Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 9 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : SCI L’IMMOBILIERE PRANDIERRE


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître ALIGROS

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/03520 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GHR

N° MINUTE : 
7 JTJ






JUGEMENT 
rendu le mercredi 09 octobre 2024

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETERES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] ET [Adresse 2], 
dont le siège social est représenté par son syndic la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIÈRE - S.O.G.I sis [Adresse 4]

représentée par Maître ALIGROS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A140

DÉFENDERESSE
S.C.I. L’IMMOBILIERE PRANDIERRE, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 juillet 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 octobre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 09 octobre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03520 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GHR

EXPOSE DU LITIGE

La SCI IMMOBILIERE PRANDIERRE est propriétaire des lots 25 et 125 dans l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, la SCI IMMOBILIERE PRANDIERRE a été condamnée par jugement du tribunal d’instance de Paris du 23 juillet 2019 à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble la somme de 6511,59 euros suivant décompte arrêté au 1er janvier 2019 appels du 1er trimestre 2019 inclus et 1000 euros de frais irrépétibles.

Suite à d’autres impayés de charges de copropriété, la SCI IMMOBILIERE PRANDIERRE a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 1er septembre 2021 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6727,64 euros au titre des charges impayées entre le 22 janvier 2019 et le 20 avril 2021, 450 euros au titre des frais de recouvrement, 700 euros à titre de dommages-intérêts et 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE a assigné la SCI IMMOBILIERE PRANDIERRE devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
· 6405,34 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2207,93 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus,
· 1622,87 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
· 1000 euros de dommages et intérêts,
· 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. 

A l'audience du 5 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, la SCI IMMOBILIERE PRANDIERRE n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat (relevé de matrice cadastrale, extrait Kbis à jour au 13 mars 2024, appels de provisions, décompte individuel, régularisations de charges, procès-verbaux des assemblées générales du 10 juin 2021 et du 17 novembre 2022 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes, commandement de payer du 27 mars 2023 la somme de 2074,52 euros en principal) la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 5442,52 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023. En effet il n’est aucunement justifié du budget prévisionnel 2024, l’assemblée générale du 17 novembre 2022 ayant voté le budget prévisionnel 2023 uniquement, de sorte que les appels du 1er trimestre 2024 doivent être déduits des sommes dues. 

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 5442,52 euros pour la période allant du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023, appel du 4è trimestre 2023 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mars 2023 sur la somme de 2074,52 et à compter de l’assignation du 19 juin 2024 sur le surplus en application des articles 36 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. 

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1622,87 euros se décomposant comme suit :
- 33 euros pour l'envoi de la mise en demeure du 18 novembre 2022,
-18 euros pour l’envoi de la relance du 14 décembre 2022,
 -133,41 pour le commandement de payer, 
-202,64 euros, 194,24 euros et 520,79 au titre des frais du syndic,
S’agissant des frais du syndic, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais seront ainsi écartés.

En conséquence la somme globale de 184,41 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. 

Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que la SCI IMMOBILIERE PRANDIERRE présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 3è fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Il sera en conséquence fait intégralement droit à la demande du syndicat des copropriétaires. 

Sur les demandes accessoires

La SCI IMMOBILIERE PRANDIERRE, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI IMMOBILIERE PRANDIERRE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE les sommes de :
- 5442,52 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023, appel du 4è trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023 sur la somme de 2074,52 et à compter du 19 juin 2024 pour le surplus, 

- 184,41 euros au titre des frais de recouvrement, 
- 1000 euros au titre des dommages-intérêts, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI IMMOBILIERE PRANDIERRE aux dépens,

CONDAMNE la SCI IMMOBILIERE PRANDIERRE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE, la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
 

 
 Le greffier                                                         Le président