Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 OCTOBRE 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/05481 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WNHR
N° de MINUTE : 24/01372

DEMANDEUR

S.A.R.L. OSCILLO SYSTEME
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Catherine CHABANNE de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 210

C/

DEFENDEUR

S.C.I. CARTIER BRESSON 55
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Yael SCEMAMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1627


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 20 Juin 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.





EXPOSE DU LITIGE

Rappel des faits

Selon acte sous seing privé du 31 juillet 1997, la société Cartier Bresson a consenti à la société Oscillo Système un bail commercial d’une durée de neuf années à compter du 1er août 1997 portant sur un local d’activité d’environ 400 m² situé dans la cour intérieure d’un bâtiment édifié [Adresse 1] à [Localité 2] (93).

L’activité autorisée dans les lieux est : “usage de studio musical et activités s’y rapportant”.

Le loyer a été fixé à la somme de 24.695,74 € par an (162.000 francs) payable d’avance par trimestre, avec indexation annuelle à la date anniversaire du bail.

Dès l’origine, des travaux d’aménagement ont été réalisés par le preneur modifiant la surface du local loué de 400 m² à 644 m².

A compter de 2007, plusieurs litiges distincts sont apparus entre les parties en raison de troubles de jouissance, de dégâts des eaux, au sujet du montant des charges locatives puis d’impayés contestés. Plusieurs altercations ont émaillé la relation entre la bailleresse et la locataire notamment en raison de l’impossibilité pour la preneuse et ses clients d’accéder à la cour de l’immeuble et au local loué.

Par exploits du 18 juillet 2014, la bailleresse a fait signifier à la locataire trois commandements : un commandement de produire une attestation d’assurance, un commandement de payer visant la clause résolutoire et un commandement pour inexécution des obligations locatives. La société Cartier Bresson n°55 faisait également délivrer une notification de charges pour les années 2012 et 2013.


Rappel des procédures

Plusieurs procédures étaient initiées par l’une et l’autre des parties.

Infirmant une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bobigny du 21 décembre 2011, la cour d’appel de Paris ordonnait une expertise judiciaire sur les dégâts des eaux. L’expert a déposé son rapport le 12 juillet 2013. Il concluait en ces termes : « la société Oscillo Système subit régulièrement des refoulements d’eaux usées et d’eaux de vannes, au sol de ses locaux. La canalisation d’évacuation des eaux n’est pas à usage exclusif de la société Oscillo Système. Cette canalisation d’évacuation des eaux reçoit et évacue aussi les eaux des locaux voisins. Cette canalisation est vétuste et dégradée. Les désordres constatés résultent d’un défaut d’entretien du réseau d’évacuation des eaux par la société Cartier Bresson n°55. »

En parallèle, la société Oscillo Système engageait deux procédures distinctes devant ce tribunal :

- le 18 août 2014, elle a fait assigner la société Cartier Bresson n°55 aux fins de voir annuler les commandements de payer délivrés le 18 juillet 2014 et de voir la bailleresse condamnée à lui payer la somme de 5.044,73 € à titre de répétition de l’indû. Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 14/10997.

- le 9 octobre 2014, elle a fait assigner la société Cartier Bresson n°55 aux fins de voir entériner le rapport d’expertise judiciaire de M. [W] et de voir la bailleresse condamnée à effectuer des travaux et à l’indemniser des suites des dégâts des eaux survenus au sein du local. Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 14/12949.

Les deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état le 31 mars 2015.

Par ordonnance du 11 octobre 2016, le juge de la mise en état, statuant à la demande de la société Cartier Bresson n°55, a désigné Monsieur [V], ultérieurement remplacé par Mme [P], en qualité d’expert judiciaire avec pour mission de calculer les charges dues par la société Oscillo Système depuis 2010, de dire si, à son avis, l’indexation du loyer pratiquée par la bailleresse était conforme aux stipulations du bail, de faire les comptes entre les parties et de dire si les sommes objet du commandement de payer du 18 juillet 2014 étaient exigibles.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 7 juin 2018. Elle y indique que le bail manque de précisions quant à la répartition des charges. Elle relève un manque de rigueur dans l’imputation des factures à la société Oscillo Système ainsi que des modifications des termes du bail imposées au locataire à savoir l’augmentation des charges liées à l’augmentation de la surface du local de 400 m² à 644 m² ainsi que la création d’une prestation de gardiennage. L’expert judiciaire préconise de retenir les sommes dues par la société Oscillo Système à savoir au 31 mars 2014 un solde au profit de la locataire de 15.783,12 euros. L’expert judiciaire en déduit d’une part que les sommes réclamées par la bailleresse dans le commandement du 18 juillet 2014 n’étaient pas dues et d’autre part que la bailleresse était redevable à l’égard de la preneuse d’une somme de 15.783,12 euros.

L’affaire a fait l’objet d’une clôture par ordonnance du Juge de la mise en état du 4 juin 2019. 

A l’audience du 15 octobre 2019 au cours de laquelle l’affaire a été plaidée, le tribunal a proposé de désigner un médiateur dans le cadre des articles 131-1 et suivants du code de procédure civile. Une médiation a été mise en œuvre sans aboutir à un accord.

Les parties ont sollicité le rétablissement de l’affaire laquelle a été renvoyée à la mise en état.

L’affaire a été de nouveau clôturée par ordonnance du juge de la mise en état du 23 mars 2021 et renvoyée en plaidoiries à l’audience du 18 mai 2021. 

Lors de cette audience, les parties ont indiqué avoir déjà plaidé le dossier et avoir déjà déposé leurs dossiers de plaidoiries de sorte qu’elles ne se sont pas présentées et n’ont pas déposé leurs dossiers malgré la demande qui leur avait été faite par le juge de la mise en état de sorte que l’affaire a été radiée par ordonnance du 18 mai 2021.

L’affaire a été rétablie et la société Oscillo Système a régularisé des conclusions par voie électronique le 3 juin 2022.

A l’audience du 8 juin 2022 l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 septembre 2022 pour dernières conclusions de la SCI Cartier Bresson n°55 et clôture impérative alors que la clôture notamment prononcée par ordonnance du 23 mars 2022 n’avait pas été révoquée.

Par conclusions d’incident du 12 septembre 2022, la SCI Cartier Bresson n°55 a saisi le juge de la mise en état d’une demande visant à faire écarter les conclusions au fond de la société Oscillo Système régularisées le 3 juin 2022.

Par ordonnance du 19 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté les conclusions de la société Oscillo Système du 3 juin 2022, prononcé la révocation de l’ordonnance de clôture du 23 mars 2021 et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par conclusions du 9 février 2023, M. [F] [S] est intervenu volontairement à l’instance.




En parallèle, par exploit du 16 février 2023, la société Cartier Bresson n°55 a assigné la société Oscillo Système devant le tribunal judiciaire de Bobigny au visa des articles L. 145-14, L. 45-28 et L. 145-29 du code de commerce aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction due par le bailleur à la somme de 65.950 euros et l’indemnité d’occupation à la somme de 59.714 euros par an hors taxes et hors charges. L’affaire est enrôlée sous le numéro 23/01975.

Par ordonnance du 7 décembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction des deux procédures. L’instance 23/01975 fait l’objet d’une demande de sursis à statuer.


Rappel des moyens et prétentions des parties 

Aux termes de ses conclusions régularisées le 21 août 2023, la société Oscillo Système et M. [S] demandent au tribunal, au visa des articles « L 145 du code de commerce » et 1719 du code civil, de :

1. SUR LE DOSSIER 14/10997 

A titre principal et liminaire, 
 
Relever la nullité, le cas échéant même d'office, des actes dénoncés à la société Oscillo Système le 18 juillet 2014 par le ministère de Me [Z] pour le compte de la SCI CARTIER BRESSON ;

A titre subsidiaire, 
 
Dire et juger que les 4 actes signifiés par Me [Z] à la requête de la SCI CARTIER BRESSON N°55 ne peuvent en aucun cas valoir commandement et donner lieu à l'application de la clause résolutoire contenue dans le bail du 31 juillet 1997, ni avoir d'incidence sur le droit au paiement d'une indemnité d'éviction, et ce en raison de la mauvaise foi dont fait preuve la SCI CARTIER BRESSON, de la confusion des comptes rendant impossible toute détermination des sommes qui pourraient être dues par la société Oscillo Système, 

Dire et juger que la répartition des charges telle que prévue par le bail en date du 31 juillet 1997 n'a pas à être modifiée du fait de l'augmentation de la surface utile, 

Dire et juger que les sommes réclamées au titre du commandement de payer en date du 18 juillet 2014 ne sont pas dues, 
 
Constater que la société OSCILLO est suivant les conclusions du rapport de Madame l'expert, créditrice d'une somme de 15.783,12 €, et à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où les frais de gardiennage seraient retenus par le Tribunal comme étant des charges récupérables, d'une somme de 7.619,64 €,

En conséquence, 
 
A titre principal, 
 
Condamner la SCI CARTIER BRESSON N°55 à verser à la société Oscillo Système une somme de 15.783,12 € au titre de la répétition de l'indu, 




A titre subsidiaire, 

Condamner la SCI CARTIER BRESSON N°55 à verser à la société Oscillo Système une somme de 7.619,64 € au titre de la répétition de l'indu, 
 
Condamner la SCI CARTIER BRESSON N°55 à verser à la société Oscillo Système la somme de 5044,73€ au titre du remboursement des sommes versées à la suite du commandement de payer qui lui a été délivré le 9 février 2011 correspondant à de soi-disant arriérés de charges pour les années 2006, 2007, 2008, 2009 et 2010 et dont le montant n'est pas justifié. 
 
En toute hypothèse, et à titre infiniment subsidiaire, 
 
Ordonner la compensation entre les sommes que pourraient être condamnées à lui verser la SCI CARTIER BRESSON N°55 en réparation des préjudices subis avec les sommes qui pourraient être mises à sa charge au titre d'un éventuel arriéré locative ; 
 
 
2. SUR LE DOSSIER 14/12949 
 

Il est demandé au Tribunal de : 
 
Entériner le rapport d'expertise de Monsieur [M] [W], 
 
Dire et juger que la SCI CARTIER BRESSON N°55 est responsable en sa qualité de bailleur des désordres subis par la société Oscillo Système sur le fondement des articles 1719 et suivants du Code civil, 
 
Condamner la SCI CARTIER BRESSON N°55 à verser à la société Oscillo Système la somme de 3281.59 € TTC correspondant aux travaux de remise en état du revêtement de sol du couloir des locaux de la société Oscillo Système, 
 
Dire et juger que devra s'ajouter à ce montant la TVA en vigueur à la date du jugement et que la somme ainsi allouée au titre des travaux de remise en état du revêtement de sol du couloir des locaux devra être indexée sur l'évolution à la date du jugement de l'indice du coût de la construction, l'indice de référence étant celui en cours à la date du devis, 
 
Condamner la SCI CARTIER BRESSON N°55 à verser à la société Oscillo Système la somme de 547 500 euros à titre de dommages et intérêts par jour de retard de réalisation des travaux pour lesquels elle s’est engagée à compter de novembre 2007, 

Condamner la SCI CARTIER BRESSON N°55 à verser à la société Oscillo Système la somme de 315.000 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance et du préjudice matériel subis du fait des dégâts des eaux, toutes causes confondues sur ce point, 
 
Condamner la SCI CARTIER BRESSON N°55 à verser à la société Oscillo Système la somme de 15.000 €, sauf à parfaire, au titre du préjudice locatif subi, 
 
Condamner la SCI CARTIER BRESSON N°55 à verser à la société Oscillo Système la somme de 15.000 €, sauf à parfaire, au titre du préjudice d'exploitation subi, 
 
Assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande et jusqu'à complet paiement, 

SUR LES TROUBLES D’EXPLOITATION SUBIS PAR LA SOCIETE OSCILLO DU FAIT DE LA SCI ET DE MONSIEUR [S] 
 
• CONDAMNER LA SCI CARTIER BRESSON A REGLER LA SOMME DE 30 000 EUROS 
 
SUR LES TROUBLES DE JOUISSANCE SUBIS PAR LA SOCIETE OSCILLO DU FAIT DE LA SCI ET DE SES PREPOSES 
Constater l'importance et la gravité des manquements de la SCI CARTIER BRESSON N°55 à son obligation essentielle de délivrance et de garantie de jouissance paisible, 

Constater le refus obstiné de la Bailleresse à remédier à la situation devenue intolérable pour le preneur, 

En conséquence, et eu égard à la perte de l'usage de ses locaux, aux nombreuses privations de jouissance constatées et en raison des graves manquements de la bailleresse, 
 
Ordonner à la SCI CARTIER BRESSON N°55, sous astreinte de 200 € par infraction constatée, et ce par tous moyens, à compter du jugement à intervenir d'avoir à respecter son obligation de garantie des troubles de jouissance et d'avoir notamment et en conséquence à cesser ou faire cesser toute restriction d'accès à la cour intérieure faisant face aux locaux donnés à bail et permettant l'accès des clients de la société Oscillo Système auxdits locaux, et d'avoir également à cesser toute attitude violente, agressive ou menaçante à leur encontre ainsi qu'à l'encontre du gérant de la société Oscillo Système.
 
Condamner la SCI CARTIER BRESSON N°55 à verser à la société Oscillo Système la somme de 50 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire en réparation du préjudice subi pour chaque infraction constatée par les attestations de témoins ainsi que les constats d’huissiers.

Dire et juger qu’en application du principe de l'exception d'inexécution, la société Oscillo Système avait le droit de suspendre de façon immédiate et provisoire jusqu'à ce que la décision au fond soit rendue, le paiement mensuel de ses loyers et avances sur charges à la SCI CARTIER BRESSON N°55 au titre du contrat de bail portant sur les locaux à usage commercial donnés à bail, 

Condamner la SCI CARTIER BRESSON N°55 à payer à la société Oscillo Système la somme de 1.000.000 euros au titre du préjudice économique subi du fait de la perte de chiffre d’affaires depuis 2013 causé par les troubles anormaux à la jouissance paisible des lieux loués que doit garantir le bailleur, 

Condamner la SCI CARTIER BRESSON N°55 à payer à la société Oscillo Système la somme de 500.000 euros au titre de la perte de chance de développer sa clientèle depuis au moins 2013, 

Condamner la SCI CARTIER BRESSON N°55 à payer à la société Oscillo Système la somme de 32.905, 7 euros au titre du préjudice locatif subi du fait des troubles anormaux à la jouissance paisible des lieux loués que doit garantir le bailleur, 
 
Condamner la SCI CARTIER BRESSON N°55 à payer à la société Oscillo Système la somme de 500.000 euros au titre du préjudice moral du fait des troubles anormaux à la jouissance paisible des lieux loués que doit garantir le bailleur, 

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE LA SCI 

Débouter la SCI CARTIER BRESSON N°55 de sa demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance prétendument subi du fait de la société Oscillo Système, 

Débouter la SCI CARTIER BRESSON N°55 de sa demande d'injonction, les locaux de la société Oscillo Système étant conformes à la réglementation relative à la sécurité incendie aux termes du rapport du bureau de contrôle VERITAS, les conclusions du rapport d'expertise de Monsieur [J] n'étant pas justifiées par un avis technique et de nature à informer de façon pertinente le Tribunal, 
 
SUR LA NOUVELLE DEMANDE DE RESILIATION JUDICAIRE 

Dire et juger que la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail est mal fondée, les infractions reprochées n'étant pas établies, 

Dire et juger à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le Tribunal jugerait le contraire, que les infractions reprochées ne sont pas suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail, au regard des propres manquements de la SCI, 

En toute hypothèse, constater, si des loyers étaient dus, que ces derniers ne sauraient s'élever au 1er janvier 2019, qu'à 18.466,68 €, 

A titre subsidiaire, ordonner la compensation entre les sommes qui seraient éventuellement dues à la SCI CARTIER BRESSON par la société Oscillo Système au titre des loyers avec toutes sommes qui seraient allouées par le Tribunal à la société Oscillo Système à titre de dommages et intérêts en réparation des différents préjudices subis du fait de la SCI, ainsi qu'à la somme de 5.044,73 € versée à la SCI au titre de la répétition de l'indu. 
 
A titre infiniment subsidiaire, accorder à la société Oscillo Système un délai de grâce de 24 mois pour exécuter les causes des commandements devant l'être, 
 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE 
 
Condamner la SCI CARTIER BRESSON N°55 à verser à la société OSCILLO une somme de 150.000 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 
 
 
Sur les autres demandes de Monsieur [S] 
 
-DECLARER sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence : 
-CONDAMNER la SCI CARTIER BRESSON N°55 à lui régler la somme de 500 000 euros en réparation de ses préjudices physiques et moraux continuellement subis entre 2013 et 2022. 
-CONDAMNER la SCI CARTIER BRESSON N°55 à lui régler la somme de 250 000 euros à titre de réparation de son préjudice financier résultant de la perte de sa rémunération ; 
- Condamner la SCI CARTIER BRESSON N°55 à lui payer une somme de 50.000 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 
- ACTER le refus de renouvellement du bail de la société Oscillo Système et l’offre d’indemnité d’éviction évaluée par l’expert judiciaire. 
- CONDAMNER la SCI CARTIER BRESSON N°55 la somme de 380 000 euros, option choisie par la société Oscillo Système 

Prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir, 

Condamner LA SCI CARTIER BRESSON N°55 en tous les dépens, y compris les frais de constat d’Huissier. 
 
Il est demandé au Tribunal de : 
 
DÉBOUTER la SCI CARTIER BRESSON N°55 de L’ENSEMBLE de ses demandes ; 
DÉCLARER la société Oscillo Système recevable et bien fondée en ses demandes ;
DÉCLARER recevable les demandes de la société Oscillo Système relative à la nullité des commandements visant la clause résolutoire ; 
ORDONNER la jonction des affaires RG n°22/05481 et RG n°23/01975 pour une bonne administration de justice ; 
JUGER recevable la demande de la société Oscillo Système tendant au paiement d’une indemnité d’éviction suite au défaut de renouvellement de son bail commercial ; 
CONDAMNER la SCI CARTIER BRESSON N°55 au paiement de la somme de 150.000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
CONDAMNER la SCI CARTIER BRESSON N°55 aux dépens y compris les d’Huissier;


La société Oscillo Système se fonde sur les dispositions de l’article 112 du code de procédure civile pour fonder la nullité des commandements délivrés le 18 juillet 2014. Elle estime que la société Cartier Bresson, requérante aux actes, n’était plus propriétaire des locaux qui avaient été vendus à la société Cartier Bresson n°55 depuis le 27 mai 2003. La société Oscillo Système soutient subsidiairement que les actes querellés ne pourront produire effets dans la mesure où ils ont été délivrés de mauvaise foi dans la mesure où ils ont été délivrés pendant la période estivale. La société Oscillo Système reproche également au bailleur d’avoir réclamé des sommes indues et de surcroit de manière soudaine en régularisant les charges de manière inattendue et tardive. Pour ce qui est de la demande d’assurance, la société Oscillo Système soutient que cette demande, formulée en plein été n’avait jamais été faite préalablement ce qui témoigne également de la mauvaise foi de la bailleresse. La preneuse conteste d’ailleurs avoir reçu des demandes via les factures de la bailleresse. La société Oscillo Système soutient par ailleurs que le commandement de payer la somme de 68.133,23 euros est vicié en ce que d’une part il ne permet pas à la preneuse d’en vérifier le bien fondé en l’absence de précision et de justificatif du quantum appelé et d’autre part, les montants appelés se révèlent largement surévalués dans le cadre de l’expertise de Mme [P]. La preneuse ajoute avoir dûment justifié être assurée auprès d’AXA dans le délai d’un mois de la délivrance de l’acte. Sur le commandement d’avoir à respecter les obligations contractuelles, la société Oscillo Système soutient que le manquement n’étant pas expressément visé à peine d’application de la clause résolutoire, celle-ci ne peut donc pas permettre une résolution du bail. La société Oscillo Système ajoute qu’aucun règlement intérieur n’organise la circulation et le stationnement des véhicules dans l’enceinte du bâtiment. Elle précise que son local étant accessible depuis la cour intérieure, elle dispose d’un droit d’accès à la cour intérieure et que jusqu’en 2004, elle a toujours bénéficié ainsi que ses clients d’un accès par la cour intérieure pour leurs véhicules afin de charger et décharger leurs matériels. Elle retient qu’en 2004, la bailleresse a fait installer une barrière à l’entrée de la cour et lui a remis deux badges d’accès ce qui induit nécessairement la faculté pour la société Oscillo Système d’accéder à la cour. Pour ce qui est du commandement de payer, la société Oscillo Système se fonde sur le rapport d’expertise de « Mme [K] » établissant un trop perçu par la bailleresse : les sommes réclamées au titre des charges du commandement de payer n’étaient pas dues, les loyers indexés ont été calculés de manière erronée sur la base d’un indice de référence inapplicable et les travaux opérés par la preneuse ayant pour effet d’accroitre la surface du local ne peuvent pas avoir pour effet d’accroitre le montant du loyer ni des charges par application de l’article 5 du bail. Par conséquent, les causes du commandement de payer n’étaient pas dues en 2014 et la clause résolutoire n’est pas acquise.
Au visa de l’article 1244-1 du code civil et de l’article L. 145-41 du code de commerce, la société Oscillo Système demande à ce que les effets de la résiliation soient suspendus et qu’elle dispose de délais de paiement.
Sur les dégâts des eaux survenus au sein du local loué en 2007, la société Oscillo Sytème se fonde sur les articles 1719 et 1720 du code civil. Elle relève que dans son rapport d’expertise judiciaire, M. [W] conclut que l’origine des dégâts est due à la vétusté et au caractère unitaire du réseau de canalisations. Il retient que la société Oscillo Système subit régulièrement des refoulements des eaux usées et des eaux vannes au sol de ses locaux. Ces dégâts sont sans lien avec l’installation et le raccordement de WC par la preneuse. La société Oscillo Système se fonde sur les obligations de la bailleresse au soutien de sa demande de réparation des dégâts causés au sein du local ainsi que sur son matériel. Elle sollicite la prise en charge de la remise en état de son local dégradé à plusieurs reprises, l’indemnisation de l’impossibilité pour elle d’exploiter normalement le local, l’indemnisation de la perte de revenus liés aux annulations qu’elle a été contrainte d’opérer. La société Oscillo Système et M. [S] se fonde sur le préjudice matériel subi dans le cadre des opérations d’expertise réalisées.
La société Oscillo Système se fonde sur l’obligation de jouissance de l’article 1719 du code civil au soutien de sa demande d’indemnisation et indique que les préposés de la société Cartier Bresson n°55 ont agressé le dirigeant et les clients de la société Oscillo Système de manière répétée en vue de contraindre la preneuse à partir volontairement. La preneuse retient que les faits sont répétés et se sont aggravés avec le temps afin d’empêcher l’accès au local à tout véhicule faisant ainsi obstacle à l’exploitation pérenne du local par la locataire. La preneuse indique subir un préjudice au titre d’une perte de chiffre d’affaires ainsi qu’un préjudice au titre de la perte de chance de développer sa clientèle depuis 2013. La société Oscillo Système indique également subir un préjudice locatif et un préjudice moral. 
Sur la demande reconventionnelle de la société Cartier Bresson n°55, la société Oscillo Système conteste avoir violé une obligation contractuelle. Le relevé de sorties et d’entrées en ce qu’il est une preuve établie par la société Cartier Bresson n°55, devra être écarté des débats. Les photographies fournies portent atteinte à la vie privée et aux donnes personnelles des personnes concernées. La société Oscillo Système ajoute que le local est conforme à la règlementation sécurité incendie ainsi qu’il résulte des travaux du bureau d’études Veritas ainsi que du rapport de M. [J].
Sur la demande de résiliation judiciaire formée par la société Cartier Bresson n°55, la société Oscillo Système conteste les manquements qui lui sont reprochés estimant d’une part qu’elle était en droit de soulever l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers et d’autre part que la bailleresse ne justifie pas le montant de sa créance au vu des contradictions entre les sommes appelées.

 
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 17 janvier 2024, la société Cartier Bresson n°55 demande au tribunal de :


- DECLARER la SCI CARTIER BRESSON recevable et bien fondée en ses demandes ; 
- DEBOUTER la Société Oscillo Système de ses demandes relatives à la nullité des commandements visant la clause résolutoire ; 
- PRENDRE ACTE qu’en raison de l’engagement par la SCI CARTIER BRESSON d’une procédure en ouverture de rapport et fixation des indemnités d’éviction et d’occupation, sur la base du refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction signifié à la Société Oscillo Système les 29 et 31 janvier 2020 et du rapport d’expertise judiciaire de Mr [Y] [C] du 30 juin 2022, la SCI CARTIER BRESSON renonce et se désiste de ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, au prononcé de la résiliation judiciaire du bail liant les parties ; 
- CONDAMNER la Société Oscillo Système à payer à la SCI CARTIER BRESSON la somme de 310 133,99 € à titre d’arriéré locatif et de charges, somme calculée au 3 avril 2023 ; 
- DIRE que le « trop versé du locataire » gardiennage inclus -soit la somme de 7619,64 € - sera compensé avec les sommes dues au titre des loyers et charges au 3 avril 2023, soit la somme de 310 133,99 
- Subsidiairement, DIRE que le « trop versé du locataire » gardiennage exclu -soit la somme de 15.783,12 € - sera compensé avec les sommes dues au titre des loyers et charges au 3 avril 2023, soit la somme de 310 133,99 
- DEBOUTER La Société Oscillo Système de ses plus amples demandes du chef des charges et loyers 
- DIRE ET JUGER que la preuve de la responsabilité de la SCI CARTIER BRESSON n° 55 dans le dégât des eaux de 2012 n’est pas rapportée ; 
- Par conséquent, DEBOUTER la Société Oscillo Système de l’intégralité de ses demandes à ce titre ; 
- JUGER irrecevable, au visa de l’article 70 du Code de Procédure Civile, la demande de la Société Oscillo Système tendant au paiement d’une indemnité d’éviction suite au défaut de renouvellement de son bail commercial, compte-tenu de l’engagement par la SCI CARTIER BRESSON n°55 d’une procédure distincte en ouverture de rapport devant le Tribunal Judiciaire de Bobigny (RG n°23/01975 – Chambre5/Section 2), aux fins de fixation des indemnités d’éviction et d’occupation, et de ce que la demande précitée constitue une demande additionnelle nouvelle sans lien suffisant avec les demandes originaires ; 
A TITRE SUBSIDIAIRE 
Si le Tribunal de céans devait reconnaitre la responsabilité de la SCI CARTIER BRESSON N°55 sur le préjudice subi par la Société Oscillo Système : 
- LIMITER LA CONDAMNATION de la SCI CARTIER BRESSON N°55 au paiement de la remise en état du revêtement du sol à hauteur de 3.281,59 € TTC 
- ORDONNER la compensation entre les sommes dues par la Société Oscillo Système et celles dues par la SCI CARTIER BRESSON N°55. 
- EN TOUT ETAT DE CAUSE 
- DEBOUTER la Société Oscillo Système de ses autres demandes du chef de ses préjudices de jouissance, locatif ou d’exploitation, 
- CONDAMNER la Société Oscillo Système au paiement de la somme de 10 000 € en réparation du préjudice causé par les agissements de la société Oscillo Système 
- DEBOUTER M. [S] de toutes ses demandes ; 
- DEBOUTER la Société Oscillo Système de toutes demandes relatives à l’indemnité d’éviction ; 
- CONDAMNER la Société Oscillo Système au paiement de la somme de 15.000, 00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 
- CONDAMNER M. [S] au paiement de la somme de 10.000, 00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 
- ÉCARTER DES DÉBATS les pièces 135 et 136 versées par la Société Oscillo Système 
- DEBOUTER la Société Oscillo Système de ses demandes au titre de l’article 700 CPC 
- CONDAMNER la Société Oscillo Système aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements délivrés le 10 juillet 2014 ainsi que les constats d’Huissier ; 
- DIRE que par application de l’article 1347-1 les condamnations éventuelles de la société CARTIER BRESSON N°55 seront payables par compensation avec les dettes ou les condamnations de la Société Oscillo Système


Sur la nullité des commandements de payer, la société Cartier Bresson n°55 retient que la coquille sur l’identification du requérant est un vice de forme prévu aux articles 114 et suivants du code de procédure civile et non un vice de fond défini aux articles 117 et 119 du même code de sorte que la nullité ne peut être prononcée que sous réserve de la démonstration d’un grief. La société Cartier Bresson n°55 rappelle avoir renoncé à demander l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la créance de charges et de loyers, la société Cartier Bresson n°55 souligne que le commandement de payer signifié en 2014 contenait un décompte précis et lisible. Sur la question de l’indice applicable au loyer, la société Cartier Bresson n°55 indique que les parties se sont accordées sur un indice à appliquer ainsi que sur une surface de local de 400 m² ne tenant donc pas compte de l’augmentation de surface suite aux travaux de même pour les charges. La bailleresse maintient que les frais de gardiennage sont dus. Elle retient un trop perçu de 7.619,64 euros à compenser avec les loyers impayés. La bailleresse ajoute que les contestations relatives aux charges sur la période de 2006 à 2009 ne sont pas fondées. Elle s’appuie sur les décisions non contestées rendues précédemment. 

Sur les dégâts des eaux, la société Cartier Bresson n°55 retient que la preneuse a augmenté significativement ses demandes en quelques années sans modifier ses moyens et pièces. Elle conteste le rapport de l’expert judiciaire qui s’est prononcé malgré les documents qui étaient en cours d’envoi. Elle ajoute que l’installation des wc par la société Oscillo Système en 1997 est à l’origine des dégâts causés par la remontée des eaux noires. Elle précise qu’elle n’est pas à l’origine de cette installation et que l’installation aurait dû être effectuée sur les canalisations des eaux usées à l’entrée du local. La bailleresse retient qu’elle n’a pas à procéder à des réparations lorsqu’elle n’est pas à l’origine des problèmes rencontrés.

La société Cartier Bresson n°55 estime que les demandes réparatrices ne sont pas fondées. Le trouble de jouissance n’a pas été évalué par l’expert judiciaire faute pour la société Oscillo Système d’avoir fourni des éléments de calcul. La société Cartier Bresson n°55 estime que le trouble de jouissance n’a pas lieu d’être et qu’il se fond dans les autres postes de préjudices déjà dans les débats. Elle conteste l’impossibilité pour la société Oscillo Système de trouver un assureur, cette impossibilité n’étant pas démontrée. Elle estime que les conséquences de dégâts des eaux doivent être pris en charge par l’assureur de la locataire. Sur le préjudice d’exploitation, la bailleresse retient que la locataire n’a pas interrompu ses activités et que l’accès à ses locaux a été maintenu aux véhicules de ses clients en 2012. La preuve d’un désordre en 2012 ou d’une baisse de fréquentation n’est donc pas établie. Sur le préjudice de location la bailleresse retient que la demande financière n’est pas motivée, que la preneuse ne prouve pas subir de nouveaux dégâts depuis 2012 ni subir un nouveau préjudice du fait de l’absence de réalisation de travaux d’envergure au sein du local. La bailleresse se fonde sur les décisions rendues et le rapport d’expertise judiciaire pour conclure qu’aucun travail urgent n’a été nécessaire en l’espèce. La société Cartier Bresson n°55 relève que la demande d’astreinte formée par la société Oscillo Système est contraire au droit de la prescription, et aux principes juridiques du procès puisqu’aucune décision initiale ne condamne la société Cartier Bresson n°55 avec sanction pécuniaire en cas de manquement.

A titre reconventionnel, la société Cartier Bresson n°55 forme une demande indemnitaire fondée sur les éléments comptables de la société Oscillo Système qui établissent la constance de son chiffre d’affaires. La bailleresse ajoute que les attestations produites sont insuffisamment précises pour établir l’existence d’un empêchement d’accéder au local. En outre les éléments produits ne permettent pas de prouver que la société Oscillo Système aurait perdu des clients. Quant aux altercations, c’est la société Oscillo Système qui est à l’origine des violences, son dirigeant ayant lui-même commis des violences sur le préposé de la société Cartier Bresson n°55. La bailleresse produit des attestations établissant que la preneuse a pu accéder au site sans difficulté. Elle ajoute que la société Oscillo Système a toujours disposé d’un droit d’accès mais pas de droit de stationnement de sorte que le gardien vérifie la destination et la durée de présence sur site des véhicules qui entrent. Ce journal des entrées et sorties tenu quotidiennement par le gardien et pour tous les locataires du site, établit que les clients de la société Oscillo Système restaient plus longtemps que du simple accès. La société Cartier Bresson n°55 retient que des altercations et dégradations ont eu lieu en sein du site en raison de stationnements interdits. 

La société Cartier Bresson n°55 conteste le bien fondé des demandes de M. [S] qui ne sont pas motivées en fait et en droit ni ne sont étayées de pièces probantes. La bailleresse ajoute que l’impossibilité d’accéder aux locaux n’est pas établie. 

Sur la question de la qualification d’ERP, la bailleresse se fonde sur l’absence d’objet compte tenu du non-renouvellement du bail.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction, la société Cartier Bresson n°55 souligne qu’elle est irrecevable dans le cadre de la présente instance car elle est sans lien suffisant avec l’instance dont l’objet est de régler la question des commandements de 2018, de faire les comptes entre les parties et de régler le sort des dégâts des eaux. La demande de jonction devra également être rejetée puisque le juge de la mise en état a déjà tranché la question.

Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 8 mars 2024 par ordonnance du même jour.


MOTIFS

OBSERVATIONS LIMINAIRES

1. Il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Ainsi les demandes de la société Oscillo Système suivantes ne saisissent pas valablement le tribunal et ne seront pas examinées par le celui-ci : 

Dire et juger que la répartition des charges telle que prévue par le bail en date du 31 juillet 1997 n'a pas à être modifiée du fait de l'augmentation de la surface utile, 

Dire et juger que les sommes réclamées au titre du commandement de payer en date du 18 juillet 2014 ne sont pas dues, 

 
Constater que la société OSCILLO est suivant les conclusions du rapport de Madame l'expert, créditrice d'une somme de 15.783,12 €, et à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où les frais de gardiennage seraient retenus par le Tribunal comme étant des charges récupérables, d'une somme de 7.619,64 €,

Entériner le rapport d'expertise de Monsieur [M] [W], 
 
Dire et juger que la SCI CARTIER BRESSON N°55 est responsable en sa qualité de bailleur des désordres subis par la société Oscillo Système sur le fondement des articles 1719 et suivants du Code civil,

Constater l'importance et la gravité des manquements de la SCI CARTIER BRESSON N°55 à son obligation essentielle de délivrance et de garantie de jouissance paisible, 

Constater le refus obstiné de la Bailleresse à remédier à la situation devenue intolérable pour le preneur,


Dire et juger qu’en application du principe de l'exception d'inexécution, la société Oscillo Système avait le droit de suspendre de façon immédiate et provisoire jusqu'à ce que la décision au fond soit rendue, le paiement mensuel de ses loyers et avances sur charges à la SCI CARTIER BRESSON N°55 au titre du contrat de bail portant sur les locaux à usage commercial donnés à bail,

ACTER le refus de renouvellement du bail de la société Oscillo Système et l’offre d’indemnité d’éviction évaluée par l’expert judiciaire. 


La demande de la société Cartier Bresson n°55 suivante ne saisit pas valablement le tribunal et ne sera pas examinée par le celui-ci :

DIRE ET JUGER que la preuve de la responsabilité de la SCI CARTIER BRESSON n° 55 dans le dégât des eaux de 2012 n’est pas rapportée ;


2. Le tribunal rappelle que selon l’article 753 du code de procédure civile, la juridiction ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, il ressort des écritures de chacune des parties que des moyens et arguments sont développés sans qu’ils ne fondent une prétention dont le tribunal serait valablement saisi. Ainsi des arguments relatifs au contexte conflictuel sont développés ; ils ne donnent lieu à aucune prétention et il n’y sera donc pas répondu. D’autres moyens en droit et en fait sont développés en défense de prétentions abandonnées ; ces moyens ne seront pas davantage examinés dès lors que le tribunal n’est pas/plus saisi de la prétention qu’ils combattent. Les moyens n’appelant pas une mesure concrète devant être prononcée par le tribunal, ne feront pas l’objet d’une réponse par la juridiction.

___

1. SUR LES PIECES 135 ET 136

Selon l’article 15 et 16 du code de procédure civile les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En vertu de l’article 5.5 du règlement intérieur national des avocats, la communication de pièces se fait en original ou en photocopie. Les pièces doivent être numérotées, porter le cachet de l’avocat et être accompagnées d’un bordereau daté et signé par l’avocat. La communication se fait dans les conditions suivantes :
- parmi les pièces, celles qui sont en langues étrangères doivent être accompagnées d’une traduction libre ; en cas de contestation, il sera recouru à un traducteur juré ;
- les moyens de fait et de droit ci-dessus visés peuvent être communiqués sous forme de notice, de conclusion ou de dossier de plaidoirie ;
- la jurisprudence et la doctrine sont versées aux débats si elles ne sont pas publiées ; si elles sont publiées, les références complètes sont communiquées aux autres avocats.
La communication de pièces peut être faite par voie électronique, par la remise de tout support de stockage de données numériques, ou l’envoi d’un courrier électronique, s'il est justifié de sa réception effective par le destinataire.

En l’espèce, la société Oscillo Système ne propose aucun moyen en défense à la demande de voir écartées des débats les pièces 135 et 136. Elle ne produit aucun élément de nature à établir que les dispositions précitées du code de procédure civile et du RIN des avocats ont bien été respectées. Par conséquent, les pièces 135 et 136 seront écartées des débats.


2. SUR LES COMMANDEMENTS DU 18 JUILLET 2014

2.1. Sur la demande de nullité des commandements dénoncés à la société Oscillo Système le 18 juillet 2014

Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Selon l’article 117 du même code, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice et le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

En l’espèce, trois commandements ont été signifiés à la société Oscillo Système le 18 juillet 2018 à savoir un commandement de payer visant la clause résolutoire (acte # 6858), un commandement pour inexécution des obligations locatives (acte # 6860) et un commandement de produire l’attestation d’assurance (acte # 6857). Par exploit du même jour, Me [E] [Z] a notifié des documents intitulés « détail des charges pour 2012 et 2013) sans que cet acte ne constitue un acte de poursuite. Ces quatre exploits d’huissier de justice ont été opérés à la requête de la SCI Cartier Bresson alors que le propriétaire du bien immobilier était, au moment de la délivrance des actes, la société Cartier Bresson n°55, ce qui n’est pas contesté.

L’erreur contenue dans les actes querellés n’affecte pas la capacité d’ester en justice de la société requérante ; elle ne constitue pas une irrégularité de fond mais une irrégularité de forme qui nécessite la démonstration d’un grief pour voir prononcer sa nullité.

En l’état, aucun grief n’est établi de sorte que la nullité des actes sera écartée.


2.2. Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au bail du 31 juillet 1997

La société Cartier Bresson n°55 s’étant désistée de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur les manquements notifiés aux termes des commandements du 18 juillet 2014, il n’y a pas lieu de statuer sur les effets desdits commandements ni de répondre aux moyens de la société Oscillo Système sur ces questions.






3. SUR LES ARRIERES DE LOYERS ET DE CHARGES


3.1. Sur la demande de condamnation de la société Cartier Bresson n°55 à verser à la société Oscillo Système la somme de 5.044,73€ au titre du trop-perçu de charges pour les années 2006, 2007, 2008, 2009

Selon les articles 1134 et 1315 du code civil dans leur version ancienne du code civil applicable au contrat souscrit en 1997, le bailleur ne peut solliciter le paiement par son preneur de sommes que s’il établit le bien-fondé de leur calcul au regard des conditions contractuellement prévues. Est en conséquence indue et donne lieu à restitution, une somme payée par le preneur au titre de charges dont le bailleur n’établit pas qu’elle a été définie et calculée conformément aux prévisions du contrat

En l’espèce, la contestation de la société Oscillo Système sur le versement d’une somme de 5.044,73 euros en trop de charges se fonde sur une attestation de M. [H], expert-comptable de la société Oscillo Système. Cette attestation précise que la contestation de la société Oscillo Système porte sur « les dernières années » sans autre précision. M. [H] relate n’avoir pas eu accès à un ensemble de pièces comptables suffisant et cohérent mais il ne précise pas la période pour laquelle il est intervenu ni les pièces qu’il a pu consulter.

La société Cartier Bresson n°55 produit les relevés de charges locatives ainsi que les justificatifs associés desquels il ressort que les sommes versées par la société Oscillo Système suite à la signification du commandement de payer du 9 février 2011 étaient dues.

Par conséquent, la société Cartier Bresson n°55 établit le bien fondé du quantum réclamé et la société Oscillo Système est défaillante dans l’administration du caractère erroné des décomptes produits. La société Oscillo Système sera déboutée de sa demande de remboursement de 5.044,73 euros.


3.2. Sur la demande de condamnation de la société Cartier Bresson n°55 à verser à la société Oscillo Système une somme de 15.783,12 €, ou subsidiairement 7.619,64 €, au titre de la répétition de l'indu et sur la demande reconventionnelle de condamnation de la société Oscillo Système à payer à la société Cartier Bresson n°55 la somme de 310 133,99 € à titre d’arriéré locatif et de charges selon décompte arrêté au 3 avril 2023 ; 

Sur les loyers

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparation de toute espèce, il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives et il doit en faire jouir paisiblement le preneur.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

Pour que le non-paiement de loyers ne soit pas illicite et qu’il corresponde effectivement pour le locataire à l’exercice de l’exception d’inexécution, il importe pour le débiteur de notifier son intention de suspendre le paiement des loyers et de les verser entre les mains d’un séquestre.

En outre, au regard de l’exigence de gravité posée par l’article 1219 du code civil, l’exception d’inexécution du paiement des loyers au motif de désordres dans les locaux loués ne peut être opposée qu’au cas de l’impossibilité de les utiliser.

En l’espèce, il est établi que la société Oscillo Système ainsi que ses clients ont rencontré des difficultés pour accéder au local en raison des querelles persistantes entre d’une part le gestionnaire du site et/ou le gardien et d’autre part les clients et dirigeants de la société Oscillo Système. Néanmoins, les attestations, constats et autres pièces produites ne sont pas suffisamment précises sur toute la période concernée. Il n’est pas établi que ces querelles et difficultés auraient totalement empêché la société Oscillo Système d’exploiter le local d’autant que si les difficultés liées à l’accès du site sont démontrées, le local en lui-même n’était pas hors d’état de fonctionner. Si la société Oscillo Système dispose de recours en cas de manquements du bailleur ou d’agissements délictuels de tiers, il n’est pas établi que le bailleur aurait manqué à ses obligations de manière suffisamment grave ou répétée pour que la société Oscillo Système soit empêchée d’exploiter son local loué.

L’exception d’inexécution ne saurait justifier le défaut de paiement des loyers qui seront intégralement dus.

Quant au quantum, les parties exprimaient un différend quant à la surface louée et quant à l’index. La bailleresse ayant renoncé à recouvrer un loyer revu sur la surface de 644 m², reste en suspens la question de l’indexation.

A ce titre, la société Cartier Bresson n°55 produit un décompte établi au 3 avril 2023, certifié conforme par son expert-comptable, pour la période de 2018 au 3 avril 2023 selon lequel le montant du loyer intégralement dû pour toute la période de location s’élève à 347.014,34 euros.

Toutefois, la société Cartier Bresson n°55 se fonde sur un rapport d’expertise qui n’est pas produit aux débats. Elle ne prouve pas l’exactitude de l’indice d’indexation ayant fait passer le loyer de 39.417,52 euros en 2018 à 59.714 euros en 2023. Faute d’établir un décompte faisant apparaitre l’indice appliqué et le mode de calcul du loyer indexé conforme aux conditions contractuelles, la société Cartier Bresson n°55 ne rapporte pas la preuve du montant du loyer indexé.

Au vu de ces éléments, le montant du loyer pour l