Tribunal Judiciaire · Adjudications — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 




 JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES 

JUGEMENT D’ORIENTATION


Enrôlement : 

N° RG 24/00094 
N° Portalis DBW3-W-B7I-45WW

AFFAIRE : LE CREDIT FONCIER DE FRANCE
C/ M. [E] [W] [L] [R], Mme [N] [S] [B]


DÉBATS : A l'audience Publique du 24 Septembre 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président
 
Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 8 Octobre 2024


PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 8 Octobre 2024


Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de Mme GIL, F/F greffier


NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort



EN LA CAUSE DE

LE CREDIT FONCIER DE FRANCE, société anonyme au capital de 1 331 400 718 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 542 029 848 et dont le siège social est 182 avenue de France à PARIS (75013), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant Me Andrea SAGNA pour avocat postulant et Me Florent BACLE pour avocat plaidant avocat au Barreau de POITIERS


CONTRE


Monsieur [E] [W] [L] [R] né le 22 janvier 1971 à CHOISY LE ROI, de nationalité française, 

Non comparant et n’ayant pas constitué avocat

Madame [N] [S] [B] née le 27 décembre 1976 à VILLECRESNES, de nationalité française, 

Ayant Me Jean-Pierre BINON pour avocat

domiciliés ensemble 50 rue Balthazar de Montron à MARSEILLE (13004)


DEBITEURS SAISIS


La société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE poursuit à l’encontre de Madame [N] [B] et de Monsieur [E] [R], suivant commandement de payer en date du 30 janvier 20241 signifié par Me [O], Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 15 mars 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n° 00085, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

- une maison d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée avec garage attenant et jardin, située 50 rue Balthazar de Montron à MARSEILLE (13004), cadastrée quartier Les Chartreux, section 816C n°348 pour une contenance de 4a 90ca, 
étant précisé que la parcelle provient de la division d’une parcelle plus grande cadastrée 816C n°111 suivant document d’arpentage n°314 en date du 9 août 2012 publié au SPF de Marseille 1 le 29 août 2012 Volume 2012P n°6349, 

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 2 mai 2024 signifié à leur personne, le poursuivant a fait assigner Madame [N] [B] et de Monsieur [E] [R] comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 18 juin 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 3 mai 2024; 

Les parties ont été appelées à conclure sur la validité de la clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt. 
Le Crédit Foncier de France a soutenu qu’elle était valide, mais à procéder à un nouveau calcul de sa créance à titre subsidiaire. 

Madame [B], par la voix de son conseil, a sollicité l’autorisation de vendre le bien saisi à l’amiable. Monsieur [R] a confirmé cette demande à l’audience.

Le créancier poursuivant ne s’est pas opposé à cette vente. 


SUR CE,


Sur la validité de la clause de déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt du 9 août 2018 en cas d’échéances impayées

L’article 212-1 du code de la consommation, applicable au contrat de prêt, dispose : “Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.
Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.
Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.
Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.”
L’article L212-2 précise :“Les dispositions de l'article L. 212-1 sont également applicables aux contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels.”




Le droit positif communautaire considère que le juge national est tenu d’examiner d’office la caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait qui lui permettent de le déterminer, et que lorsqu’il considère une telle clause comme étant abusive, le juge ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose.

En l’espèce, la clause intitulée : Exigibilité anticipée - déchéance du terme prévoit : “Le prix sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite à l’emprunteur dans l’un ou l’autre des cas suivants :
- défaut de paiements des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure de régler les sommes dues restée infructueuse.”

Le créancier poursuivant soutient que le délai de quinze jours est raisonnable et que dans les faits la lettre de mise en demeure prévoyait un délai de un mois, soit supérieur à celui figurant à l’acte de prêt.

Le délai de quinze jours qui est accordé par le créancier poursuivant apparaît insuffisant pour permettre au débiteur de s’acquitter de sa créance, et ce quelque soit le montant demandé. La clause d’exigibilité anticipée crée donc en l’espèce un déséquilibre significatif entre le professionnel et le non professionnel qui se trouve confronté à une aggravation soudaine des conditions de remboursement de son prêt dans un délai court. 

De même, il importe peu, comme en l’espèce, que les modalités utilisées par la banque pour obtenir le paiement des échéances sont plus favorables au débiteur, un délai de 30 jours ayant été accordé aux débiteurs pour régler les échéances impayées. En effet, il n’appartient pas à au professionnel de modifier les modalités d’exécution du contrat, dont les termes sont intangibles.

Cette clause, abusive, sera donc considérée comme non écrite. 

Cependant, il n’en demeure pas moins qu’en présence d’un titre exécutoire, c’est valablement que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et peuvent faire l’objet d’une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles. 

De même, la clause n’est considérée en l’espèce comme abusive qu’en ce qu’elle s’applique en cas d’échéances impayées, cause du contentieux qui a donné lieu à la saisie immobilière.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir 

- un acte notarié passé le 9 août 2018 devant Me [K], notaire associé à Plan de Cuques et portant prêt immobilier d’un montant de 203 194 euros avec un taux d’intérêt de 1,70 % l’an.




Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 19 octobre 2023 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 200 058,63 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 1,7 % l’an.

Cependant, la totalité du montant du prêt n’est pas exigible et la créance sera fixée à hauteur des sommes dues au 19 septembre 2024, tel que l’indique le nouveau décompte, soit la somme de 14 674,61 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 1,70 % l’an.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable 

Avant d’autoriser la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;

Madame [B] verse au débat une promesse unilatérale d’achat pour un montant de 455 000 euros.

Compte tenu de l’état, de la nature et de la situation du bien, il convient d’autoriser la vente amiable projetée, de fixer à 430 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel le bien saisi ne pourra être vendu, et de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée aux fins décrites par l’article R322-25 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dans la limite du délai de quatre mois prévu par l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Conformément à l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, nonobstant toute stipulation contraire, les parties à l’acte n’ayant pas la possibilité de déroger à ces dispositions impératives et d’ordre public ;

Sur les dépens

Les dépens seront considérés frais privilégiés de vente.

 
PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI,Vice-Présidente
Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES les dispositions, incluses dans la clause d’exigibilité anticipée- déchéance du terme figurant au prêt immobilier en date du 9 août 2018 passé devant Me [K], notaire associé à Plan de Cuques, en qu’elles stipulent que le prêt deviendra immédiatement et de plein droit exigible par anticipation après la notification d’une mise en demeure de payer sous quinze jours les échéances impayées ;

INVALIDE la déchéance du terme en date du 5 novembre 2022 ;

CONSTATE que les conditions des articles L311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, comme suit:
- 14 674,61 euros en principal, intérêts et accessoires, arrêtés au 19 septembre 2024, le tout jusqu’à parfait paiement, 
- les frais de la présente procédure de saisie ;

AUTORISE LA VENTE AMIABLE des biens immobiliers consistant en :
 
- une maison d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée avec garage attenant et jardin, située 50 rue Balthazar de Montron à MARSEILLE (13004), cadastrée quartier Les Chartreux, section 816C n°348 pour une contenance de 4a 90ca, 
étant précisé que la parcelle provient de la division d’une parcelle plus grande cadastrée 816C n°111 suivant document d’arpentage n°314 en date du 9 août 2012 publié au SPF de Marseille 1 le 29 août 2012 Volume 2012P n°6349, 

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE à la somme de 430 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel les biens saisis ne pourront être vendus ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du Mardi 4 Février 2025 à 9H30, Tribunal Judiciaire de Marseille, Salle n°8, 25 rue Edouard Delanglade, 13006 Marseille ; 

RAPPELLE que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au poursuivant, sur la demande de ce dernier, des démarches accomplies à cette fin, faute de quoi il pourra demander la reprise de la procédure sur vente
 forcée ;

DIT QUE LES FRAIS ET TAXES de poursuite ainsi que les émoluments dûs à l’avocat poursuivant seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT QUE L’ENTIER PRIX DE VENTE sera consigné par le NOTAIRE rédacteur auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, les frais de la vente et les frais taxés devant être versés à leurs bénéficiaires respectifs ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente ;

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 8 OCTOBRE 2024.


F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION