Tribunal Judiciaire · Chambre 10 cab 10 J — 10 octobre 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

 N° RG 20/07881 - N° Portalis DB2H-W-B7E-VLHI

Jugement du 10 octobre 2024























Notifié le :




Grosse et copie à :

Maître Daphné O’NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS - 1971
Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS - 359






REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 10 octobre 2024 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 06 février 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 janvier 2024 devant :

François LE CLEC’H, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

En présence de Perrine PEREZ, Juriste assistante du magistrat, 

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEURS

Monsieur [P] [T]
né le 25 novembre 1959 à [Localité 6] (69)
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [M] [H] épouse [T]
née le 24 juillet 1960 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON


DEFENDERESSE

S.A.S. QUADRAL IMMOBILIER
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Daphné O’NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS, avocats au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [T] et Madame [M] [H] épouse [T] sont propriétaires de plusieurs lots au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 7], dont le lot n° 15 consistant en un local commercial. 

La gestion de certains lots, dont le lot n° 15, avait été confiée, par mandat, à la société [S] & SABATIER – RIL. 

Les locataires qui étaient preneurs du local commercial l’étaient également concomitamment des locaux mitoyens situés [Adresse 1] et [Adresse 3], ces derniers n’appartenant pas aux époux [T]. 

Le dernier locataire du lot n° 15 était la société BLUELY qui, par acte sous seing privé du 15 juillet 2013, avait pris à bail ce local commercial à la suite de la cession à son profit par l’ancien preneur du droit au bail. La société BLUELY était également locataire des autres locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 3]. 

Par acte sous seing privé du 10 juin 2016, un projet de traité de fusion a été établi entre la société [S] & SABATIER – RIL, société absorbée, et la société BATIGESTION, société absorbante. 

Par décisions de l’assemblée générale du 25 juillet 2016, le projet de traité de fusion a été approuvé, la société [S] & SABATIER – RIL a fusionné avec la société BATIGESTION, et cette dernière a changé de dénomination sociale pour devenir la société QUADRAL IMMOBILIER. 

La société QUADRAL IMMOBILIER a poursuivi la gestion des lots en tant que mandataire des époux [T]. 

Par acte d’huissier de justice du 27 décembre 2018, la société BLUELY a fait délivrer à Monsieur [T] et à la SAS QUADRAL IMMOBILIER un congé pour le 30 juin 2019. L’état des lieux de sortie a été réalisé le 2 juillet 2019. 
 
La société BLUELY a aussi donné congé pour le local situé [Adresse 1], mais est demeurée locataire de celui sis [Adresse 3]. 

Par email du 14 mars 2019, la SAS QUADRAL IMMOBILIER a indiqué aux époux [T] que la configuration des locaux ne permettait pas de les relouer en l’état et que des travaux étaient nécessaires pour pouvoir les remettre en location. 

Les travaux envisagés portaient notamment sur l’édification de cloisons séparatives entre le local des époux [T] et ceux mitoyens, la création d’un accès propre sur la voie publique et la mise en place de réseaux eau et électricité indépendants. 

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 21 septembre 2020, les époux [T] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la SAS QUADRAL IMMOBILIER de financer en urgence les travaux permettant de rendre le local commercial indépendant. 

