Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 8 octobre 2024

AFFAIRE : N° RG 21/02549 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7F-G2QE

 



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 12 Juillet 2021 

 RG n° 18/02793







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2024

 

 

APPELANTE :



Madame [W] [X]

née le 13 Juillet 1965 à [Localité 22]

[Adresse 5]

[Localité 20]



représentée par Me Marina WAHAB, avocat au barreau de CAEN

assistée de Me Chris VOGELGESANG, avocat au barreau de PARIS, 

 

INTIMÉS :



Monsieur [M] [C]

né le 02 Mai 1974 à [Localité 23]

[Adresse 11]

[Localité 6]



Madame [V] [T]

née le 06 Juin 1976 à [Localité 21]

[Adresse 11]

[Localité 6]



représentés et assistés de Me Alicia BALOCHE, avocat au barreau de CAEN



Monsieur [Y] [F]

[Adresse 4]

[Localité 20]



non représenté, bien que régulièrement assigné



La S.C.P.[R] [I] représenté par Me [I] [R] en sa qualité de liquidateur,

N° SIRET : 394 464 762

[Adresse 10]

[Localité 23]



La Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES 

N° SIRET : 775 652 126

[Adresse 3]

[Localité 14]

prise en la personne de son représentant légal



La S.A. MMA IARD 

N° SIRET : 440 048 882

[Adresse 3]

[Localité 14]

prise en la personne de son représentant légal



représentés et assistés de Me Marie BOURREL, substitué par Me VALERY, avocats au barreau de CAEN



La S.A. AXA FRANCE IARD 

N° SIRET : 722 057 460

[Adresse 8]

[Localité 19]

prise en la personne de son représentant légal



La S.A.R.L. ISO RENOVATION 

N° SIRET : 530 772 870

[Adresse 16]

[Localité 24]

prise en la personne de son représentant légal



non représentées, bien que régulièrement assignées



La S.A. ALLIANZ IARD

N° SIRET : 542 110 291

[Adresse 1]

[Localité 18]

prise en la personne de son représentant légal



représentée par Me Jean-Michel DELCOURT, avocat au barreau de CAEN

assistée de Me Jean-Marie MALBESIN, avocat au barreau de ROUEN, 



Monsieur [G] [D] immatriculé sous le n° 440 160 869, exerçant sous l'enseigne '1 2 3 DIAG', en cessation d'activité depuis le 15 juin 2015

[Adresse 12]

[Localité 23]



La Société HISCOX INSURANCE COMPAGNY LIMITED dont la succursale française est [Adresse 7] [Localité 15],

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

 [Localité 26] / ROYAUME-UNI





La S.A HISCOX dont la succursale française est [Adresse 7] 

[Localité 15], 

[Adresse 9]

[Localité 25]

prise en la personne de son représentant légal



représentés par Me Jérémie PAJEOT, substitué par Me REICHLING, avocats au barreau de CAEN, 

assistés de Me Damien JOST, avocat au barreau de PARIS





DÉBATS : A l'audience publique du 04 juin 2024, sans opposition du ou des avocats, M. GUIGUESSON, Président de chambre et Mme DELAUBIER, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme COLLET



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

Mme DELAUBIER, Conseillère,



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 08 Octobre 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier



* * *



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par acte authentique en date du 21 décembre 2013 reçu par Me [I] [R], notaire à [Localité 23], Mme [W] [X] a acquis auprès de M. [M] [C] et son épouse Mme [V] [T] un immeuble d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 20] (14) au prix de 129 000 euros.

M. [G] [D] avait réalisé le dossier de diagnostics techniques annexé.



Il a été déclaré dans l'acte de vente que des travaux avaient été effectués sur l'immeuble durant les dix années précédant la vente, dans les termes suivants :

'*identification et date des travaux effectués par des entreprises :

- changement des huisseries (portes et fenêtres) en septembre, octobre 2012, 

- travaux de mise en conformité de l'assainissement (fourniture et pose fosse toutes eaux) en novembre et décembre 2013,



* identification des entreprises :

- ISO Rénovation à [Localité 24] [Adresse 13],

- M. [Y] [F] à [Localité 27] [Adresse 28]



* identification et date des travaux effectués par le vendeur lui-même :

- isolation pose de placo,

- électricité,

- plomberie,

- installation de la cuisine,

- installation du poêle Supra.

(...)

Aucune police d'assurance dommage ouvrage ni d'assurance responsabilité décennale constructeur non réalisateur n'a été souscrite pour la réalisation de ces rénovations'.



Sur la base d'un procès-verbal de constat établi par Me [J], huissier de justice et d'un rapport de la société Immodiag constatant notamment un défaut d'isolation thermique ainsi qu'un dysfonctionnement du système d'assainissement, Mme [X] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen d'une demande d'expertise et de provision.



Suivant ordonnance de référé en date du 11 février 2016 rendue au contradictoire des époux [C], de la Scp [R] [I] notaire associé, de la société Iso Rénovation, et de son assureur la société Allianz Iard, de M. [F] et de M. [D], Mme [X] a obtenu une expertise judiciaire confiée à M. [O] [A] ainsi qu'une provision de 8 000 euros mise à la charge de la société Allianz Iard, de M. [F] et des époux [C] tenus in solidum.



Par ordonnance du 27 avril 2017, les opérations d'expertise judiciaire ont été déclarées communes et opposables à la société Hiscox Insurance Compagny, assureur de M. [D], et étendues à de nouveaux désordres (garde-corps de l'escalier d'accès à l'étage et charpente).



L'expert a déposé son rapport le 7 novembre 2017.



En l'absence de règlement amiable du litige, par acte des 4 et 7 mai 2018, Mme [X] a assigné devant le tribunal de grande instance de Caen les époux [C], M. [D] et son assureur la société Hiscox Insurance Compagny, la Scp [R] [I] notaire associé, la société Iso Rénovation et son assureur la société Allianz Iard, et M. [F], pour obtenir la résolution de la vente immobilière et l'indemnisation de ses préjudices.



Par acte du 14 mai 2020, Mme [X] a fait assigner en intervention forcée les Mma Iard Assurances Mutuelles et la société Mma Iard, ès qualités d'assureurs de Me [R], la société Axa France Iard assureur de M. [F]. Cette instance a été jointe à l'instance initiale par décision du juge de la mise en état du 26 juin 2020.



La société Hiscox est intervenue volontairement en la cause aux droits de la société Scaee Hiscox Insurance Compagny Limited.



Par jugement du 12 juillet 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :

- révoqué la clôture fixée le 14 avril 2021 par ordonnance du juge de la mise en état du 17 février 2021 et prononcé la nouvelle clôture à l'audience du 17 mai 2021 ;

- constaté l'intervention volontaire de la société Hiscox venant aux droits de la SCAEEE Hiscox Insurance Compagny Limited ;

- déclaré irrecevable l'action en résolution de la vente immobilière intentée par Mme [X] concernant la vente immobilière passée par acte authentique du 21 décembre 2013 reçu par Me [R], avec les époux [C] portant sur un immeuble d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 20] (14) pour défaut de publication conformément aux dispositions des articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, ainsi que l'action en paiement de toutes leurs demandes indemnitaires subséquentes ;

- débouté Mme [X] de toutes ses demandes présentées à l'encontre des époux [C], de M. [D] et de son assureur la société Hiscox, de la société Iso Rénovation et de son assureur la société Allianz Iard, de M. [F] et de son assureur, la société Axa France Iard, de la Scp [R] [I] notaire associé et de ses assureurs, les Mma Iard Assurances Mutuelles et la société Mma Iard ;

- condamné Mme [X] aux dépens de l'instance et dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Salmon et Me Touchard ;

- condamné Mme [X] à payer à M. [D] et son assureur, la société Hiscox, unis d'intérêts, la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [X] à payer à la société Allianz Iard la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [X] à payer à la Scp [R] [I] notaire associé et son assureur les Mma Iard Assurances Mutuelles et la société Mma Iard, unis d'intérêts, la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

- rejeté toute demande plus ample ou contraire.



Par déclaration du 9 septembre 2021, Mme [X] a formé appel de ce jugement, intimant toutes les autres parties de première instance.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 8 décembre 2021, Mme [X] demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 12 juillet 2021 et statuant à nouveau de :

- dire que le bien immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 20] acquis auprès de M. [C] et Mme [T] est affecté de vices cachés ; 

- dire qu'elle est bien fondée à solliciter la résolution de la vente en application de l'article 1644 du code civil ;

- prononcer la résolution de la vente du bien immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 20] acquis par elle le 21 décembre 2013 au prix de 138 413,48 euros auprès de M. [C] et Mme [T] selon acte authentique du 21 décembre 2013 reçu par Me [R] et y attacher toutes les conséquences juridiques ;

- ordonner en conséquence la reprise du bien immobilier litigieux par M. [C] et Mme [T] et les condamner à lui rembourser la somme de 138 413,48 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la décision ; 

- condamner la Scp [R] notaire associé à garantir le paiement de la restitution du prix de vente immobilière qui sera dû par M. [C] et Mme [T], soit la somme de 138 413,48 euros ;

- prononcer une astreinte de 100 euros par jour à compter du procès-verbal de carence qui sera dressé par le notaire en charge de l'exécution de la décision à intervenir si les vendeurs ne s'exécutent pas et condamner la Scp [R] notaire associé à garantir les vendeurs ;

- dire que M. [C] et Mme [T] ne pouvaient ignorer les vices du bien vendu et se trouvent tenus des dommages-intérêts envers elle en application de l'article 1645 du code civil ;

- dire que M. [D] ayant comme complément de nom 123DIAG, la société Iso Rénovation, M. [F] et la Scp [R] [I] notaire associé sont responsables des préjudices subis par elle ; 

- condamner in solidum M. [C], Mme [T], M. [D] et la Scp [I] [R] notaire associé à lui payer :

* 52 500 euros au titre du préjudice de défaut d'habitabilité du bien ; 

* 20 000 euros au titre du préjudice économique causé par les désordres ; 

* 35 000 euros au titre du préjudice moral ; 

* 32 061,48 euros au titre du préjudice économique résultant de l'emprunt et des frais notariés ;

- condamner la société Iso Renovation in solidum avec la societé Terrassement Assainissement [Y] [F], M. [C], Mme [T], M. [D] et la Scp [I] [R], notaire associé à lui payer : 

* 52 500 euros au titre du préjudice de défaut d'habitabilité du bien ; 

* 35 000 euros au titre du préjudice moral ; 

- condamner la societé Terrassement Assainissement [Y] [F], in solidum avec M. [C], Mme [T], M. [D] et la Scp [I] [R], notaire associé et la société Iso Renovation à lui payer : 

* 52 500 euros au titre du préjudice de défaut d'habitabilité du bien ; 

* 35 000 euros au titre du préjudice moral ; 



A titre subsidiaire,

- condamner in solidum M. [C], Mme [T], M. [D] et la Scp [I] [R], notaire associé à lui payer la somme de 107 000 euros en réparation du préjudice de perte de chance de ne pas contracter la vente ;



A titre infiniment subsidiaire,

- condamner in solidum M. [C], Mme [T], M. [D] et la Scp [I] [R], notaire associé, la société Iso Renovation et la societé Terrassement Assainissement [Y] [F] à lui payer la somme de 65 000 euros en réparation du préjudice de perte de chance de contracter à un prix inférieur ;



En tout état de cause,

'- condamner la société Hiscox à intervenir en garantie au titre du contrat d'assurance 'HISCOX n°HIS605002931 valable jusqu'au 01/06/2013" permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de la responsabilité de 123 DIAG en raison de ses interventions ; 

- condamner la société Mma Iard Assurances Mutuelles et la société Mma Iard à intervenir en garantie de la Scp [R] [I] Associé (police n°127 120 315) ; 

- condamner la société Allianz Iard à intervenir en garantie de la Scp [R] [I] Associé 

(police n°59030217) ; 

- condamner la société Axa France Iard à intervenir en garantie de la Scp [R] [I] Associé (polices n°10189429904 et n°10189431004 et n°10241173004) ;'

- condamner les intimés in solidum à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner les intimés in solidum aux dépens ; 

- ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal rétroactivement à compter de leur date d'exigibilité ensemble l'application des articles 1231-6, 1344-1 et 1343-2 du code de procédure civile.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 21 février 2023, M. [C] et Mme [T] demandent à la cour de :



- confirmer le jugement rendu le 12 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Caen en toutes ses dispositions ;



En cas de réformation, 

A titre principal, 

- débouter Mme [X] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire, et en cas de résolution du contrat de vente, 

- débouter Mme [X] de ses demandes de dommages et intérêts comme étant mal fondées et injustifiées ;

- condamner Mme [X] à leur verser une indemnité d'occupation d'un montant de 500 euros par mois, soit 51 000 euros somme à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir, avec intérêts aux taux légal ;

En tout état de cause, 

- déclarer irrecevables les demandes de Mme [X] au titre d'une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à un prix inférieur ;

- débouter Mme [X] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

- débouter M. [D], la société Hiscox Insurance Compagny, la société Hiscox, la Scp [I] [R], la société Mma Iard, la société Mma Iard Assurances Mutuelles, la société Allianz Iard, M. [F] et la société Axa France Iard de toutes leurs demandes formulées à leur encontre ;

- condamner solidairement M. [D], la société Iso Rénovation, la société Allianz Iard, M. [F], la société Hiscox Insurance Compagny, la Scp [I] [R], la société Mma Iard Assurances Mutuelles, la société Mma Iard et la société Axa France Iard à les garantir de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre ;

- débouter toutes autres parties de leurs demandes à leur encontre ;

- condamner tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 4 avril 2022, la Scp [R] [I], notaire associé, la société Mma Iard et la société Mma Iard Assurances Mutuelles demandent à la cour de :

- confirmer purement et simplement le jugement du tribunal judiciaire du 12 juillet 2021 ;

A titre subsidiaire, 

- débouter purement et simplement Mme [X] de ses demandes ;

En toute hypothèse, 

- débouter la société Allianz Iard de toutes ses demandes formulées à l'encontre de la Scp [R] [I] notaire associé ;

- condamner tout succombant à leur verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner tout succombant aux entiers dépens ;

- débouter M. [C] et Mme [T] de l'intégralité de leurs demandes formulées à leur encontre.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 19 janvier 2022, la société Allianz Iard prise en sa qualité d'assureur de la société Iso Rénovation demande à la cour de :

A titre principal,

- constater que Mme [X] ne forme aucune demande à son encontre, en principal ;

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 12 juillet 2021 en ce qu'il a débouté Mme [X] de ses demandes formées à son encontre ;

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 12 juillet 2021 en ce qu'il a condamné Mme [X] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [X] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [X] aux entiers dépens de la procédure d'appel ;



A titre subsidiaire,

- constater qu'elle a d'ores et déjà régler une somme de 3 000 euros à titre de provision en exécution de l'ordonnance des référés rendue le 11 février 2016 par le tribunal de grande instance de Caen ;

- débouter Mme [X] ou toutes autres parties de toutes demandes de condamnation formulées à son encontre, au titre des travaux de reprise ;

- débouter Mme [X] de sa demande au titre du préjudice de défaut d'habitabilité ;

- débouter Mme [X] de sa demande au titre de son préjudice moral ;

- débouter Mme [X] de sa demande condamnation au titre de la perte de chance de contracter un prêt (sic) inférieur ;



A titre plus subsidiaire,

- limiter la condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre à la somme de 1 646 euros TTC au titre des travaux de reprise des menuiseries extérieures ; 

- débouter Mme [X] et toutes autres parties de leurs demandes de condamnation in solidum ou solidaire, à son encontre ès qualités d'assureur de la société Iso Rénovation ;

- condamner in solidum M. [C], Mme [T], M. [D], la Scp [R] [I] Notaire Associé, M. [F] et la société Hiscox, venant aux droits de la société Hiscox Insurance Compagny Limited à la relever et la garantir, ès qualités d'assureur de la société Iso Rénovation de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre ;

- juger que les condamnations prononcées à son encontre, ès qualités d'assureur de la société Iso Rénovation, au titre de sa garantie responsabilité civile décennale interviendront sous déduction d'une franchise de 10 % du montant de l'indemnité avec un minimum de 600 euros et un maximum de 2 400 euros opposable à la société Iso Rénovation ;

- juger que toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre au titre de sa garantie responsabilité civile au titre des dommages matériels et immatériels seront prononcées sous déduction d'une franchise contractuelle correspondant à 10 % du montant de l'indemnité avec un minimum de 600 euros et un maximum de 2400 euros opposable à la société Iso Rénovation et à Mme [X].



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 19 mai 2022, M. [D], la société Hiscox Insurance Compagny Limited et la société Hiscox demandent à la cour de :

A titre principal, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

- déclarer irrecevables les demandes visant à voir condamner l'opérateur et son assureur au titre d'une perte de chance de 'ne pas contracter la vente' ou de 'contracter à un prix inférieur' ;

- débouter les sociétés Iso Rénovation et Allianz Iard de leurs demandes à l'encontre de la société Hiscox ;

- débouter M. et Mme [C] de leurs demandes à l'encontre de la société Hiscox ;

Y ajoutant, 

- condamner tout succombant à payer à la société Hiscox une somme de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 code de procédure civile ;

- condamner tout succombant aux dépens, lesquels seront recouvrés par Me Pajeot, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, 

- dire et juger que la société Hiscox est fondée à opposer aux tiers la franchise contractuelle due par son ancien assuré, d'un montant de 2 500 euros.



La société Iso Rénovation, M. [F] et la société Axa France Iard, à qui la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont été régulièrement signifiées, n'ont pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 15 mai 2024.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



I- Sur les demandes de Mme [X] :



A- Sur les demandes dirigées contre les vendeurs :



1- Sur la résolution de la vente :



- Sur la recevabilité et la publicité foncière :

L'article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que :



'Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

[...]

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu'ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

[...]

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort'. 



L'article 30 alinéa 5 du même décret précise que 'les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité'.



Le défaut de publication est sanctionné par l'irrecevabilité de la demande. La publication peut être régularisée à tout moment de la procédure même en cause d'appel.



Le premier juge a constaté que la preuve de la publication effective de l'assignation introductive d'instance et des demandes n'était pas rapportée et, par conséquent, a déclaré Mme [X] irrecevable en son action en résolution de la vente immobilière ainsi que l'action en paiement de toutes les demandes indemnitaires subséquentes ;



En cause d'appel, Mme [X] produit la copie de l'assignation délivrée aux époux [C] portant mention : '1404P01 D n°19223 Volume : 1404P01 2019 P n°10881, Publié et enregistré le 30 décembre 2019 au SPFE de Caen 1 ; Droits : Néant (...) Pour le Service de la Publicité Foncière et de l'Enregistrement, le comptable des finances publiques, [B] [K]".



Il est donc justifié en cause d'appel de la publication du 30 décembre 2019 de l'assignation délivrée le 4 mai 2019 aux époux [C] contenant la demande tendant à voir prononcer la résolution de la vente immobilière passée par acte authentique du 21 décembre 2013 reçu par Me [R], avec les époux [C] portant sur un immeuble d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 20] (14).



Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables l'action intentée par Mme [X] en résolution de la dite vente et toutes les demandes en paiement subséquentes.





La fin de non-recevoir tirée du défaut de publication à la publicité foncière sera donc rejetée.



- Sur le bien fondé :



Mme [X] sollicite que soit prononcée la résolution de la vente immobilière sur le fondement de la garantie des vices cachés. Elle invoque la découverte de nombreux vices affectant le bien acquis auprès des époux [C], cachés et préexistants à la vente, tels que mis en exergue par l'expert judiciaire, et dont l'accumulation compromet l'usage d'habitation auquel elle destinait la maison. Elle souligne avoir procédé à cette acquisition en raison de l'absence de travaux à effectuer, constaté dès son emménagement que l'intérieur était froid et humide, subi un dégât des eaux et diverses fuites d'eau, des odeurs nauséabondes outre l'invasion de rongeurs alors que les professionnels intervenus ont conclu à la non-conformité des installations et la nécessité de procéder à des travaux d'importance. Elle dénonce de graves discordances entre les énonciations de l'acte de vente et la réalité, rendant insupportables ses conditions de vie et l'obligeant à l'engagement de travaux coûteux, ce qui l'a placée dans une situation matérielle et financière difficile.

Elle affirme que ces vices étaient connus du couple intimé au moment de la vente alors que M. [C], électricien de métier, doit être considéré comme un vendeur professionnel du bâtiment ne pouvant ignorer les vices dénoncés ayant affecté la maison vendue et en particulier ceux concernant les installations auxquelles il avait lui-même procédé (installation électrique, Vmc, poêle à bois), de sorte que les intimés doivent l'indemniser de l'ensemble des préjudices subis, en sus de la restitution du prix de vente.



Les époux [C] répliquent que Mme [X] ne rapporte pas la preuve que les conditions cumulatives de l'article 1641 du code civil sont réunies en l'espèce, dans la mesure où certains vices allégués étaient apparents lors des visites préalables du bien immobilier, et d'autres ne sont pas suffisamment graves pour rendre l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné.

De surcroît, ils invoquent l'application de la clause exclusive de garantie insérée à l'acte de vente, dont l'appelante ne sollicite pas au demeurant qu'elle soit écartée.



Sur ce,



Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



Il en ressort que trois conditions doivent être réunies pour faire jouer la garantie. Le défaut doit être grave, antérieur à l'achat et caché. Ainsi, si le vice était perceptible par l'acheteur lors de l'acquisition, la garantie ne peut jouer ainsi que l'indique l'article 1642 du code civil qui dispose que le vendeur n'est pas responsable des défauts apparents.





L'article 1643 du même code prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés à moins qu'il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'. Ces clauses ne sont toutefois valables que si le vendeur est un non professionnel de bonne foi.



Dans ce cas, l'acheteur est privé de tout recours sauf à démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi, c'est à dire qu'il a vendu la chose en pleine connaissance du vice qui l'affecte sans qu'il soit nécessaire d'établir l'intention dolosive.



La preuve de cette situation incombe à l'acheteur.



En l'occurrence, l'acte de vente conclu le 21 décembre 2013 entre les époux [C] et Mme [X] contient une clause rédigée en ces termes :

'L'acquéreur prendra l'immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le vendeur, dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s'ils existent, pourraient être affectés.(...)

Il est ajouté que 'le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il s'est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles ou encore s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé les vices cachés connus de lui.'



Il est constant que peut recevoir la qualification de vendeur professionnel, celui qui a entrepris personnellement des travaux sur le bien immobilier vendu et doit s'être comporté comme un véritable maître d'oeuvre, en achetant les matériaux, en concevant l'installation ou l'ouvrage en litige et le réalisant lui-même pour partie.



En l'espèce, il ne fait pas débat que les époux [C] ont procédé à la réalisation de travaux de rénovation sur un immeuble d'habitation existant et ancien avant de le vendre à Mme [X] et que si certains travaux ont été exécutés par des professionnels, d'autres prestations l'ont été par les vendeurs.



L'acte de vente mentionne que M. [C] exerce la profession d'électricien, et que les vendeurs déclarent avoir effectué eux-même les travaux suivants : ' isolation pose de placo, électricité, plomberie, installation de la cuisine, installation du poêle Supra', étant précisé que les époux [C] communiquent diverses factures d'achat de matériaux (pièces 6 à 9), permettant d'établir qu'ils ont personnellement conçu et réalisé les travaux précités sans l'intervention d'aucune entreprise.



Il s'en suit que les époux [C] doivent être assimilés à des vendeurs professionnels et la clause de non-garantie écartée dès lors que les travaux réalisés par eux personnellement sont à l'origine de vices caractérisés qu'ils ne pouvaient ignorer. S'agissant des autres travaux, il reviendra à Mme [X] d'établir que les vendeurs avaient connaissance des vices cachés allégués si ceux-ci étaient considérés comme constitués par la cour, pour écarter le cas échéant l'application de la dite clause.





 - Sur les vices affectant l'immeuble :



Conformément au droit commun de la preuve, il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères, soit l'existence d'un défaut de la chose vendue antérieur à la vente, non apparent et présentant un caractère de gravité certain au point de rendre le bien impropre à sa destination.



Mme [X] en dénonce plusieurs affectant le poêle à bois, les menuiseries extérieures, le garde-corps, l'installation d'assainissement, les installations de renouvellement de l'air, l'installation électrique, l'isolation thermique de la maison, et la charpente.



L'expert a liminairement décrit l'habitation comme faisant partie d'une ancienne longère partiellement réhabilitée, la surface habitable étant supérieure à 100 m² sur deux niveaux.

Les menuiseries extérieures, portes et fenêtres sont de type profilé PVC + double vitrage, la production d'eau chaude est assurée par un ballon à accumulation électrique. Les émetteurs de chauffage électrique sont de type radiateurs électriques à fluide caloporteur, un programmateur étant installé dans la cuisine.



* le poêle à bois :



Le poêle, acheté le 27 octobre 2012, a été installé dans la cuisine au rez-de-chaussée par M. [C] avant la vente de la maison.

Mme [X] a indiqué à l'expert avoir utilisé le poêle lors de week-end uniquement, en hiver 2013/2014, constaté des 'fuites de fumées' autour de la porte du poêle et fait intervenir un professionnel pour un ramonage du conduit de fumées le 29 octobre 2015, lequel lui a conseillé de ne plus utiliser le poêle en raisons de plusieurs non-conformités.

L'expert a constaté un important dépôt de suie en partie basse du tubage, des traces grisâtres laissées par des arrivées d'eau apparentes en partie basse du coffre ainsi que la présence d'un câble électrique non gainé traversant le coffre.

Il a relevé que le raccordement du poêle au tubage n'était pas conforme aux règles de l'art, que les coudes étaient inappropriés et le tronçon mal venu, outre l'absence de protection au sommet de la souche pour éviter la pénétration d'eau dans le conduit maçonné, concluant au non-respect des règles de l'art. Il préconise la réalisation de divers travaux, à savoir principalement le démontage de la partie basse du coffre pour examen de l'ancienne cheminée et la recherche d'éventuelles pièces de bois, la modification de l'implantation du câble électrique, le débistrage, le remplacement du conduit d'évacuation des fumées à partir du poêle par un tubage toute hauteur ce, pour un montant global de 4510 euros TTC.



Il reste que ces erreurs de montage d'un élément de chauffage d'appoint ne présente pas le caractère de gravité requis en ce qu'il ne rendait pas la maison d'habitation impropre à l'usage auquel Mme [X] la destinait, ni n'en diminuait tellement son usage qu'elle ne l'aurait pas acquise si elle l'avait connu ce, nonobstant les économies d'énergie que l'usage du poêle devait lui apporter.





* Les menuiseries extérieures :



Mme [X] se plaignait d'un défaut d'isolation thermique du logement et d'infiltrations d'eau au droit de la porte d'entrée.



L'expert a constaté concernant :

- la fenêtre de la1ère chambre du rez-de-chaussée (à gauche) : le décollement des calfeutrements entre le dormant PVC et les jambages de la fenêtre 1ère chambre du rez-de-chaussée (non posée par la société Iso Rénovation) ; 

- la porte d'entrée : l'absence de calfeutrements 'étanches' entre le dormant et les jambages ; l'absence de bande de redressement des jambages ; une difficulté d'accessibilité à la clé du fait de la proximité du jambage en pierre ; le dormant de la porte dépourvu de cochonnet du côté serrure (dormant désaxé par rapport à l'ouverture) ; l'absence d'un rejingot sous le seuil Alu ; l'arrachage de la peinture supérieure du vantail ;

- le châssis 1 vantail, façade cour : hauteur de l'allège de 0,80m insuffisante (hauteur minimum à respecter de 0,90 m) ; absence de balconnet, garde-corps ; l' habillage de la sous-face du liteau incomplète, simple morceau de placoplâtre fixé par vis ;

- le petit châssis à gauche 'façade arrière' : le jambage côté droit en pierre présente une entaille importante laquelle existait avant la pose du châssis ; le dormant n'est pas en applique sur toute sa hauteur -le calfeutrement mastic ne peut remplir sa fonction.

Enfin, l'expert a aussi noté la hauteur des allèges inférieure à 0,90m pour les autres fenêtres à l'étage.



M. [A] a relevé que cette situation serait liée à une absence de préparation du gros oeuvre (tableaux, appuis, avant l'intervention du menuisier pour la pose des fenêtres et de la porte), à des calfeutrements entre les dormants et les jambages incomplets, à un non-respect des règles de sécurité par la hauteur des allèges des fenêtres et à une absence de finition de la sous-face du linteau (plâtrerie).



Il reste que ces vices étaient apparents et que Mme [X] aurait pu les relever à l'occasion de ses visites du bien ayant précédé la vente ce, alors que l'expert n'indique pas avoir dû mener une quelconque investigation préalablement à ses constatations. La mention relative au changement des huisseries (portes et fenêtres en septembre et octobre 2012) insérée à l'acte de vente ne l'empêchait nullement d'examiner les menuiseries afin de se rendre compte visuellement du résultat des travaux.



* le garde-corps :



L'expert a relevé que le garde-corps escalier pour accéder à l'étage était d'une hauteur au droit du nez de marche insuffisante et que l'écartement entre les balustres était trop important, tout comme pour le garde-corps au niveau de l'étage, concluant au non-respect des règles de l'art et à la nécessité urgente de mettre en sécurité les différents éléments.



Pour autant, la cour relève encore que ces vices étaient apparents au moment de la vente, par là-même exclus de toute garantie légale de la part des vendeurs et qu'en tout état de cause, il n'est pas établi que Mme [X] n'aurait pas acquis le bien immobilier, ni qu'elle l'aurait acheté à un moindre prix si elle avait eu connaissance de ces non conformités et des risques en résultant.



* l'installation d'assainissement :



Mme [X] invoquait l'apparition d'odeurs nauséabondes s'échappant de la fosse constamment bouchée et hors d'usage alors qu'elle justifie que les sociétés Immodiag Expertises le 20 mai 2014 et Demieux, le 29 juillet 2015, lui ont confirmé que la fosse sceptique n'était pas en état de fonctionnement. Ainsi la société Immodiag constatait cinq mois après la vente que la réalisation du système d'assainissement présentait des dysfonctionnements, que les différents bacs de récupération situés juste derrière la maison étaient régulièrement saturés et bouchés entraînant des désagréments olfactifs, ajoutant qu'il n'était pas étonnant de voir tant de rongeurs, principalement des rats, y trouver refuge, y compris à l'intérieur de la maison.



L'expert a rappelé que l'entreprise [F] était intervenue début décembre 2013 pour réaliser l'installation d'assainissement à partir d'une filière établie par la société Topoétudes (facture du 8 décembre 2013).

L'homme de l'art et son sapiteur ingénieur électrique et thermique M. [S] ont établi que la pompe de relevage des eaux usées ne fonctionne pas, de sorte que la canalisation qui collecte les EU.EV a été mise en charge.

Selon ces sachants, l'origine du défaut est un raccordement insuffisamment étanche du connecteur qui, couplé avec une ambiance très humide à l'intérieur de la cuve a généré un défaut électrique avec la terre et la mise en sécurité de l'installation électrique et l'absence de fonctionnement de la pompe ; ce point est imputable à l'installateur électricien qui a réalisé ce raccordement ; la cuve de relevage s'est donc remplie par le retour de l'eau d'épandage du fait de l'absence de clapet anti-retour, ce qui a provoqué l'immersion du connecteur.

M. [A] a rappelé que M. [C] avait la charge de réaliser le raccordement du câble au tableau de la maison, et M. [F] devait participer au raccordement du câble dans la fosse, à la pompe de relevage. Il conclut à un problème d'exécution des raccordements électriques tant à l'intérieur de la maison que dans le circuit de raccordement de la pompe, estimant le montant du remplacement de la pompe de relevage et celui de la liaison électrique à la somme totale de 1342 euros, qu'il met à la charge des époux [C] à hauteur de 771 euros.



De surcroît, l'expert a mis au jour que la cuvette WC du rez-de-chaussée et la vidange de la machine à laver le linge n'étaient pas raccordées à l'installation réalisée par M. [F].

En effet, après travaux de terrassement dans l'emprise du terrain situé façade arrière de la maison, la canalisation d'évacuation de la cuvette WC du rez-de-chaussée était découverte sous une chape de protection en béton jusqu'à une ancienne fosse septique, pourtant en activité pleine et chargée. M. [A] a conclu à la nécessité, au vu de la présence de l'installation autonome récente, de mettre en place une deuxième pompe de relevage pour un montant de 3542 euros, l'ancienne fosse septique devant être neutralisée. Il considère que les époux [C] n'ont pas informé les techniciens de l'entreprise [F] et du Spanc que deux sorties d'eaux usées et vannes devaient être raccordées à la fosse prévue de sorte que les travaux de réparation devaient rester à la charge intégrale des époux [C].



Il est manifeste que les vices ainsi mis en exergue, lesquels ne pouvaient être décelés par Mme [X], sans la réalisation pour certains de travaux de terrassement, préexistants à la vente et affectant le système d'assainissement, élément indispensable à l'utilisation d'un bien immobilier destiné à l'habitation, ont rendu le bien impropre à l'usage auquel il était destiné.

Ils se sont traduits par des désordres de nature à réduire l'usage de la maison et de ses abords tels que repris par l'expert (sanitaires non utilisables en raison des débordements et cuvette non raccordée) sans compter les odeurs nauséabondes persistantes et la présence de rongeurs dans la maison attestée tant par l'huissier que par l'expert par la présence des excréments constatés notamment à proximité du lave-linge (non-raccordé).



Dès lors, ces éléments conduisent la cour à retenir l'existence de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil, étant rappelé que l'ampleur du vice n'est pas conditionnée par celle du coût des travaux nécessaires pour y remédier.



Si M. [F] a procédé à l'exécution des travaux concernant l'installation, il reste que son non-fonctionnement résulte principalement de la négligence de M. [C] tant en ce qui concerne le défaut de raccordement du câble au tableau de la maison l'inexécution lui incombant que l'absence d'information donnée à l'entrepreneur s'agissant des deux sorties d'eaux usées et vannes (WC et lave linge) devant être raccordées à la fosse.

Dès lors, les époux [C] qui ont participé à la réalisation des travaux, et au surplus, par leur abstention, empêché le raccordement des WC et du lave-linge, ne sont pas fondés à se prévaloir de la clause d'éviction de la garantie des vices cachés stipulée à l'acte notarié.



* les installations de renouvellement de l'air Vmc :



Le rapport d'expertise fait état d'une ventilation simple flux, (avec introduction de l'air dans l'habitation par des entrées d'air implantées dans les menuiseries extérieures des pièces sèches et extraction dans les pièce humides), le groupe d'extraction étant installé dans les combles.

M. [A] et le sapiteur M. [S] ont souligné les difficultés rencontrées pour accéder à l'extracteur et les différentes gaines d'aspiration en vue de leur examen, procédant à des investigations nécessaires. Il est constaté : l'absence de gaine de refoulement vers l'extérieur, l'air vicié étant rejeté dans le comble ; deux gaines d'extraction de l'air vicié, non isolées et trop longues, sont raccordées à l'extracteur ; il n'y a pas notamment de commutateur en cuisine pour le passage du groupe d'extraction de petite à grande vitesse, ni aspiration au niveau de la bouche d'extraction de la cuisine, pas d'extraction dans le Wc du rez-de-chaussée (absence de gaine). Ces éléments ont obligé le sapiteur à considérer qu'eu égard à la conception et la mise en oeuvre de l'installation de ventilation, non conformes au règles de l'art, il ne pouvait préconiser d'autre solution que la dépose et la réfection dans sa globalité, le tout pour un montant de 3 113 euros, et M. [A] à conclure à la réalisation de 'travaux réalisés sans soin, par du personnel non qualifié'.



Les vendeurs prétendent que Mme [X] a changé la Vmc depuis l'acquisition de la maison de sorte qu'ils ne sauraient être tenus responsables d'un quelconque défaut à ce titre alors qu'en tout état de cause, l'acquéreur a eu l'occasion d'accéder aux combles lors de ses deux visites de sorte qu'ils doivent être considérés comme apparents.



Toutefois, la seule facture produite par les époux [C] d'un achat le 12 juillet 2012 d'une 'Vmc' pour 81,09 euros d'une marque différente de celle relevée par l'expert ne saurait suffire à établir que Mme [X] a changé l'installation après son acquisition, ce qu'elle conteste.

En effet, rien n'atteste que cette Vmc ait été utilisée pour les travaux du bien litigieux alors que l'expert a relevé à juste titre que M. [C] présent lors de la réunion d'expertise n'avait aucunement indiqué que l'installation en place examinée ne correspondait pas à celle qu'il avait réalisée.



Par ailleurs, le terme de 'périple' utilisé par l'expert pour qualifier l'accès à l'extracteur électrique 'suspendu à la charpente' (par l'utilisation successives de deux échelles pour avoir accès à un trou ouvert dans un mur qui refend, sans encadrement, les pierres entourant ce trou n'étant pas pas stables de surcroît) comme sa description révèle à l'évidence le caractère caché de la non conformité de la Vmc.

Enfin, l'absence de compétence professionnelle ou technique de Mme [X], ne lui permettait pas, au-delà du seul constat de l'existence de bouches d'aération, de déceler les vices ainsi caractérisés.



Si la gravité de ces erreurs d'exécution d'une installation au surplus inachevée est insuffisante à considérer la maison d'habitation impropre à son usage, de sorte que le vice caché au sens de l'article 1641 ne sera pas retenue, il sera néanmoins observé que le défaut de fonctionnement de la VMC n'a pu qu'aggraver les désagréments résultant du non fonctionnement du système d'assainissement et des odeurs nauséabondes en privant l'acquéreur du renouvellement de l'air ainsi vicié.



* l'installation électrique :



Mme [X] justifiait d'un compteur qui disjonctait régulièrement, en particulier lors de l'allumage du four, et de plusieurs prises électriques ne fonctionnant pas.



L'acte de vente mentionne en page 26 que l'état informatif de l'installation privative d'électricité que le vendeur a fait réaliser par 123 Diag et annexé à l'acte révèle que celle-ci 'ne comporte aucune anomalie' et que l'installation, 'si elle n'est pas officiellement classée comme récente est neuve'.



Il est constant que celle-ci a été réalisée par M. [C] en ce compris l'armoire de protection.



L'expert constate notamment :

- l'insuffisance du seul dispositif différentiel installé au regard de la surface de la maison ;

- la présence de trois câbles dont deux dénudés, non protégés découverts dans le coffret ;

- le repérage des circuits qui n'est pas en place ;

- la réserve de 20% pour le coffret non respectée, étant noté que Mme [X] précise ne pas pouvoir utiliser de façon rationnelle ses équipements ménagers compte tenu du risque de disjonction.

M. [A] a émis un doute important sur le fonctionnement du circuit de terre, et indique ne pas avoir trouvé de liaison équipotentielle ni repérer de circuit programmateur des convecteurs, relevant la non conformité à la norme NF.C 15 100 concernant le nombre d'apparareillages, les circuits TV et le téléphone.

L'expert conclut à une installation non conforme aux règles de l'art et aux prescriptions, préconisant le recablage complet de l'installation avec remplacement du coffret de protections pour un montant prévisionnel de 6500 euros TTC.



Si ces éléments étaient pour la plupart visibles, il reste qu'un profane en électricité comme Mme [X], ne pouvait apprécier et mesurer les conséquences de telles constatations, les photographies prises par l'expert rendant compte parfaitement de la complexité de l'installation dont la conformité ne pouvait être évaluée sans avoir les connaissances techniques idoines. Au surplus, l'information reçue quant à l'absence d'anomalie telle qu'affirmé par le diagnostic, n'était pas de nature à éveiller particulièrement son attention sur la dite installation.



Au delà des conséquences dénoncées par Mme [X] (compteur qui disjoncte à l'allumage du four notamment établie par les attestations produites, prises de courant non fonctionnelles constatées par huissier le 31 août 2015), il doit être relevé que les défaillances de l'installation électrique réalisée par M. [C] sont à l'origine à tout le moins partielle du défaut de fonctionnement de la pompe de relevage (absence de raccordement) du système d'assainissement et du poêle à bois de sorte que la cour retiendra la caractérisation de vices cachés de gravité suffisamment importante pour diminuer l'usage du bien immobilier.

Les vendeurs ne sauraient bénéficier de la clause exclusive de garantie alors que M. [C], électricien de profession a lui-même procédé aux travaux à l'origine des vices cachés.



* l'isolation thermique de la maison :



Mme [X] se plaignait d'une différence importante entre sa consommation en énergie réelle et celle annoncée dans le diagnostic de performances énergétiques pour obtenir le chauffage de sa maison.



Liminairement, il sera rappelé la nécessité de distinguer les vices cachés, résultant de l'anormalité de la chose qui ne peut répondre à sa destination normale et le défaut de conformité, à savoir la délivrance d'une chose ne correspondant pas aux spécifications convenues entre les parties alors que l'appelante agit en garantie exclusivement sur le premier de ces fondements.







En outre, en application de l'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur du 14 juillet 2010 au 27 mars 2014, applicable au cas d'espèce, l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.



En l'espèce, l'expert a relevé que le bien immobilier classé E par M. [D] (Diag 3) dans le DPE annexé à l'acte de vente aurait dû recevoir le classement F voire G 'si tous les matériaux avaient été correctement annoncés par M. [C]', et si les factures de la consommation de ce dernier lui avaient été communiquées. En dépit du caractère 'erroné' du DPE, 'faute de renseignements techniques précis et la non communication des factures de consommation de l'année précédente', M. [A] relève néanmoins que Mme [X] n'a pas respecté la ventilation du chauffage 'électricité/bois' , notant qu'en tout état de cause, 'la suppression forcée du poêle a fait que le DPE ne correspondait plus à l'étude de M. [D]'. Enfin, l'expert a relevé que l'appelante avait entrepris d'importants travaux, lesquels avaient pu perturber l'isolation thermique de la maison en cas d'exécution en période hivernale.

Il sera ajouté qu'en tout état de cause, sur la période du 22 janvier 2014 au 20 novembre 2014, Mme [X] avait justifié lors des opérations d'expertise avoir payé une somme totale de 1071,39 euros TTC au titre de sa consommation d'électricité, soit 107,39 euros par mois, alors que le DPE annonçait une consommation annuelle prévisionnelle de 1306 euros (prenant en compte le chauffage au bois), soit 108,83 euros par mois, ce qui ne permet pas de mettre en exergue le défaut d'isolation de la maison même si l'appelante a rappelé avoir limité la température ambiante que pour des raisons financières.



L'ensemble de ces éléments ne permet pas à la cour de retenir de manière certaine l'existence au moment de la vente de vices cachés affectant l'isolation du bien immobilier au point de rendre celui-ci impropre à sa destination ou d'en diminuer tellement son usage que Mme [X] ne l'aurait pas acquis.



* la charpente :



L'expert judiciaire a relevé dans la partie du bâtiment non modifiée par Mme [X] : une absence de scellements fiables des pannes de la charpente, une absence de chaînage sur les murs pour la fixation des pannes sablières, le contreventement insuffisant et la présence de fissures aux liaisons du refend avec les murs de façades. Il en attribue la cause à l'absence d'exécution des travaux de renforcement du gros-oeuvre lors de l'intervention du couvreur et préconise divers travaux au titre du renforcement de l'ouvrage afin que sa stabilité soit assurée