollicitant en particulier la somme de 15.840 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à l'intégralité des loyers et charges payés à compter du 14 février 2019 jusqu'à la décision à intervenir.



La société Essonne Habitat a sollicité le débouté de Mme [I] [N] de toutes ses demandes.





Par jugement contradictoire entrepris du 29 mars 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry, pôle de proximité, a ainsi statué : 



Déboute Mme [I] [N] de sa demande de condamnation de la SA Essonne Habitat à procéder aux travaux de remise en état du logement,



Condamne la SA Essonne Habitat à verser la somme de 11.064,37 euros à Mme [I] [N] à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,



Condamne la SA Essonne Habitat à verser à Mme [I] [N] la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne la SA Essonne Habitat aux entiers dépens de l'instance, 



Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit qu'aucun élément ne justifie qu'elle soit écartée.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 24 avril 2022 par la société Essonne Habitat,



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 juin 2024 par lesquelles la société Essonne Habitat demande à la cour, au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 06/07/1989, R 1134-16 et suivants du Code de la Santé Publique, 1353 du Code Civil et du décret n° 2002-120 du 30/01/2002, de :



INFIRMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection près le Pôle 

de Proximité d'Evry en date du 29/03/2022 en ce qu'il a : 

o condamné la Société ESSONNE HABITAT à verser à Mme [I] [N] une somme de 11.064.37 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision, 

o condamné la Société ESSONNE HABITAT à verser à Mme [I] [N] une somme de 900 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

o condamné la Société ESSONNE HABITAT aux entiers dépens. 



STATUANT A NOUVEAU 

A TITRE PRINCIPAL, 

- DIRE ET JUGER que le logement donné à bail par ESSONNE HABITAT est décent au sens du décret n°2002-120 du 30/01/2002, 

En conséquence, 

- DEBOUTER Mme [N] de l'ensemble de ses demandes et prétentions, 



A TITRE SUBSIDIAIRE, 

- DIRE ET JUGER que Mme [N] ne justifie d'aucun préjudice de jouissance, 

En conséquence, 

- DEBOUTER Mme [N] de sa demande d'allocation de dommages et intérêts,

 

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, 

- RAMENER le montant des dommages et intérêts alloués à Mme [N] à de 

plus justes proportions, 



EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

 - DEBOUTER Mme [I] [N] de ses demandes formées à titre incident, 

 - CONDAMNER Madame [I] [N] à payer à ESSONNE HABITAT une 

somme de 3000 € au titre de l'article 700 du CPC, 

 - CONDAMNER Madame [I] [N] aux entiers dépens. 

 





 Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 octobre 2022 au terme desquelles Mme [I] [N] forme appel incident et demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

Condamné la SA ESSONNE HABITAT à verser la somme de 11.064,37 € à Madame [I] [N] à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; 

Condamné la SA ESSONNE HABITAT à payer à Madame [I] [N] la somme de 900 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. 



Réformer le jugement qui a débouté Madame [N] de sa demande de travaux et en conséquence de : 



Condamner la SA ESSONNE HABITAT à procéder aux travaux de remise en état du logement et notamment détalonnage des portes, reprise des murs à la suite des sondages, réparation des sources d'infiltrations sous astreinte de 70 € par jour,



Et y ajoutant, 



Condamner la SA ESSONNE HABITAT à verser la somme de 8 178 € à Madame [I] 

[N] à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de la 

présente décision au titre de la privation de jouissance pour la période de mars 2021 à octobre 2022, somme à parfaire,



Condamner ESSONNE HABITAT à payer Madame [N] la somme de 3.500 € 

sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, ainsi que les entiers dépens ;



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [I] [N] 



La société Essonne Habitat demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser à Mme [I] [N] la somme de 11.064,37 euros à titre de dommages-intérêts en raison de l'inhabitabilité totale du logement sur la période de mai 2019 à mars 2021 et du trouble lié à l'absence de volets dans le salon de l'automne 2018 à mars 2020 ; elle demande à la cour d'appel de débouter Mme [I] [N] de sa demande de dommages-intérêts faisant valoir que l'indécence du logement n'est pas caractérisée et qu'aucun préjudice de jouissance qui lui serait imputable n'est établi.



Subsidiairement, elle sollicite la réduction de la somme allouée à Mme [I] [N] au motif que celle-ci n'a pas cessé d'occuper les lieux et qu'il n'est pas justifié que la totalité du loyer de 2019 à 2021 soit prise en compte dans le calcul des dommages-intérêts.



Mme [I] [N] sollicite la confirmation du jugement et ajoute en cause d'appel une demande portant sur la période de mars 2021 à octobre 2022.



Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparation.





L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public et l'acceptation des lieux en l'état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n 09-12.691; Civ. 3ème 15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi 02-20.614), seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650).



S'agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation (3 civ 15 octobre 2013 n 12-20.993).



L'obligation de délivrer un logement décent doit être remplie dès la mise à disposition du logement mais aussi tout au long du bail.



Selon le décret du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques d'un logement décent, un tel logement doit notamment présenter les caractéristiques suivantes au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires (article 2) :

'1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires'.



En l'espèce, le premier juge a fait droit à la demande de dommages-intérêts de Mme [I] [N] au motif que son logement ne respectait pas les critères de décence des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, en ce que les dalles du sol et la colle comprenant de l'amiante étaient décollées et dégradées et que les volets de son salon n'ont pas été remis en place après des travaux de réhabilitation.



Au cas présent, il est constant qu'un dégât des eaux survenu le 14 février 2019 et ayant pour origine une fuite sur une canalisation commune de chauffage de l'immeuble a provoqué des dommages dans l'appartement de Mme [I] [N].



Dès les premières opérations d'expertise amiable contradictoires du 21 mars 2019, l'expert de la MACIF a constaté des dommages aux embellissements locatifs et non locatifs et a préconisé le remplacement du papier peint et la réfection des peintures de l'appartement (pris en charge par la MACIF) mais aussi le remplacement du sol en PVC du salon (à la charge du bailleur).



Une nouvelle expertise amiable contradictoire a été organisée le 26 septembre 2019 par le cabinet Saretec, qui a confirmé l'obligation pour le bailleur de prendre en charge le remplacement du sol PVC d'origine. L'expert a précisé : 'concernant la problématique amiante, au vu des dégradations sur les dalles PVC amiantées, il appartiendra à l'assurée de ne pas être présente lors de leur remplacement'.



Il n'est pas contesté et résulte en effet du rapport d'analyse amiante réalisé le 3 juin 2020, que la présence d'amiante (fibres d'amiantes détectées de type Chrysotile) a été constatée dans les dalles du sol et la colle de toutes les pièces de l'appartement de Mme [I] [N], hormis les pièces carrelées (WC), étant précisé que la cuisine et la salle de bain n'ont pu être inspectées pour cause d'encombrement.





Selon la société Essonne Habitat, Mme [I] [N] ne rapporte pas la preuve qu'elle a été exposée de manière dangereuse et à risque à des fibres d'amiante.



Elle se réfère au rapport d'analyse précité et fait valoir que le diagnostiqueur, s'il a constaté la présence d'amiante dans la colle des dalles des sols PVC, n'a nullement fait état d'un état de dégradation ou de risque de dégradation rapide entraînant, conformément à l'article R 1334-21 du code de la santé publique relatif au repérage des matériaux et produits, des recommandations de gestion adaptées aux besoins de protection des personnes.



Or, il résulte de ce rapport d'analyse intitulé 'pre-rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante avant réalisation de travaux' que celui-ci n'a pas été réalisé en application des dispositions visées par le bailleur mais en application des dispositions de l'article R 4412-97 du code du travail, lesquelles prévoient :

'Le donneur d'ordre, le maître d'ouvrage ou le propriétaire d'immeubles par nature ou par destination, d'équipements, de matériels ou d'articles qui décide d'une opération comportant des risques d'exposition des travailleurs à l'amiante fait réaliser la recherche d'amiante mentionnée à l'article L. 4412-2 dans les conditions prévues par le présent paragraphe.

