Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/01900 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S5GS




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 04 Octobre 2024


S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

 
 
 
C/

[K] [E] [V]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 04 Octobre 2024

à SCP LARRAT

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 04 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Farida BOUKROUNA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 02 Juillet 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 2]


représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

M. [K] [E] [V], demeurant [Adresse 6] - [Localité 3]

non comparant, ni représenté















RAPPEL DES FAITS

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à M [K] [E] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 3] par contrat avec effet au 28 décembre 2020, pour un loyer mensuel de 356,34 € et 102,21 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner M [K] [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 02 juillet 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE - représentée par son conseil - demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de M [K] [E] [V] ou de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 9245,74€ dont 5417,64€ de supplément de loyer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ainsi que de l'enjoindre à produire l'avis d'imposition 2023 sur les revenus de 2022.

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE précise que le locataire en impayé depuis octobre 2023 n’a pas repris le paiement des loyers.

Bien que convoqué par acte signifié selon les formes et modalités prévues aux articles 656 et 658 du code de procédure civile le 24 avril 2024, M [K] [E] [V] n’est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de la demande:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 26 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir informé la caisse d'allocation familiale de la situation d'impayés le 12 février 2024 selon courrier de la caisse d'allocation familiales de la Haute Garonne en date du 21 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 24 juillet 2023 d'application immédiate modifie l'article 24 ci-dessus en ce qu'elle prévoit que le locataire dispose désormais d'un délai de six semaines pour payer sa dette. 
Toutefois, ce nouveau délai n'étant pas celui indiqué au bail, il sera fait application des dispositions contractuelle puisque les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002).

Le bail conclu le 28 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 6.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2024, pour la somme en principal de 1910,87 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 avril 2024.

Le juge des référés est le juge de l’évidence. La clause résolutoire insérée au bail ayant un caractère automatique, elle est acquise au profit du bailleur par le seul effet de l’expiration du délai du commandement de payer ; le juge ne peut donc que constater la résiliation du bail.

L’expulsion de M [K] [E] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte démontrant que M [K] [E] [V] reste devoir la somme de 3828,10€ à la date du 25 juin 2024 mensualité du mois de juin incluse.

M [K] [E] [V], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3828,10€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5417,64€ au titre du supplément de loyer depuis le mois de janvier 2024 et à défaut de production intégrale de l’avis d’imposition 2023 où figure le revenu fiscal de référence de l’année précédente (2022).

L’absence d’avis d’imposition générant le supplément loyer pour lequel le locataire est condamné, il n’y a pas lieu à enjoindre le locataire de le produire, ce dernier étant responsable des conséquences de cette non communication.

Il convient toutefois de préciser que M [K] [E] [V] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la somme de 5417,64€ s’il communique à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE les justificatifs de ses ressources afin de permettre à cette dernière de déterminer s’il est effectivement redevable du supplément loyer et dans l’affirmative d’en permettre la liquidation définitive.

M [K] [E] [V] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 499,91€.
III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M [K] [E] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, M [K] [E] [V] sera condamné à lui verser une somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS que la demande est recevable ; 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effet au 28 décembre 2020 entre la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et M [K] [E] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 21 avril 2024;

ORDONNONS en conséquence à M [K] [E] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M [K] [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M [K] [E] [V] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 3828,10€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS M [K] [E] [V] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel au paiement de la somme de 5417,64€ au titre du supplément de loyer depuis le mois de janvier 2024 à défaut de production intégrale de l’avis d’imposition 2023 où figure le revenu fiscal de référence de l’année précédente (2022),

DISONS que M [K] [E] [V] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la somme de 5417,64€ s’il communique à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE l’avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022,

REJETONS la demande d’injonction à produire cet avis d’imposition,

CONDAMNONS M [K] [E] [V] à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 499,91€;

CONDAMNONS M [K] [E] [V] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS M [K] [E] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 04 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Farida BOUKROUNA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.


La greffière, Le juge,