Tribunal Judiciaire · REFERES CONSTRUCTION — 9 octobre 2024

T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R É F É R É 
CONSTRUCTION




RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/03374 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KG7Q

MINUTE n° : 2024/ 524

DATE : 09 Octobre 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT



DEMANDEUR

Monsieur [N] [C], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Serge DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEFENDERESSE

Société AZUR IMMO VAR pris en sa qualité de syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires LES BASTIDES MARCEAU, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Philippe SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.



copie exécutoire à 
Me Serge DREVET
Me Philippe SCHRECK

2 copies service des expertises
1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Serge DREVET
Me Philippe SCHRECK


 


FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES


Suivant acte authentique du 2 mars 2004, Monsieur [N] [C] a acquis les lots 39, 41, 45, 47, 50 et 70 au sein de la copropriété [Adresse 3] sur la commune de [Localité 2].

Après refus par la majorité des copropriétaires de procéder à la refonte totale des tantièmes de copropriété lors de l'assemblée générale du 26 avril 2023, Monsieur [C] a saisi le juge des référés du présent tribunal, suivant assignation délivrée le 22 avril 2024 à la SAS AZUR VAR IMMO, prise en sa qualité de syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires LES BASTIDES MARCEAU, afin de solliciter à titre principal la désignation d'un expert chargé notamment de donner toute solution technique permettant de rétablir la possession du requérant sur les lots de copropriété lui appartenant et de calculer les charges de copropriété indûment payées par lui depuis cinq ans.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2024 auxquelles il se réfère à l'audience, Monsieur [N] [C] sollicite, au visa des articles 4, 5, 9, 12, 16, 145, 696 et 700 du code de procédure civile, de :
DEBOUTER de toutes ses demandes la SAS AZUR VAR IMMO, prise en sa qualité de syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires LES BASTIDES MARCEAU ; 
DESIGNER tel expert qu'il plaira à Madame la présidente de bien vouloir nommer avec la mission de :
✓ Convoquer régulièrement les parties à l'endroit où sont censés se trouver les lots de copropriétés acquis par Monsieur [C] par un acte notarié du 2 mars 2004 (pièce 1) ;
✓ Rechercher la localisation réelle de chaque lot de copropriété acquis par Monsieur [C] au terme de l'acte notarié du 2 mars 2004 (pièce 1) ;
✓ Dresser un plan de la localisation actuelle des lots de copropriétés acquis par Monsieur [C] aux termes de l'acte notarié du 2 mars 2004 (pièce 1) ;
✓ Recueillir les explications et observations du syndicat des copropriétaires quant à la perception actuelle des charges de copropriété au regard de la situation réelle des lots de copropriétés figurant dans l'état descriptif de division ;
✓ Donner toute solution technique permettant de rétablir la possession de Monsieur [C] sur les lots de copropriété lui appartenant ;
 ✓ Calculer les charges de copropriété indûment payées par Monsieur [C] pendant les 5 années précédant la date à laquelle l'assignation devant le juge des référés a été délivrée au syndicat des copropriétaires ;
✓ Donner plus généralement toutes indications permettant de faire coïncider l'acte de propriété de Monsieur [C] du 2 mars 2004 avec la réalité physique des lieux ;
Ou bien avec toute autre mission qu'il plaira à Madame la présidente de donner à l'expert de justice qui sera désigné pour permettre de résoudre le problème réel posé à monsieur [C], copropriétaire ;
STATUER ce que de droit sur les dépens de la présente procédure.

Suivant ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024 auxquelles elle se réfère à l'audience, la SAS AZUR VAR IMMO, prise en sa qualité de syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires LES BASTIDES MARCEAU, sollicite de :
La METTRE hors de cause ;
DEBOUTER Monsieur [N] [C] de l'intégralité de ses demandes ;
Le CONDAMNER à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.




DISCUSSION

Le requérant fonde ses prétentions sur l'article 145 du code de procédure civile, qui énonce : « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il soutient que la défenderesse a été assignée en sa qualité de syndic de la copropriété, ce qui suffit à rendre la procédure recevable à l'égard du syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, il soutient son motif légitime du fait que les pièces versées aux débats sur le plan de la copropriété ne correspondent pas aux mentions dans son acte de propriété.

La défenderesse objecte que la demande aurait dû être dirigée à l'égard du syndicat des copropriétaires et elle sollicite d'être mise hors de cause.
Elle soutient que l'expertise n'a d'autre but que de suppléer la carence du requérant dans l'administration de la preuve et l'absence de motif légitime à défaut de justifier la discordance entre l'état des lieux réels de la copropriété et son titre de propriété. Elle fait observer que les demandes formulées sont en contradiction avec la loi sur la copropriété.

Il est constant que l'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l'application de ce texte de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction sans toutefois procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui. De plus, le litige potentiel ne doit pas être manifestement voué à l'échec.

En premier lieu, la SAS AZUR VAR IMMO n'a pas été citée à la présente instance en son nom personnel mais en sa qualité de syndic en exercice de la copropriété LES BASTIDES MARCEAU.

De ce fait, elle représente le syndicat des copropriétaires à la présente instance et ne peut ainsi être mise hors de cause.

En second lieu, il sera relevé que de jurisprudence constante, l'article 146 alinéa 2 du code de procédure civile n'est pas applicable aux demandes de désignation d'un expert fondées sur l'article 145 du même code, la carence dans l'administration de la preuve ne pouvant être opposée à celui qui cherche à établir ou conserver la preuve de faits en lien avec un litige potentiel.

La défenderesse peut en revanche contester le motif légitime du requérant, lequel produit notamment un plan de géomètre établi en 2006 par la copropriété, ne mentionnant pas selon lui la localisation des lots acquis par lui en 2004.

Le requérant ne fournit pas le plan de masse annexé à son acte de vente permettant de vérifier la localisation de ses lots.

En effet, Monsieur [C] se plaint d'une inadéquation entre l'état descriptif de division et la situation réelle des lieux de sorte que la seule action pour y remédier consisterait à établir in fine un nouvel état descriptif de division. La défenderesse observe à raison que le requérant ne peut le faire à défaut de respecter les conditions des articles 11 et 12 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et dans la mesure où cette demande a été rejetée par la majorité des copropriétaires en 2023.

Le requérant questionne la copropriété sur la localisation de ses lots par rapport aux plans de la copropriété, mais une telle demande ne peut justifier le recours à un expert judiciaire alors qu'à l'évidence les seules confrontations entre les documents des parties, en particulier le plan de masse annexé à l'acte de vente du requérant et les documents de la copropriété, permettent de déterminer ce point.

Quant à l'éventuelle privation de jouissance de ses lots et au calcul consécutif des charges payées indûment, ces éléments ne justifient pas davantage des vérifications par un expert judiciaire dans la mesure où le requérant est en mesure de posséder les pièces adéquates.

En tout état de cause, la défenderesse fait justement observer que l'expert judiciaire ne peut avoir pour mission d'« aider » le requérant à retrouver la jouissance de ses lots ou à trouver une solution technique pour remédier à son problème. La nature de cette « solution technique » n'est pas détaillée mais s'apparente plutôt à une impossibilité de retrouver les lots du requérant à l'intérieur du périmètre de la copropriété, ce qui ne correspond à l'évidence pas à une mission utile pouvant être conférée à un expert judiciaire.

En l'absence de motif légitime et notamment par l'inutilité de la mesure sollicitée, Monsieur [C] sera débouté de sa demande de désignation d'un expert.

Monsieur [C] est la partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile et il sera condamné aux dépens de l'instance de référé.

L'équité commande de ne pas laisser à la SAS AZUR VAR IMMO ès-qualités de syndic la charge de ses frais irrépétibles de sorte que Monsieur [C] sera condamné à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS AZUR VAR IMMO sera déboutée du surplus de sa demande à ce titre.



PAR CES MOTIFS


Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire par mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :


DEBOUTONS Monsieur [N] [C] de l'intégralité de ses demandes,

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] à payer à la SAS AZUR VAR IMMO, prise en sa qualité de syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires LES BASTIDES MARCEAU, la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT