Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/00330 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YVMO

Minute : 24/01071







Société PRO RENOVATION IMMO
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

 

C/


Madame [E] [V]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me LACOME D’ESTALENX Marion

Copie délivrée à :
Mme [V] [E]

Le


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Octobre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier;



ENTRE DEMANDEUR :


Société PRO RENOVATION IMMO, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [E] [V], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er juin 2018, la société civile immobilière Pro Rénovation Immo a donné à bail à Mme [E] [V] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 950 euros et 30 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 950 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 18 septembre 2023, la société civile immobilière Pro Rénovation Immo a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 180,01 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 28 novembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2024.

A cette date, la société civile immobilière Pro Rénovation Immo, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;
- l'expulsion de Mme [E] [V] ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation de Mme [E] [V] :
- au paiement de la somme actualisée de 9 020,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1346-1 du code civil, que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Mme [E] [V] comparaît. Elle explique qu'elle a effectué un dernier paiement de 758 euros le 10 juin 2024 et que sa demande de logement social est en cours. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 85 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle fait valoir qu'elle a repris le travail, qu'elle sera bientôt payée au niveau du SMIC, qu'elle vit seule, que ses enfants ne sont plus à charge et que son compagnon va l'aider.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.

Par note en délibéré autorisée reçue le 4 juillet 2024, la société civile immobilière Pro Rénovation Immo a fait parvenir au tribunal un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 29 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société civile immobilière Pro Rénovation Immo justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 19 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 28 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 1er juin 2018 contient une clause résolutoire en son article 8 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2023, pour la somme en principal de 2 180,01 euros, laissant un délai de de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 novembre 2023.

II - Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [E] [V] reste lui devoir la somme de 7 844,53 euros à la date du 4 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, comprenant un paiement de 758,12 euros du 2 juin 2024 et de 85,42 euros le 4 juin 2024.

Mme [E] [V] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 7 844,53 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 882,20 euros à compter de l'assignation du 28 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, Mme [E] [V] a repris le paiement du loyer. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Mme [E] [V] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si la locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er juillet 2024 jusqu'à son départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

Mme [E] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société civile immobilière Pro Rénovation Immo, Mme [E] [V] sera condamnée à lui payer une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2018 entre la société civile immobilière Pro Rénovation Immo et Mme [E] [V] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 novembre 2023 ;

CONDAMNE Mme [E] [V] à payer à la société civile immobilière Pro Rénovation Immo la somme de 7 844,53 euros (décompte arrêté au 4 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023 sur la somme de 4 882,20 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [E] [V] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 85 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Mme [E] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société civile immobilière Pro Rénovation Immo puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
*que Mme [E] [V] soit condamnée à verser à la société civile immobilière Pro Rénovation Immo une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [E] [V] à verser à la société civile immobilière Pro Rénovation Immo une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 4 octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE