Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 3 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

8ème chambre 
2ème section

 
N° RG 21/16021 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVW3P

N° MINUTE : 


Assignation du :
16 Décembre 2021





JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2024 
DEMANDEURS

Monsieur [A], [O] [E]
[Adresse 13]
[Localité 23]

Madame [B], [G] [E] 
assistée de son curateur Monsieur [A], [O] [E], médecin, de nationalité française, né le 13 août 1956, à [Localité 22] demeurant à [Localité 23] [Adresse 13], désigné selon jugement du 25 juillet 2014, régime de curatelle simple maintenu aux termes d’une ordonnance de révision du Service de la protection des majeurs du Tribunal d’Instance de PARIS 
[Adresse 3]
[Localité 18]

Monsieur [L], [J] [E]
[Adresse 5]
[Localité 1]

Madame [K], [R] [E]
[Adresse 12]
[Localité 16]

Monsieur [M], [N], [I] [H]
[Adresse 10] ;
[Localité 17]

Tous représentés par Maître Amandine JOUANIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #Z0046

DÉFENDEURS

Madame [Z] [C]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 11]

représentée par Maître Fabien LEQUEUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0187

Société GMF ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 7]
[Localité 21]

représentée par Maître Stéphane BRIZON de l’AARPI BRIZON MOUSAEI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D2066

Le Syndicat des copropriétaires del’immeuble sis [Adresse 14] [Localité 18], représenté par son syndic, le CABINET CAZALIERES
[Adresse 4]
[Localité 19]

représenté par Maître Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0633

Société ALLIANZ IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 20]

représentée par Maître Florent VIGNY de la SELARL CAUSIDICOR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #J0133

Société CABINET CAZALIERES exerçant sous l’enseigne ORALIA CAZALIERES, SAS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 19]

Société MMA IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 6]
[Localité 15]

représentées par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0399


PARTIE INTERVENANTE 

Société MMA ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 8]
[Localité 15]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0399
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/16021 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVW3P

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière


DEBATS

A l’audience du 30 Mai 2024 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




Exposé du litige :

Madame [P] [S] veuve [E], décédée le 31 janvier 2021, a acquis un appartement situé au 5ème étage de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 18], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Début février 2018, après le départ de son dernier locataire, elle a déploré des infiltrations, survenues le 5 février 2018, au niveau du plafond de la salle de séjour de son appartement. Elle en a informé le syndic de l’immeuble, le cabinet CAZALIERES, le 12 février 2018, et a régularisé une déclaration de sinistre à la même date. 

Le 26 avril 2018, elle s’est plainte de la survenance d’un nouveau sinistre « dégât des eaux », déclaré à son assureur, la MAIF, dont elle a informé le syndic de l’immeuble par courrier électronique du 27 avril 2008. 

Par courrier électronique du 28 mai 2018, Madame [E] a demandé au syndic de l’immeuble de lui renvoyer le formulaire de dégât des eaux concernant ce deuxième sinistre « (fuite sur parties communes) » ainsi que le rapport de l’entreprise GOSSELIN, missionnée par le syndic de l’immeuble, afin d’adresser cette déclaration à son assureur, la MAIF. 

Par courrier recommandé du 30 juillet 2018, le conseil de Madame [E] a mis en demeure le syndic de l’immeuble de prendre toutes mesures utiles pour juguler les sinistres en cours et lui adresser copie du rapport de l’entreprise GOSSELIN, mandatée par le syndic, à la suite de sa visite du 26 avril 2018. 

Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/16021 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVW3P

Par courrier électronique du 24 août 2018, le syndic de l’immeuble a transmis au conseil de Madame [E] le rapport de l’entreprise GOSSELIN en date du 3 mai 2018 ainsi qu’un devis de plomberie de la même entreprise en date du 22 mai 2018.

Madame [E] a ensuite relancé le syndic de l’immeuble aux fins de transmission de la déclaration de sinistre remplie et signée par ses soins et d’exécution des travaux de réfection incombant à la copropriété, par courrier électronique du 28 mai 2018. 

La MAIF, assureur de Madame [P] [E], a par la suite diligenté une expertise amiable, confiée au cabinet Pascal TOUBON qui a convoqué les parties, par courrier du 12 juillet 2018, pour une réunion d’expertise devant se tenir le 7 septembre 2018. 

Par courrier adressé au cabinet CAZALIERES le 13 septembre 2018, le cabinet Pascal TOUBON a indiqué que le sinistre dégât des eaux du mois de février 2018 provenait « d’une infiltration au travers de la terrasse à l’aplomb qui perdure depuis plusieurs mois », en précisant qu’il appartenait au syndic de l’immeuble « de faire procéder, sans délai, aux travaux de reprise de cette étanchéité et/ou pour le moins à une réparation provisoire », les infiltrations empêchant « toute remise en état de ce logement », ce qui générait « des pertes de loyer dont le syndicat des copropriétaires est comptable ». 

Il a également précisé qu’il lui avait été fait part « d’une fuite sur une canalisation collective (fente fissurée) qui dessert le logement à l’aplomb » qu’il revenait également au syndic « de faire supprimer ». 

Madame [P] [E] a ensuite fait établir un procès-verbal de constat d’huissier en date du 21 septembre 2018 afin de faire constater les désordres affectant son logement puis, par courrier recommandé du 7 janvier 2019, elle a demandé au cabinet CAZALIERES d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la question du « sinistre déclaré le 5 février 2018 par Madame [E] dans son rapport du 5ème étage face, infiltration du plafond du salon, provenant des parties communes de l’immeuble, non réglé au 7 janvier 2019 ».

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier des 6 et 26 mars 2019, Madame [P] [E] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 18] et la S.A. ALLIANZ IARD, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, afin de solliciter une expertise judiciaire au contradictoire de ces parties. 

Selon ordonnance de référé rendue le 19 avril 2019, Monsieur [T] [D] a été désigné en qualité d’expert. 

A la requête de Madame [E], par actes d’huissier des 5 et 8 août 2019, les opérations d’expertise ont été rendues communes à Madame [Z] [C], propriétaire d’un appartement situé au 6ème étage, à l’aplomb de celui appartenant à Madame [E], à la S.A.S. CABINET CAZALIERES ainsi qu’à la S.A. MMA IARD, recherchée en qualité d’assureur du cabinet CAZALIERES, exerçant sous l’enseigne ORALIA, selon ordonnance de référé rendue le 18 octobre 2019. 
Puis, selon ordonnance de référé rendue le 8 juillet 2020, à la requête de Madame [Z] [C], par acte d’huissier du 9 mars 2020, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la S.A. GMF ASSURANCES, recherchée en qualité d’assureur de Madame [C].

L’expert a déposé son rapport le 28 janvier 2021, concluant à des désordres d’infiltration ayant cinq origines (défaut de couvre-joints de la couvertine des acrotères, joint étanche en tête du solin de protection de l’étanchéité défectueux, fissures dans la maçonnerie des tableaux de porte-fenêtre de Madame [C], fissures des appuis maçonnés des portes fenêtres de Madame [C], fissure de l’appui dormant en bois de la porte fenêtre de la salle à manger de Madame [C]). 

Par actes d’huissier des 16 et 17 décembre 2021, Monsieur [A] [E], Madame [B] [E], assistée de son curateur, Monsieur [L] [E], Madame [K] [E], Monsieur [M] [E], composant l’indivision successorale de Madame [P] [E], décédée le 31 janvier 2021, d’une part, Madame [B] [E], assistée par son curateur, d’autre part, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 18], son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD, la S.A.S. CABINET CAZALIERES, exerçant sous l’enseigne ORALIA CAZALIERES, son assureur, la S.A. MMA IARD, Madame [Z] [C] et son assureur, la S.A. GMF ASSURANCES, devant le tribunal judiciaire de Paris en indemnisation de leurs préjudices matériels et de jouissance, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 696, 699 et 700 du code de procédure civile et A. 444-32 et suivants du code de commerce, ainsi du rapport d’expertise déposé par Monsieur [D] le 28 janvier 2021 et des pièces versées au débat. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023, Monsieur [A] [E], Madame [B] [E], assistée de son curateur, Monsieur [L] [E], Madame [K] [E], Monsieur [M] [E], composant l’indivision successorale de Madame [P] [E], d’une part, Madame [B] [E], assistée par son curateur, d’autre part, demandent au tribunal de :

Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil ; 
Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile ; 
Vu articles A 444-32 et suivants du Code de commerce ; 
Vu le rapport d’expertise déposé par Monsieur [D] le 28 janvier 2021 ; 
Vu les pièces versées au débat ; 

DECLARER : 
- d’une part, l’indivision successorale [E], composée de Monsieur [A] [E], Madame [B] [E], Monsieur [L] [E], Madame [K] [E] et de Monsieur [M] [H], 
- d’autre part, Madame [B] [E], 

recevables et bien fondées en leur action, 

➢ A titre principal, 

CONDAMNER in solidum : 
- le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] – [Localité 18] ; 
- la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires ; 
- la société CABINET CAZALIERES, en sa qualité de syndic ; 
- la société MMA IARD, en sa qualité d’assureur de la société CABINET CAZALIERES ; 
- Madame [Z] [C] ; 
- la société GMF ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de Madame [C] ; 

à verser à Madame [B] [E] la somme de 2 750 € TTC au titre du préjudice matériel, à parfaire en considération de l’évolution des prix des travaux ; 

CONDAMNER in solidum : 
- le syndicat des Copropriétaires du [Adresse 14] – [Localité 18] ; -
- la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires ; 
- la société CABINET CAZALIERES, en sa qualité de syndic ; 
- la société MMA IARD, en sa qualité d’assureur de la société CABINET CAZALIERES ; 
- Madame [Z] [C] ; 
- la société GMF ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de Madame [C] ; 

à verser à l’indivision successorale [E], composée de Monsieur [A] [E], Madame [B] [E], Monsieur [L] [E], Madame [K] [E] et de Monsieur [M] [H], la somme de 41 220 € (36 mois x 1 145 €/mois) au titre du trouble de jouissance pour la période du 1er février 2018 au 31 janvier 2021 ; 

CONDAMNER in solidum : 
- le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] – [Localité 18] ; 
- la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires ; 
- la société CABINET CAZALIERES, en sa qualité de syndic ; 
- la société MMA IARD, en sa qualité d’assureur de la société CABINET CAZALIERES ; 
- Madame [Z] [C] ; 
- la société GMF ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de Madame [C] ; 

à verser à Madame [B] [E], au titre du préjudice de jouissance, la somme mensuelle de 1 145 €, à compter du 1er février 2021 et ce jusqu’à l’achèvement des travaux réparatoires dans l’appartement sis [Adresse 14] – [Localité 18], 

l’indemnité étant provisoirement évaluée à la somme de 38 930 € (34 mois x 1 145 €/mois) pour la période du 1er février 2021 au 31 décembre 2023 ; 

CONDAMNER in solidum : 
- le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] – [Localité 18] ; la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires ; 
- la société CABINET CAZALIERES, en sa qualité de syndic ; 
- la société MMA IARD, en sa qualité d’assureur de la société CABINET CAZALIERES ; 
- Madame [Z] [C] ; 
- la société GMF ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de Madame [C] ; 

à verser à l’indivision successorale [E], composée de Monsieur [A] [E], Madame [B] [E], Monsieur [L] [E], Madame [K] [E] et de Monsieur [M] [H], la somme de 19 780,97 € au titre des frais d’expertise et dépens de la procédure de « référé expertise » exposés. 

➢ A titre subsidiaire, 

CONDAMNER 
- in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société ALLIANZ IARD, au paiement de la somme de 2 255 €, représentant 82 % du préjudice matériel ; in solidum Madame [C] et son assureur, la société GMF, au paiement de la somme de 495 €, représentant 18 % du préjudice matériel ;

au bénéfice de Madame [B] [E] au titre du préjudice matériel, à parfaire en considération de l’évolution des prix des travaux ; 

CONDAMNER
- in solidum le Cabinet CAZALIERES et son assureur, la société MMA IARD, au paiement de la somme de 37 098 €, représentant 90 % du préjudice immatériel ; 
- in solidum Madame [C] et son assureur, la société GMF ASSURANCES, au paiement de la somme de 4 122 €, représentant 10 % du préjudice immatériel ; 

au bénéfice de l’indivision successorale [E], composée de Monsieur [A] [E], Madame [B] [E], Monsieur [L] [E], Madame [K] [E] et de Monsieur [M] [H], au titre du trouble de jouissance pour la période du 1er février 2018 au 31 janvier 2021 ; 

CONDAMNER 
- in solidum le syndicat des Copropriétaires du [Adresse 14] – [Localité 18], son assureur, la société ALLIANZ IARD, le Cabinet CAZALIERES et son assureur, la société MMA IARD, au paiement de 90 % du montant du préjudice immatériel sur la base d’une indemnité mensuelle de 1 145 €, à compter du 1er février 2021 et ce jusqu’à l’achèvement des travaux réparatoires dans l’appartement sis [Adresse 14] – [Localité 18], 

l’indemnité étant provisoirement évaluée à la somme de 35 037 € (90% x 34 mois x 1 145 €/mois) pour la période du 1er février 2021 au 31 décembre 2023, à parfaire ; 
- in solidum Madame [C] et son assureur, la société GMF ASSURANCES, au paiement de 10 % du préjudice immatériel du montant du préjudice immatériel sur la base d’une indemnité mensuelle de 1 145 €, à compter du 1er février 2021 et ce jusqu’à l’achèvement des travaux réparatoires dans l’appartement sis [Adresse 14] – [Localité 18], 

l’indemnité étant provisoirement évaluée à la somme de 3 893 € (10 % x 34 mois x 1 145 €/mois) pour la période du 1er février 2021 au 31 décembre 2023, à parfaire ; au bénéfice de Madame [B] [E], au titre du préjudice de jouissance, à compter du 1er février 2021 et ce jusqu’à l’achèvement des travaux réparatoires dans l’appartement sis [Adresse 14] – [Localité 18], 

CONDAMNER 
- in solidum le Cabinet CAZALIERES et son assureur, la société MMA IARD, au paiement de la somme de 17 802,87 €, représentant 90 % des frais d’expertise et dépens de la procédure de « référé expertise » exposés ;
- in solidum Madame [C] et son assureur, la société GMF, au paiement de la somme de 1 978,10 €, représentant 10 % des frais d’expertise et dépens de la procédure de « référé expertise » exposés ; 

au bénéfice de l’indivision successorale [E], composée de Monsieur [A] [E], Madame [B] [E], Monsieur [L] [E], Madame [K] [E] et de Monsieur [M] [H]. 

➢ En tout état de cause, 

DEBOUTER l’ensemble des défendeurs, à savoir 
- le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] – [Localité 18] ; 
- la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires ; 
- la société CABINET CAZALIERES, en sa qualité de syndic ; la société MMA IARD, en sa qualité d’assureur de la société CABINET CAZALIERES ; 
- Madame [Z] [C] ; 
- la société GMF ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de Madame [C] ; 

de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées tant à l’encontre de l’indivision successorale [E] que de Madame [B] [E] ; 

DIRE et JUGER que l’indivision successorale [E], composée de Monsieur [A] [E], Madame [B] [E], Monsieur [L] [E], Madame [K] [E] et de Monsieur [M] [H], sera dispensée de toute participation à la dépense commune afférent à ce litige et notamment au titre des frais d’investigations, frais d’avocat, frais d’huissier, d’expertise, éventuelles mesures conservatoires, travaux réparatoires, frais de syndic…, sans que cette liste ne soit limitative, pour la période du 1er février 2018 au 31 janvier 2021 ; 

Par conséquent, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] – [Localité 18] à rembourser à l’indivision successorale les sommes versées par Madame [P] [E] de son vivant au titre la dépense commune constituée par les frais afférents aux désordres et à la procédure d’expertise (frais d’investigations, frais d’avocat, frais d’huissier, éventuelles mesures conservatoires, travaux réparatoires, frais de syndic… sans que cette liste ne soit limitative), pour la période du 1er février 2018 au 31 janvier 2021 ; 

DIRE et JUGER que Madame [B] [E] sera dispensée de toute participation à la dépense commune au titre des frais du présent litige (frais d’investigations, frais d’avocat, frais d’huissier, frais d’expertise, éventuelles mesures conservatoires, frais de syndic… sans que cette liste ne soit limitative) et des travaux réparatoires, échus depuis le 1er février 2021 ; 

Par conséquent, 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] – [Localité 18] à rembourser à Madame [B] [E] les sommes versées par elle au titre la dépense commune constituée par les frais afférents aux désordres et à la procédure d’expertise (frais d’investigations, frais d’avocat, frais d’huissier, éventuelles mesures conservatoires, travaux réparatoires, frais de syndic… sans que cette liste ne soit limitative) depuis le 1er février 2021 ; 

CONDAMNER in solidum : 
- le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] – [Localité 18] ; 
- la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires ; 
- la société CABINET CAZALIERES, en sa qualité de syndic ; 
- la société MMA IARD, en sa qualité d’assureur de la société CABINET CAZALIERES ; 
- Madame [Z] [C] ; 
- la société GMF ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de Madame [C] ; 

à verser : 
- d’une part, à l’indivision successorale [E], composée de Monsieur [A] [E], Madame [B] [E], Monsieur [L] [E], Madame [K] [E] et de Monsieur [M] [H], 
- d’autre part, à Madame [B] [E], 

la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à charge pour les requérants de répartir cette indemnité entre eux ; 

CONDAMNER in solidum : 
- le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] – [Localité 18] ; 
- la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires ; 
- la société CABINET CAZALIERES, en sa qualité de syndic ; 
- la société MMA IARD, en sa qualité d’assureur de la société CABINET CAZALIERES ; 
- Madame [Z] [C] ; 
- la société GMF ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de Madame [C] ; 

aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et aux frais engagés au titre des articles A 444-32 et suivants du Code de commerce en cas d'exécution forcée de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 18] demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil, 
Vu l’article L124-3 du Code des assurances, 
Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, 

Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] [Localité 18] n’a commis aucune faute, 

En tout état de cause, juger que la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance du sinistre et ses conséquences ne saurait être supérieure à 33% comme initialement proposé par l’expert, 

Juger que Madame [C] est principalement responsable du retard dans la réalisation des travaux préconisés par l’expert et qu’elle doit supporter seule les conséquences de ce retard, notamment depuis juin 2021, 

Débouter les consorts [E] de leur demande au titre des préjudices matériels à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] [Localité 18], 

En tout état de cause, réduire la demande au titre des pertes de loyers à de plus justes proportions, 

A titre subsidiaire, si le tribunal devait prononcer une condamnation in solidum à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] [Localité 18], condamner in solidum Madame [Z] [C], la GMF et la compagnie MMA à le relever et garantir indemne des condamnations prononcées en principal, intérêts, frais et accessoires, 

En tout état de cause, condamner la compagnie ALLIANZ IARD à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] [Localité 18] de toute condamnation prononcée en principal, intérêts, frais et accessoires, 

Débouter Madame [Z] [C] en toutes ses demandes, 

Condamner Madame [Z] [C] à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] [Localité 18] la somme de 1.008 € au titre des frais engagés, 

Débouter les consorts [E] de leur demande de remboursement d’une somme de 19.780,97 € non-justifiée, 

Débouter les consorts [E] de leur demande d’être exemptés du paiement des frais d’investigations, frais d’avocat, frais d’huissier, éventuelles mesures conservatoires, travaux réparatoires et frais de syndic, 
Condamner tout succombant aux dépens, 

Condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] [Localité 18] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, la S.A. ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 18], demande au tribunal de :

A titre principal, 

Juger que le droit à indemnisation de l’indivision [E] n’est pas démontré et rejeter toutes ses demandes, 

A titre subsidiaire, 

Juger que les dommages en provenance des parties communes sont limités à 801,73 € (50 %) et à défaut à 1314,85 €, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire ; 

Rejeter toute demande supplémentaire dirigée contre ALLIANZ IARD; 

En tout état de cause, 

Juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires, garantie par ALLIANZ IARD, est engagée dans la limite d’1/3 des dommages immatériels, soit : 
* 13 740,00 € perte de loyers (février 2018 – janvier 2021), 
* 2 290,00 € : perte de loyers (Janvier à juin 2021), 
* 6 593,00 € au titre des dépens et des frais d’expertise, 

Rejeter toute demande de condamnation in solidum, 

Rejeter toute demande supplémentaire, 

Condamner les demandeurs et à défaut, tout succombant, à 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR, en application de l’article 699 du même code.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique 15 juin 2023, la S.A.S. CABINET CAZALIERES et ses assureurs, la S.A. MMA IARD, ainsi que la société MMA ASSURANCES MUTUELLES, intervenante volontaire, demandent au tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code civil, 

DEBOUTER les consorts [E] ou toute autre partie de l’intégralité de leur demande à l’encontre du Cabinet ORALIA CAZALIERES et/ou de ses assureurs, les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, 

DEBOUTER Madame [C] ou toute autre partie de l’intégralité de leur demande à l’encontre du Cabinet ORALIA CAZALIERES et/ou de ses assureurs, les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, 

DEBOUTER la société GMF ou toute autre partie de l’intégralité de leur demande à l’encontre du Cabinet ORALIA CAZALIERES et/ou de ses assureurs, les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, 

A titre subsidiaire, 

CONDAMNER in solidum Madame [C] et son assureur, la société GMF ASSURANCE, à relever et garantir le Cabinet ORALIA CAZALIERES et ses assureurs, les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, de toute condamnation qui pourrait intervenir à leur encontre ; 

En toute hypothèse, 

ECARTER l’exécution provisoire ; 

CONDAMNER les consorts [E], en ce compris, l’indivision successorale [E] et Madame [B] [E], sinon tout succombant, à verser à la société ORALIA CAZALIERES et à ses assureurs, les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 5.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2023, Madame [Z] [C] demande au tribunal de :

Recevoir Madame [Z] [C] en ses conclusions récapitulatives n°3 et l’y déclarer bien fondée. Vu les éléments versés aux débats ; 

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [D] en date du 28 janvier 2021. 

Sur les demandes au titre du préjudice matériel. 

A titre principal, 

Juger que Madame [C] ne saurait voir sa responsabilité engagée quant aux désordres matériels intervenus dans l’appartement des consorts [E]. 

En conséquence, 

Débouter l’indivision successorale [E] et Madame [B] [E] de leurs demandes formulées à ce titre à l’encontre de Madame [C]. 

A titre subsidiaire, 

Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/16021 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVW3P

Juger que Madame [C] ne saurait être tenue au-delà de 1/6ème du préjudice matériel, soit 267,24 euros et débouter l’ensemble des autres parties de toutes demandes plus amples ou contraires. 

Si le tribunal devait prononcer une condamnation in solidum à l’encontre Madame [C], condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] – [Localité 18], la société ALLIANZ IARD, la GMF ASSURANCES, le cabinet Cazalières et la compagnie MMA à la relever et garantir indemne des condamnations prononcées en principal, intérêts, frais et accessoires, 

Sur les demandes au titre du préjudice immatériel. 

A titre principal, 

Débouter l’indivision successorale [E] et Madame [B] [E] de leurs demandes formulées à ce titre à l’encontre de Madame [C]. 

A titre subsidiaire, 

Juger que Madame [C] ne saurait être tenue au-delà de 1/10ème du préjudice immatériel et débouter l’ensemble des autres parties de toutes demandes plus amples ou contraires. 

Si le tribunal devait prononcer une condamnation in solidum à l’encontre Madame [C], condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] – [Localité 18], la société ALLIANZ IARD, la GMF ASSURANCES, le cabinet Cazalières et la compagnie MMA IARD à la relever et garantir indemne des condamnations prononcées en principal, intérêts, frais et accessoires, 

En tout état de cause, 

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] – [Localité 18] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [C], 

Condamner la société GMF ASSURANCES, assureur de Madame [C], à relever et garantir Madame [C] de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires,

Débouter l’indivision successorale [E], Madame [B] [E], Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 18], [Adresse 14], la société ALLIANZ IARD, la société MMA IARD et la société GMF ASSURANCES, de toutes demandes plus amples ou contraires. 

Condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont les frais d’expertise.
 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique 15 juin 2023, la S.A. GMF ASSURANCES MUTUELLES, recherchée en qualité d’assureur de Madame [Z] [C], demande au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise déposé par Monsieur [D], 
Vu les Conditions Générales et Particulières du contrat consenti par la Société GMF, 
Vu les articles 1240 du Code civil, 
Vu l'article L121-12 du Code des assurances, 

Recevoir la GMF en ses conclusions et l'y déclarer bien fondée, 

Rejeter toute demande de condamnation in solidum, 

Juger que Madame [C] ne saurait voir sa responsabilité retenue quant aux désordres matériels survenus dans l'appartement [E], 

Mettre purement et simplement hors de cause la GMF, 

Subsidiairement, 

Juger que les désordres imputables à Madame [C] relèvent d'un défaut d'entretien, excluant la garantie de la société GMF, 

Juger que la responsabilité de Madame [C] au titre des dommages immatériels ne saurait dépasser la somme de 4.122 €, 

Juger que la société GMF ne saurait être tenue de garantir Madame [C] au titre des réclamations formées en réparation du préjudice immatériel, 

Débouter les consorts [E] de toutes autres demandes, plus amples ou contraires, Juger que les frais d'expertise judiciaire (12.480,97 €) suivront le sort des dépens, 

Subsidiairement, 

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] [Localité 18] sous la garantie de la compagnie ALLIANZ IARD, le cabinet CAZALIERES en sa qualité de syndic sous la garantie de son assureur les MMA IARD à relever et garantir la société GMF de toutes éventuelles condamnations portées à son encontre. 

En tout état de cause, 

Dire et juger que la concluante ne saurait être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite, 

Ecarter toutes demandes de condamnation et/ou de garantie qui contreviendraient aux limites de garanties contractuelles, 

Condamner toutes parties succombantes à payer à la société GMF la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître BRIZON, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 30 mai 2024, a été mise en délibéré au 3 octobre 2024. 
 
MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur les demandes indemnitaires de l’indivision successorale « [E] » et de Madame [B] [E] :

L’indivision successorale « [E] » et Madame [B] [E] agissent exclusivement sur le fondement de la responsabilité délictuelle de droit commun, pour faute (articles 1240 et 1241 du Code civil), à l’exclusion de toute responsabilité objective ou de plein droit sans faute.

Ils font notamment valoir que :
- Madame [E] ne pouvait pas relouer son appartement, eu égard à l’inertie du syndic, l’origine du dégât des eaux n’ayant pas été jugulée, en dépit des relances adressées au cabinet CAZALIERES, 
- l’expert a relevé que les désordres affectant l’appartement de Madame [E] trouvaient leurs origines tant dans les parties communes de l’immeuble que dans les parties privatives (appartement de Madame [C], fissure infiltrante dans l’appui dormant en bois de la porte fenêtre de sa salle à manger), 
- l’expert considère que les responsabilités du syndicat des copropriétaires, du syndic et de Madame [C] sont engagées au titre des dommages subis par Madame [P] [E], à concurrence de 5/6ème pour le syndicat des copropriétaires (soit 82 %) et de 1/6ème pour Madame [C] (soit 18 %), 
- s’agissant du préjudice immatériel, il retient que deux intervenants sont responsables du retard pris dans la mise en œuvre de mesures d’investigation et/ou conservatoires, à savoir d’une part, le cabinet CAZALIERE, syndic, gérant opérationnel de l’immeuble, et d’autre part, Madame [C], qui a refusé l’accès à son appartement, entre le 12 février et le 15 mars 2019, soit environ un mois et demi, refus qui demeure semble-t-il, malgré le dépôt du rapport d’expertise, 
- les travaux à réaliser par le syndicat des copropriétaires et par Madame [C] ont été validés par l’expert, qui a également chiffré les dommages subis par Madame [P] [E] au regard des pièces communiquées par les parties, 
- il a validé le devis communiqué par Madame [E] émis par la société CMBB pour un montant de 1.603,47 € TTC (pièce n° 17, pièce 13, expertise), 
- s’agissant du préjudice immatériel (trouble de jouissance et perte de loyer), au regard des estimations de valeur locative produites par Madame [E], l’expert retient une moyenne de 1.145 € par mois et une période commençant à courir à compter du 1er février 2018 pour se terminer 3 mois après réception de l’ensemble des travaux réparatoires prescrits, 
- au jour du dépôt du rapport, le 28 janvier 2021, le chiffrage retenu s’élève à la somme de 41.220,00 € (36 mois x 1.145 €/mois), à parfaire, - l’expert a fortement incité le syndicat des copropriétaires et Madame [C] à procéder aux travaux réparatoires pour juguler l’origine des désordres (rapport, page 34, pièce n° 16), sans que les travaux prescrits aient été mis en œuvre au jour de l’assignation, bien que votés lors de l’assemblée générale du 16 mars 2021 (résolution n° 33), ce qui engage de plus fort la responsabilité du cabinet CAZALIERES, alors qu’il incombe au syndic de mettre en œuvre les résolutions votées en assemblée générale (article 17 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, pièce n° 19), de sorte que leur préjudice immatériel ne cesse de s’aggraver, l’appartement ne pouvant être reloué tant que le dégât des eaux l’affectant n’a pas été jugulé, 
- le bailleur ne peut, au titre de son obligation de délivrance, donner à bail un bien qui n’est pas exempt de tout désordre, avec présence d’une humidité constante qui serait de nature à rendre le bien impropre à sa destination, 
- l’eau s’infiltrant depuis 2018 dans le mur de l’appartement de la famille [E], le sinistre, qui affectait initialement le haut du mur de façade, s’est étendu sur quasiment toute la hauteur du mur et sur une partie plus large du plafond (pièce n° 35). 

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 18] répond en substance que : 
- les conclusions de l’expert sont contestables et ne tiennent pas compte des faits constatés, 
- l’étanchéité du balcon a été testée lors des opérations d’expertise, aucune fuite n’ayant été constatée, de sorte qu’elle n’est à l’évidence pas fuyarde, ce que l’expert relève dans son rapport (page 24), 
- l’insuffisance de hauteur des relevés d’étanchéité est peut-être une non-conformité mais elle n’engendre pas de désordre, ce que confirme l’expert en page 27 de son rapport, 
- enfin, il n’a pas été constaté, dans le cadre des diverses réunions de l’expert, de lien direct entre les points singuliers du fronton en zinc et les infiltrations dans l’appartement de Madame [E], 
- en revanche, les infiltrations à partir de la porte-fenêtre de l’appartement de Madame [C] ont été constatées de manière certaine (rapport, page 34), 
- en réalité, les causes identifiées en cours d’expertise sont des fissures dans la maçonnerie des tableaux des portes-fenêtres, des fissures du seuil maçonné de la porte-fenêtre, des fissures de l’appui en bois de la porte-fenêtre (partie privative à Madame [C]), 
- le règlement de copropriété répute parties privées les fenêtres « sur rue et sur cour » en page 8 (pièce n° 18, [E]), 
- il classe également dans les parties privées les portes palières, garde-corps, rampes d’appui, persiennes et accessoires, 
- la fenêtre sur rue de Madame [C] est donc bien une partie privative. 

Sur la faute, il fait valoir qu’il a délivré un ordre de service le 19 février 2018 à la société GOSSELIN, qui demandait l’accès à l’appartement du 6ème étage pour compléter ses investigations et que par mail du 4 avril 2018, la société GOSSELIN a indiqué qu’elle n’avait pu avoir accès à l’appartement de Madame [C] bien qu’elle ait pris rendez-vous avec elle. 

Il ajoute que : 
- c’est dans ces circonstances que le syndic adressait le 18 avril un courrier recommandé à Madame [C] pour lui demander de reprendre contact avec la société GOSSELIN, pour permettre l’organisation d’un nouveau rendez-vous (pièce n° 2), 
- la société GOSSELIN a pu avoir accès et a remis un rapport le 25 avril 2018 (pièces n° 3 à 5), 
- le 3 mai 2018, le syndic sollicitait l’établissement d’un devis à l’entreprise DANDEVILLE et informait en parallèle Madame [B] [E] des diligences faites (pièces n° 6 et 7), 
- par courrier du 3 mai 2018, le cabinet CAZALIERES demandait à Madame [C] de laisser l’accès à l’entreprise DANDEVILLE (pièce n° 8), 
- sans nouvelle e l’entrepreneur, le syndic le relançait par mails du 27 juillet et du 24 aout 2018 (pièces n° 9 et 10), 
- concernant l’expertise amiable, il précisait par mail du 27 août 2018 que l’expert mandaté par l’assurance de l’immeuble convoquait un rendez-vous le 21 septembre 2018 et qu’il ne pouvait donc se présenter le 7 septembre au rendez-vous fixé par l’assureur des demandeurs (pièce n° 11), 
- dans l’intervalle, l’entreprise DANDEVILLE n’ayant pas répondu, le syndic mandatait la société JD REALISATION et en informait Madame [C] par courrier du 12 février 2019, 
- cette société n’a jamais pu avoir accès à l’appartement de Madame [C], comme cela résulte de son mail du 5 mars 2019 et de la facture du 5 avril 2019, mentionnait des déplacements en date des 12 février 2019, 20 février 2019 et 5 mars 2019 restés infructueux (pièces n° 13 et 14), 
- c’est principalement du fait de l’absence d’accès à l’appartement de Madame [C], dans lequel se situait l’origine des infiltrations, que la gestion du sinistre a été rendue compliquée et fut retardée jusqu’à l’engagement de la procédure de Madame [E], 
- le syndicat des copropriétaires a fait diligence pour faire voter les travaux sur parties communes lors de l’assemblée générale du 16 mars 2021, Madame [C] ayant une nouvelle fois refusé de laisser l’accès à son appartement, 
- le syndic a signé le devis et délivré l’ordre de service à la société TEC SERVICES le 4 juin 2021 (pièce n° 15),
- par ailleurs, Madame [C] ne laissant pas l’accès, le cabinet CAZALIERES lui a adressé le 21 juillet 2021 un courrier lui demandant de permettre l’accès à la société TEC SERVICES, choisie par les copropriétaires pour réaliser les travaux (pièce n° 16), 
- les mails officiels des 7 décembre 2021 et 7 février 2022 adressés au conseil de Madame [C] sont restés sans effet (pièce n° 17), 
- c’est dans ces circonstances qu’au cours de l’assemblée générale qui s’est tenue le 10 mars 2022, les copropriétaires ont été contraints de voter la variante échafaudage d’un montant de 4.545,00 € TTC pour réaliser les travaux de reprise d’étanchéité en zinc des frontons de fenêtres, 
- ainsi, les demandes immatérielles, principalement depuis juin 2021, date à laquelle l’ordre de service a été délivré à l’entreprise, seront purement et simplement rejetées à son égard.

Sur le quantum des demandes financières, il soutient que : 
- l’appartement était destiné à la location, de sorte que la demande doit s’analyser en une perte de loyers, 
- selon les attestations de valeur locative communiquées par Madame [E], l’expert a retenu un montant de 1.145 € par mois, 
- le bail existant jusqu’au départ du locataire en décembre 2017 n’est pas produit, 
- depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers est applicable à Paris, de sorte que le loyer demandé par le propriétaire ne peut être supérieur au loyer de référence majoré, 
- pour ce qui concerne l’appartement de Madame [E], de 2 pièces principales d’un total de 38 m², le loyer de référence est de 25,4 €/m², soit 965,20 € par mois (pièce n° 18), 
- la demande sera donc ramenée à de plus justes proportions, alors que l’impossibilité de louer alléguée par les demandeurs tient plus à la vétusté des embellissements et aux nouvelles normes de performances énergétiques. 

Sur le préjudice matériel, il souligne que l’actualisation du devis doit être limitée à la réévaluation en fonction de l’indice BT01 au jour du jugement, l’indice de référence étant celui de janvier 2021, date de dépôt du rapport. Il sollicite que la somme retenue par le tribunal soit répartie à proportion de 66 % pour Madame [C] et 33 % pour le syndicat des copropriétaires. 

Sur le préjudice immatériel, il fait valoir que l’expert n’a pas proposé de retenir sa responsabilité, alors qu’il a fait toutes diligences et critiqué les sommes réclamées. 

La S.A.S. CABINET CAZALIERES et les MMA font valoir quant à elles que : 
- un plombier est un professionnel de la recherche de fuite, l’entreprise GOSSELIN ayant établi un rapport, 
- le fait que les informations fournies aient pu être « incomplètes sur les origines des désordres » est sans conséquence sur la responsabilité du syndic qui l’a mandaté, ce dernier n’étant ni un professionnel de la construction, ni un professionnel du bâtiment (ex. : Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 6 janvier 2022, n° 20/03200), 
- au contraire, il doit être retenu que, dès le début de l’affaire, soit le 19 février 2019, le cabinet ORALIA CAZALIERES a bien missionné une société spécialisée dans la recherche de fuite et a fait diligence pour tenter de solutionner les désordres, malgré l’obstruction permanente de Madame [C] (rapport, page 31), 
- dès le départ, il avait été demandé à Madame [C] de garantir à la société GOSSELIN un accès à son appartement, alors que l’ouvrier qui s’était déplacé a attesté être « redescendu pour repartir de [l’] immeuble et [avoir] aperçu Mme [C] sur son balcon » (pièce, syndicat des copropriétaires, n° 1), 
- devant l’attitude récalcitrante de Madame [C], il a même fallu que le syndic lui adresse, le 18 avril 2018, une lettre avec accusé de réception (pièce, syndicat des copropriétaires, n° 2), 
- en raison de l’obstruction de Madame [C], le cabinet GOSSELIN n’a pu communiquer ses rapports que le 25 avril 2018 puis le 27 avril 2018 lors de sa seconde visite (pièces, syndicat des copropriétaires, n° 3 à 5), 
- il est faux et dénué de logique pour les demandeurs de prétendre que le syndic ne se serait pas occupé du premier sinistre, alors qu’il a missionné le cabinet GOSSELIN avant la survenance du second, 
- le cabinet ORALIA CAZALIERES a missionné, dès le 3 mai 2018, soit quelques jours seulement après le dépôt du rapport GOSSELIN, une société de maçonnerie, DANDEVILLE OLIVIER, lui demandant, notamment, de chiffrer une solution pour stopper les infiltrations en provenance du balcon en béton de Madame [C], qui était prévenue (pièces n° 6 à 8, syndicat des copropriétaires), 
- confronté à l’inertie de l’entreprise DANDEVILLE, pourtant relancée à plusieurs reprises, le cabinet ORALIA CAZALIERES, qui n’est pas maître du calendrier des entreprises, a finalement missionné la société JD REALISATIONS afin de procéder à tout travaux qui serait utile à la cessation des désordres (pièces n° 9 et 10, syndicat des copropriétaires), 
- le syndic n’a jamais manqué de faire diligences malgré les obstacles rencontrés, 
- la société GOSSELIN avait déjà donné son avis, le syndic n’ayant aucune compétence pour remettre en cause les conclusions d’un professionnel qualifié, 
- il n’a pas refusé de répondre à la convocation qui lui a été adressée à l’expertise amiable diligentée le 7 septembre 2018 par l’assureur de Madame [E], ayant pris soin de répondre par courriel du 27 août 2018. 

Elles font par ailleurs état de la responsabilité exclusive de Madame [C] que le syndic a toujours informé du passage imminent des entreprises mandatées, en lui demandant de leur assurer l’accès à son appartement, ce que Madame [C] a systématiquement refusé, notamment les 12 février 2019, 20 février 2019 et 5 mars 2019, à tel point que la société JD REALISATIONS a fini par abandonner la mission que le syndic lui avait confiée (pièce n° 13 et 14, syndicat des copropriétaires), cette attitude ayant perduré alors que le syndic avait déjà délivré un ordre de service à la société TEC SERVIES le 4 juin 2021, trois correspondances des 21 juillet 2021, 7 décembre 2021 et 7 février 2022 n’ayant pas suffi à convaincre Madame [C] de coopérer en permettant l’accès de son appartement à l’entreprise mandatée (pièces n° 16 et 17, syndicat des copropriétaires), de sorte que la responsabilité du syndic ne peut être retenue. 

Sur l’origine des désordres, elles estiment qu’elle est essentiellement privative, le premier sinistre présentant des causes multiples de sorte qu’il est impossible d’en déterminer l’origine avec certitude. 

Elles ajoutent que : 
- l’absence d’étanchéité du balcon n’est pas démontrée alors même que celle-ci a été testée lors des opérations expertales et qu’elle n’était pas fuyarde, ce que l’expert confirme lui-même (rapport, page 24), 
- le taux d’humidité mesuré n’était nullement saturé lors du premier accedit, 
- par la suite, il a augmenté uniquement en raison des importantes pluies dont les mois de décembre 2019 et janvier 2020 ont été l’objet, 
- il n’existe aucun lien direct entre les points singuliers du fronton en zinc et les infiltrations dans l’appartement des consorts [E], 
- aucune des causes n’a été établie avec certitude concernant les parties communes, 
- en revanche, il apparaît que la fissure sur le dormant des menuiseries de Madame [C] représente l’essentiel de l’origine des désordres, 
- Monsieur [D] et le cabinet HYDROTECH ont relevé des fissures dans la maçonnerie des tableaux, du seuil maçonné et de l’appui en bois des portes-fenêtres de Madame [C], 
- s’agissant de parties privatives au sens du règlement de copropriété, Madame [C] en porte seule la responsabilité. 

Sur le préjudice immatériel, elles estiment que le montant sollicité est aléatoire puisqu’il fait fi du principe d’encadrement des loyers applicable à Paris depuis le 1er juillet 2019, de sorte que Madame [E] n’aurait pu augmenter le loyer, pour un futur locataire, au principe de l’indice de référence des loyers, tandis qu’il n’est pas démontré la conformité du montant retenu par l’expert judiciaire au regard de la réglementation applicable. Elles estiment que le principe même du préjudice de jouissance n’est pas démontré, le seul fait qu’un pan de mur présente une zone de peinture écaillée et qu’une corniche soit fissurée ne démontrant en rien que Madame [E] a subi un trouble de jouissance, ce que confirme le montant plutôt modeste retenu par l’expert s’agissant des travaux réparatoires. 

Sur le préjudice matériel, elles observent que l’expert ne retient aucune imputabilité à l’égard du syndic. 

La S.A. ALLIANZ IARD souligne que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est limitée au titre des dommages matériels, alors que les causes 1 et 2 (défaut de couvre-joints de la couvertine des acrotères, joint en tête du solin de protection de l’étanchéité défectueux) n’ont fait l’objet d’aucune investigation en cours d’expertise judiciaire, de sorte qu’il est impossible de les retenir comme cause des dommages. 
Elle ajoute que : 
- le règlement de copropriété précise que les fenêtres « avec leurs garde-corps, rampes d’appui, persiennes et accessoires » donnant sur rue, comme celles de Madame [C], sur lesquelles l’expert a mené ses investigations, constituent des parties privatives, 
- il en résulte que constituent des parties privatives les tableaux maçonnés et les appuis maçonnés, tout comme l’appui dormant de la porte fenêtre, soit les causes 3, 4 et 5 retenues par l’expert judiciaire, 
- il est donc demandé au tribunal de juger que la responsabilité au titre des dommages matériels est à partager à parts égales entre le syndicat des copropriétaires et Madame [C]. 

Sur les dommages immatériels, elle précise que les dommages matériels sont très limités et les réparations simples, de sorte qu’il est inexact d’affirmer que si le syndic avait missionné une société de recherche de fuite, conformément à son mandat, les dommages immatériels auraient été évités. 

Si le tribunal devait retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre d’une partie des dommages immatériels, elle précise que ces dommages seraient à répartir entre trois parts égales entre le syndicat des copropriétaires, le syndic et Madame [C], l’expert ayant retenu que le préjudice de jouissance s’arrêtera trois mois après la réalisation des travaux qui ont été votés en mars 2021. S’agissant de l’absence de réalisation des travaux votés, elle estime que l’indivision [E] ne fait que souligner la faute du syndic et non une cause de responsabilité du syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité ne peut être retenue dès lors que les travaux ont été votés. 
Sur la condamnation in solidum, elle fait valoir qu’il n’est pas démontré que les défendeurs ont concouru à la réalisation du dommage de l’indivision [E], de sorte que la demande de condamnation in solidum doit être rejetée. 

Madame [Z] [C] souligne pour sa part que l’expert estime qu’elle doit être tenue pour responsable de 1/6ème des dommages matériels en considération d’un défaut des appuis maçonnés de sa porte fenêtre, tout en fustigeant l’inaction de la copropriété, après mise en demeure par l’expert de l’assureur de la MAIF en septembre 2018. 

Sur le préjudice matériel, elle fait valoir que le règlement de copropriété stipule en son article 1, page 8, que les parties communes comprennent les fenêtres et elle ajoute que s’il existe une contradiction avec la description op