Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
10 OCTOBRE 2024



N° RG 24/01228 - N° Portalis DB22-W-B7I-SDZP
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : S.C.I. COMMERCE DES YVELINES C/ S.A.S. R&J


DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ COMMERCE DES YVELINES 

Société civile immobilière au capital de 15.000 €, dont le siège est à [Adresse 5], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 838 797 181, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me Sophie LEGOND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 7, Me Claire DE NICOLAY, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDERESSE

SOCIÉTÉ R&J 

société par actions simplifiées au capital de 10.000 €, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de VERSAILLES, sous le numéro 853 955 177 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

n’ayant pas constitué avocat 














Débats tenus à l'audience du : 05 Septembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, pour la plaidoirie et de Ingrid RESZKA, Greffière, pour le prononcé

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 05 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 15 juillet 2010, la SCPI FICOMMERCE, précédemment dénommée CIFOCOMA 3, a donné à bail, à la SARL EEUWAERT, des locaux situés dans le centre commercial [3] sis [Adresse 2] à [Localité 4]. 

Par acte authentique de vente du 14 juin 2018, la SCI COMMERCES DES YVELINES est venue aux droits de la SCPI FICOMMERCE.

Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 30 septembre 2019.

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2019 enregistré le 03 octobre 2019, la SAS R&J est venue aux droits de la SARL EEUWAERT par cession de fonds de commerce. 

Le 27 mars 2024, la SCI COMMERCE DES YVELINES a fait signifier à la SARL R&J BOULANGERIE PATISSERIE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 9.003,84 euros TTC.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 août 2024, la SCI COMMERCE DES YVELINES a fait assigner en référé la SAS R&J afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,
- ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, 
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 16.604,64 euros au titre des loyers, charges, frais, indemnité résultant de la clause pénale prévue au bail, dus, arrêtés au 27 avril 2024,
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation journalière de 132 euros hors taxes hors charges à compter de la date d'effet de la résiliation jusqu' à la complète libération des locaux,
- condamner la locataire à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. 

A l'audience du 05 septembre 2024, la SCI COMMERCE DES YVELINES, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation.


Bien qu'assignée par acte remis à personne morale, la SAS R&J n’est pas représentée. 

La décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2024. 


MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Le bail stipule dans son article 18 1°) “clause résolutoire”, qu’à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, charges ou provision à son échéance, le bailleur aurait la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 27 mars 2024 et d'un décompte actualisé au 01 mai 2024 que la locataire n'a pas payé l'intégralité de la dette locative dans le délai d'un mois. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 27 mars 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après soit le 28 avril 2024.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance.


Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, “Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable comme cela résulte du décompte produit. 

Il y a lieu donc lieu de condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la somme provisionnelle de 16.532,64 euros (déduction faite des frais de mise en demeure de 60 euros TVA incluse de 12 euros) correspondant aux loyers et charges impayés arrêtée au 27 avril 2024, échéance du 2e trimestre 2024 incluse. 

La demande de fixation de l'indemnité d'occupation au montant journalier de 132 euros suite à la majoration de 50% prévue au contrat s'analyse en une demande d'application d'une clause pénale. 

S'il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d'une clause pénale, il n'en demeure pas moins qu'elle apparaît en l'espèce élevée et est susceptible d'être qualifiée de manifestement excessive et donc d'être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse. 

Il sera dit n'y voir lieu à référé s'agissant de cette demande.

Dès lors, il convient de condamner la défenderesse à payer à la demanderesse à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 1er juillet 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1.500,00 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société R&J, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du code civil, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 septembre 2019 et la résiliation de ce bail à la date du 28 avril 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SAS R&J et celle de tous occupants de son chef des locaux situés dans le centre commercial [3] sis [Adresse 2] à [Localité 4] ;

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la SAS R&J à payer à la SCI COMMERCE DES YVELINES la somme provisionnelle de 16.532,64 euros au titre des loyers, et charges impayés arrêtés au 28 avril 2024, échéance du 2e trimestre 2024 incluse ; 

Condamnons la SAS R&J à payer à la SCI COMMERCE DES YVELINES à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel, taxes et charges en sus, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à complète libération des lieux ;

Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande relative à la majoration du loyer ;

Condamnons la SAS R&J à payer à la SCI COMMERCE DES YVELINES la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





Condamnons la SAS R&J au paiement des dépens incluant le coût du commandement de payer.

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Ingrid RESZKA, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Ingrid RESZKA Béatrice LE BIDEAU