Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 4]
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NAC: 5AA


N° RG 24/02297 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TBND




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 24/



DU : 08 Octobre 2024


[S] [C]

 
 
 
C/



[U] [K] [G]
[W] [Y]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Octobre 2024

à Me Dominique JEAY

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mardi 08 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
 
Après débats à l'audience du 29 août 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;




ENTRE :


DEMANDERESSE

Madame [S] [C]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Dominique JEAY, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEURS

Monsieur [U] [K] [G]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [W] [Y]
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté


 
 





RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 20 juin 2018 avec effet au 29 juin 2018, Madame [S] [C] a donné à bail à Monsieur [E] [M] et Monsieur [I] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 750€ et 50€ de provisions sur charges.

Par avenant au contrat du 04 juillet 2021, il a été prévu que Monsieur [I] [M] n’était plus titulaire du bail à compter du 31 juillet 2021 et que Monsieur [W] [Y] devenait co-titulaire solidaire du bail à compter du 1er août 2021.

Par un avenant au contrat du 13 décembre 2022, il a été prévu que Monsieur [E] [M] n’était plus titulaire du bail à compter du 26 septembre 2022 et que Monsieur [U] [K] [G] devenait co-titulaire solidaire du bail à compter du 15 décembre 2022.

Monsieur [U] [K] [G] a quitté les lieux en décembre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] [C] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 et 16 février 2024. 

Par acte du 05 mars 2024, Madame [S] [C] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [K] [G] et Monsieur [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 29 août 2024, Madame [S] [C], représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation pour demander de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résilition du contrat de bail,
- ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [W] [Y], de tout occupant de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique,
- condamner Monsieur [W] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges de 819,70€ par mois à compter du 1er mai 2024 jusqu'à la libération effective des lieux indexable selon les dispositions contractuelles,
- condamner Monsieur [U] [K] [G] et Monsieur [W] [Y] au paiement :
- immédiat et sans délai de la somme actualisée de 4168,20€ au titre de l'arriéré locatif,
- de la somme de 1500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- des dépens en ce compris les coûts des commandement de payer du 15 et 16 février 2024 et de l'assignation. 

Bien que convoqués par actes de commissaire de justice signifiés par remise à étude le 30 mai 2024, Monsieur [U] [K] [G] et Monsieur [W] [Y] n’étaient ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige. 

L’action est donc recevable. 


- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”. 

Le bail conclu le 20 juin 2018 avec effet au 29 juin 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 février 2024 pour la somme en principal de 2528,80 €.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

Il sera demandé à Monsieur [W] [Y] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [S] [C] ne justifiant nullement de la mauvaise foi qu’elle invoque. L’expulsion de Monsieur [W] [Y] sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec de la force publique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [S] [C] produit outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Monsieur [U] [K] [G] et Monsieur [W] [Y] reste devoir la somme de 4168,20 €, mensualité du mois d’avril 2024 incluse.

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que le bailleur indique que Monsieur [K] [G] a quitté les lieux en décembre 2023 ce qui signifie qu’il justifie avoir informé son bailleur de son départ et le bailleur reconnaît qu'il a pris en compte sa volonté de désolidarisation du bail 6 mois plus tard soit le mois de juin 2024. 

Ainsi, il s’en déduit que par application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit un délai de 6 mois après la fin du préavis et de la clause prévue au contrat, Monsieur [K] [G] ne sera plus solidairement tenu du paiement des loyers à compter de juin 2024.

Monsieur [U] [K] [G] et Monsieur [W] [Y], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4168,20 €.

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, Monsieur [W] [Y] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant. 


Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, indexable selon les dispositions contractuelles.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Monsieur [W] [Y] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er mai 2024, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [K] [G] et Monsieur [W] [Y], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [S] [C], Monsieur [U] [K] [G] et Monsieur [W] [Y] seront condamnés à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2018 avec effet au 29 juin 2018 avec avenants des 4 juillet 2021 et 13 décembre 2022, entre Madame [S] [C], Monsieur [U] [K] [G] et Monsieur [W] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 17 avril 2024 ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [K] [G] et Monsieur [W] [Y] à verser à Madame [S] [C] à titre provisionnel la somme de 4168,20 € (mensualité d’avril 2024 incluse) ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [Y] à payer à Madame [S] [C] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi indexable selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [K] [G] et Monsieur [W] [Y] à verser à Madame [S] [C] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [K] [G] et Monsieur [W] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts des commandements de payer du 15 et 16 février 2024 et de l’assignation en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


La greffière, La vice-présidente,