Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
10 OCTOBRE 2024



N° RG 24/00704 - N° Portalis DB22-W-B7I-SAPF
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : [C] [D], [P] [R] C/ S.A.R.L. GMB [Localité 11], S.A.R.L. 2CMG, [X] [B], [I] [J]



DEMANDEURS

Monsieur [C] [D]
né le 01 Décembre 1974 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant [Adresse 8]

représenté par Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626, Me Fabrice SCHMITT, avocat au barreau de PARIS

Madame [P] [R]
née le 08 Février 1944 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626, Me Fabrice SCHMITT, avocat au barreau de PARIS


DEFENDEURS

SOCIÉTÉ GMB [Localité 11]
société à responsabilité limitée dont le siège social est [Adresse 3], immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 913 712 022, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité de droit audit siège

n’ayant pas constitué avocat 

SOCIÉTÉ 2CMG
Société à Responsabilité au capital de 1000 € immatriculée sous le numéro 849.287.008 du Registre de Commerce et des Sociétés de VERSAILLES ayant son siège [Adresse 1], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par Me Anne-Lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 343, Me Marie-Caroline CLAEYS, avocat au barreau de RENNES

Madame [X] [B] 
née le 06/11/1996 à [Localité 7], de nationalité française, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Anne-Lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 343, Me Marie-Caroline CLAEYS, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [I] [J]
né le 28/01/1993 à [Localité 10], de nationalité française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Anne-Lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343, Me Marie-Caroline CLAEYS, avocat au barreau de RENNES:



Débats tenus à l'audience du : 05 Septembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière pour la plaidoirie et d’Ingrid RESZKA, Greffière pour le prononcé

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 05 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :



EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 14 juin 2022, monsieur [W] [D] a renouvelé le bail donné à la société SARL BAR CARNOT, devenue par la suite la société 2CMG, pour des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 11] pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2022 moyennant un loyer d’un montant annuel de 37.000,00 eurs. 

Les associés de la société 2CMG, à savoir monsieur [I] [J] et madame [X] [B], se sont portés caution solidaire du paiement des loyers et charges pour l'exécution du bail dans la limite de 45.000,00 euros. 

Par acte en date du 22 juin 2022, la société 2CMG a cédé à la société GMB [Localité 11] son fonds de commerce de restaurant exploité dans les locaux, incluant ledit bail.

Monsieur [D] est décédé le 07 juillet 2022, laissant pour lui succéder son épouse, madame [P] [R] et son fils monsieur [C] [D]. 




Le 04 décembre 2023, monsieur [C] [D] et madame [P] [R] ont fait signifier à la société GMB [Localité 11] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 40.700,40 euros portant sur les loyers et charges impayés pour la période du 1er au 3e trimestre 2023.

Par exploits de commissaire de justice en date des 13 et 16 mai 2024, monsieur [C] [D] et madame [P] [R] ont fait assigner en référé la société 2CMG, monsieur [I] [J] et madame [X] [B], ainsi que la société GMB [Localité 11] afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 04 janvier 2024, 
- ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, 
- condamner solidairement la société CMG [Localité 11] (lire GMB [Localité 11]), la société 2CMG, monsieur [I] [J] et madame [X] [B] à lui payer la somme provisionnelle de 50.490,00 euros au titre des loyers et accessoires à la date d'acquisition de la clause résolutoire, 
- condamner solidairement la société CMG [Localité 11] (lire GMB [Localité 11]), la société 2CMG, monsieur [I] [J] et madame [X] [B] à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 10%, soit la somme mensuelle de 10.175,00 euros par mois, soit 339 euros par jour, outre le remboursement des charges et taxes locatives jusqu'au jour du départ effectif de la locataire, 
- dire que si l'indemnité d'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, elle serait indexée sur l'indice des loyers commerciaux publiés par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'acquisition de la clause résolutoire,
- condamner solidairement la société CMG [Localité 11] (lire GMB [Localité 11]), la société 2CMG, monsieur [I] [J] et madame [X] [B] à leur payer la somme de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, celui de la délivrance de l'assignation, des états des privilèges et nantissements, de la dénonciation aux créanciers inscrits, ceux liés à une éventuelle procédure d'éviction forcée. 

À l’audience du 05 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, monsieur [C] [D] et madame [P] [R], représentés par leur conseil, développent oralement les termes de leurs conclusions n°1 signifiées le 06 août 2024 par RPVA et par exploit de commissaire de justice du 13 août 2024, dressant procès-verbal de recherches infructueuses à la partie défaillante, la société GMB [Localité 11], maintenant l'ensemble de leurs demandes. 


La société GMB [Localité 11] n’est pas représentée. 




La société 2CMG, monsieur [I] [J] et madame [X] [B], représentés par leur conseil, développent oralement leurs conclusions n°2 signifiées par RPVA le 26 août 2024, étant précisé que seules les conclusions n°1 ont été signifiées par exploit de commissaire de justice à la partie défaillante le 16 juillet 2024, par dépôt de l'acte à l'étude. Les demandes sont toutefois les mêmes, à savoir:
- débouter monsieur [D] et madame [R] de l'ensemble de leurs demandes à leur encontre, 
- à titre subsidiaire, les débouter de leurs demandes au titre des indemnités d'occupation, 
- à titre infiniment subsidiaire, imputer sur les sommes dues le montant du dépôt de garantie s'élevant à 18.500,00 euros et leur accorder des délais sur 24 mois pour s'acquitter des sommes dues, 
- en tout état de cause, condamner la société GMB [Localité 11] à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, débouter les demandeurs de leurs demandes plus amples ou contraires et les condamner in solidum à leur payer la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’affaire est mise en délibéré au 10 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS 

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion:

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail du 14 juin 2022 stipule dans son article intitulé CLAUSE RESOLUTOIRE figurant en page 11/16 qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce bail a été cédé par la société 2CMG à la société GMB [Localité 11] lors de la vente du fonds de commerce, par acte du 22 juin 2022.

Les bailleurs, ayants droit de monsieur [W] [D], justifient par la production du commandement de payer du 04 décembre 2023 que le nouveau locataire, la société GMB [Localité 11], a cessé de payer ses loyers. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 04 décembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après. 

L'obligation de la société GMB [Localité 11] ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation:

Sur la dette locative : 

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, la dette locative n'est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du commandement de payer du 04 décembre 2023, sous réserve d’en ôter le montant de la clause pénale (2.804,58 euros) et le coût du commandement (à parfaire 100 euros), et de l’avis d’échéance de loyer du 4e trimestre 2023. 

Il y a lieu donc lieu de condamner la société GMB [Localité 11] à payer à monsieur [D] et madame [R] la somme provisionnelle de 47.545,82 euros (soit 40.700,40 - 2.804,58 - 100 + 9.250,00 + 500) correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 décembre 2023, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. 

S’agissant de la demande de condamnation solidaire des cautions, à savoir la société 2CMG, monsieur [J] et madame [B], ceux-ci font valoir les manquements du bailleur aux dispositions de l'article L. 145-16-1 du code de commerce qui dispose :
Si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

Il s'avère que le commandement de payer adressé au locataire le 04 décembre 2023 porte sur les trois premiers trimestres de l'année 2023. Monsieur [D] et madame [R] ne justifient pas avoir informé les cédants des défauts de paiement du locataire dans le délai d'un mois imparti par le texte sus-visé. 

Si le code de commerce ne prévoit pas de sanction à ce défaut d'information, il a pu être jugé que la sanction doit être pour le bailleurs la perte, totale ou partielle, de son recours en paiement dans le cas où il n'avertirait pas le garant de la défaillance du cessionnaire. 

Il appartient alors au juge du fond de déterminer les conséquences de l'absence de respect de ces dispositions par le bailleur, de nature à engager sa responsabilité, sur l'étendue de son recours en paiement exercé contre la caution. 

La demande se heurte donc à une contestation sérieuse et il sera dit n'y avoir lieu à référé. 

Sur l'indemnité d'occupation :

Il convient de condamner la société GMB [Localité 11] à payer à monsieur [D] et madame [R] bailleur à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter de la signification de l’ordonnance, jusqu'à la libération effective des lieux loués. 

La demande au titre de la majoration du taux d’intérêt s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale. 

S’il est constant que le juge des référés peut accorder des sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins que la majoration apparait en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduites par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse. 

Il sera dit n’y voir lieu à référé.

S'agissant de la demande de condamnation solidaire des cautions au paiement de l'indemnité d'occupation, la société 2CMG, monsieur [I] [J] et madame [X] [B] s'y opposent en faisant valoir qu'elle résulte d'une faute extracontractuelle commise par celui qui se maintient dans les lieux et qu'en raison de son caractère est indemnitaire, elle ne se rattache pas à l'exécution du bail, de sorte que sauf mention expresse, le cautionnement donné pour le bail ne s'étend pas aux indemnités d'occupation. 

Monsieur [D] et madame [R] ne justifient pas du fondement de leur demande de condamnation solidaire qui se heurte là encore à une contestation sérieuse qui doit être tranchée par le juge du fond.

Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande. 

Sur la demande d'indexation :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Le fondement de la demande d'indexation de l'indemnité d'occupation n'étant pas précisé, il ne peut être considéré que l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, de sorte qu'il sera dit n'y avoir lieu à référé. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de condamner la société GMB [Localité 11], partie succombante, à payer à monsieur [D] et madame [R] la somme de 1.500,00 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Pour des considérations liées à l'équité, la demande de la société 2CMG, de monsieur [I] [J] et de madame [X] [B] sur le même fondement sera rejetée.

La société GMB [Localité 11], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer la concernant et des assignations.

Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du code civil, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.






PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 14 juin 2022 cédé le 22 juin 2022 à la société GMB [Localité 11] et la résiliation de ce bail à la date du 05 janvier 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société GMB [Localité 11] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 3] et [Adresse 2] ; 

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par les bailleurs aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société GMB [Localité 11] à payer à monsieur [C] [D] et madame [P] [R] la somme provisionnelle de 47.545,82 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société GMB [Localité 11] à payer à monsieur [C] [D] et madame [P] [R] à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter du 1er janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués ;

Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande relative à la majoration du loyer ;

Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes de condamnation des cautions, à savoir la société 2CMG, monsieur [I] [J] et madame [X] [B]; 

Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande d'indexation de l'indemnité d'occupation; 

Condamnons la société GMB [Localité 11] à payer à monsieur [C] [D] et madame [P] [R] la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société 2CMG, monsieur [I] [J] et madame [X] [B] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;



Condamnons la société GMB [Localité 11] au paiement des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer la concernant et des assignations ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Ingrid RESZKA, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Ingrid RESZKA Béatrice LE BIDEAU