Cour d'Appel · Chambre 3 A — 7 octobre 2024

MINUTE N° 24/447





























Copie exécutoire à :



- Me Camille ROUSSEL

- Me Valérie SPIESER





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 07 Octobre 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00590 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IHRA



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim





APPELANTS :



Monsieur [S] [T]

[Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/566 du 13/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représenté par Me Camille ROUSSEL, avocat au barreau de COLMAR





Madame [J] [B]

[Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/565 du 13/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représentée par Me Camille ROUSSEL, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉE :



ALSACE HABITAT société anonyme d'économie mixte à conseil d'administration, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]



Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 01 juillet 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles 



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M. BIERMANN



ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE





Par acte sous-seing privé en date du 24 novembre 2020, la société d'économie mixte Alsace Habitat a donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [S] [T] et à Madame [J] [B], sa mère, un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3], et ce moyennant le paiement d'un loyer dont le montant, révisable, a été fixé à la somme de 336,08 € et d'une provision mensuelle pour charges d'un montant de 62,77 €, outre la somme de 9,35 € au titre d'un contrat multiservices et celle de 4,43 € au titre du câblage TV.



Le 24 décembre 2022, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail pour avoir paiement de la somme en principal de 1 498,30 € au titre des loyers et charges impayés au 15 décembre 2022.



Faute de règlement, la société d'économie mixte Alsace Habitat a fait assigner Madame [B] et Monsieur [T] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Schiltigheim afin de voir ordonner leur expulsion ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation, de la somme de 2 346,45 € correspondant au montant de l'arriéré locatif et de la somme de 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [T] et Madame [B] ont comparu à l'audience, ont fait valoir des paiements pour un montant de 1 820 € ; ils ont souligné la mauvaise isolation de l'appartement et ont réclamé des délais de paiement.





Par jugement en date du 16 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection ainsi saisi a :



-écarté des débats un courrier déposé au greffe le 29 décembre 2023,



-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 24 novembre 2020 sont réunies à la date du 24 février 2023,



-ordonné en conséquence à Madame [B] et à Monsieur [T] de libérer les locaux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,



-dit qu'à défaut pour les défendeurs d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d'économie mixte Alsace Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et le concours de la force publique,



-rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



-condamné Madame [B] et Monsieur [T] solidairement à verser à la société d'économie mixte Alsace Habitat la somme de 1 915,95 €, décompte arrêté au « 24 février 1023 », incluant le loyer du mois de janvier 2023,



-condamné Madame [B] et Monsieur [T] solidairement à verser à la société d'économie mixte Alsace Habitat une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du « 25 février 1023 » et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,



- dit que cette indemnité d'occupation sera révisable aux conditions du bail révisé,



-condamné in solidum Madame [B] et Monsieur [T] à payer à la société d'économie mixte Alsace Habitat une somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamné les mêmes in solidum aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.







Madame [B] et Monsieur [T] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 2 février 2024.



L'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile selon ordonnance du président de la chambre en date du 1er mars 2024.



Par dernières écritures notifiées le 26 juin 2024, Madame [B] et Monsieur [T] concluent à l'infirmation de la décision déférée et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :



-débouter Alsace Habitat de l'ensemble de ses moyens fins et prétentions,



-accorder aux appelants les plus larges délais de paiement sur le fondement l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989,



-suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés,



Subsidiairement,



-accorder aux appelants les plus larges délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil,



En tous les cas :



-dire et juger n'y avoir lieu à résiliation du contrat de bail d'habitation conclu entre les parties le 24 novembre 2020,



-condamner Alsace Habitat à payer à Monsieur [T] et à Madame [B] un montant de 2 500 € à titre de dommages intérêts au titre de leur préjudice de jouissance,



-dire et juger que le montant des dommages intérêts accordés se compensera avec les arriérés de loyers et charges dus par Monsieur [T] et Madame [B],



-condamner Alsace Habitat aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.



Au soutien de leur appel, Monsieur [T] et Madame [B] reconnaissent avoir cessé le paiement des loyers pendant un certain temps aux fins de faire réagir le bailleur quant à l'indécence du logement. Ils font valoir que le bailleur a refusé la signature d'un plan d'apurement proposé sous l'égide de la caisse d'allocations familiales, qu'ils ont réglé les sommes de 800 € le 5 septembre 2023 et 1 020 € le 30 août 2023, apurant ainsi partiellement la dette et assurent avoir repris le paiement régulier des loyers et charges, ce dont ils tirent se trouver dans les conditions pour bénéficier des plus larges délais de paiement entraînant la suspension de la clause résolutoire.



À défaut et subsidiairement, ils sollicitent les plus larges délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.



Ils estiment qu'au regard du contexte et des éléments produits démontrant qu'ils tendent à apurer les arriérés, la résiliation du contrat ne doit pas être prononcée.



Dénonçant des problèmes récurrents d'inondation dans la salle de bains, ayant notamment entraîné une chute au préjudice de Madame [B] le 18 avril 2023, l'existence de moisissures et d'odeurs nauséabondes, dont souffre au demeurant l'ensemble des locataires, ils entendent solliciter réparation de leur préjudice de jouissance.



Par dernières écritures notifiées le 1er juillet 2024, la société d'économie mixte Alsace Habitat conclut à la confirmation du jugement entrepris sauf à rectifier l'erreur matérielle concernant la date de début de l'indemnité d'occupation qui sera fixée au 25 février 2023 et non 1023 et sollicite la condamnation solidaire des défendeurs aux dépens.



Elle fait valoir que les locataires ont cessé de verser le loyer à compter du mois de mars 2022 jusqu'au mois d'août 2023 de sorte qu'ils ne peuvent pas être considérée comme de bonne foi ; qu'ils n'ont pas apuré la dette dans le délai de deux mois prévu au commandement de payer et que l'extrait de compte produit au 13 juin 2024 démontre que l'arriéré s'est aggravé ; qu'ils ne justifient pas être en situation de régler la dette locative ni avoir repris le versement intégral du loyer.



Elle conteste les diverses attestations versées aux débats censées établir l'indécence du logement comme la réalité et la cause de la chute de Madame [B] dans la salle de bains et assure n'avoir été sollicitée qu'à une reprise le 6 juillet 2023 pour une petite fuite au niveau de la baignoire qui a donné lieu à réparation dès le 12 juillet 2023.





MOTIFS





Sur la résiliation du bail



Les locataires ne contestent pas ne pas avoir, dans le délai de deux mois, réglé le montant de l'arriéré locatif mentionné au commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé entre les parties.



La clause résolutoire était donc acquise au 24 février 2023 à minuit, ainsi que justement apprécié par le premier juge.



En vertu de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant 

avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative...



Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de l'article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.


Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



En l'espèce, les locataires ont déclaré dans le cadre d'une demande de relogement effectué le 4 août 2023 des revenus globaux d'un montant de 1 571 € pour deux personnes adultes, étant précisé que Madame [B] est invalide et que son fils déclare bénéficier du revenu de solidarité active et avoir à charge un enfant actuellement âgé de dix-huit ans.



Il est à relever que dans le cadre d'une demande précédente de relogement en date du 4 février 2021 Monsieur [T] avait déclaré un revenu mensuel de 2 048 € qui, s'ajoutant aux revenus de sa mère, portait le montant des ressources du foyer à la somme de 3 046 € par mois.



Force est de constater au vu du décompte produit par l'intimée, arrêté au mois de juin 2024, que les locataires n'ont rien payé au titre des loyers de février et mars 2024, les seules sommes enregistrées à leur crédit consistant dans les aides sociales ; que le loyer d'avril 2024 a été payé ; que le loyer de mai 2024 n'a été payé qu'à hauteur de 226,95 € (pas de versement d'aide sociale pour ce mois) et que celui de juin 2024 a été intégralement couvert par un paiement de 410 € et un règlement à l'huissier poursuivant d'une somme de 50 €.



Dans ces conditions, alors que depuis le jugement déféré, seules deux mensualités de loyers et charges sur cinq ont été intégralement réglées, il apparaît que les appelants ne sont pas en situation d'apurer leur dette locative, qui a augmenté, et qu'ils ne remplissent pas les conditions pour bénéficier d'un délai de grâce suspendant les effets de la clause résolutoire.







Par ailleurs, il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir accepté de signer le plan d'apurement proposé par la caisse d'allocations familiales puisqu'il ressort du document produit que ce plan, qui prévoyait l'apurement de la dette s'élevant à 2 819,74 € en dix mensualités de 282 € l'une, était totalement irréalisable compte tenu du montant du loyer et des ressources mensuelles des personnes vivant au foyer.



La clause résolutoire étant acquise et à défaut d'octroi d'un délai de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, la cour ne dispose pas d'un pouvoir d'appréciation quant au bien-fondé de la résiliation du bail.



Les demandes en délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, subsidiairement tendant à voir dire et juger qu'il n'y a pas lieu à résiliation du contrat de bail, seront en conséquence rejetées et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Madame [B] et de Monsieur [T].





Sur la demande de délais de paiement



En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut octroyer au débiteur un délai de paiement d'une durée maximale de deux ans.



Dès lors qu'il a été jugé que les appelants ne sont pas en mesure d'apurer la dette locative dans le délai de trois ans, il ne saurait leur être accordé un délai de paiement d'une moindre durée, ce d'autant moins que Monsieur [T] n'argue pas d'une possible évolution de sa situation vis-à-vis de l'emploi.



La demande sera en conséquence rejetée.





Sur la demande de dommages intérêts et en compensation



Si les appelants produisent deux témoignages (Monsieur [U] et Madame [C]) dont il ressort que le logement occupé par Monsieur [T] et Madame [B] a présenté une fuite d'eau dans la salle de bains le 23 juin 2024 (attestation [U]) ou à une date indéterminée (attestation [C]) et si Madame [C] certifie y avoir vu des moisissures, mais à une date indéterminée, les appelants ne justifient d'aucune interpellation du bailleur ni d'aucune mise en demeure d'avoir à remédier à un quelconque problème, antérieure au 6 juillet 2023, date à laquelle le contrat de bail était résilié par l'effet de la clause résolutoire.



Le bailleur justifie au surplus avoir fait diligence en dépêchant une entreprise qui a le 12 juillet 2023 effectué une recherche de fuite au niveau du logement du quatrième étage et a repris un joint d'étanchéité dès le 18 juillet 2023.



Aucune doléance n'a plus été enregistrée jusqu'au 23 juin 2024, date à laquelle Monsieur [T] a adressé, non pas à Alsace habitat, mais à son assureur, un courriel dénonçant un dégât des eaux provenant du robinet d'eau de la salle de bains qui fuit.



Dès lors que depuis leur entrée dans les lieux, le 25 novembre 2020 et jusqu'à la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges, les locataires n'ont informé leur bailleur d'aucun dysfonctionnement et notamment de problèmes de fuite d'eau et/ou de moisissures, il ne peut être reproché au bailleur d'avoir manqué à son obligation d'entretien et de réparation en cours de bail.



Les appelants arguent d'une situation d'indécence du logement donné à bail mais ne se sont pas réservés la preuve de leurs allégations : ils ne produisent en effet aucun document descriptif probant ; ils n'ont notamment pas demandé aux services municipaux d'hygiène d'effectuer une visite et d'établir un rapport à ce sujet.



Ils n'ont pas saisi le juge d'une demande visant à voir constater l'état d'indécence allégué et à voir condamner le bailleur à effectuer les travaux de remise en état.



L'attestation péremptoire et non circonstanciée établie par Monsieur [U], qui déclare après visite de l'appartement litigieux le 23 juin 2024, déplorer son insalubrité et son humidité et avoir constaté une fuite d'eau dans la salle de bains, ne saurait suffire à emporter la conviction.



De même, il ne saurait être tiré aucun élément probant des énonciations d'un article de presse se faisant l'écho de la formation d'un collectif de locataires de Alsace Habitat, s'insurgeant au principal contre la hausse des charges locatives de 2022, notifiée le 30 novembre 2023, les locataires échangeant par ailleurs sur les problèmes de leurs logements, notamment en termes de moisissures.



Aucun élément ne permet en effet d'identifier si les locataires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont concernés et de surcroît, rien ne permet de retenir que le logement donné à bail à Madame [B] et Monsieur [T] a réellement été affecté de moisissures, durant le cours du bail.



L'attestation établie, hors les formes de l'article 202 du code de procédure civile, par le petit-fils de Madame [B], relatant une chute de cette dernière intervenue dans la nuit du 16 avril 2023 dans la salle de bains qui aurait été inondée, ne peut qu'être regardée avec circonspection dans la mesure où le bailleur n'a à aucun moment été informé de cette circonstance, où le certificat médical attestant de la présence sur le front de Madame [B] d'une tuméfaction osseuse de 2,5 cm de diamètre n'a été établi que 





le 24 février 2024 et dans la mesure encore où Madame [B] n'a dénoncé les faits à son assurance qu'au mois de février 2024.



Il découle de l'ensemble de ces énonciations que les appelants ne rapportent la preuve ni d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien et de réparation ni de l'indécence du logement.



Leur demande de dommages et intérêts formée en cause d'appel sera en conséquence rejetée.



Le jugement déféré sera en définitive confirmé sauf à réparer l'erreur matérielle l'affectant en ce que la date à laquelle l'indemnité d'occupation commence à être due est fixée au 25 février 2023 et non au 25 février 1023, comme indiqué par erreur de plume au dispositif de la décision.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.



Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur [T] et Madame [B] seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Eu égard à la situation de précarité des appelants, il sera dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur social.





PAR CES MOTIFS





La Cour,



Statuant publiquement et contradictoirement,



RECTIFIE le dispositif du jugement déféré en ce que Monsieur [T] et Madame [B] sont condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 25 février 2023 et non à compter du 25 février 1023, comme y indiqué par suite d'une erreur de plume,



CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Et y ajoutant,



REJETTE les demandes de délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire,



REJETTE la demande tendant à voir dire et juger qu'il n'y a pas lieu à résiliation du bail,



REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [B] et Monsieur [T] et leur demande en compensation,



REJETTE la demande formée par Madame [B] et Monsieur [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



DIT en équité n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Alsace Habitat,



CONDAMNE in solidum Madame [J] [B] et Monsieur [S] [T] aux dépens.





Le Greffier La Présidente