Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 9 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 OCTOBRE 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/11211 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMIL
N° de MINUTE : 24/01409

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] - [Adresse 2] - RESIDENCE [9] - [Localité 5], représenté par son syndic, la société SABIMMO, SAS.
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1525

C/

DEFENDEUR

S.C.I. MANNHATAN & SODJ
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Violaine ETCHEVERRY de la SELARL Carène Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1062


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 11 Septembre 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.



EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. MANNHATAN & SODJ est propriétaire de lots au sein de la résidence [9] sise [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 8] (93).
 
Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, a fait assigner la S.C.I. MANNHATAN & SODJ aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] - [Adresse 2] - Résidence [9] - [Localité 6] en toutes ses demandes,

LE DECLARER BIEN FONDE,

En conséquence

CONDAMNER la Société civile immobilière MANNHATAN & SODJ a payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] - [Adresse 2] - Residence [9] - [Localité 6] les sommes suivantes:
— 6.892,55 € au titre des charges de copropriété arrêtées le 13 novembre 2023 (4éme trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal a compter de la date de la mise en demeure du Conseil du syndicat en date du 21 août 2023;
— 240 € au titre des frais de recouvrement générés par ce défaut de paiement;
— 3.000 € a titre de dommages-intérêts;
— 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

DIRE que cette condamnation sera augmentée par application du taux d’intérêt légal a compter de la date de la pressente assignation;

ORDONNER la capitalisation des intérêts;

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 30 euros par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant a l'expiration d’un délai d’un mois a compter de la signification du jugement a intervenir;

SE RESERVER le droit de la liquider;

CONDAMNER la Société civile immobilière MANNHATAN & SODJ a payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] - [Adresse 2] - Résidence [9] - [Localité 6] la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER la Société civile immobilière MANNHATAN & SODJ aux entiers dépens;

RAPPELER que le jugement à intervenir sera revêtu de l’exécution provisoire de droit.












Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la S.C.I. MANNHATAN & SODJ, propriétaire de lots au sein de la résidence et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la S.C.I. MANNHATAN & SODJ au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse. 

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La S.C.I. MANNHATAN & SODJ a constitué avocat mais n'a pas régularisé de conclusions.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 25 avril 2024 et fixée à l'audience du 11 septembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 09 octobre 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA le 09 septembre 2024, la SCI MANNHATAN & SODJ a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture au motif que son premier conseil n'aurait pas été diligent en ce qu'il n'aurait régularisé aucun jeu de conclusions en défense ni ne l'aurait renseigné sur l'avancée de la procédure. Elle a indiqué n'avoir ainsi pas été informée du prononcé de l'ordonnance de clôture et a précisé avoir régularisé la constitution d'un nouveau conseil le 9 septembre 2024. Elle a ajouté avoir procédé au paiement des charges impayées, ce qu'elle souhaitait faire valoir dans le cadre d'un débat contradictoire.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture

Selon l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l'espèce, la S.C.I. MANNHATAN & SODJ sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture, par conclusions notifiées le jour de l’audience et ce, au motif que son premier conseil n'aurait pas été diligent, n'aurait régularisé aucunes conclusions et ne l'aurait pas informé du prononcé de l'ordonnance de clôture.

Cependant, par message adressé par RPVA le 23 avril 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué au juge de la mise en état avoir été informé par le premier conseil de la S.C.I. MANNHATAN & SODJ du dessaisissement de ce dernier, qui ne représentait donc plus le défendeur. Compte tenu de cette information, le syndicat des copropriétaires a sollicité la clôture de la mise en état et la fixation de l'affaire à une audience de plaidoiries. La clôture a ainsi été prononcée le 25 avril 2024, soit postérieurement au dessaisissement du premier conseil de la S.C.I. MANNHATAN & SODJ. Il se déduit de ces éléments que la S.C.I. MANNHATAN & SODJ n'a effectué aucune diligence pour constituer un nouveau conseil entre, a minima, le 23 avril 2024 et le 09 septembre 2024 et n'a, de surcroît, pas informé le juge de la mise en état d'une quelconque difficulté.




La révocation de l'ordonnance de clôture est également sollicitée au motif que l'arriéré de charges aurait été intégralement réglé. Il n'est cependant transmis aucun justificatif de nature à l'établir.

Au regard de ces éléments, la demande de révocation de l'ordonnance de clôture sera rejetée, celle-ci n'étant pas justifiée.


Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. MANNHATAN & SODJ à l’égard des lots 20, 77, 49 et 55 ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 02 juin 2022 ayant voté les travaux et approuvé les comptes de l'exercice annuel 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les extraits du grand livre au titre de l'année 2022 et du premier trimestre 2023 ainsi que les appels de fonds adressés au copropriétaire au titre des trois derniers trimestres 2023,
- le contrat de syndic en vigueur du 02 juin 2022 au 1er juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, la propriété du lot 135 n'étant pas démontrée, le montant des charges appelées au titre de ce lot sera ôté, soit en l'espèce la somme de 15,32 euros. Les charges trimestrielles au titre de ce lot sont en effet de 3,83 euros et seules les charges dues au titre de l'année 2023 n'ont pas été réglées.

Il ressort des extraits du grand livre au titre de l'année 2022 que le compte de la S.C.I. MANNHATAN & SODJ était créditeur à hauteur de 11,91 euros au titre des charges, mais débiteur à hauteur de 1.950,89 euros au titre du compte travaux. Le compte fonds de travaux était quant à lui d'un solde de 0,00 euros au titre de l'année 2022. C'est donc la somme de 1.938,98 euros qui est due au titre de l'année 2022.

En ce qui concerne l'année 2023, l'extrait du grand livre au titre du premier trimestre de l'année 2023 démontre que l'appel de fonds de ce premier trimestre 2023, d'un montant de 1.177,40 euros, n'a pas été réglé. Le comptes travaux n'a pas connu quant à lui de mouvement au titre de l'année 2023 et reste donc sur le solde débiteur de 1.950,89 euros dû au 31 décembre 2022. Le compte fonds de travaux est quant à lui débiteur au titre de l'année 2023 à hauteur de 244 euros. C'est donc la somme de 1.421,40 euros (1.177,40 + 244) qui est due au titre du premier trimestre 2023.

Les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023 n'ont pas été non plus réglés. Dès lors, le défendeur est redevable de la somme de 3.532,20 euros (1.177,40 x 3) à ce titre.

Il convient de ne pas prendre en compte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte soit en l'espèce :
la somme de 48 euros de frais de mise en demeure du 08 juin 2023,la somme de 360 euros de frais de « transmission dossier avocat » du 14 août 2023,la somme de 48 euros de frais de mise en demeure du 08 septembre 2023,la somme de 144 euros de « honoraires avocat » du 11 septembre 2023.
Enfin, la somme de 172,44 euros appelée le 10 octobre 2023 au titre de « suivi projet LIT56187 » n'étant pas justifiée en procédure, elle sera également écartée.

Dès lors, la S.C.I. MANNHATAN & SODJ est redevable de la somme de 6.877,26 euros au titre des charges impayées arrêtées au 13 novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus [(1.938,98 + 1.421,40 + 3.532,20) - 15,32].

Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. MANNHATAN & SODJ à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.877,26 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 21 août 2023, date de la mise en demeure notifiée à la S.C.I. MANNHATAN & SODJ, sur la somme de 5.699,87 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.


Sur la demande d'astreinte

Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution : « tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ». L’article L131-2 du même code précise : « l'astreinte est indépendante des dommages-intérêts ».








Au regard des circonstances de l'espèce, le prononcé d'une astreinte n'est pas justifié. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 240 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie de deux mises en demeure de payer adressées selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, en l'espèce les 08 juin 2023 et 08 septembre 2023, d'un coût unitaire de 48 euros, conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à ces deux demandes.

En revanche, il ne peut être fait droit à la demande au titre de « honoraires avocat » du 11 septembre 2023 à hauteur de 144 euros, ces frais correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

La S.C.I. MANNHATAN & SODJ sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 96 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, la S.C.I. MANNHATAN & SODJ paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la S.C.I. MANNHATAN & SODJ a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. MANNHATAN & SODJ, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. MANNHATAN & SODJ sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,


DEBOUTE la S.C.I. MANNHATAN & SODJ de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;

CONDAMNE la S.C.I. MANNHATAN & SODJ à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, la somme de 6.877,26 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2023 sur la somme de 5.699,87 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, de sa demande d'astreinte ;

CONDAMNE la S.C.I. MANNHATAN & SODJ à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, la somme de 96 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE la S.C.I. MANNHATAN & SODJ à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. MANNHATAN & SODJ à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. MANNHATAN & SODJ aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 09 octobre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT