Tribunal Judiciaire · 5ème chambre 2ème section — 10 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/03982 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWEBC

N° MINUTE : 




Assignations des :
09 Février 2022
10 et 14 Mars 2022




JUGEMENT 
rendu le 10 Octobre 2024 








DEMANDEURS

Monsieur [H] [B]
[Adresse 3]
[Localité 10]
représenté par Me Cécilia TARDIEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0438, avocat postulant, et par Me Thierry LAISNÉ, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant 

Madame [X] [J]
[Adresse 3]
[Localité 10]
représentée par Me Cécilia TARDIEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0438, avocat postulant, et par Me Thierry LAISNÉ, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant 


DÉFENDERESSES

Madame [F] [L]
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par Me Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1377

S.A.R.L. BON LOGIS IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Me Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1377
Décision du 10 Octobre 2024
5ème chambre 2ème section
N° RG 22/03982 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWEBC


S.A. SERENIS ASSURANCES IRD DOMMAGES RC
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée par Me Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1377


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président adjoint
Christine BOILLOT, Vice-Présidente
Antoinette LE GALL, Vice-Présidente

assistés de Catherine BOURGEOIS, Greffier lors des débats 
et de Nadia SHAKI, Greffier lors de la mise à disposition


DÉBATS

A l’audience du 03 Juillet 2024 tenue en audience publique devant Monsieur DE MAUPEOU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition
Réputé contradictoire
En premier ressort


FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 28 décembre 2012, Monsieur et Madame [B] se sont portés acquéreurs d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement.

Il s’agit d’un appartement dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Localité 11] (78), [Adresse 4] et [Adresse 5].

Cet appartement, livré en 2014, était destiné à la location, et entrait dans le cadre d’un investissement avec défiscalisation programmé prévu par la Loi dite SCELLIER.

Dès la livraison, soit le 23 septembre 2014, Monsieur et Madame [B] ont donné mandat à la société BONLOGIS IMMOBILIER d’assurer la gestion immobilière de ce bien, à la fois pour en assurer l’administration mais également pour être conseillés utilement sur les modalités de défiscalisation.

Un premier locataire a été sélectionné et mis en place par la société BON LOGIS IMMOBILIER.

La société BON LOGIS IMMOBILIER a poursuivi la gestion de ce bien et transmis les éléments aux époux [B] pour réaliser leurs déclarations fiscales.

A l’occasion d’un contrôle fiscal, les époux [B] se sont vu notifier un redressement par courrier du 5 février 2021 pour les exercices 2017, 2018 et 2019.

Après avoir recueilli les explications de la société BON LOGIS IMMOBILIER, il s’avère que celle-ci a commis des erreurs d’analyse, et que les éléments transmis aux époux [B] pour leur déclaration étaient erronés et ont déclenché ce redressement fiscal.

Les époux [B] ont alors demandé qu’il soit procédé à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur responsabilité civile du gestionnaire.

L’assureur de la société BONLOGIS IMMOBILIER, SERENIS ASSURANCES, a indiqué, à travers divers échanges de correspondances, ne pas être en mesure d’indemniser les époux [B] pour ensuite leur proposer une indemnité de 11 000,00 euros.

Par requête du 14 mars 2022, les époux [B] ont assigné la société BON LOGIS IMMOBILIER et la société d’assurance SERENIS ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Paris.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Les époux [B], aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2023, demandent au tribunal de :
Vu les articles 1984 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1103 et 1231 et suivants du Code civil,
Vu l’article L 124-3 du code des assurances,
Vu le contrat de mandat du 23 Septembre 2014
- recevoir les époux [B] à leurs demandes et les déclarer bien fondées

Y faisant droit,

- juger que la société BONLOGIS IMMOBILIER, exploitant sous l’ancienne dénomination BONLOGIS IMMOBILIER/BLG IMMOBILIER, est responsable des préjudices subis par les époux [B] ;
- constater et juger sa faute de gestion du contrat de mandat ;
- condamner in solidum la société BONLOGIS IMMOBILIER et son assureur, la société SERENIS ASSURANCES-DES-DOMMAGES-RC, au paiement des sommes suivantes :
 10.629,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par ses fautes de gestion ayant conduit au redressement fiscal22.038,00 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte d’une chance de pouvoir bénéficier d’une économie d’impôt, sur quinze ans
10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral- dire que ces sommes porteront intérêt à compter du 04/03/2021, date du courrier adressé par le conseil des époux [B] ;
- les condamner in solidum au paiement de la somme de 4ème chambre 1ère section  000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance ;
- maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Ils font valoir que la société BONLOGIS IMMOBILIER est responsable puisque, dans les échanges de mails qu’elle a pu avoir avec eux, elle a clairement reconnu sa responsabilité, faisant état des erreurs commises. L’assureur de la société BONLOGIS IMMOBILIER ne nie pas non plus, selon eux, la responsabilité de la société qu’il assure, dans les divers échanges de correspondances puisqu’il a proposé une indemnisation. Ainsi, la société BONLOGIS IMMOBILIER a bien commis une faute de gestion qui a engendré des erreurs de déclaration de leur part auprès de l’administration fiscale et un redressement concernant les années 2017, 2018 et 2019, ce qui leur a causé un préjudice économique.

Ils soutiennent également que l’opération de défiscalisation réalisée par la société BONLOGIS IMMOBILIER a été un fiasco. Ils ajoutent qu’aujourd’hui, ils sont contraints à rembourser le prêt ayant permis l’acquisition de ce bien immobilier en ne percevant qu’un loyer modéré, alors même qu’ils n’ont plus la contrepartie de bénéficier d’une réduction fiscale. 


 ***

La société BONLOGIS IMMOBILIER et la société d’assurance SERENIS ASSURANCES, aux termes de leurs conclusions signifiées par voie électronique le 10 octobre 2023, demandent au tribunal de : 

Vu les articles 1992, 1231-1 et suivants du Code civil
donner acte aux époux [B] de leur engagement à leur régler la somme globale de 7.440 euros au titre de leur préjudice issu de leur demande principale ; dire que SERENIS ASSURANCES pourra opposer la franchise de son assurée qui sera régler directement par la SARL BONLOGIS IMMOBILIER ; débouter les époux [B] de leurs autres demandes. 
Elles ne contestent pas la responsabilité de la société BONLOGIS IMMOBILIER mais opposent que les époux [B] ne sauraient solliciter au titre de leur préjudice qu’une perte de chance de bénéficier du dispositif SCELLIER. Elles font valoir que la SERENIS ASSURANCES a proposé aux demandeurs de retenir un taux de perte de chance de 70% à appliquer sur la somme de 10 629 euros sollicitée par l’administration, lequel est particulièrement favorable. C’est donc la somme de 7.440,30 euros (10 629 X 70%) qu’elles s’engagent à régler. 
Elles opposent également que si les demandeurs versent aux débats les justificatifs de leur demande principale, ils n’ont pas justifié de la perte de l’avantage économique procuré par le dispositif SCELLIER. De même, l’allocation d’une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral n’est pas justifiée à leurs yeux, l’existence d’un tel préjudice n’étant pas établie par les demandeurs. 
Enfin, elles indiquent qu’une franchise de 10 % applicable sur le montant total de l’indemnité due, devra rester à la charge de BONLOGIS IMMOBILIER, en cas de condamnation.
 
 ***
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens. 

 ***
L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2023. L’affaire a été renvoyée à l’audience à juge rapporteur du 03 juillet 2024 à 10h00 et mise en délibéré au 10 octobre 2024.


MOTIFS : 

Selon l’article 1147 du code civil dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat de mandat, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation ou de son exécution tardive toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. 

Dans sa proposition de rectification, l’administration fiscale reproche à la société BONLOGIS IMMOBILIER d’avoir établi le loyer du bien acquis par les demandeurs à partir d’une superficie de 37,8 m2 dont 29,80m2 de surface habitable et 8m2 de surface extérieure (terrasse/jardin) alors que, selon la loi SCELLIER, elle aurait dû prendre en compte une superficie de 29,8 m2 de surface habitable et de 1,1m2 de surface extérieure (terrasse/jardin), ce qui a eu pour résultat que le loyer mensuel pratiqué (534 euros par mois) était inférieur au plafond en deçà duquel la loi SCELLIER s’appliquait alors que, si elle avait correctement établi la superficie, il se trouvait au-delà. 

L’erreur qu’elle a commise a eu pour conséquence de faire perdre aux époux [B] le bénéfice des avantages fiscaux procurés par la loi SCELLIER. 

Cette erreur constitue une faute de la part de la société BONLOGIS IMMOBILIER qui s’était engagée à assister les demandeurs dans leurs déclarations fiscale et à leur fournir des éléments exacts et qui connaissait les dispositions de la loi SCELLIER. 

La société BONLOGIS IMMOBILIER reconnaît cette erreur dans ses conclusions ainsi que sa responsabilité. 

Les époux [B] réclament, en premier lieu, le remboursement des sommes dues au titre du redressement fiscal dont ils ont été l’objet, soit la somme de 10 629 euros. 

Or, un impôt dû ne peut constituer un préjudice. Le seul dommage que les demandeurs peuvent invoquer est la perte de la chance de bénéficier des dispositions de le loi SCELLIER s’ils avaient été bien conseillés par la société BONLOGIS IMMOBILIER et si la superficie du bien qu’ils ont donné en location avait été correctement évaluée par cette société. 

Les défenderesses proposent d’évaluer cette perte de chance à 70% du montant du redressement et de leur allouer la somme de 7 440 euros. 

Ainsi, les défenderesses seront condamnées in solidum à payer aux demandeurs la somme de 7 440 euros. 

Les époux [B] réclament, en outre, la somme de 22 038 euros correspondant, selon eux, à la perte de chance de réaliser sur quinze ans des économies du fait des dispositions de la loi SCELLIER. 

Ils produisent en pièce numéro 19 un tableau indiquant une économie d’impôt de 22 038 euros sur quinze ans du fait de l’application de cette loi. Ce tableau, dont on ne sait de qui il émane, ne peut être considéré comme probant. 

En conséquence, les époux [B] ne justifiant pas de l’économie d’impôt qu’ils auraient pu faire du fait de l’application de la loi SCELLIER, ils seront déboutés de leur demande en réparation de la perte de chance de réaliser cette économie. 

Enfin, les époux [B] sollicitent la condamnation in solidum des défenderesses à leur payer 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral. Il est évident que le redressement fiscal dont ils ont été l’objet et qui est la conséquence de la faute commise par la société BONLOGIS IMMOBILIER leur a causé un tel préjudice en raison du sentiment de culpabilité et du stress qu’il a pu générer. En conséquence, les défenderesses seront condamnées in solidum à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts. 

Les condamnations prononcées porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, la lettre du conseil des demandeurs en date du 4 mars 2021 n’étant adressée qu’à la société SERENIS ASSURANCES et ne mentionnant aucune mise en demeure. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [B] les frais non compris dans les dépens. En conséquence, les sociétés BONLOGIS IMMOBILIER et SERENIS ASSURANCES seront condamnée in solidum à leur payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

La société SERENIS ASSURANCES pourra, le cas échéant, opposer une franchise contractuelle de 10% qu’elle invoque à la société BONLOGIS IMMOBILIER. 

Succombant, lesdites sociétés seront déboutées de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamnées in solidum aux dépens. 

Il est rappelé que les jugements de première instance sont exécutoires de droit par provision. 


PAR CES MOTIFS : 

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Condamne in solidum les sociétés BONLOGIS IMMOBILIER et SERENIS ASSURANCES à payer à Monsieur [H] [B] et à son épouse, Madame [X] [J] : 

La somme de 7 440 euros en réparation de la perte de chance de bénéficier des avantages de la loi SCELLIER, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,La somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement, La somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
Dit que la société SERENIS ASSURANCES pourra opposer à la société BONLOGIS IMMOBILIER la franchise contractuelle de 10% qu’elle invoque,

Déboute Monsieur [H] [B] et Madame [X] [J], son épouse, du surplus de leurs demandes, 

Condamne in solidum les société BONLOGIS IMMOBILIER et SERENIS ASSURANCES aux dépens, 

Rappelle que les jugements de première instance sont exécutoires de droit par provision. 

Fait et jugé à Paris le 10 Octobre 2024.


Le Greffier Le Président
Nadia SHAKI Antoine DE MAUPEOU