Tribunal Judiciaire · Chambre 6 - Référés Pdt — 8 octobre 2024

CG/LJ


JUGEMENT N°
du 08 OCTOBRE 2024


Chambre 6

N° RG 24/00664 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JUZN
du rôle général











S.A.R.L. CABINET CHARBONNIER
S.D.C. Syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 5]”

c/

[N] [M]




la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS




GROSSES le

- la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS


Copies électroniques :

- la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS

Copies :

- Dossier





TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND


JUGEMENT


rendue le HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Laetitia JOLY, greffier

dans le litige opposant :


DEMANDERESSES

S.A.R.L. CABINET CHARBONNIER, en qualité de syndic
[Adresse 3] et [Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

S.D.C. Syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 5]” prise en la personne de son représentant légal, le CABINET CHARBONNIER
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :

DEFENDEUR

Monsieur [N] [M]
[Adresse 4]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté



Après débats à l’audience publique du 10 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [M] est copropriétaires des lots n°65, 70 et 128 au sein de la Résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 1] – 6 et [Adresse 4] à [Localité 6].

Le Syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par Monsieur [M] aux échéances convenues, en dépit des mises en demeure qui lui ont été adressées. 

Par assignation en date du 14 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » prise en la personne de son représentant légal, le CABINET CHARBONNIER et la S.A.R.L. CABINET CHARBONNIER en qualité de syndic ont assigné Monsieur [N] [M] devant la Présidente du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

- Condamner Monsieur [N] [M] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023, les sommes suivantes :
3.911,76 € selon décompte arrêté au 11 juillet 2024 ;1.587,48 € représentant les quatre provisions sur charges de l’exercice en cours, outre le fonds de travaux obligatoire (378,47 € x 4) ;240 € correspondant aux frais nécessaires exposés par le Syndicat en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;- Constater la déchéance du terme des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2024 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2022, 
- Condamner Monsieur [N] [M] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- Condamner le même aux entiers dépens de l’instance, 
- Juger que l’émolument de recouvrement proportionnel prévu à l’article A.444-32 du Code de commerce sera à la charge de Monsieur [N] [M]. 

A l’audience du 10 septembre 2024 à laquelle les débats se sont tenus, les demandeurs ont repris le contenu de leur assignation. 

Monsieur [M] n’a pas comparu, ni constitué avocat. 

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation. 

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’Assemblée Générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la Présidente du Tribunal Judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux pour un montant total de 3.911,76 € selon décompte arrêté au 11 juillet 2024. 

A l’appui de sa demande, il produit notamment : 

- Des rappels et mises en demeure, 
- Un relevé de compte arrêté au 11 juillet 2024, 
- Des procès-verbaux d’Assemblée générale des copropriétaires en date des 8 décembre 2021, 21 décembre 2022, 20 septembre 2023 et 1er février 2024, 
- Un contrat de syndic. 

Il y a lieu de relever que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges. 

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 3.911,76 €, qui correspond aux seules charges et cotisations appelées par des appels de fonds portant application des charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur. 

En conséquence, Monsieur [M] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.911,76 € au titre des charges impayées selon décompte du 11 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023 pour la somme de 2.268,90 € et de la présente décision pour le surplus.

En outre, il est constant qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

Ainsi, outre les charges de copropriété échues, Monsieur [M] est redevable des provisions non encore échues pour les lots n°65, 70 et 128 à savoir les quatre appels de provision sur charges 2024-2025, ainsi que les quatre cotisations fonds ALUR, soit la somme totale de 1.587,48 €.

En conséquence, Monsieur [M] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.587,48 €, au titre des provisions sur charges exigible mais non encore échues de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. 

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation. 

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité. 

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le Syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance pour un montant de 240 € selon décompte arrêté au 11 juillet 2024, comprenant : 

- Une première mise en demeure pour un montant de 60,00 € en date du 26 juin 2022,
- Une seconde mise en demeure pour un montant de 60,00 € en date du 1er septembre 2022, 
- Une troisième mise en demeure pour un montant de 60,00 € en date du 20 juillet 2023, 
- Une quatrième mise en demeure pour un montant de 60,00 € en date du 4 juin 2024. 

En conséquence, Monsieur [M] sera condamné à payer la somme de 240,00 € correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte du 11 juillet 2024. 

4/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

Monsieur [M] sera en conséquence condamné à verser au demandeur la somme de 250,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] », pris en la personne de son représentant légal, le CABINET CHARBONNIER, la somme de 3.911,76 € au titre des charges impayées selon décompte du 11 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023 pour la somme de 2.268,90 € et de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] », pris en la personne de son représentant légal, le CABINET CHARBONNIER, la somme de 1.587,48 €, au titre des provisions sur charges exigible mais non encore échues de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires,

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] », pris en la personne de son représentant légal, le CABINET CHARBONNIER, la somme de 240,00 € correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre selon décompte du 11 juillet 2024 en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] », pris en la personne de son représentant légal, le CABINET CHARBONNIER, la somme de 250,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [M] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,