Cette mise en demeure étant restée vaine, les époux [T] ont, par acte d’huissier en date du 12 novembre 2020, assigné la SAS QUADRAL IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de : 
dire et juger que la société QUADRAL IMMOBILIER a commis des fautes dans le cadre du mandat de gestion qui lui a été donné pour les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6] ; dire et juger que les époux [T] subissent un préjudice de 100 207,40 euros au titre des travaux à réaliser pour leur permettre de relouer le local situé [Adresse 4] en lien de causalité avec les fautes de la société QUADRAL IMMOBILIER ; dire et juger que les époux [T] subissent un préjudice correspondant à une perte de chance de louer leur bien immobilier depuis le 1er juillet 2019 à hauteur de 1400 euros par mois en lien de causalité avec la faute de la SAS QUADRAL IMMOBILIER, outre une somme de 105,50 euros par mois au titre des charges locatives ; condamner la SAS QUADRAL IMMOBILIER à verser aux époux [T] la somme de 100 207,40 euros en réparation du préjudice subi au titre du montant des travaux à réaliser, outre indexation suivant l’évolution de l’indice BT01 valeur octobre 2019 jusqu’à la réalisation des travaux ; condamner la société QUADRAL IMMOBILIER à verser aux époux [T] la somme de 21 000 euros arrêtée au 30 septembre 2020 en réparation du préjudice au titre de la perte de chance de percevoir les loyers depuis le 1er juillet 2019, outre une somme de 1582,50 euros au titre des charges locatives ; condamner la SAS QUADRAL IMMOBILIER à verser aux époux [T] la somme de 1400 euros par mois en réparation du préjudice subi au titre de la perte de chance de percevoir les loyers, outre la somme de 105,50 euros par mois au titre des charges locatives, jusqu’à complète réalisation des travaux ; condamner la SAS QUADRAL IMMOBILIER à verser aux époux [T] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SAS QUADRAL IMMOBILIER aux dépens avec distraction au profit de la SELARL JUGE FIALAIRE, avocat sur son affirmation de droit ; rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 
Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 30 novembre 2020, les époux [T] ont résilié le mandat de gestion conclu avec la SAS QUADRAL IMMOBILIER à compter du 31 décembre 2020. 

Par acte authentique du 8 avril 2021, les époux [T] ont vendu le local commercial et la cave qui y est rattachée (lot n°14) à la SCI G & PH CHAMPAGNE pour le prix de 331 000 euros. 

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 novembre 2022, les époux [T] demandent au tribunal de : 
dire et juger que la société QUADRAL IMMOBILIER a commis des fautes dans le cadre du mandat de gestion qui lui a été donné pour les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6] ; dire et juger que les époux [T] subissent un préjudice de 57 500 euros au titre de la perte de chance de vendre le local sis [Adresse 4] au prix de 382 500 euros en lien de causalité avec les fautes de la société QUADRAL IMMOBILIER ; dire et juger que les époux [T] ont subi un préjudice correspondant à une perte de chance de louer leur bien immobilier entre le 1er juillet 2019 et le 8 avril 2021 à hauteur de 1620 euros par mois en lien de causalité avec la faute de la société QUADRAL IMMOBILIER, outre un préjudice au titre des charges locatives ; en conséquence ; 
condamner la société QUADRAL IMMOBILIER à verser aux époux [T] la somme de 57 500 euros en réparation du préjudice subi au titre de la perte de chance de vendre leur local au prix de 382 500 euros en lien de causalité avec les fautes de la société QUADRAL IMMOBILIER ; condamner la société QUADRAL IMMOBILIER à verser aux époux [T] la somme de 34 452 euros en réparation du préjudice au titre de la perte de chance de percevoir des loyers pour la période allant du 1er juillet 2019 au 8 avril 2021, outre une somme de 3722,86 euros au titre des charges locatives ; condamner la SAS QUADRAL IMMOBILIER à verser aux époux [T] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SAS QUADRAL IMMOBILIER aux dépens avec distraction au profit de la SELARL JUGE FIALAIRE, avocat sur son affirmation de droit ; rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 


Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 septembre 2022, la SAS QUADRAL IMMOBILIER demande au tribunal de : 
dire et juger que la société QUADRAL IMMOBILIER n’a commis aucune faute dans le cadre du mandat de gestion ; dire et juger que les préjudices invoqués par les époux [T] ne sont fondés ni dans leur montant, ni dans leur principe ; en conséquence ; 
à titre principal ; 
rejeter l’intégralité des demandes formulées par les époux [T] à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER ; à titre subsidiaire ; 
limiter le préjudice de perte de chance de vendre le bien à un meilleur prix invoqué par les époux [T] à une fraction du prix de vente attendu, soit une somme inférieure à 57 500 euros ; limiter le préjudice de perte de chance de louer invoqué par les époux [T] à une fraction de la valeur actuelle du loyer, soit un montant inférieur à 855 euros par mois ; limiter le préjudice de perte de chance de récupérer les charges de copropriété sur le locataire invoqué par les époux [T] à une fraction du montant des charges de copropriété, soit un montant inférieur à 35,50 euros par mois ; en tout état de cause ; 
condamner solidairement les époux [T] à payer à la SAS QUADRAL IMMOBILIER la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement les époux [T] aux dépens. 
Par ordonnance du 6 février 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 5 octobre 2023. L’affaire a finalement été renvoyée à l’audience du 18 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 2 mai 2024. Le délibéré a été prorogé au 8 août 2024, puis au 26 septembre 2024, puis au 10 octobre 2024. 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes indemnitaires des époux [T] 

L’article 1992 du code civil prévoit : 
« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. »

Le mandataire est ainsi responsable des défaillances dans l’exécution de sa mission, que ce soit par action ou omission, qui ont entraîné tout ou partie des dommages subis par son mandant. 

Lorsque le mandant a engagé le mandataire en qualité de rédacteur d’actes, ce dernier doit veiller à la régularité et l’efficacité des actes qu’il rédige. 

Le mandataire est aussi tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard du mandant. 

En l’espèce, tout d’abord, il convient d’écarter le moyen des époux [T] selon lequel la SAS QUADRAL IMMOBILIER aurait dû insérer une clause d’indivisibilité dans le bail commercial, ce afin d’interdire au preneur de donner congé pour les seuls locaux objet du bail puisqu’ils constituaient une partie seulement des locaux exploités. 


En effet, une telle clause ne peut être insérée dans le bail dès lors que les autres locaux exploités, situés [Adresse 1] et [Adresse 3], appartiennent à d’autres propriétaires. Il n’est pas possible d’inscrire dans le bail une clause d’indivisibilité en rapport avec des locaux dont le bailleur n’a pas la propriété. 

Les époux [T] peuvent donc en outre d’autant moins soutenir que la rédaction de cette clause ne nécessite pas l’accord des propriétaires des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 3]. 

Quant à l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 19 décembre 2012 (n° 11-21.340) sur lequel s’appuient les demandeurs, il n’est pas applicable au cas d’espèce étant donné que, dans l’arrêt, il est question de locaux commerciaux qui avaient initialement un seul propriétaire et qui avaient été donnés à bail unique avec une clause d’indivisibilité insérée dans ce bail, qu’à l’expiration de celui-ci, ces locaux ont été divisés en deux propriétés distinctes, et qu’en l’absence d’opposition des bailleurs au renouvellement du bail, sollicité par le preneur auprès de chacun, le bail a été renouvelé aux clauses du bail expiré, en ce compris la clause d’indivisibilité. Tandis qu’en l’occurrence, les différents locaux commerciaux ont dès l’origine des propriétaires distincts. Une clause d’indivisibilité ne peut donc être stipulée. 

Ensuite, ce moyen étant écarté, il est à noter, à propos de l’ancienneté des relations contractuelles avec le mandataire, que les mentions du règlement de copropriété en date du 26 novembre 1946 invoquées par les demandeurs (« Les premiers syndics désignés sont Messieurs [C], [F] et [S], administrateurs d’immeubles […] Dans le cas où les co-propriétaires n’habiteraient pas leur appartement, et que leur intention soit d’en confier la régie à un tiers, ce tiers sera obligatoirement le syndic de l’immeuble ») concernent les copropriétaires en général et non les ascendants de Monsieur [T] en particulier. Il ne peut donc en être tiré que les relations entre la famille de Monsieur [T] et le mandataire de gestion immobilière ont débuté en 1946. Le courrier du 19 décembre 1946 de Messieurs [F] et [S] ne permet pas non plus de retenir que les relations ont commencé cette année-là en l’absence d’indication des destinataires et compte tenu de ce qui y est inscrit. 

Néanmoins, au regard du contenu et du destinataire, Monsieur [K] (ascendant de Monsieur [T]), de la lettre du 8 février 1950 envoyée par le cabinet [C], [F] & [S], il peut être considéré que les relations contractuelles entre ce cabinet, devenu par la suite [S] puis [S] & SABATIER - RIL avant d’être absorbé par la société BATIGESTION, qui a changé sa dénomination sociale pour QUADRAL IMMOBILIER, en tant que mandataire de gestion immobilière et la famille [K]/[T] ont débuté en 1950. Ces relations ont perduré jusqu’à la LRAR du 30 novembre 2020 par laquelle les époux [T] ont résilié le mandat à compter du 31 décembre 2020 (pièces 2, 3, 5, 22, 28 époux [T]). 

Ainsi, ce cabinet était le mandataire de gestion immobilière du local commercial au moment de sa modification pour le relier aux deux autres, ce puisqu’à l’origine, ce local ne pouvait indubitablement qu’être indépendant des deux autres s’agissant de trois copropriétés distinctes. 

Sur cette modification, elle est ancienne étant donné que, déjà, dans l’état descriptif de division du 24 janvier 1961 (pièce 31 époux [T]), il est fait état d’un éclairage du local commercial par deux ouvertures sans mention de l’existence d’une porte alors que, pour l’autre local commercial du même immeuble situé également au rez-de-chaussée (non concerné par la présente procédure), il est inscrit qu’il y a une porte et un éclairage par une ouverture, soit donc une distinction entre l’ouverture qui permet l’accès et l’ouverture qui permet l’éclairage, distinction qui se retrouve pour les appartements car il est mentionné pour chacun d’eux à la fois un éclairage par un certain nombre de fenêtres (nombre variant en fonction de l’appartement) et l’existence de portes, ce qui va dans le sens du fait qu’il n’y avait plus, au moins depuis 1961, d’accès au local commercial de la famille de Monsieur [T] depuis la [Adresse 9]. Également, et surtout, il est constant que les locaux commerciaux des [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 4] sont loués concomitamment depuis des décennies, ce qui implique des travaux anciens afin de les relier entre eux pour pouvoir les utiliser ensemble, puisqu’aucun preneur n’aurait d’intérêt à assumer trois loyers pour trois locaux mitoyens sans avoir la possibilité d’exploiter la surface obtenue par la location des trois ainsi que les avantages qu’une telle surface procure. 

Or, le fait qu’il s’agisse de travaux anciens et que les demandeurs signalent eux-mêmes que les trois locaux mitoyens sont pris à bail concomitamment depuis des décennies implique que les ascendants de Monsieur [T], entre autres sa mère qui lui a donné la nue-propriété par acte authentique du 17 novembre 1993 avant qu’il ne devienne pleinement propriétaire à son décès, ont nécessairement eu connaissance des travaux ainsi que des modifications apportées par ceux-ci, et aussi qu’ils n’ont jamais remis en cause ces modifications car, dans le cas contraire, la pratique de la prise à bail des trois locaux commerciaux par le même preneur n’aurait pas perduré pendant toutes ces années. Monsieur et Madame [T] ne pouvaient pas non plus l’ignorer et n’ont pas manifesté d’opposition au cours des années qui ont précédé le congé de la société BLUELY et l’email du mandataire du 14 mars 2019. 

Dès lors, d’une part, il n’est pas possible de se prévaloir valablement d’une absence d’autorisation du bailleur pour la réalisation des travaux modificatifs. 

D’autre part, il serait excessif de venir reprocher au mandataire de n’avoir pas anticipé la fin d’une situation en place, connue et acceptée depuis plusieurs dizaines d’années. 
Il serait d’autant plus excessif de venir le lui reprocher dans le cadre du dernier bail commercial qui a été conclu, à savoir celui avec la société BLUELY en date du 15 juillet 2013, car il aurait fallu que le mandataire parvienne à imposer au futur locataire une clause de remise du local dans son état primitif dans l’hypothèse où celui-ci donnerait congé pour ce local mais demeurerait locataire d’un ou des deux autres locaux. En d’autres termes, le cabinet [S] & SABATIER – RIL, devenu par fusion et changement de dénomination sociale la SAS QUADRAL IMMOBILIER, aurait dû convaincre le futur locataire de prendre à sa charge des travaux de remise en état coûteux (monter des cloisons, mettre en place un accès au local depuis la [Adresse 9], réaliser des réseaux eau et électricité indépendants) alors que ce dernier n’avait réalisé aucun des travaux de modification et venait prendre ce local à bail en l’état dans le cadre d’une situation existante et acceptée depuis des dizaines d’années. Il ne peut donc être reproché au mandataire de n’avoir pas envisagé une clause qui aurait été particulièrement âpre, voire pratiquement impossible, à négocier avec le preneur, et alors que les modifications n’ont pas été remises en question par les bailleurs successifs de la famille [K]/[T] au cours des nombreuses années écoulées et que la pratique pérennisée depuis toutes ces années est celle de la location concomitante par le preneur des trois locaux commerciaux mitoyens sis [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 4]. 

Par ailleurs, les époux [T] invoquent d’autres fautes qui seraient imputables à la SAS QUADRAL IMMOBILIER et qui sont les suivantes : 
ne pas avoir mis à la charge des preneurs des obligations d’entretien et de réparation renforcées du local, qui a été rendu dans un état déplorable ; avoir donné à Monsieur [T] des informations sur l’impossibilité de relouer le local en l’état deux mois et demi après la signification du congé par le preneur ; avoir attendu 7 mois à compter de l’information fournie à Monsieur [T] pour procéder à l’estimation des travaux nécessaires à la relocation du local ; l’absence de solution alternative adéquate et l’absence de réponse à la demande de Monsieur [T] de proposer au propriétaire mitoyen un partage des frais liés aux travaux de cloisonnement ; l’absence de réalisation de l’état des lieux d’entrée, lequel n’était certes pas obligatoire mais opportun au regard de la configuration des locaux ; avoir attendu 5 mois et demi pour transmettre à Monsieur [T] la copie de l’état des lieux de sortie réalisé le 2 juillet 2019, malgré les multiples relances téléphoniques et par emails de Monsieur [T] les 30 septembre, 29 novembre, 17 et 21 décembre 2019, laissant ainsi ce dernier dans l’ignorance de l’étendue des dégradations locatives ; l’absence de vérification de la repose du tableau électrique par l’ancien preneur.
Cependant, il ressort sans équivoque des dernières conclusions des demandeurs que la cause retenue par ces derniers des préjudices de perte de chance de vendre leur bien à un meilleur prix et de perte de chance de louer le bien et de percevoir les loyers dont ils sollicitent réparation est la non insertion dans le bail d’une clause de remise du local commercial dans son état primitif. Pour le préjudice de perte de chance de louer le bien et de toucher les loyers, ils invoquent également comme cause l’absence de clause d’indivisibilité. 

Hormis ces causes, aucune autre n’est retenue par les époux [T] s’agissant des préjudices qu’ils allèguent, en particulier les autres fautes ci-dessus citées. 

Il y a donc lieu de ne pas en tenir compte et de ne pas les examiner plus avant puisqu’ils ne les considèrent pas comme la cause des préjudices qu’ils auraient subis. 

De surcroît, sur le cas particulier de la prétendue absence de stipulation d’obligations d’entretien et de réparation renforcées à la charge du preneur, il est à signaler qu’au contraire, le bail du 15 juillet 2013 contient bien à l’égard de la société BLUELY des obligations d’entretien et de réparation, obligations qui, au vu de leur contenu, sont suffisantes (cf. article 1.3 du bail du 15 juillet 2013). 

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces développements, la responsabilité de la SAS QUADRAL IMMOBILIER ne peut être engagée en tant que mandataire et les époux [T] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires. 

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile 

Les époux [T] seront condamnés aux dépens. 

Les époux [T], tenus des dépens, seront aussi condamnés à verser à la SAS QUADRAL IMMOBILIER la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire 

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [P] [T] et Madame [M] [H] épouse [T] de leurs demandes indemnitaires ; 

CONDAMNE Monsieur [P] [T] et Madame [M] [H] épouse [T] aux dépens ; 

CONDAMNE Monsieur [P] [T] et Madame [M] [H] épouse [T] à verser à la SAS QUADRAL IMMOBILIER la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.


En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT