Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02120 
N° Portalis DBX4-W-B7I-S7T4




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 24/



DU : 08 Octobre 2024


[U] [B]
[M] [C] épouse [B]

 
 
 
C/



[O] [D]
[K] [X] épouse [D]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Octobre 2024

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mardi 08 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
 
Après débats à l'audience du 29 août 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

Monsieur [U] [B]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Dominique ALMUZARA de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [M] [C] épouse [B] 
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Dominique ALMUZARA de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEURS

Monsieur [O] [D]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [X] épouse [D]
demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

 



RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 17 et 18 novembre 2022 avec effet au 06 décembre 2022, Monsieur [U] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] ont donné à bail à Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D] une villa à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 915€.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 janvier 2024. 

Par acte du 30 avril 2024, Monsieur [U] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] ont ensuite fait assigner Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 29 août 2024, Monsieur [U] [B] et Madame [M] [C] épouse [B], représentés par leur conseil, ont repris les termes de son assignation pour demander de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 26 février 2024,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D], de tout occupant de leur chef avec recours à la force publique,
- condamner solidairement ces derniers au paiement :
- à titre provisionnel de la somme actualisée de 3.896,49€ au titre de l'arriéré locatif mensualité d’avril 2024 incluse,
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération effective des lieux indexable selon les dispositions contractuelles,
- de la somme de 800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la CCAPEX, et de la dénonce de l'assignation à la préfecture. 
Bien que convoqués par actes de commissaire de justice signifiés par remise à étude le 30 avril 2024, Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D] n’étaient ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier de Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D] a été déposé lors de l’audience du 29 août 2024.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige. 

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 




- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”. 

Le bail conclu le 17 et 18 novembre 2022 avec effet au 06 décembre 2022 contient une clause résolutoire (paragraphe 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 janvier 2024 pour la somme en principal de 2803,77 €.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mars 2024.

L’expulsion de Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [U] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] produisent outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D] reste devoir la somme de 3896,49 €, mensualité du mois d’août 2024 incluse.

Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3896,49 €.

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, ils seront également solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, indexable selon les dispositions contractuelles.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, ils seront solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er septembre 2024, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation en référé à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [U] [B] et Madame [M] [C] épouse [B], Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D] seront solidairement condamnés à leur verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 17 et 18 novembre 2022 avec effet au 06 décembre 2022 entre Monsieur [U] [B] et Madame [M] [C] épouse [B], Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D] concernant la villa à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 13 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; 

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D] à verser à Monsieur [U] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] à titre provisionnel la somme de 3896,49 € (mensualité d’août 2024 incluse) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D] à payer à Monsieur [U] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi indexable selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D] à verser à Monsieur [U] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [K] [X] épouse [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le signalement du commandement de payer à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation en référé à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


La greffière, La vice-présidente,