Ces risques, appréciés par la personne mentionnée à l'alinéa précédent, peuvent notamment résulter du fait que l'opération porte sur des immeubles, équipements, matériels ou articles construits ou fabriqués avant l'entrée en vigueur des dispositions du décret n° 96-1133 du 24 décembre 1996 relatif à l'interdiction de l'amiante, pris en application du code du travail et du code de la consommation ou auxquels l'interdiction prévue par ce décret n'est pas applicable.

II. - La recherche d'amiante est assurée par un repérage préalable à l'opération, adapté à sa nature, à son périmètre et au niveau de risque qu'elle présente' (...).



L'article L. 4412-2 stipulant :

'En vue de renforcer le rôle de surveillance dévolu aux agents de contrôle de l'inspection du travail, le donneur d'ordre, le maître d'ouvrage ou le propriétaire d'immeubles par nature ou par destination, d'équipements, de matériels ou d'articles y font rechercher la présence d'amiante préalablement à toute opération comportant des risques d'exposition des travailleurs à l'amiante. Cette recherche donne lieu à un document mentionnant, le cas échéant, la présence, la nature et la localisation de matériaux ou de produits contenant de l'amiante. Ce document est joint aux documents de la consultation remis aux entreprises candidates ou transmis aux entreprises envisageant de réaliser l'opération. (...) ;



Dès lors contrairement aux affirmations de la société Essonne Habitat, le diagnostiqueur n'avait pas à émettre des recommandations de gestion adaptées aux besoins de protection des personnes et force est de constater que ce 'pré-rapport' ne contient aucune indication quant à l'état de conservation des matériaux contenant de l'amiante et des risques pesant sur la santé des occupants, ne s'agissant que d'un simple repérage avant travaux.



L'annexe 4 du rapport contient les 'recommandations générales de sécurité' .

Il en résulte que d'une part la dangerosité de l'amiante est avérée en raison de son caractère cancérogène dès lors que les matériaux et produits contenant de l'amiante peuvent libérer des fibres d'amiante en cas d'usure ou lors d'interventions mettant en cause l'intégralité du matériau ou du produit (par exemple, perçage, ponçage, découpe, friction), et que d'autre part, il convient de suivre les recommandations émises par les diagnostiqueurs pour la gestion des matériaux et de façon générale il est important de veiller au maintien en bon état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante et de remédier au plus tôt aux situations d'usure anormale ou de dégradation de ceux-ci.



Le bailleur ne verse aux débats aucun rapport contenant de telles recommandations pour la gestion des matériaux et il est établi, au vu des photographies produites et des constatations d'expertise, que les dalles de sol contenant de l'amiante se sont décollées et ont été dégradées à la suite du dégât des eaux dans toutes les pièces de l'appartement comprenant ce sol PVC (entrée, salon, couloir, débarras, les deux chambres), de sorte que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent puisque l'état de conservation et d'entretien des revêtements du logement présentait alors un risque manifeste pour la santé de ses locataires.



S'agissant des volets du salon, il résulte du rapport du cabinet Saretec (photographie en page 6), que ceux-ci n'avaient pas été remis lors de la visite du 26 septembre 2019.



Il est indiqué qu'un problème de livraison a décalé l'installation desdits volets.



Il ressort des courriers échangés entre les parties que ces volets déposés à l'automne 2018 n'ont été remplacés qu'en mars 2020.



Si comme le reconnaît Mme [I] [N], l'absence de volet dans le salon ne constitue pas un manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent, le bailleur est tenu en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité, de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, de sorte que l'absence de remplacement des volets, éléments d'équipement du logement pris à bail, sur la période considérée, constitue un manquement à cette obligation.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient donc de retenir que la société Essonne Habitat a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état d'usage et de réparation. 



S'agissant de l'évaluation du préjudice, le principe général de responsabilité du fait personnel trouve son fondement dans l'article 1240 du code civil, qui dispose que « tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».



La réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi. Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; il appartient à cette dernière de rapporter la preuve de son préjudice.



Concernant l'indécence du logement liée à la présence des dalles de sol amiantées décollés et dégradées, les lieux étant inhabitables et Mme [I] [N] ayant cessé de les occuper ainsi qu'il ressort expressément de l'expertise Saretec de septembre 2019 et du rapport de diagnostic amiante de juin 2020, son préjudice correspond aux loyers qu'elle a réglés pendant la période au cours de laquelle son logement était indisponible.



L'indemnisation de Mme [I] [N] doit couvrir la période de septembre 2019 (date de l'expertise Soretec constatant la présence de l'amiante et la nécessité de remplacer le sol PVC dégradé de l'ensemble de l'appartement) jusqu'à mars 2021 (date à laquelle les travaux ont été effectués), sans qu'aucune période exonératoire liée au COVID ne puisse être prise en compte dès lors que c'est par manque de diligence que la société Essonne Habitat n'a pas réalisé les travaux nécessaires avant le premier confinement.



Sur cette période, et ainsi qu'il résulte des pièces produites (décompte locatif et décomptes individuels de régularisation de charges portant mention de provisions à hauteur de 170,50 euros par mois) Mme [I] [N] s'est acquittée des sommes suivantes au titre des loyers :

- de septembre 2019 à novembre 2019 ( 297,39 euros x 3) = 892,17 euros

- décembre 2019 : 312,61 euros

- de janvier 2020 à novembre 2020 (324,50 euros x 11) = 3.569,50 euros

- décembre 2020 : 339,71 euros

- de janvier 2021 à mars 2021 : (341,93 euros x 3) = 1.025,79 euros

total : 5.827,17 euros.



Aucune pièce ne vient établir que sur cette même période Mme [N] a bénéficié d'une APL.





Concernant les volets du salon, le retard du bailleur à les remplacer a nécessairement causé un préjudice de jouissance à Mme [I] [N] dès lors qu'ils apportent une protection contre le froid, la chaleur et la luminosité.



Mme [N] avait ainsi déclaré à l'expert du cabinet Saretec en septembre 2019 que l'absence de remise des volets 'lui a causé un grand désagrément lors des fortes chaleurs cet été'.



La période d'indemnisation est comprise entre l'automne 2018 et la fin août 2019, et il sera alloué à Mme [N], une somme complémentaire de 172,83 euros de sorte que son préjudice global sera indemnisé en appel à hauteur de 6.000 euros.



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la société Essonne Habitat à verser à Mme [I] [N] la somme de 11.064,37 euros à titre de dommages-intérêts, l'appelante sera condamnée à lui verser la somme précitée de 6.000 euros.



S'agissant de la demande formée en appel à titre de dommages-intérêts sur la période de mars 2021 à octobre 2022, celle-ci n'est pas fondée puisque les travaux de remplacement des dalles de sol ont été effectués le 20 mars 2021 et que les volets ont été remplacés en mars 2020.



Au demeurant, le mois de mars 2021 a été indemnisé dès la première instance.



Mme [I] [N] doit être déboutée de sa demande formée en appel.



Sur la demande de Mme [I] [N] de réalisation des travaux de remise en état



Mme [N] maintient en appel sa demande de travaux et sollicite :

- la reprise du détalonnage des portes

- la reprise des trous réalisés pour les sondages

- les 'réparations des désordres à l'origine des multiples dégâts des eaux dont elle souffre régulièrement'.



Ces demandes seront rejetées dès lors que les travaux de détalonnage ont été effectués ainsi qu'il ressort de la facture du 27 septembre 2021 de la société Nicolle produite par le bailleur et que les dégradations alléguées dues aux trous réalisés pour les sondages amiante et aux 'dégâts des eaux multiples' ne sont pas utilement prouvées par de simples photographies non certifiées quant à leur date et leur situation.



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les termes de la présente décision justifient de confirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. 



La société Essonne Habitat sera condamnée aux dépens d'appel.



Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de l'instance d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la SA Essonne Habitat à verser la somme de 11.064,37 euros à Mme [I] [N] à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision,



Et statuant à nouveau sur ce seul chef de dispositif infirmé,



Condamne la SA Essonne Habitat à verser la somme de 6.000 euros à Mme [I] [N] à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,



Et y ajoutant,



Déboute Mme [I] [N] de sa demande de dommages-intérêts formée en appel,



Condamne la société Essonne Habitat aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président