Tribunal Judiciaire · Service des référés — 7 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/54032 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QGY

AS M N° : 4

Assignation du :
04 Avril 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 07 octobre 2024



par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.A.S. GBH
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS - #P0441


DEFENDERESSE

Société ACCES VALEUR PIERRE SCPI
[Adresse 2]
[Localité 4]

non représentée


DÉBATS

A l’audience du 31 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier, 








Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l'assignation en référé enrôlée sous le N°RG 24/54032 délivrée à la requête de la SAS GBH tendant à voir : 
- ENJOINDRE à la société ACCES VALEUR PIERRE d'avoir à réparer et rendre fonctionnel le système de chauffage des deux locaux dont la société GBH est locataire, de manière à rendre le tout conforme à la destination convenue dans les huit jours de la décision à intervenir ;
- ORDONNER une astreinte de mille euros par jour de retard et se réserver le pouvoir de liquider ladite astreinte ;
- CONDAMNER la société ACCES VALEUR PIERRE aux dépens qui pourront être recouvrés directement par maître Jean-Pierre BLATTER ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé à l'assignation et aux observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile.

SUR CE

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
 
Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. 

Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, l doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.

Il est rappelé qu'un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite.

Il dispose d'un pouvoir souverain pour juger non seulement de l'imminence d'un dommage, mais aussi de la nécessité d'en prévenir la réalisation ; il en va de même s'agissant d'apprécier l'existence d'un trouble manifestement. 

Aux termes de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. 

Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En outre, juridiction de céans ne peut se livrer à l'interprétation d'un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d'un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s'apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

L'article 1719 du code civil dispose que " le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : de délivrer au preneur la chose louée " et " d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ".

Sur les demandes tendant à voir enjoindre, sous astreinte, à la société ACCES VALEUR PIERRE d'avoir à réparer et rendre fonctionnel le système de chauffage des deux locaux dont la société GBH est locataire, de manière à rendre le tout conforme à la destination convenue dans les huit jours de la décision à intervenir ;

Selon acte sous seing privé en date du 1er décembre 2017, la société ACCES VALEUR PIERRE a consenti à la société GBH un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux au quatrième étage de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7], ainsi que des emplacements de stationnement au rez-de-chaussée et au sixième sous-sol, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 92 260 euros, pour une durée de neuf années à compter du 10 janvier 2018.

Selon acte sous seing privé en date du 20 septembre 2022, la société ACCES VALEUR PIERRE a consenti à la société GBH un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux au sixième étage de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 115 765 euros, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022.

La société GBH soutient subir de nombreuses interruptions du système de chauffage depuis le mois de novembre 2023.

Au soutien de ses dires, le demandeur verse aux débats un procès verbal de constat établi le 27 novembre 2023 par le commissaire de justice M. [C] [U], qui relate dans les lieux litigieux les éléments suivants ;

- " Dès mon entrée dans les bureaux, je peux ressentir une sensation de froid.

- Je constate que les bureaux sont également équipés de radiateurs avec thermostats de réglage.

- Je note que les thermostats sont positionnés sur 4 ou sur 5 ; je relève cependant que les radiateurs sont froids au toucher.

- Dans la cuisine il existe un petit thermomètre digital posé sur la table ; celui-ci indique 13,7 degrés. "

Au quatrième étage, il relève :

" Je note que les bureaux sont équipés de radiateurs avec thermostats de réglage. Je relève que tous les thermostats sont positionnés sur 5 (hormis un positionné sur 4) mais les radiateurs sont tous froids au toucher. "

La société GBH a mis en demeure par acte extrajudiciaire en date du 18 janvier 2024, la société ACCES VALEUR PIERRE d'avoir à rendre fonctionnel de manière satisfaisante le système de chauffage des locaux pris à bail par la société GBH au plus tard à l'expiration d'un délai de huit jours.

Il est versé aux débats un autre procès-verbal de constat, en date du 19 janvier 2024, dressé par le commissaire de justice [H] [Z] qui relate dans les lieux litigieux :

" - Une température extérieure de 4°C ;
- Les radiateurs sont froids alors qu'ils étaient réglés sur un niveau de 4 et 5 ;
- La présence de chauffages d'appoint en fonctionnement. "

 Alléguant un dysfonctionnements du système de chauffage et sur le fondement de l'article 1223 du code civil, la société GBH a notifié une réduction du prix des baux des locaux du quatrième et du sixième étages. 






Il ressort des pièces versées aux débats , et notamment des contrats de bail litigieux que le bailleur a consenti un bail commercial portant sur des locaux à usage de " bureaux - code du travail à l'exclusion de toute autre utilisation " , que l'appendice numéro 1 intitulé " Descriptif de l'Immeuble et de ses équipements " stipule
" Chauffage
- Un compteur gaz pour la partie bureaux
- Chaudière à gaz De Dietrich F 67110 Niederbonn type DTG 350 - année 1982 -
- 260kW
- Réseau de distribution d'eau chaude pour les étages RDC à R+6
- Radiateurs en acier avec robinets thermostatiques ", et que l'état des lieux d'entrée, indique que les radiateurs sont " en état d'usage ".

Il s'infère des développements susvisés que le bailleur manque à son obligation de délivrance qui l'oblige à assurer au preneur un système de chauffage adapté.

Cette obligation n'étant pas sérieusement contestable, il y a donc lieu d'enjoindre à la société ACCES VALEUR PIERRE de rendre le chauffage fonctionnel dans les lieux loués dans le mois suivant la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte d'un montant de 500 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois.

 Il n' y a pas lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte. 

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Enjoignons à la société ACCES VALEUR PIERRE de rendre le chauffage fonctionnel dans les lieux loués litigieux dans le mois suivant la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte d'un montant de 500 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

Condamnons la société ACCES VALEUR PIERRE à payer au demandeur la somme de 1200euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n' y avoir lieu de nous réserver la liquidation de l'astreinte ; 

Condamnons le demandeur au paiement des dépens avec recouvrement direct au profit de l’avocat qui a fait la demande.

Fait à Paris le 07 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,





Anne-Sophie MOREL Fabrice VERT