Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 10 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 10 OCTOBRE 2024

PH

N° 2024/ 310













N° RG 20/00584 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFN2Y







SCI TAMA





C/



Société SDC [Adresse 2]



























Copie exécutoire délivrée le :







à : 



Me Alexandra BOISRAME



Me Aude DUMOUCHEL DE PREMARE





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 07 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00263.



APPELANTE



SCI TAMA dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représantant légal Monsieur [C] [E], domicilié en cette qualité audit siège



représentée par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Michel MONTAGARD de l'AARPI MONTAGARD & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE



INTIMÉ



Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL DALBERA, prise elle même en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège 



représenté par Me Aude DUMOUCHEL DE PREMARE, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Marc MAGNON, Président 

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller 











Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024.





Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES





Selon acte notarié du 27 avril 2009, la SCI Tama est propriétaire au sein de la copropriété sise [Adresse 2], d'un local constituant le lot n° 1 de la copropriété, avec jouissance exclusive de la cour partie commune. Ce local est situé au fond de la cour de l'immeuble et est accessible depuis la [Adresse 2] par un passage sous un porche qui dessert la petite cour de l'immeuble. Le passage fait partie de la propriété de la SCI Tama et constitue le lot n° 2.



Se plaignant de désordres au niveau de la toiture du dépôt, des revêtements du lot n° 2 consécutivement à des infiltrations, du mur donnant sur la cour et de la canalisation des eaux usées, la SCI Tama a obtenu en référé, par ordonnance du 13 octobre 2015, la désignation d'un expert, M. [H] [U] aux fins de décrire les désordres allégués affectant le passage privatif au niveau des revêtements et canalisations, mais a été déboutée de sa demande d'expertise pour le surplus.



Les opérations d'expertise ont été étendues à la demande du syndicat des copropriétaires, à Mme [R] [P], propriétaire du lot situé au-dessus du porche, ainsi qu'à la compagnie Natio Assurances, la compagnie d'assurance Axa et la compagnie d'assurance Generali iard, par ordonnance de référé du 5 septembre 2016, qui a modifié la mission de l'expert, afin de voir indiquer la date d'apparition des désordres.



M. [H] [U] a déposé son rapport le 22 mai 2017.







Par exploit d'huissier du 4 janvier 2018, la SCI Tama a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires), devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins de le voir condamner à réaliser les travaux préconisés par l'expert et à indemniser ses préjudices.



Par jugement du 7 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Nice a :

- débouté la SCI Tama de l'intégralité de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires,

- condamné la SCI Tama à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SCI Tama de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Tama aux dépens, en ce compris les frais d'expertise exposés par le syndicat des copropriétaires,

- rejeté toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.



Le tribunal a considéré que les désordres affectant le plafond du porche sont consécutifs aux dégâts des eaux de juin 2005 et février 2006 survenus dans l'appartement situé au premier étage appartenant à Mme [P], soit une cause qui a son origine dans un lot privatif, et que les désordres affectant le revêtement du sol du porche ont leur origine dans le seul lot privatif de la SCI Tama.



Par déclaration du 14 janvier 2020, la SCI Tama a relevé appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 25 janvier 2024, la SCI Tama demande à la cour de :



Vu les articles 3, 4, 9, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence, 

Vu les pièces versées aux débats, 

Vu le jugement entrepris, 



- la déclarer recevable et bien fondé en son appel à l'encontre du jugement rendu le 7 novembre 2019, 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- débouté la SCI Tama de sa demande de prise en charge des travaux de remise en état préconisés par M. l'expert [U] selon rapport d'expertise du 22 mai 2017,

- débouté la SCI Tama de sa demande de réalisation desdits travaux sous astreinte,

- débouté la SCI Tama de sa demande de paiement de dommages et intérêts d'un montant de 3 000 euros au titre du trouble de jouissance causé par la durée des travaux dont l'estimation était portée à un mois,

- débouté la SCI Tama de sa demande de paiement de dommages et intérêts d'un montant de 3 000 euros au titre du préjudice subi consécutif aux différents désordres survenus,

- condamné la SCI Tama à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SCI Tama de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Tama aux dépens, en ce compris les frais d'expertise exposés par le syndicat des copropriétaires,

- rejeté toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires de la SCI Tama,



En conséquence, statuant à nouveau, 

- prononcer la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance et l'aggravation des dommages sur ses parties privatives, pour défaut d'entretien des parties communes,

- déclarer que les nouveaux évènements sont liés au litige opposant les parties en première instance,

- condamner le syndicat des copropriétaires à supporter le coût de l'intégralité des travaux réalisés sur le plafond et le sol du porche,



 

En outre,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 52 800 euros au titre de son préjudice économique consécutif au défaut de location de son fonds de commerce sur la période de juillet 2018 à juillet 2022, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, concernant la présente procédure,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance, 

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance d'appel au profit de Me Alexandra Boisrame, avocat au barreau d'Aix-en-Provence.



La SCI Tama fait essentiellement valoir :



Sur les désordres affectant le plafond du porche,

- qu'il y a une implication évidente des parties communes dans les différents sinistres intervenus, y compris en dernier lieu le 14 avril 2020, postérieurement au jugement,

- que les désordres affectant le plafond du porche, ont d'autres causes que les dégâts des eaux,

- le rapport d'expertise est loin d'être formel sur l'origine des désordres,

- elle produit le rapport de M. [D] [T] du 11 octobre 2021, qui fait état d'incohérences et du manque patent d'investigation concernant l'origine des désordres,

- le syndic a été sollicité par la mairie pour des travaux urgents de confortement du plafond, travaux qui ont été réalisés par la SARL de Barros et répartis en charges communes générales,

- ses parties privatives ont été endommagées du fait de la négligence du syndicat des copropriétaires,

- que le premier juge n'a fait que rapporter les quelques lignes des conclusions du rapport d'expertise judiciaire, lequel est critiquable,

- ses conclusions sont hésitantes et pas catégoriques,

- la visite de l'appartement de Mme [P] n'a jamais eu lieu,

- que le présent sinistre ne peut dater ni de 2005, ni de l'année 2006 puisque le syndicat des copropriétaires indique que des réparations successives ont eu lieu après chaque sinistre et qu'aucun désordre n'a eu lieu ensuite entre 2006 et 2015,

- que le juge a de toute évidence, méconnu le problème des réseaux d'eaux usées et pourtant depuis 2005, plusieurs interventions ont eu lieu sur ces parties communes de l'immeuble,

- à deux reprises en 2013, le syndic a fait intervenir des sociétés d'assainissement afin de procéder au débouchage et désengorgement de colonne d'eaux usées, notamment à la suite de refoulement dans le plafond de la SCI Tama,

- en 2016, l'assemblée générale a voté à l'unanimité la résolution n°14, concernant la souscription d'un contrat d'entretien des canalisations des eaux usées, ce qui démontre que l'immeuble connaissait des désagréments dus à un problème d'évacuation normale des eaux usées,

- en 2017, l'assemblée générale devait voter la résolution n°24 concernant la réalisation d'un diagnostic technique global afin de faire un point sur l'état général de l'immeuble et sur les éventuels travaux à prévoir, résolution qui a été reportée,

- en 2018, la société Hydrosonic est intervenue à deux reprises pour déboucher la colonne des eaux usées,

- le 12 avril 2020, la société Hydrosonic a procédé à un débouchage de la colonne des eaux usées et à la suite de cette intervention, des dégâts des eaux sont apparus dans l'appartement du premier étage, lot n° 8 appartenant à la SNC Home invest, dégâts qui ne sont pas sans conséquence sur le plafond du porche,

- le 16 janvier 2020, l'assemblée générale a dû se prononcer sur la résolution n°15 s'agissant des travaux de curage des canalisations d'eaux pluviales et d'eaux usées,

- une nouvelle fois, le 11 janvier 2021, lors de l'intervention d'un plombier sur la colonne d'alimentation dans l'appartement au 3ème étage, elle a fait le constat d'un nouveau dégât des eaux au niveau du lot n° 2, à l'endroit où traverse la colonne des eaux usées et à ce même endroit où sont survenus les précédents sinistres,

- que bien que les réseaux d'eaux usées traversent les parties privatives, il n'en demeure pas moins qu'elles restent des parties communes par endroit, comme il est notamment prévu expressément dans l'état descriptif de division,



- qu'il est indéniable que la vétusté et le sous-dimensionnement de la colonne principale des eaux usées qui a nécessité à plusieurs reprises l'intervention de société d'assainissement sont à l'origine des sinistres déclarés par elle,

- que depuis la décision de première instance, un nouvel évènement est survenu, lui causant de nouveaux dommages considérables,

- que le constat d'huissier met en évidence l'absence manifeste d'entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires,

- qu'il appartiendra à la cour de tenir compte de ces derniers évènements pour statuer sur la prise en charge des travaux du fait de l'aggravation des désordres dus aux dégâts des eaux,



Sur les dégâts du revêtement de sol du porche,

- que le tribunal a fait une mauvaise lecture du rapport d'expertise,

- que la vétusté, ainsi que les multiples travaux réalisés sur les parties communes ont concouru au tassement du remblai, entraînant l'affaissement du revêtement du sol,



Sur le préjudice économique,

- qu'elle souhaitait pouvoir louer pour partie le local situé dans cour dont l'accès se fait par le porche, mais que tout preneur potentiel est très rapidement dissuadé en empruntant les zones d'accès particulièrement endommagées,

- que bien qu'elle n'ait plus la volonté à ce jour de louer son bien, il n'en demeure pas moins qu'elle n'a pas été en mesure de pouvoir le faire depuis le mois de juillet 2018,

- qu'il y a un lien causalité évident entre le défaut d'entretien des parties communes et les dommages qu'elle subit sur ses parties privatives depuis quatre années.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 11 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :



- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et débouter la SCI Tama de l'intégralité de ses demandes,

- condamner la SCI Tama à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Tama aux entiers dépens en ce compris les frais liés à la procédure de référé, le coût supporté par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de l'expertise soit la somme de 1 000 euros et les dépens de la présente instance.



Le syndicat des copropriétaires réplique :



Sur les désordres affectant le plafond du porche,

- qu'il ne fait aucun doute que la déclaration de sinistre du 29 octobre 2015, n'était en réalité que la déclaration plus que tardive, du sinistre intervenu près de dix ans plus tôt, dont le responsable est le propriétaire de l'appartement situé juste au-dessus,

- qu'aucun défaut d'entretien des parties communes n'est caractérisé,

- qu'il n'est pas établi que le nouveau sinistre déclaré le 12 avril 2020, trouve son origine dans les parties communes,

- au contraire, la SNC Home invest, nouveau propriétaire du lot n° 8 situé au-dessus du lot n° 2 menait alors un vaste chantier avec démolition, notamment des wc,

- la société Hydrosonic qui est intervenue le 12 avril 2020 en vue de mettre un terme à ce dégât a retrouvé dans la colonne des eaux usées, au niveau du premier étage, un sac en plastique marqué Leader Price et un morceau coudé de tuyau PVC d'évacuation de lavabo, ce qui confirme l'aspect privatif du sinistre,

- la SNC Home invest a reconnu sa responsabilité dans la survenance de ce sinistre,



Sur les désordres affectant le revêtement du sol du porche,

- que les passages répétés de véhicules, portant parfois de lourdes charges, sont la seule cause de la dégradation du béton,

- que l'expert judiciaire n'a pas contredit cette position, en ajoutant la cause de la vétusté,









- qu'il n'est nullement établi que le tassement du remblai serait dû à la défectuosité des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires à l'époque, en 2011, dans des circonstances que les changements de syndic, n'ont pu permettre de déterminer,

- que les tassements du remblai trouvent leur origine dans une utilisation inadaptée de ce porche, comportement dont est seule responsable la SCI Tama propriétaire des lieux en faisant passer des camions à fort tonnage,

- que la demande de condamnation à la réalisation de ces travaux est en outre devenue sans objet, dans la mesure où il est constaté que les travaux de réfection du revêtement aux abords de la canalisation ont été effectués par la SCI Tama, sans attendre une improbable condamnation du syndicat des copropriétaires à y procéder,

- que le préjudice allégué au titre du trouble de jouissance n'est pas avéré, dans la mesure où la SARL Jan My, qui exploite le local commercial par lequel on accède via le lot n° 2, est une société en cours de liquidation.,

- que néanmoins, si, par extraordinaire, la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait des éventuels travaux défectueux entrepris pour son compte par la société Hydrosonic en 2011 devait être retenue s'agissant des désordres affectant le revêtement au sol du porche, il ne peut s'agir que d'une situation de partage de responsabilité, d'autres causes ayant été identifiées, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par la SCI Tama,

- que le montant retenu par l'expert, à hauteur de 7 000 euros ne correspond nécessairement pas aux travaux entrepris et devra donc être écarté,

- que de plus, les travaux ayant été réalisés, il appartient à la SCI Tama de produire la facture acquittée pour ces réparations, afin que puisse éventuellement être mise à la charge du syndicat des copropriétaires une partie de celle-ci,



Sur les conclusions adverses,

- que plus de cinq ans après la fin de l'expertise, la SCI Tama critique pour la première fois, les conclusions de l'expert judiciaire [U], tout en se gardant de solliciter l'organisation d'une mesure d'expertise complémentaire,

- que le rapport [T] (sic) du 11 octobre 2021 a été organisé hors de tout contradictoire et n'a été communiqué que le 11 septembre 2023,

- que s'agissant du plafond, aucune inertie ne peut lui être reprochée, la solidité du plafond n'ayant jamais été discutée,

- que s'agissant du revêtement du sol, il lui est reproché de ne pas avoir fait jouer la garantie décennale qui expirait en 2012, alors même qu'il n'a été alerté qu'en 2014,

- que sur le nouveau sinistre déclaré, la SCI Tama remet en cause le vote de travaux aboutissant à la création de lot à l'étage supérieur, mais n'a nullement contesté cette décision,

- que sur le préjudice économique, la SCI Tama n'a pas pris en charge les travaux qui lui incombaient au titre de l'entretien des parties privatives, et ne justifie pas non plus avoir activement recherché des locataires et que tous se seraient désintéressés du local pour cette raison.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 mai 2024.



L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur l'étendue de la saisine de la cour



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Il est constaté que le dispositif des conclusions de la SCI Tama comporte une demande de « déclarer » qui ne constitue pas une prétention, mais un moyen, si bien que la cour n'en est pas saisie.











Sur la nature et l'origine des désordres



Aux termes du rapport d'expertise judiciaire, les désordres dénoncés par la SCI Tama sont avérés. Ils concernent :

- le revêtement en plafond du passage d'accès sous le porche, s'agissant de la dégradation de l'enduit et de la peinture, ainsi que de la chute de revêtement,

- le revêtement du sol dans le passage, s'agissant du faïençage du sol en béton et l'effondrement en partie du sol au droit de la canalisation d'évacuation des eaux usées, outre le mauvais état général.



Après exploration des canalisations confiée par l'expert à la société Hydrosonic, et sur le taux d'humidité du porche, l'expert judiciaire est arrivé à la conclusion que la canalisation ne présente aucun défaut et n'est donc pas à l'origine de l'affaissement de la tranchée, lequel est dû à un tassement du remblai. Quant au taux d'humidité affiché (trente mesures effectuées), il est inférieur ou égal à 0,4 %.



S'agissant des désordres en plafond du porche, d'après la reconstitution chronologique de l'expert, le syndic de la copropriété a mandaté l'entreprise Broussard le 10 juin 2005 afin de procéder au remplacement de la colonne d'eaux usées de l'immeuble suite à un signalement de fuites dans son appartement fait par Mme [R] [P] le 6 juin 2005, le 10 février 2006 la SARL Jan My a déclaré la chute de morceaux du revêtement du porche d'entrée à la compagnie Axa et le syndic a missionné la société Broussard pour une recherche de fuites, cette entreprise a conclu à une fuite provenant du bac à douche de l'appartement de Mme [R] [P], celle-ci a déclaré un dégât des eaux à la compagnie Natio assurances le 27 mars 2006, un devis de remise en état du plafond du porche a été établi le 29 août 2006, dix années sont passées et la SCI Tama a signalé le 10 juillet 2015 au syndic de la copropriété, un désordre dans le passage, la société Elex mandaté par l'assurance de la copropriété a établi un rapport le 31 janvier 2016 dégageant la responsabilité de la copropriété.



L'expert judiciaire est d'avis sur ces désordres au plafond, que la désolidarisation du revêtement est consécutive à une ou des infiltrations d'eau, dont il peut être envisagé qu'elles remontent aux dégâts des eaux signalés en 2005 et 2006, en provenance de l'appartement de Mme [R] [P].



S'agissant des désordres au revêtement du sol, l'expert note que par courrier recommandé du 8 juillet 2014 la SCI Tama a demandé au syndic Dalbera d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, la réparation du sol du passage et la réparation du plafond du même passage, que cette résolution a été reportée faute de production de devis, que le 21 novembre 2014 le syndic Dalbera a sollicité la société Hydrosonic afin d'établir un devis pour le remplacement d'une canalisation effondrée, qu'à l'issue de son intervention du 27 novembre 2014 la société Hydrosonic a conclu « il n'y a pas de problème concernant cette conduite déjà réparée » et a conseillé au cabinet Dalbera de faire intervenir un maçon.



Sur ce désordre, l'expert judiciaire estime que les conclusions apportées par la société Hydrosonic le 27 novembre 2014 corroborent les constatations faites au cours de l'inspection vidéo effectuée pendant l'expertise. Il en conclut que les désordres sont dus à la vétusté et à une usure normale du revêtement, d'une voie recevant le passage de véhicules.



En renvoyant aux devis produits par les parties, l'expert judiciaire estime le coût total des travaux de remise en état, pour le plafond et le sol du porche, à 15 000 euros TTC.



Sur les demandes de la SCI Tama



La SCI Tama recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance et l'aggravation des dommages sur ses parties privatives, à savoir le lot n° 2 (plafond et sol du passage), pour défaut d'entretien des parties communes, sur le fondement des articles 3, 4, 9, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.







L'article 3 définit les parties communes et notamment répute parties communes dans le silence ou la contradiction des titres, « le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ».



L'article 4 énonce que les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.



L'article 9 concerne la liberté de jouissance des parties privatives.



L'article 14 dans sa rédaction en vigueur à la date de la déclaration de désordre en 2015, prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux propriétaires ou au tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.



L'article 18 met à la charge du syndic, notamment, le devoir d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.



Il est constaté qu'aucune des parties n'a versé aux débats le règlement de copropriété.



Pour contester les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, la SCI Tama produit le rapport privé (rapports d'étape n° 1 et n° 3, ainsi qu'un rapport de clôture) établi en dernier lieu le 30 novembre 2021, par M. [D] [T], inscrit comme expert près la présente cour d'appel.



Il est relevé que ce rapport privé est visé parmi les pièces produites à l'appui des conclusions déposées et notifiées le 5 juillet 2022, mais n'a été communiqué avec les autres pièces nouvelles, qu'en septembre 2023, par suite d'une erreur du conseil de la SCI Tama, telle qu'expliquée par soit-transmis adressé à la cour sur le RPVA.



M. [T] formule plusieurs reproches, adressés tant à la SCI Tama qui n'a pas contredit les conclusions de l'expert judiciaire [U] dans les comptes-rendus d'accédit et au stade du pré-rapport, qu'à l'expert judiciaire lui-même, pour n'avoir pas fait d'investigation sur les dégâts des eaux de 2005 et 2006, et pour avoir retenu comme prestataire extérieur dans le cadre des opérations d'expertise, la société Hydrosonic qui est le prestataire habituel du syndicat des copropriétaires.



Cependant la SCI Tama n'en tire aucune conséquence, ne formulant pas de prétention à l'égard du rapport d'expertise judiciaire.



Sur les désordres au plafond



La chronologie rappelée par l'expert, fait bien référence à deux dégâts des eaux et le premier en 2005, était en lien avec la colonne d'eaux usées, partie réputée commune, en application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.



Reste à déterminer si un défaut d'entretien de cette partie commune est démontré, condition d'engagement de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires.



L'expert n'en parle pas, mais il est constaté qu'aucune des parties n'a fourni davantage d'explication sur les anciens sinistres de 2005 et 2006. Il n'a pas non plus été soutenu qu'il y aurait eu d'autres dégâts des eaux postérieurement, relativement à un défaut d'entretien de la canalisation des eaux usées.



Tout cela a conduit l'expert judiciaire à déduire, sans plus d'investigation, après s'être assuré, en 2016, qu'il n'y avait pas d'infiltration active en l'état de l'absence d'humidité anormale observée, que les désordres qu'il a constatés au plafond en 2016, proviennent de ces anciens dégâts des eaux, dont les conséquences n'ont manifestement, pas été traitées en leur temps et se sont aggravés, aucune information n'étant donnée quant à la suite donnée au devis de remise en état du plafond du porche établi le 29 août 2006 à la demande du syndic.



M. [T], expert privé développe son avis sur l'imputabilité à un défaut d'entretien de la colonne d'évacuation des eaux usées. Cependant, ce dernier se réfère à des pièces qui ne sont pas versées aux débats devant la présente cour, évoquant des votes de résolutions d'assemblée générale et des interventions répétées de la société Hydorosonic sur la colonne des eaux usées, ainsi que les pièces remises à l'expert, lesquelles n'ont pas été communiquées comme annexes au rapport d'expertise judiciaire.



M. [T] donne également son avis sur le sinistre dégâts des eaux, objet d'un constat amiable signé entre la SCI Tama et le syndicat des copropriétaires le 14 avril 2020, dont la cause a été identifiée, à savoir la fuite d'une canalisation d'évacuation, soit encore une partie commune.



Sur ce point, le syndicat des copropriétaires verse aux débats une attestation établie par la société Hydrosonic aux termes de laquelle l'origine du refoulement est la présence de corps étrangers extraits au niveau de l'appartement du premier étage en travaux.



En considération de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de conclure qu'il est établi que les désordres du plafond en partie privative du lot n° 2, ont pour origine partielle un dysfonctionnement de la colonne d'eaux usées qui s'est manifesté en 2005, traduisant un défaut dans l'entretien de cette partie commune, puisque le changement de la colonne d'eaux usées a dû être opéré. Ce défaut d'entretien de la colonne d'eaux usées a généré des désordres qui n'ont pas été réparés, se sont aggravés et ont conduit la SCI Tama à engager la présente procédure.



En revanche, il n'est pas établi en l'état des pièces produites, que le dernier dégât des eaux d'avril 2020 est en lien avec la procédure initiée en référé en 2005, même s'il affecte encore le plafond situé en partie privative du lot n° 2, aucune continuité de dysfonctionnement de la colonne d'eaux usées, n'étant mise en évidence.



En conséquence du partage de la responsabilité des dégâts des eaux de 2005 et 2006 à l'origine des désordres constatés par l'expert judiciaire, le syndicat des copropriétaires sera condamné à supporter la moitié du coût des travaux de remise en état du plafond du passage lot de copropriété n° 2, le jugement appelé étant infirmé sur ce point.



Sur les désordres au sol



L'expert privé [T] donne son avis sur des pièces qui ne sont pas versées aux débats, pour en déduire que l'ouvrage (remblaiement du sol du porche) sous garantie décennale, doit être daté du 22 avril 2011. Il estime que le tassement du remblai n'a rien à voir avec la vétusté mais est un défaut d'exécution, rendant l'ouvrage impropre à sa destination.



Il est relevé que les désordres au niveau du sol du passage, sont situés en partie privative, mais que l'expert judiciaire met en cause la qualité du remblai, ce qui renvoie nécessairement à la structure du sol sur lequel a été édifié le plancher du porche, recouvert ensuite d'un revêtement.



Il y a lieu d'en conclure que les désordres ont pour partie pour cause, un vice de la construction du gros 'uvre, partie réputée commune en application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.



L'autre cause définie par l'expert est la vétusté du revêtement du sol, partie privative.



Aucun devis des travaux concernant le sol, permettant de distinguer ce qui relève du gros 'uvre et ce qui relève du revêtement, n'est versé aux débats. A cet égard, il est relevé que le syndicat des copropriétaires évoque le fait que les travaux concernant le sol, ont été réalisés, et sollicite dans ses écritures que la SCI Tama produise la facture acquittée pour ces réparations, afin que puisse éventuellement être mise à la charge du syndicat des copropriétaires une partie de celle-ci.



En conséquence du partage de responsabilité des désordres affectant le sol du passage, le syndicat des copropriétaires sera condamné à supporter la moitié du coût des travaux de remise en état du sol du passage lot de copropriété n° 2, le jugement appelé étant infirmé sur ce point.









Sur le préjudice économique



La SCI Tama réclame la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 52 800 euros au titre de son préjudice économique consécutif au défaut de location de son fonds de commerce sur la période de juillet 2018 à juillet 2022.



Elle verse aux débats deux attestations de candidats locataires en 2018, qui ont renoncé à leur projet au regard de l'état du porche, ainsi qu'un projet de bail commercial moyennant un loyer annuel de 11 160 euros, auquel il n'a pas été donné suite.



S'il ressort des conclusions du syndicat des copropriétaires que les travaux du sol du porche ont été réalisés, aucune information n'est donnée sur les travaux du plafond du même porche, lequel a subi un nouveau dégât des eaux en avril 2020, dont le lien avec la présente procédure a été écarté.



Au regard du partage de responsabilité entre un tiers et le syndicat des copropriétaires pour les désordres au plafond du porche, et entre elle-même et le syndicat des copropriétaires pour les désordres au sol du porche, le préjudice économique en lien avec l'état du porche imputable au syndicat des copropriétaires, sera retenu pour la période de juillet 2018 à avril 2020, à hauteur de 12 100 euros.



Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser cette somme à la SCI Tama en réparation de son préjudice économique.



Sur les demandes accessoires



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement entrepris sur les dépens et les frais irrépétibles.



En l'état du partage de responsabilité, il convient de faire masse des dépens, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire, et de les partager par moitié entre les parties, avec distraction éventuelle au profit du conseil de la SCI Tama qui la réclame.



Les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, seront rejetées.





PAR CES MOTIFS





Infirme le jugement entrepris ;



Statuant à nouveau,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], représenté par son syndic, à supporter la moitié du coût des travaux de remise en état du plafond du passage, constituant le lot de copropriété n° 2 ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], représenté par son syndic, à supporter la moitié du coût des travaux de remise en état du sol du passage, constituant le lot de copropriété n° 2 ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], représenté par son syndic, à verser à la SCI Tama, la somme de 12 100 euros (douze mille cent euros) en réparation de son préjudice économique ;



Fait masse des dépens qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire de M. [H] [U] et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties, avec distraction au profit de Me Alexandra Boisrame ;









Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT