Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/04333 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJUL

Minute : 24/01087







S.A. LOGIREP
Représentant : Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R101

 

C/


Monsieur [W] [K]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CHAUMANET Paul-Gabriel

Copie délivrée à :
M. [K] [W]

Le


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Octobre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. LOGIREP, ayant son siège social [Adresse 4] - [Localité 7]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 5] - [Adresse 10] - [Localité 12]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 avril 2022, la société anonyme d'HLM Logirep a donné à bail à M. [W] [K] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 12], pour un loyer mensuel de 236,46 euros et 111,97 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 236,46 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 13 décembre 2023, la société anonyme d'HLM Logirep a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1 737,62 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 25 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2024.

A cette date, la société anonyme d'HLM Logirep, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;
- l'expulsion de M. [W] [K] ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation de M. [W] [K] :
- au paiement de la somme actualisée de 1 325,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement et de l'assignation.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.

Cité à l'étude du commissaire de justice, M. [W] [K] ne comparaît pas.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d'HLM Logirep justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 8 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 29 avril 2022 contient une clause résolutoire en son article 12 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 décembre 2023, pour la somme en principal de 1 737,62 euros, laissant un délai de de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 14 février 2024.

II - Sur la demande de condamnation en paiement et les délais de paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.
En outre, l'article L441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent exiger des locataires dont les ressources dépassent les plafonds fixés pour l'attribution du logement à loyer modéré qu'ils occupent, le paiement d'un supplément en sus du loyer principal et des charges locatives. Le montant de ce supplément est déterminé selon un barème qu'ils établissent par immeuble ou groupe d'immeubles, en fonction de l'importance du dépassement constaté, du loyer acquitté ainsi que du nombre et de l'âge des personnes vivant au foyer. A défaut d'opposition motivée du représentant de l'Etat dans le département dans le délai d'un mois, ce barème est exécutoire. L'article 441-9 du code de la construction et de l'habitation, modifié par l'ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019, dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. Ainsi, en cas de carence du locataire dans ses obligations déclaratives, l'organisme d'HLM peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité.
Enfin, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Le bailleur produit un décompte indiquant que M. [W] [K] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (0,80 € x 7 + 89,34 € + 170,85 €), la somme de 1 059,36 euros à la date du 27 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

En outre, il ressort du décompte que, le 19 février 2024, un supplément de loyer de solidarité a été facturé à hauteur de 997,91 euros. Il ressort également de l'avis d'échéance locative qu'un supplément de 997,91 euros a également été facturé au titre de l'échéance locative du mois de février 2024. A défaut de production aux débats de tout justificatif de l'exigibilité de ces sommes, il convient de déduire de la créance la somme de 1 995,82 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [W] [K] à payer à la société anonyme d'HLM Logirep la somme de 1 059,36 euros, d'autoriser M. [W] [K] à se libérer du montant de sa dette en une mensualité de 1 059,36 euros et de constater que la somme de 1 059,36 euros a d'ores et déjà été réglée.

La clause résolutoire étant, en conséquence, réputée n'avoir jamais été acquise, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles ainsi qu'à l'indemnité d'occupation deviennent sans objet.

III - Sur les mesures de fin de jugement

M. [W] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d'HLM Logirep les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2022 entre la société anonyme d'HLM Logirep et M. [W] [K] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 12] se sont trouvées réunies à la date du 14 février 2024 ;

CONDAMNE M. [W] [K] à payer à la société anonyme d'HLM Logirep la somme de 1 059,36 euros ;

AUTORISE M. [W] [K] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 1 059,36 euros ;

CONSTATE que les délais accordés sont d'ores et déjà respectés puisque la somme de 1 059,36 euros a d'ores et déjà été réglée ;

DIT que la clause résolutoire est, dès lors, réputée n'avoir jamais été acquise ;

DEBOUTE en conséquence la société anonyme d'HLM Logirep de ses demandes d'expulsion, de transport et séquestration des meubles et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;

REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 4 octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE