Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 3]
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[Adresse 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/01758 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S4EI




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 04 Octobre 2024


S.A. HLM DES CHALETS

 
 
 
C/

[S] [M]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 04 Octobre 2024

à HLM DES CHALETS 

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 04 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Farida BOUKROUNA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 02 Juillet 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, dont le siège social est sis [Adresse 2]


Représentée par Madame [X] [D] munie d’un pouvoir 



ET


DÉFENDERESSE

Mme [S] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée



 













RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 décembre 2015, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Madame [S] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 278,16 € et 59,34 € de provision sur charges.

Par contrat du 21 décembre 2015 avec effet au 22 décembre 2015, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Madame [S] [M] un emplacement de stationnement (N°1) situé au [Adresse 1] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 26,64 €, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023. 

La SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Madame [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement le 29 avril 2024.

A l’audience du 02 juillet 2024, la SA HLM DES CHALETS - représentée par Madame [X] [D], Chargée de recouvrement, valablement munie d'un pouvoir - demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 février 2024 ; d'ordonner l’expulsion de Madame [S] [M] de corps et de biens ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ; et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 3206,20 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

La SA HLM DES CHALETS précise qu'un préavis a été déposé.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié selon les formes de l'article 658 du code de procédure civile le 29 avril 2024, Madame [S] [M] n’est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de la demande:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate modifie l’article 24 ci-dessus en ce qu’elle prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines pour payer sa dette. Toutefois, ce nouveau délai n’étant pas celui indiqué au commandement de payer délivré au locataire, et qui n’a pas pour effet de protéger les intérêts de ce dernier, sera écarté dans le cas d’espèce sur le fondement de l’ordre public de protection applicable en matière de baux d’habitation.

Le bail conclu le 22 décembre 2015 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 1720,72 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2024.

L’expulsion de Madame [S] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le juge des référés est le juge de l’évidence. La clause résolutoire insérée au bail ayant un caractère automatique, elle est acquise au profit du bailleur par le seul effet de l’expiration du délai du commandement de payer ; le juge ne peut donc que constater la résiliation du bail.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte démontrant que Madame [S] [M] reste devoir, la somme de 3621,32 € à la date du 02 juillet 2024. Néanmoins, la demande formulée à l’audience se limite à la somme de 3206,20€, somme retenue.

Madame [S] [M], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3206,20€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1720,72 € à compter du commandement de payer (19 décembre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [S] [M] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 415,12€.

III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM DES CHALETS, Madame [S] [M] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS que la demande est recevable ; 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au baux conclus le 22 décembre 2015 entre la SA HLM DES CHALETS et Madame [S] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation et l'emplacement de stationnement (n°1) situés au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 20 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM DES CHALETS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [S] [M] à verser à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel la somme de 3206,20€ (décompte arrêté au 02 juillet 2024, mensualité de juin 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 sur la somme de 1720,72 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [S] [M] à payer à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 415,12€;

CONDAMNONS Madame [S] [M] à verser à la SA HLM DES CHALETS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 04 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Farida BOUKROUNA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT greffière.


La greffière, Le juge,