Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02301 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TBV6




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 04 Octobre 2024


S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

 
 
 
C/

[U] [F] [B]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 04 Octobre 2024

à SCP LARRAT

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 04 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Farida BOUKROUNA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 02 Juillet 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Mme [U] [F] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

 














RAPPEL DES FAITS

Par contrat du avec effet au 29 septembre 2021, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Mme [U] [B] un appartement à usage d’habitation et un parking situés au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 443,79€ pour l’habitation, de 08,17€ pour le parking et de 68,30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 février 2024.

Elle a ensuite fait assigner Mme [U] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse par un acte du 17 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 02 juillet 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE - représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Mme [U] [B] avec au besoin le concours de la force publique ; et de la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 611,57 € avec intérêts, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE précise avoir déclaré à la commission de surendettement une dette de 588,47€ et que la somme sollicitée correspond à la différence entre la dette actuelle, mois de juin inclus (1200,04€) et la somme déclarée.

Bien que convoquée selon les formes et modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Mme [U] [B] est non-comparante et non-représentée.

Mme [U] [B] a adressé à la juridiction un courriel en date du 03 juillet 2024 et indique avoir tenté de joindre le tribunal en amont de l’audience.
Elle indique par courrier daté du 21 juin 2024 ne pouvoir se rendre à l’audience du 02 juillet 2024 du fait de problèmes de santé, sans en justifier, puis précise dans un courriel du 03 juillet 2024 ne pas avoir été informée de la convocation.

Les pièces ayant été communiquées après la tenue de l’audience ne peuvent entrer dans le débats. En tout état de cause, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a informé le tribunal de la situation de surendettement de Mme [U] [B].
L'affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 21 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 juillet 2023 selon courrier en date du 10 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate modifie l’article 24 ci-dessus en ce qu’elle prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines pour payer sa dette. Toutefois, ce nouveau délai n’étant pas celui indiqué au commandement de payer délivré au locataire, et qui n’a pas pour effet de protéger les intérêts de ce dernier, sera écarté dans le cas d’espèce sur le fondement de l’ordre public de protection applicable en matière de baux d’habitation.

Le bail conclu avec effet au 29 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 6.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2024, pour la somme en principal de 771,04 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 avril 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE indique que la dette dûe par la locataire, mois de juin inclus s’élève à 1200,04€ auxquels sont retranchés la somme de 588,47€ déclarés à la commission de surendettement de sorte qu’elle sollicite la somme de 611,57€, mensualité du mois de juin incluse. 

Mme [U] [B] absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Elle sera donc condamnée à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE cette somme de 611,57€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que " V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 

VI. - Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; (...)”.

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l'espèce, Mme [U] [B] qui a été admise à la procédure de surendettement a effectué plusieurs règlements du 04, 05 et 18 juin 2024 afin de régler son loyer courant lequel après déduction des aides sociales (APL et RLS) s’élève à 186,53€. Bien que la somme versée ne couvre pas totalement le loyer et les charges (soit 173,06€), elle permet de couvrir la part principale.

De plus, le résiduel sollicité par le bailleur est de 611,57€, ce qui justifie d’accorder des délais de paiement sans porter une atteinte disproportionnée aux droits du bailleur tandis que l’expulsion de la locataire en difficulté risque d’aggraver sa situation.

Compte tenu de ces éléments, Mme [U] [B] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [U] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [U] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Mme [U] [B] sera condamné à lui verser une somme de 70 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS que la demande est recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effet au 29 septembre 2021 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Mme [U] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation et un parking situés au [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 avril 2024 ;

CONDAMNONS Mme [U] [B] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 611,57€ (mensualité du mois de juin incluse ), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS Mme [U] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 25 € chacune et une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Mme [U] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [U] [B] soit condamné à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme [U] [B] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 70 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [U] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 04 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Farida BOUKROUNA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.


La greffière, Le juge,