Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02038 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S6O5




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 04 Octobre 2024


S.A. ALTEAL

 
 
 
C/

[U] [T]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 04 Octobre 2024

à Me Isabelle DURAND

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 04 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Farida BOUKROUNA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.


Après débats à l'audience du 02 Juillet 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Mme [U] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée




 











RAPPEL DES FAITS

La SA ALTEAL a donné à bail à Mme [U] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] par contrat du 28 novembre 2022, pour un loyer mensuel de 434,56 € hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ALTEAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

La SA ALTEAL a ensuite fait assigner Mme [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 02 juillet 2024, la SA ALTEAL - représentée par son conseil - demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Mme [U] [T] ou de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ; et de la condamner au paiement de la somme actualisée de 3815,07 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SA ALTEAL précise que la locataire n'a pas repris le paiement des loyers.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié selon les formes et modalités prévues aux articles 656 et 658 du code de procédure civile le 07 mai 2024, Mme [U] [T] n’est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de la demande:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 10 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 24 juillet 2023 d'application immédiate modifie l'article 24 ci-dessus en ce qu'elle prévoit que le locataire dispose désormais d'un délai de six semaines pour payer sa dette. Toutefois, ce nouveau délai n'étant pas celui indiqué au commandement de payer délivré au locataire, et qui n'a pas pour effet de protéger les intérêts de ce dernier, sera écarté dans le cas d'espèce sur le fondement de l'ordre public de protection applicable en matière de baux d'habitation. 

Le bail conclu le 28 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 février 2024, pour la somme en principal de 2655,83 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024.

Le juge des référés est le juge de l’évidence. La clause résolutoire insérée au bail ayant un caractère automatique, elle est acquise au profit du bailleur par le seul effet de l’expiration du délai du commandement de payer ; le juge ne peut donc que constater la résiliation du bail.

L’expulsion de Mme [U] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA ALTEAL produit un décompte démontrant que Mme [U] [T] reste devoir, après soustraction des frais de pénalités non justifiés par une mise en demeure préalable, la somme de 3776,97€ à la date du 26 juin 2024, mensualité du mois de mai incluse.

Mme [U] [T], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3776,97 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Mme [U] [T] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 juin 024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 574,40€.

III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [U] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Mme [U] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS que la demande est recevable ; 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2022 entre la SA ALTEAL et Mme [U] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 29 avril 2024;

ORDONNONS en conséquence à Mme [U] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [U] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Mme [U] [T] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 3776,97€ (décompte arrêté au 26 juin 2024 mensualité du mois de mai incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Mme [U] [T] à payer à la SA ALTEAL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 574,40€;

CONDAMNONS Mme [U] [T] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [U] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 04 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Farida BOUKROUNA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.


La greffière, Le juge,