Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/01358 
N° Portalis DBX4-W-B7I-SZG2




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 24/



DU : 08 Octobre 2024


[D] [B]
[I] [O] épouse [B]

 
 
 
C/


[L] [C]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Octobre 2024

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mardi 08 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
 
Après débats à l'audience du 29 août 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

Monsieur [D] [B]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Dominique ALMUZARA de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [I] [O] épouse [B]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Dominique ALMUZARA de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [L] [C]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laurent FABIANI, avocat au barreau de TOULOUSE










RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 18 octobre 2022, Monsieur [D] [B] et Madame [I] [O] épouse [B] ont donné à bail à Monsieur [L] [C] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 1265,35€ provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [B] et Madame [I] [O] épouse [B] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 décembre 2023.

Par acte du 21 février 2024, Monsieur [D] [B] et Madame [I] [O] épouse [B] ont ensuite fait assigner Monsieur [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir de :
- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 1er février 2024,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l'assistance de la force publique, 
- condamner ce dernier au paiement :
- à titre provisionnel de la somme de 5255,92€ au titre de l'arriéré locatif arrêtée au mois de février 2024, somme à parfaire,
- d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges (soit 1265,35 €) à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif,
- de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- des dépens de la présente instance.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 29 août 2024.

A l’audience du 29 août 2024, Monsieur [D] [B] et Madame [I] [O] épouse [B], représentés par leur conseil, indiquent que la dette est de 12848,02€ et qu’ils acceptent les délais de paiement sur 36 mois sollicités en défense avec suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [L] [C], représenté par son conseil, reconnaît le montant de la dette et indique souhaiter se maintenir dans les lieux. Il mentionne avoir fait un virement de 1265,35€ le 28 août 2024. Il sollicite des délais de paiement sur 36 mois en versant 316€ en sus de son loyer afin d’apurer sa dette. 

L'affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.

Par note en délibéré autorisée, le conseil des bailleurs a fait parvenir 4 septembre 2024 un décompte mentionnant la dette actualisée avec le virement du 29 août 2024 de la part du locataire.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige. 

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”. 

Le commandement de payer en date du 21 décembre 2023 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette. 

Le bail conclu le 18 octobre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 décembre 2023 pour la somme en principal de 2545,22 €. 

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 février 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [D] [B] et Madame [I] [O] épouse [B] produisent outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Monsieur [L] [C] reste devoir déduction faite des frais de poursuite et du virement du 29/08/2024 la somme de 11582,67€ à la date du 29 août 2024, mensualité d’août 2024 incluse. Il ne sera pas tenu compte du mois de septembre 2024 qui n’était pas échu au moment de l’audience.

Monsieur [L] [C] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. 

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 11582,67€ avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2545,22€ à compter du commandement de payer (21 décembre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : 
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.



Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, au regard du fait que Monsieur [L] [C] a repris le paiement intégral du loyer depuis le mois et compte tenu de l’accord des parties formulé à l’audience, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs,conformément à la demande de Monsieur [L] [C] et à l’accord de ses bailleurs, et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de préciser que le paiement irrégulier des loyers ne peut perdurer et de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [L] [C] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [D] [B] et Madame [I] [O] épouse [B], Monsieur [L] [C] sera condamné in solidum à leur verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 octobre 2022 entre Monsieur [D] [B] et Madame [I] [O] épouse [B] et Monsieur [L] [C] concernant la maison à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] sont réunies à la date du 22 février 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [C] à verser àMonsieur [D] [B] et Madame [I] [O] épouse [B] à titre provisionnel la somme de 11582,67€ (mensualité d’août 2024 incluse) avec les intérêts à taux légal sur la somme de 2545,22€ à compter du 21 décembre 2023 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; 

AUTORISONS Monsieur [L] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 316€, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;


SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [L] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [L] [C] soit condamné à verser à Monsieur [D] [B] et Madame [I] [O] épouse [B] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 1265,35€, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [C] à verser à Monsieur [D] [B] et Madame [I] [O] épouse [B] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



Le Greffier La Vice-Présidente