Tribunal Judiciaire · 6ème chambre 1ère section — 8 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


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6ème chambre 1ère section

N° RG 20/02540
N° Portalis 352J-W-B7E-CR2XF

N° MINUTE : 

Assignation du :
28 Février 2020






JUGEMENT 
rendu le 08 Octobre 2024 
DEMANDERESSE

S.A.S. ICADE PROMOTION
27 rue Camille Desmoulins
92130 ISSY LES MOULINEAUX

représentée par Maître Thierry BENAROUSSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0100




DÉFENDERESSE

S.A.S. TRANSAT représentée par la société MANTA RAY GROUP
Immeuble l’Amiral
Rond point de Moudong Sud
97122 BAIE MAHAULT

représentée par Maître Alexandre MERVEILLE de la SELARL Versini - Campinchi, Merveille & Colin, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P0454



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Céline MECHIN, vice-président
Marie PAPART, vice-président
Ariane SEGALEN, juge

assisté de Catherine DEHIER, Greffier, lors des débats et de Francine MEDINA, Greffier, lors de la mise à disposition.
Décision du 08 octobre 2024
6ème chambre 1ère section
N° RG 20/02540 - 
N° Portalis 352J-W-B7E-CR2XF



DÉBATS

A l’audience du 02 juillet 2024 tenue en audience publique devant Céline MECHIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Contradictoire
en premier ressort
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Signé par Céline MECHIN, Présidente et par Francine MEDINA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


****************
EXPOSE DU LITIGE

Suivant projet de contrat de promotion immobilière signé le 13 décembre 2016, la société TRANSAT, représentée par Monsieur [Y] [X], a prévu de confier à la société ICADE PROMOTION une mission de promotion immobilière concernant une opération de construction d'un hôtel sur un terrain situé lotissement Darboussier à Pointe-à-Pitre en Guadeloupe, pour un prix global et forfaitaire de 35 000 000 € HT. Ce contrat est assorti de conditions suspensives devant se réaliser au plus tard le 31 décembre 2017. 

Pour cette opération, un permis de construire a été accordé à la société TRANSAT par la mairie de Pointe-à-Pitre le 19 décembre 2016. 

Le 24 avril 2017, un protocole d'investissement a été signé entre la société MANTA RAY GROUP, détenue à 60% par Monsieur [Y] [X] et à 40% par Monsieur [L] [X], la société EAST & BULL AS et la société ICADE PROMOTION, notamment pour le financement de cette opération. Sur le budget évalué à 40 000 000 €, il était prévu un financement à hauteur de 22% par des subventions du FONDS EUROPÉEN DE DÉVELOPPEMENT RÉGIONAL (FEDER) ; de 25% par des investissements relevant de la défiscalisation pour l’outre-mer ; de 43% par des financements bancaires pilotés par l’AGENCE FRANÇAISE DE DÉVELOPPEMENT (AFD) et de 10% par des fonds propres des parties. S'agissant de ces derniers d'un montant de 4 000 000 €, 2 240 000 devaient être apportés par la société MANTA RAY GROUP, 1 400 000 € par la société EAST & BULL AS et 360 000 € par la société ICADE PROMOTION. 

Le 15 novembre 2017, la société ICADE PROMOTION a adressé à la société TRANSAT un appel de fonds numéro 1 d’un montant de 217 000 € TTC en application du contrat de promotion immobilière du 13 décembre 2016. 

Suivant acte authentique du 27 novembre 2017, la société TRANSAT a signé un compromis de vente du terrain situé lotissement Darboussier avec la ville de Pointe-à-Pitre pour un délai expirant le 30 juin 2018. 

Suivant avenant signé le 13 décembre 2017, la société TRANSAT et la société ICADE PROMOTION ont convenu de proroger jusqu'au 31 décembre 2018 la date de réalisation des conditions suspensives du contrat du 13 décembre 2016. 
 
Par courrier daté du 15 juin 2018, la société ICADE PROMOTION a mis en demeure la société MANTA RAY GROUP de procéder notamment au paiement de l'appel de fonds qui lui avait été adressé. 

Par courrier daté du 5 décembre 2018, la société ICADE PROMOTION a indiqué à la société MANTA RAY GROUP qu'elle avait engagé pour le compte de la société TRANSAT l’ensemble des études et lancé les appels d'offres de l’opération de construction mais que cette dernière était figée du fait de la non obtention des financements, la mettant donc en demeure de lui payer notamment la somme de 390 000 € prévue au contrat de promotion immobilière. 

Suivant acte d'huissier délivré le 27 novembre 2019, la société ICADE PROMOTION a alors fait assigner la société TRANSAT devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de la voir condamner au paiement des sommes qu'elle estime lui être dues en exécution du contrat de promotion immobilière et indemnisations subséquentes. 

Par ordonnance du 13 avril 2021, le juge de la mise en état a rejeté l'exception de procédure tirée de l'incompétence du tribunal judiciaire de Paris soulevée par la société TRANSAT. 

Par ordonnance du 15 mars 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction de la présente instance avec l'instance opposant les mêmes parties sur une opération de construction prévue en Martinique. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023, la société ICADE PROMOTION sollicite : 

« Vu les articles 1103, 1104, 1187, 1193, 1231-1 et 1240 et suivants du code civil, 
Vu l’article 1304-3 du code civil, 
Vu le contrat de promotion immobilière du 13 décembre 2016 et son avenant du 13 décembre 2017, 

Il est demandé au Tribunal judiciaire de PARIS de :

Dire et juger recevables et fondées les demandes en paiement de la société ICADE PROMOTION contre la société TRANSAT au titre du contrat de promotion immobilière et de son avenant, 

Débouter la société TRANSAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contre la société ICADE PROMOTION, 




Condamner : 
o la société TRANSAT à payer à la société ICADE PROMOTION, en application des dispositions du contrat de promotion immobilière de la construction de l’hôtel : 
▪ la somme de 390.000 € TTC au titre de première fraction du prix du CPI pour l’hôtel 
▪ la somme de 321.136,224 € TTC, au titre des études qui ont été réalisées à hauteur de 60 % 
o outre les intérêts légaux et capitalisation de ces sommes à compter du 15 juin 2018. 

Condamner la société TRANSAT à payer à la société ICADE PROMOTION la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que 12.000 € en application de l'article 700 du CPC, et les entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Thierry Benarousse 

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 

Ordonner l’exécution provisoire contre la société TRANSAT. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2023, la société TRANSAT sollicite : 

« Vu l’article 329 du Code de procédure civile 
Vu les articles 1304 et suivants du Code civil 

II est demandé au Tribunal de : 

Débouter de l’ensemble de ses demandes la société ICADE PROMOTION, 

Condamner la société ICADE PROMOTION à payer à la société TRANSAT la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. » 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION 

A titre liminaire, il convient de préciser que la demande tendant à voir « dire et juger » ne constitue pas une prétention au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elle ne confère pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elle ne fera donc pas l'objet d'une mention au dispositif. 

1. Sur les demandes en paiement formées par la société ICADE PROMOTION en exécution du contrat de promotion immobilière

Aux termes de l'article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » 


Aux termes de l'article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public. »

Aux termes de l'article 1304 du code civil : « L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. »

Aux termes du dernier alinéa de l'article 1304-6 du code civil : « En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. »
 
L'article 19 intitulé « conditions suspensives » du projet de contrat de promotion immobilière signé entre les parties le 13 décembre 2016 stipule : « Le présent contrat est conclu sous les conditions suspensives reprises ci-dessous :
- justification par la Maître d'Ouvrage de sa qualité de propriétaire du terrain visé à l'article 2 du présent contrat par la remise d'une copie de l'acte d'acquisition, 
- obtention du permis de construire définitif, purgé de tous recours, déféré préfectoral et retrait administratif ;
- obtention des financements soit 50% subventions et crédit d'impôts et 40% en prêts bancaire.
- Accord du conseil d'administration d'ICADE sur le lancement de l'opération.

L'ensemble de ces conditions suspensives devra se trouver réalisé au plus tard, le 31 Décembre 2017. 

A défaut, le présent contrat sera caduc, et les parties seront déliées de tout engagement sauf à convenir d'un avenant de prolongation de délai ». 

Il est établi et non contesté que par avenant du 13 décembre 2017, la date de réalisation des conditions suspensives a été prorogée au 31 décembre 2018 sans toutefois qu'à cette date la vente du terrain à la société TRANSAT ne soit intervenue ni que les financements nécessaires à l'opération n'aient été obtenus. Si la société ICADE PROMOTION affirme que ces conditions n'ont pas été réalisées en raison de la carence de la société TRANSAT, elle n'en rapporte toutefois pas la preuve, étant relevé qu'elle indique elle-même dans son courrier du 5 décembre 2018 que l'AFD a émis un avis défavorable au financement du projet de sorte que les autres banques n'ont pas accepté de le financer. 

L'absence de réalisation de ces conditions suspensives rend caduc le projet de contrat de promotion immobilière de sorte qu'aucune des sommes prévues à ce dernier n'est due par les parties, qu'il s'agisse des fractions de prix qui avaient été fixées à l'article 9 du projet de contrat ou de la répartition du coût de financement des études en cas d’abandon du projet prévu à l'article 7 de ce même contrat. 
 


Dès lors, la société ICADE PROMOTION sera déboutée de l'intégralité des demandes qu'elle présente. 


2. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la société ICADE PROMOTION

La société ICADE PROMOTION étant déboutée de ses demandes, la résistance abusive de la société TRANSAT n'est pas caractérisée. 

Il convient donc de débouter également la société ICADE PROMOTION de sa demande d'indemnisation. 


3. Sur les dépens et frais irrépétibles 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

La société ICADE PROMOTION qui succombe, supportera donc les dépens. 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (...)
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. » 

En équité et eu égard à la situation économique des parties, il convient de condamner la société ICADE PROMOTION qui succombe à payer à la société TRANSAT une somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles. 


4. Sur l'exécution provisoire

Aux termes des dispositions de l'article 515 du code de procédure civile, en vigueur à la date d'assignation, « Hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. » 

En l'espèce, eu égard à l'ancienneté du litige et l'exécution provisoire étant compatible avec la nature du litige, elle sera ordonnée. 



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort;

Déboute la société ICADE PROMOTION de l'ensemble de ses demandes ; 

Condamne la société ICADE PROMOTION au paiement des dépens ;

Condamne la société ICADE PROMOTION à payer à la société TRANSAT la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Ordonne l'exécution provisoire; 

Rejette le surplus des demandes. 


Fait et jugé à Paris le 08 octobre 2024

Le Greffier Le Président