Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]





REFERENCES : N° RG 24/00328 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVMJ

Minute : 24/01070







Madame [Y] [L]
Représentant : Me Elodie DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B317

 

C/


Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7]
Représentant : Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P283










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DENIS Elodie

Copie, dossier délivrée à :
Me PARMENTIER Marine

Le


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Octobre 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier;



ENTRE DEMANDEUR :


Madame [Y] [L], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Elodie DENIS, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7], ayant son siège social [Adresse 3]

représenté par Maître BENNANI Abla, du cabinet de Maître Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE
 
Par contrat en date du 31 mai 2011, l'établissement public Office public de l'habitat de [Localité 7] a donné à bail à Mme [Y] [L] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] (logement 92, étage 9), pour un loyer mensuel d'un montant de 263,65 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 263 euros.

Par acte en date du 20 décembre 2023, Mme [Y] [L] a fait assigner l'établissement public Office public de l'habitat de Drancy devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de réalisation de travaux et d'indemnisation de son préjudice.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l 'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2024.

A cette date, Mme [Y] [L] comparaît, représentée. Elle se réfère à son assignation et sollicite :
- à titre principal :
- la condamnation du défendeur à effectuer, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, la réfection des enduits et peintures des murs et plafonds de la salle de bain et de la chambre, la remise en état des bouches d'aération dans la salle de bain, la suppression de l'accès direct aux fils électriques apparents dans la salle de bain, le remplacement de la porte-fenêtre du salon donnant sur l'extérieur et le changement des radiateurs défaillants,
- la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance,
- et la capitalisation des intérêts ;
- à titre subsidiaire, la réalisation d'une expertise ;
- et, en tout état de cause, la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [Y] [L] fait valoir, sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2002 et des articles 1103, 1104 et 1719 du code civil, que l'appartement loué est humide, que des moisissures s'y sont développées, qu'il présente des risques électriques du fait de la présence d'un fil électrique apparent, qu'il souffre d'infiltrations d'air et que ses radiateurs ne sont pas fonctionnels. Elle ajoute qu'une pétition a été adressée au bailleur par l'ensemble des locataires de l'immeuble au sujet des problèmes d'humidité et qu'elle a dénoncé les désordres affectant son logement depuis plus de deux ans sans obtenir de réponse valable. Elle soutient en outre que les occupants de son logement souffrent de pathologies dermatologiques et respiratoires du fait des désordres précités et que les parties communes de l'immeuble sont insalubres.

L'Office public de l'habitat de [Localité 7] comparaît, représenté. Il se réfère à ses conclusions et pièces déposées à l'audience et sollicite :
- le rejet de l'ensemble des demandes de Mme [Y] [L] ;
- et la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Il soutient, sur le fondement de l'article 1353 du code civil, que la demanderesse ne rapporte pas la preuve des désordres qu'elle invoque et de leur imputabilité au bailleur. Il précise que le logement est équipé d'une ventilation naturelle impliquant le nettoyage régulier des bouches de ventilation ainsi qu'une aération quotidienne et qu'aucun dysfonctionnement de l'installation électrique n'a été relevé lors de l'entrée dans les lieux et pendant les 10 années ayant suivi la conclusion du bail. Il ajoute que la locataire s'est plainte de multiples désordres sans jamais en apporter la preuve et qu'il n'a pris connaissance du rapport de l'inspecteur d'insalubrité de la mairie que le 1er juin 2023. Il relève que l'auteur du rapport indique que les éléments constatés ne permettent pas la constitution d'une procédure d'insalubrité, qu'il ne se prononce pas sur l'imputabilité des désordres et n'enjoint pas le bailleur à réaliser des travaux. Il soutient enfin que la locataire a refusé l'accès à son logement lorsqu'il a souhaité y réaliser un relevé d'humidité afin d'établir un diagnostic. Il conclut à un mauvais entretien du logement par la locataire et souligne que les lieux ont été continuellement habités depuis 2011 et que le quantum de la demande d'indemnisation n'est pas justifié.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.

MOTIFS

I - Sur les demandes principales

L'article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le caractère décent du logement s'apprécie au regard des critères définis par l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Par ailleurs et en application de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. L'article 2 6° du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que, pour être décent, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. L'article 2 5° du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement. Enfin, en application de l'article 1217 du code civil, la partie à un contrat synallagmatique, envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté peut, en plus de l'exécution forcée de la convention, demander réparation des conséquences de l'inexécution. L'obligation du bailleur d'assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

En l'espèce, par courrier daté du 8 novembre 2021, reçu par l'Office public de l'habitat de [Localité 7] le 8 novembre 2021, Mme [L] a fait part à son bailleur de désordres affectant son logement. Elle évoque la défaillance des radiateurs, des infiltrations d'air parasites et la présence de moisissures. Elle a relancé son bailleur par courriers reçus les 22 et 28 décembre 2021 par lesquels elle fait à nouveau état des désordres précités et ajoute que l'installation électrique n'est pas aux normes, que l'isolation phonique et thermique de l'appartement est insuffisante et que le débit et la pression des arrivées d'eau sont faibles. Par courrier reçu le 20 mars 2023, elle l'a informé de l'existence d'un rapport des services de la commune de [Localité 7] et, par courrier reçu le 27 mars 2023, l'a mis en demeure de réaliser des travaux. Son conseil a réitéré cette mise en demeure par courrier reçu par le bailleur le 16 juin 2023.

Or, il ressort du rapport établi le 17 octobre 2022 par l'inspecteur de salubrité de la commune de [Localité 7] que les bouches d'aération du logement loué par Mme [L] ne sont plus fonctionnelles, que des moisissures sont visibles sur le plafond et sous les fenêtres et qu'un fil électrique est apparent dans la salle d'eau. L'ensemble de ces éléments est confirmé par les attestations de M. [W], Mme [X], Mme [B] et M. [I]. Ces derniers font également mention de la défaillance des radiateurs et d'infiltrations d'air parasites. Par deux courriers datés des 8 novembre et 4 décembre 2023, Mme [L] a à nouveau informé son bailleur de l'insuffisance du système de chauffage. Les réclamations collectives formées par les habitants de l'immeuble à l'encontre de leur bailleur par courriers des 29 novembre 2021, 20 juillet 2023, 20 novembre 2023 et 6 mai 2024 ou encore les réclamations individuelles de Mmes [B] et [Z], également produites aux débats, confirment encore la réalité des désordres allégués.

La multiplicité des relances concernant le mauvais fonctionnement des radiateurs atteste suffisamment de l'insuffisance de leurs performances en l'absence de toute initiative du bailleur pour vérifier la réalité du problème dénoncé ou y remédier. Par ailleurs, l'inspecteur de la commune de [Localité 7] n'évoque pas un manque d'aération du logement ou d'entretien des bouches d'aération mais bien la défaillance de fonctionnement de ces dernières. Ce désordre ne saurait être imputé à la locataire. Au vu de la défaillance du système d'aération du logement et de son système de chauffage, la présence de moisissures au sein de ce dernier ne saurait pas plus être imputé à la locataire. En outre, la photographie jointe au rapport de l'inspecteur de la commune de [Localité 7] qui montre la présence d'un fil électrique accessible dans la salle d'eau démontre que l'installation électrique ne répond pas aux normes de sécurité. Or, la localisation du fil et la configuration des lieux ainsi que les multiples réserves formulées par Mme [L] le 6 juin 2011 suite à la réalisation de son état des lieux d'entrée démontrent suffisamment que ce désordre n'est pas imputable à la locataire. Enfin, la réalité des infiltrations d'air au niveau d'un ouvrant situé dans le salon sont suffisamment attestées par les courriers de Mme [L], les réclamations collectives et les attestations de témoins et ne sauraient être imputés à la locataire en l'absence de toute démarche initiée par le bailleur pour s'assurer du bon état de la porte-fenêtre du salon du logement loué depuis l'année 2011.

Par ailleurs, il sera souligné qu'il ressort du courrier adressé le 28 septembre 2022 à Mme [L] par la ville de [Localité 7] que son bailleur a été convoqué à l'inspection du logement. En tout état de cause, il est suffisamment démontré par les pièces produites par Mme [L] que l'Office public de l'habitat de [Localité 7] a été informé par sa locataire de l'ensemble des désordres qu'elle allègue depuis le mois de décembre 2021. Or, le bailleur ne fait état d'aucune démarche entreprise pour prendre contact avec sa locataire afin de constater par lui-même l'état des lieux loués. Il affirme que Mme [L] a refusé l'accès à son logement pour y effectuer des relevés sans en apporter la preuve. Il convient en outre de préciser que l'absence d'insalubrité n'implique pas que le le logement loué satisfait aux critères de décence établis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Ainsi, il est suffisamment démontré que le logement loué est indécent et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

En conséquence, l'indécence du logement loué sera constatée, et l'Office public de l'habitat de [Localité 7] sera condamné à effectuer les travaux suivants :
- la réfection des murs et plafonds du logement dégradés par la présence de moisissures ;
- la remise en fonctionnement des bouches d'aération ;
- la suppression du fil électrique apparent dans la salle d'eau ;
- la suppression des infiltrations d'air parasites en provenance de la porte-fenêtre du salon ;
- et la réparation ou le remplacement des radiateurs défaillants.

Afin de permettre au bailleur de réaliser l'ensemble des travaux nécessaires tout en garantissant le caractère contraignant de la présente condamnation, il convient de prévoir que ces derniers devront être réalisés dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement et sous astreinte de 50 euros par jour de retard. Il n'y a pas lieu de réserver au juge des contentieux de la protection la liquidation de ladite astreinte.

Par ailleurs, il ressort des certificats médicaux produits aux débats que l'état du logement affecte l'état de santé de Mme [L]. Les désordres constatés, imputables au bailleur, lui causent un préjudice de jouissance dont le montant peut être évalué à environ 40% du montant de son loyer depuis le mois de décembre 2021, soit la date à laquelle elle a prévenu son bailleur de l'existence de l'ensemble des désordres allégués.

L'établissement public Office public de l'habitat de [Localité 7] sera donc condamné à payer à Mme [Y] [L] la somme de 3 600 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

L'article 1343-2 du code civil prévoit par ailleurs que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. En conséquence, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

III - Sur les mesures de fins de jugement

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, l'établissement public Office public de l'habitat de [Localité 7], partie perdante à l'instance en cours, sera condamné aux dépens.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l'espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Mme [Y] [L], de condamner l'Office Public de l'Habitat à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions précitées.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE le caractère indécent du logement situé au [Adresse 5] (logement 92, étage 9) loué par l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 7] à Mme [Y] [L] suivant contrat de bail en date du 31 mai 2011 ;
 
DIT que le présent jugement sera en conséquence transmis au représentant de l'État dans le département de [Localité 9]?;

CONDAMNE l'établissement public Office public de l'habitat de [Localité 7] à effectuer les travaux suivants au sein du logement précité :
- la réfection des murs et plafonds du logement dégradés par la présence de moisissures ;
- la remise en fonctionnement des bouches d'aération ;
- la suppression du fil électrique apparent dans la salle d'eau ;
- la suppression des infiltrations d'air parasites en provenance de la porte-fenêtre du salon ;
- et la réparation ou le remplacement des radiateurs défaillants
et ce, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte d'un montant de 50 euros par jour de retard ;

CONDAMNE l'établissement public Office public de l'habitat de [Localité 7] à payer à Mme [Y] [L] une somme de 3 600 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE l'établissement public Office public de l'habitat de [Localité 7] à payer à Mme [Y] [L] une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l'établissement public Office public de l'habitat de [Localité 7] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal Judiciaire, le 4 octobre 2024.
 
LE GREFFIER LE JUGE