Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU
08 OCTOBRE 2024


N° RG 24/00579 - N° Portalis DB22-W-B7I-SATE
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : [M] [D] [T] [N] épouse [U], [L] [U] C/ E.U.R.L. AMDC


DEMANDEURS

Madame [M] [D] [T] [N] épouse [U]
née le 19 Décembre 1981 à [Localité 3] (BRESIL), 
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Catherine CIZERON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 404

Monsieur [L] [U]
né le 23 Mai 1985 à [Localité 5], 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Catherine CIZERON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 404


DEFENDERESSE

La société AMDC 
SARL au capital de 2 000€, inscrite au RCS de Versailles sous le numéro 902 583 384, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Julien BOUZERAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 570, Me Mohamad-nadjiih MAHAMOUDOU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 358


Débats tenus à l'audience du : 10 Septembre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 10 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

--
 
EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 21 octobre 2021, M. [L] [U] et Mme [M] [T] [N] épouse [U] (les époux [U]) ont donné à bail commercial à la SARL AMDC les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], consistant en un local commercial correspondant au lot N°1 au sein du bâtiment A d’une surface d’environ 72.20 m² avec un espace de vente et de boutique d’environ 20 m², un espace de fabrication et de réserve et un WC.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 19 avril 2024, les époux [U] ont fait assigner en référé la SARL AMDC devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 5 avril 2024,
- ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, 
- condamner la locataire à leur payer la somme provisionnelle de 2521,21 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 8 avril 2024, avec intérêts de retard au taux de 5% par mois de retard à compter de la date d’échéance, tout mois commencé étant dû,
- condamner la locataire à leur payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au double du montant conventionnel du dernier loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, jusqu' au départ effectif des lieux et à la remise des clés,
- condamner la locataire à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens. 

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse renonce à sa demande de provision au titre de l’arriéré locatif avec intérêt de retard à un taux de 5% puisque l’intégralité de la dette a été payée au jour de l’audience du 10 septembre 2024 par la locataire. Elle maintient cependant le reste de ses demandes, exposant qu’un mois après la délivrance du commandement de payer l’intégralité de la dette n’avait pas été payée, que la locataire a payé à plusieurs reprises ses loyers en retard contrairement aux termes du bail qui stipule que le paiement doit s’effectuer au 1er de chaque mois et qu’elle a payé à plusieurs reprises des montants différents de ceux portés sur les avis de paiement. Elle sollicite de voir débouter de l’ensemble de ses demandes la défenderesse et notamment celle relative à l’octroi de délais de paiement rétroactifs, faisant valoir que cette dernière ne prouve pas avoir de difficultés financières justifiant l’octroi de tels délais et que son comportement démontre sa mauvaise foi.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse demande à voir débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, de constater que l’intégralité des loyers dus a été payée, de lui accorder rétroactivement des délais de paiement de six mois suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire. Elle expose que les demandeurs sont les propriétaires du local dans lequel ils exploitaient auparavant un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie qu’ils ont ensuite cédé par acte sous seing privé du 11 octobre 2021 à l’EURL AMDC concomitamment à la signature du bail commercial. Elle allègue avoir eu des difficultés de trésorerie pendant deux mois et avoir subi une perte de chiffre d’affaires du fait de la violation par les demandeurs de leur obligation de non-concurrence stipulée à l’acte de cession de fonds de commerce. Elle expose avoir interjeté appel de la décision rendue par le Tribunal de commerce de Versailles du 26 juin 2024 la déboutant de sa demande de réparation du préjudice matériel subi en raison de la violation de cette obligation de non-concurrence des bailleurs. Elle indique être désormais être à jour de ses paiements et que son compte est désormais créditeur. Elle indique par ailleurs que les jurisprudences communiquées par les demandeurs ne sont pas transposables à l’espèce puisque le preneur est à jour de ses paiements en l’espèce. Finalement, elle allègue qu’il ressort de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que lorsque le preneur a apuré sa dette, il convient de lui accorder des délais de paiement rétroactifs de sorte à suspendre les effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2024. 


MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule en son article 18 « CLAUSE RESOLUTOIRE » qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 5 mars 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Il résulte par ailleurs du décompte produit qu’au 1er avril 2024, la locataire n’a pas désintéressé l’intégralité de la dette dans les délais légaux.

Dès lors le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 5 mars 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 5 avril 2024. 

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.


Sur le paiement provisionnel de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».


L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bail ayant été résilié au 5 avril 2024, la locataire se trouve occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date. 

Cependant la demande de majoration de l’indemnité d’occupation au double du loyer conventionnement fixé apparaît manifestement excessive. 

Dès lors il convient de condamner la locataire à payer aux demandeurs à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 5 avril 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués.


Sur la demande de délais de paiement 

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la dette locative a été intégralement payée et la locataire est à jour de ses règlements à la date de la présente audience.

S’il n’est pas contesté que la locataire a régulièrement présenté des retards de paiement, il convient toutefois de considérer l’effort de régularisation intégrale de sa situation débitrice, en lui octroyant des délais de paiement rétroactifs ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire ci-dessus constatée.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Il convient de condamner la défenderesse, partie partiellement succombante, à payer aux demandeurs la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.


PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, statuant en qualité de Juge des référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe après débats en audience publique :




Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 21 octobre 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 5 avril 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1] à [Localité 4] consistant en un local commercial correspondant au lot N°1 au sein du bâtiment A, 

Condamnons la SARL AMDC à payer à M. [L] [U] et Mme [M] [T] [N] épouse [U] à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 5 avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,

Disons que les délais de paiement effectivement réalisés suspendent les effets de la clause résolutoire,

Condamnons la SARL AMDC à payer à M. [L] [U] et Mme [M] [T] [N] épouse [U] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SARL AMDC au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.


Prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.


Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY