Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 9 octobre 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 09 OCTOBRE 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/15877 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCS7J



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Septembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de bobigny - RG n° 19/05480





APPELANT

 

Monsieur [V] [Z]

né le 19 janvier 1959 à [Localité 7] (93)

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représenté par Me Christine AYDIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 224







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société BILLOT ET GIRARDOT, exerçant sous l'enseigne 'CRAUNOT SEINE SAINT DENIS', SAS inscrite au RCS de BOBIGNY sous le numéro 552 106 551

C/O Socité CRAUNOT SEINE SAINT DENIS (Sté BILLOT & GIRARDOT)

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0188









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :



M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

 



Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 

ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS ET PROCEDURE



M. [V] [Z] est propriétaire des lots 105, 48 et 139 au sein de l'immeubIe situé [Adresse 2] à [Localité 8] (93) par dévolution successorale de son père décédé.



Par acte du 16 mai 2019 le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [V] [Z] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de le voir condamner sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 à lui payer les sommes suivantes :

- 9 930,49 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 4ème trimestre

2019 inclus outre les intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2017 pour la somme de

3 371,58 euros à compter du 24 janvier 2018 sur la somme de 2 189,91 et à compter de

l'assignation pour le surplus ;

- 74 euros au titre des frais de recouvrement ;

- 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive : 

- 1 752 euros au titre de l`article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

et aux fins de le voir débouter de sa demande de délai et assortir l'échéancier d`une clause de déchéance,

- ordonner l`exécution provisoire de la décision à intervenir.



Par jugement du16 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny statuant par jugement contradictoire a :

- Condamné M. [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]) les sommes suivantes :


 9.930,49 euros à titre d`arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2019, appel provisionnel du 4ème trimestre 2019 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2017 pour la somme de 3 401.58 euros à compter du 24 janvier 2018 pour la somme de 5.711,76 euros et à compter du 16 mai 2019 pour le surplus ;

 74 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

 300 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

1.500 euros au titre de l`article 700 du code de procédure civile ;


- Débouté M. [V] [Z] de ses demandes de dommages et intérêts et de délais de paiement ;

- Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

- Condamné M. [V] [Z] aux dépens ;

- Ordonné 1`exécution provisoire de la presente décision en toutes ses dispositions.



M. [Z] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 novembre 2020.



La procédure devant la cour a été clôturée le 15 mai 2024.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions n°2 notifiées le 16 mars 2022 par lesquelles M.[Z], appelant, invite la cour à titre principal à :

- Infirmer le jugement en date du 16 septembre 2020, ayant décidé de : 

- Condamner M. [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 

situé [Adresse 2] (93) les sommes suivantes : 


300 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 


- Débouter M. [V] [Z] de ses demandes de dommages et intérêts et délais de 

paiement

- Condamner M. [V] [Z] aux dépens 

- Ordonner l'exécution provisoire de la présente décision en toute ses dispositions. 



En tout état de cause :

- Accorder un délai de paiement de 2 ans à M. [V] [Z] ainsi qu'un échéancier

sur 24 mois.

- Ne pas faire droit aux demandes de dommages et interets et de frais de procédure sollicités par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] (93).



Par conclusions signifiées le 30 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, initimé, demande à la cour au visa des articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil 

 

A titre principal, 

 

Confirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny le 16 septembre 2020, en ce qu'elle a condamné M. [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à 93320 Les Pavillons sous Bois, les sommes suivantes : 


 9.930,49 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 4 ème trimestre 2019 inclus et ce, avec intérêt aux taux légal à compter du 6 juin 2017 pour la somme de 3.401,5euros, à compter du 24 janvier 2018 pour la somme de 5.711,76 euros et à compter du 16 mai 2019 pour le surplus ; 

74 euros au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

300 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ; 

1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'instance,




Confirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny le 16 septembre 2020, en ce qu'elle a débouté M. [V] [Z] de ses demandes de délais et de dommages et intérêts,



Débouter M. [V] [Z] de l'ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions. 

 

Y ajoutant, 

 

Condamner M. [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme complémentaire de 3.003,85 euros, correspondant à son arriéré de charges et de travaux compris entre le 1er trimestre 2020 et le 4ème trimestre 2020 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la signification des présentes écritures,

 

Condamner M. [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6], la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

 

Condamner M. [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6], la somme de 2.160 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



Le Condamner en tous les dépens. 

 

A titre subsidiaire, 

 

Si la cour devait accorder des délais de paiement à M. [Z], prévoir une clause de déchéance du terme de l'échéancier accordé, en cas de non- paiement d'une échéance ou 

en cas de non- paiement d'un appel de charge courant. 



Malgré relance du greffe, aucun dossier de plaidoiries n'a été déposé par l'appelant.

 



SUR CE



Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.



Il est constant que M. [V] [Z] n'a pas fait appel du jugement en ce qu'il l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 9.930,49 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 4 ème trimestre 2019 inclus et ce, avec intérêt aux taux légal à compter du 6 juin 2017 pour la somme de 3.401,58 euros, à compter du 24 janvier 2018 pour la somme de 5.711,76 euros et à compter du 16 mai 2019 pour le surplus ; 

 



Sur l'actualisation de la créance du syndicat 



Selon l'article 564 du code de procédure civile «à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait» ;



Il résulte de l'article 565 du même code que «les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent» ;



Par application des dispositions légales précitées, il est constant que les charges sont payables à réception des appels de fonds indépendamment de toute relance ou mise en demeure et qu'une demande d'actualisation de la créance en cause d'appel ne constitue pas une prétention nouvelle.



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.



En l'espèce, pour actualiser sa créance de charges et de travaux à hauteur de 3.003,85 euros au titre de la période comprise entre le 1er trimestre 2020 et le 4ème trimestre 2020 inclus, le syndicat des copropriétaires produit : 

- l'état hypothécaire 

- la copie intégrale acte de décès et l'attestation de notoriété 

- le relevé historique du compte copropriétaire

- le contrat de syndic, 

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 juin 2019 

- l'attestation de non recours 

- un relevé de compte actualisé au 29 avril 2021

- l'ensemble des appels de charges pour l'année 2020, soit 


 Pour le 1er trimestre 2020 684,26 euros 

 Pour le 2ème trimestre 2020 684,26 euros 

 Pour le 3 ème trimestre 2020 684,26 euros 

 Régul. charges 2019 - 12,13 euros 

 1 er appel solde débiteur 139,47 euros 

 4 ème trimestre 2020 684,26 euros 

 2 ème appel solde débiteur 139,47 euros 


 

Au vu de ces éléments il est constant que le syndicat des copropriétaires justife de l'ensemble des appels de charges pour avoir été émis au cours de l'exercice 2020 dont le budget prévisionnel a été approuvé par l'assemblée générale du 6 juillet 2020 à la résolution n°9.



Il est également constant que M. [Z] n'a procédé à aucun paiement depuis qu'il est devenu propriétaire de l'appartement de son père par dévolution successorale.



En conséquence, il convient de condamner M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 003,85 euros, correspondant à l'arriéré de charges et de travaux compris entre le 1er trimestre 2020 et le 4ème trimestre 2020 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2021, date de la signification des présentes écritures. 



Sur la demande en dommages et intérêts :



L'article 1231-6 du code civil dispose que «Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire». 

 

Le non-paiement des charges par un copropriétaire lorsqu'il est délibéré et répété traduit sa 

mauvaise foi ; Il a pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la corpropriété en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l'engagement des dépense collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, il génère une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l'obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants.

 

Si M. [Z] argue de sa bonne foi liée à des considérations personnelles l'ayant empêché de payer ses charges outre de la responsabilité du syndic concernant les fuites dans l'appartement dont le paiement des charges afférentes sont l'objet du litige, provoquant des conséquences dramatiques pour lui, son père et l'état matériel de l'appartement, aucun élément n'est versé aux débats, l'appelant n'ayant communiqué aucun dossier de plaidoiries.



Au contraire le syndicat des copropriétaires justifie en versant aux débats le récapitulatif des diligences effectuées par le syndic - plombier missionné en recherches de fuite, déclaration d'assurance...etc - de ce que le problème de fuite relevait d'un problème d'étanchéité dans les parties privatives de la salle de bain située dans l'appartement du voisin du dessus.



En conséquence, et alors même qu'il est établi par l'ensemble des pièces du dossier que M. [Z] ne paye pas ses charges de copropriété causant ainsi un préjudice avéré à la collectivité des copropriétaires en perturbant la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, c'est de manière pertinente que le premier juge a condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, la mauvaise foi de M. [Z] étant caractérisée par l'absence de paiement des charges à leur échéance durant de nombreuses années ; le jugement sera confirmé sur ce point.



Par ailleurs le syndicat sollicite l'allocation d'une somme supplémentaire de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en considération du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires du fait du retard persistant de M. [Z] dans le paiement de ses charges de copropriété.



Toutefois, il n'apparaît pas que le syndicat des copropriétaires justifie de ses dires lorsqu'il allègue de la volonté de M. [Z] de gagner du temps en interjetant le présent appel pour éviter toute exécution forcée et notamment la saisie immobilière de ses lots en l'état des délais d'audiencement très longs devant la cour d'appel, ce qui n'est en tout état de cause pas imputable à M. [Z], et sauf à le priver de son droit d'agir en cause d'appel.



Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts supplémentaire.





Sur la demande en délais de paiement :



Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, compte tenu de la situation des débiteurs et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.



En l'espèce, M. [Z] indique aux termes de ses dernières conclusions que si 'des offres d'emploi de commandant de navire lui sont régulièrement proposées (...) , il 'est obligé de les décliner n'ayant pas encore terminé sa formation à cause des fuites et infiltrations d'eau qui perdurent depuis le mois de février 2015" et que 'à cause des fuites et infiltrations d'eau dans son appartement, la direction de l'agence Pôle Emploi de [Localité 7] refuse dorénavant de prendre en charge le financement du coût pédagogique ainsi que le remboursement des frais de transport, d'hébergement et de restauration de ces deux stages tant que le litige n'aura pas été réglé avec le syndicat de copropriété'.



Ainsi, M. [Z] fait valoir que sa situation financière précaire est imputable à la carence du syndic à agir aux fins de solutionner rapidement un contentieux relatif aux dégâts des eaux ayant affecté l'appartement de feu son père et qui l'aurait privé de la possibilité de suivre des formations professionnelles et de trouver un emploi rémunérateur stable. 



Toutefois, il sera rappelé que M. [Z] ne procède que par simples affirmations sans justifier de ses dires, celui-ci n'ayant pas communiqué de dossier de plaidoirie.



Il sera par conséquent débouté de sa demande en délais de paiement : le jugement sera confirmé sur ce point.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .



M. [Z], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Il convient de rejeter toute autre demande.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] (93) la somme de 3 003,85 euros, correspondant à l'arriéré de charges et de travaux actualisé compris entre le 1er trimestre 2020 et le 4ème trimestre 2020 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2021 ;



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] de sa demande en dommages et intérêts supplémentaire ;



Condamne M. [Z] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] la somme supplémentaire de 2 000euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.



LA GREFFIERE P/ LE PRESIDENT EMPECHE