Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 8 octobre 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : [Z] [F] c/ Syndic. de copro. de l’Immeuble [Adresse 1] 
N° 24/00848
Du 08 Octobre 2024 
4ème Chambre civile
 N° RG 18/05027 - N° Portalis DBWR-W-B7C-L4FV 

















Grosse délivrée à

expédition délivrée à
Me Krystel MALLET
Me Thierry TROIN



le 08 Octobre 2024 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du huit Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame SANJUAN PUCHOL (rédacteur)
Assesseur : Madame DEMARBAIX
Assesseur : Madame VALAT
Greffier : Madame PROVENZANO.

DÉBATS

A l'audience publique du 17 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 08 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Octobre 2024 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI,Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDERESSE: 

Mme [Z] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DEFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet BORNE & DELAUNAY, [Adresse 2] lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant









































EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Z] [F] est copropriétaire dans un immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 3].

L’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6], réunie le 30 juillet 2018, a notamment adopté les résolutions numéro 9 ayant missionné M. [R], géomètre-expert, en remplacement du cabinet Geotopo et numéro 18 autorisant M. et Mme [J] à subdiviser leur lot de parking, décisions auxquelles Mme [Z] [F] s’est opposée.

Par acte du 10 octobre 2018, Mme [Z] [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins d’obtenir le prononcé de la nullité des résolutions n° 9 et 18 prises par l’assemblée générale du 30 juillet 2018.

L’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6], réunie 20 juin 2019, a adopté une résolution n°9 approuvant le cahier des charges selon les tantièmes, charges générales, chauffage et ascenseur de M. [R], géomètre-expert, décidant que la clé de répartition servirait de base pour la clôture de l’exercice 2019/2020 et qu’une nouvelle assemblée serait organisée en septembre 2019 pour voter une autre clé de répartition des charges du hall et de l’escalier hors sous-sol et rez-de-chaussée.

Par acte du 9 septembre 2019, Mme [Z] [F], qui s’est également opposé à cette décision, a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins d’obtenir le prononcé de la nullité de la résolution n°9 prise par l’assemblée générale du 20 juin 2019.

Les deux instances ont faits l’objet d’une jonction par ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 13 mai 2022.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 9 octobre 2023, Mme [Z] [F] sollicite :

le prononcé de la nullité des résolutions n° 9 et 18 prises par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] le 30 juillet 2018,le prononcé de la nullité de la résolution n° 9 prise par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] le 20 juin 2019,la désignation d’un expert judiciaire pour dresser un état descriptif de division et règlement de copropriété reflétant la situation réelle de l’immeuble avec une grille de répartition des tantièmes et de charges de chauffage et d’ascenseur portant sur l’entier immeuble aux frais du syndicat des copropriétaires,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] à lui verser la somme de 7.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de sa demande de nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 30 juillet 2018, elle rappelle que les décisions prises par une assemblée font naître des droits acquis sur lesquels il ne peut pas ensuite être revenu sous peine de commettre un abus de majorité. Elle expose que l’assemblée générale du 13 juillet 2016 avait désigné le cabinet Geotopo pour la refonte de l’état descriptif de division permettant de déterminer une clef de répartition des charges conformes à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle soutient que ce géomètre-expert n’a pas pu terminer son travail à défaut d’avoir rencontré les copropriétaires mais que ses honoraires ont été réglés en totalité le 4 février 2018 avant qu’il soit déchargé de sa mission. Elle estime que cette décision a été prise unilatéralement par le syndic qui souhaitait que des charges spéciales soient prévues par bâtiment et que des charges spécifiques soient calculées pour les parkings. Elle expose que s’il existe deux entrées d’immeuble aux [Adresse 3], il n’est pas possible de répartir ces charges autrement que pour un seul bâtiment dans la mesure où la toiture, le parking, la chaufferie et l’entrée des caves sont unique, certains lots étant de surcroît imbriqués dans les deux entrées. Elle soutient que cette décision était exclusivement destinée à remettre en cause la logique du règlement de copropriété d’origine et que la désignation d’un nouveau géomètre-expert n’a été motivée que par la volonté de déterminer des millièmes conformes à la volonté du syndic.
Elle explique que la résolution n°18 de la même assemblée a approuvé un projet modificatif d’état descriptif de division et règlement de copropriété par la création de lots de M. et Mme [J] qui ont divisé le lot n°1 en huit nouveaux lots à usage de parking. Elle considère que le lot n°1 étant un grand magasin et un garage dans le règlement de copropriété, ce changement de destination nécessitait obligatoirement un vote à la majorité de l’article 26. Elle ajoute que ce modificatif à l’état descriptif de division a eu pour conséquence de modifier les tantièmes de parties communes à partir de ceux figurant dans le règlement de copropriété du 5 mars 1930. Elle souligne que le nouvel acte descriptif de division inclus dans l’acte notarié contient de nombreuses incohérences car les lots à usage d’appartement se voient affectés moins de millièmes que des caves. Elle précise que M. et Mme [J] ont régularisé un nouvel acte notarié abandonnant la mention chiffrée et erronée des tantièmes de copropriété le 17 juin 2019 qui a été publié.
Concernant la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 20 juin 2019, elle estime que le procès-verbal ne contenant pas la mention des copropriétaires présents et représentés conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, il est impossible de contrôler si la double majorité de l’article 26 de la même loi a été atteinte, ce qui constitue un premier motif de nullité.
Elle fait valoir en effet que la modification des tantièmes des charges communes générales est une décision qui doit être prise à la double majorité de l’article 26. Elle soutient qu’en tout état de cause, l’adoption d’une clé de répartition des charges ne correspondant pas au règlement de copropriété qui est donc modifié relève de l’unanimité.
Elle précise que l’assemblée générale du 5 décembre 2013 avait rejeté l’option de répartir les charges pour chaque bâtiment ou d’adopter des charges spécifiques pour l’ascenseur, ce qui a créé un droit acquis pour les copropriétaires sur lequel il ne peut être revenu.
Elle indique que les travaux de Monsieur [R] ont révélé qu’il existait trois appartements au 3ème étage du bâtiment 11 du [Adresse 6] alors que l’état descriptif de division publié n’en mentionne que deux, ce dont il se déduit qu’un copropriétaire a divisé son lot en contrariété à l’article 7 du règlement de copropriété qui prohibe toute subdivision.
Elle en conclut que le projet d’état descriptif de division issu du travail de Monsieur [R] approuvé par l’assemblée générale est contraire au règlement de copropriété et aux décisions irrévocables prises par l’assemblée générale le 5 décembre 2013.
Elle indique qu’elle est donc fondée à solliciter la nullité de ces résolutions mais également à obtenir la désignation d’un expert judiciaire pour dresser un état descriptif de division conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de Mme [Z] [F] à lui payer les sommes suivantes :

1.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il rappelle qu’il existe quatre motifs de recours en annulation d’une décision d’assemblée générale : l’inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue de l’assemblée, la violation des règles de fonctionnement de l’assemblée, l’excès de pouvoir et l’abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions. 
Il précise qu’il incombe au copropriétaire qui exerce un recours de rapporter la preuve du caractère fautif d’une décision et considère que Mme [Z] [F] n’allègue aucun motif de nullité à l’appui de ses demandes.
Il fait valoir que le cabinet Pensa Geotopo qui avait été missionné par l’assemblée générale du 13 juillet 2016 a exécuté sa mission, ce qui a généré des difficultés car ses plans n’étaient pas conformes à l’existant et n’étaient pas suffisamment lisibles pour être exploitables. Il explique que le maintien des relations contractuelles n’était pas envisageable, raison pour laquelle a été portée à l’ordre du jour la désignation d’un autre géomètre-expert pour compléter son travail et le rendre exploitable.
Il souligne que Mme [Z] [F] est la seule copropriétaire qui s’est opposée à cette résolution et que le motif qu’elle invoque est en réalité son désaccord avec la décision prise par la majorité. Il rappelle que le juge ne peut en aucun cas s’immiscer dans la gestion de la copropriété en se substituant aux décisions prises par l’assemblée générale. Il ajoute que la décision prise de remplacer un géomètre-expert qui n’avait pas exécuté sa mission n’était pas contraire à l’intérêt général. Il estime en conséquence que la demande de nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 30 juillet 2018 devra être rejetée.
Il rappelle que la résolution n°18 adoptée par la même assemblée autorise un copropriétaire à subdiviser son lot, ce qui impliquait de prévoir la modification corrélative du règlement de copropriété et état descriptif de division pour tenir compte de la nouvelle situation. Il fait valoir que les incohérences relevés par Mme [Z] [F] ne concernent pas les tantièmes affectés aux lots nouvellement créés qui correspondent à ceux attachés au lot divisé mais d’une absence de proportionnalité entre les millièmes attachés aux caves et aux appartement par le règlement de copropriété. Il fait observer que la division du lot n°1 n’a pas modifié la répartition des charges ou porté atteinte aux droits des copropriétaires si bien que la demande de nullité de la résolution n°18 l’ayant autorisé devra être rejetée.
Concernant la résolution n°9 de l’assemblée générale du 20 juin 2019, il soutient qu’une assemblée générale peut annuler une résolution précédente à condition qu’elle n’ait pas été exécutée et qu’il n’y ait pas eu de droits acquis dans l’intervalle. Or, il fait valoir que l’assemblée générale du 5 décembre 2013 n’a créé aucun droit acquis pour les copropriétaires si bien que l’assemblée n’a pas commis d’abus de droit. Il ajoute que l’assemblée générale ayant désigné le cabinet Pensa Geotopo est devenue définitive et n’a pas été contesté par Mme [Z] [F] alors que le travail de ce géomètre-expert comportait déjà une refonte des tantièmes par bâtiment. Il précise que Monsieur [R] n’a jamais eu pour mission de modifier le règlement de copropriété et les clauses qu’il contient mais qu’il a été contraint de dresser un constat de l’état des lieux actuel pour restituer un état descriptif de division conforme à l’existant, ce qui n’emporte en aucun cas autorisation de diviser des lots. Il conclut que l’assemblée générale a valablement adopté cette résolution à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
A l’appui de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive, il explique que Mme [Z] [F] a intenté quatre procédures en sollicitant du tribunal qu’il s’immisce dans la gestion de la copropriété en raison de son désaccord avec le choix de la majorité. Il estime que ce comportement procédurier nuit à l’intérêt général et au bon fonctionnement de la copropriété, abus de procédure qui devra être réparé par l’allocation de 1.000 euros de dommages-intérêts.

La clôture de la procédure est intervenue le 3 juin 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité de résolutions adoptées par l’assemblée générale du 30 juillet 2018.

1. Sur la résolution n°9 ayant missionné M. [R], géomètre-expert, en remplacement du cabinet Geotopo.

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée que pour quatre motifs, l’inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, la violation des règles de fonctionnement des assemblées, l’excès de pouvoir et un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

En dehors de ces motifs, l'opportunité même des décisions prises en assemblée générale n'est pas susceptible d'être contestée car les tribunaux ne peuvent s'immiscer dans la gestion de la copropriété, leur compétence se limitant à apprécier la légalité des demandes dont ils sont saisis.

En l’espèce, les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] ont, lors de leur assemblée générale du 13 juillet 2016, désigné le cabinet Pensa Geotopo, géomètre-expert, pour la refonte des clés de répartition du règlement de copropriété – Chauffage / Ascenseurs / Tantièmes de charges pour un budget de 12.000 euros. Cette résolution, en faveur de laquelle Mme [Z] [F] a voté, est devenue définitive.

Par la résolution n°9 de l’assemblée générale du 30 juillet 2018, les copropriétaires ont décidé de donner mandat à Monsieur [R], géomètre-expert, pour reprendre et achever le travail du cabinet Geotopo pour un coût de 3.480 euros TTC.

Mme [Z] [F] estime qu’il convenait que le premier géomètre-expert, dont les honoraires ont intégralement été réglés, achève ses travaux et que la désignation d’un second géomètre-expert n’était motivée que par la volonté du syndic de modifier la répartition des quotes-parts de charges en obtenant leur calcul par bâtiment.

Toutefois, le courrier établi par le syndic le 19 février 2018 révèle qu’il ressortait du travail du cabinet Pensa Geotopo que la numérotation des lots du tableau des tantièmes n’était pas conforme à celle qui était publiée et que les plans n’étaient pas exploitables à défaut d’avoir été établis par niveau pour permettre de situer les lots et leurs accès.

Dans sa réponse par lettre du 5 mars 2018, le cabinet Pensa Geotopo ne conteste pas n’avoir pas achevé ses travaux, reconnaissant avoir remis un dossier provisoire, mais impute le défaut d’exécution complète de sa prestation à un manque de collaboration et de remise de la documentation.

Il n’est donc pas démontré que la décision prise par l’assemblée générale de donner mandat à Monsieur [R], géomètre-expert, de reprendre et achever le travail du cabinet Geotopo procède d’un abus de majorité, lequel se distingue de la simple opposition d’intérêts ou divergence de vues que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

En effet, l’assemblée générale n’a pas confié une nouvelle mission à Monsieur [R], mais le soin d’achever le travail du cabinet Pensa Geotopo conformément à la décision prise par l’assemblée générale du 13 juillet 2016 devenue définitive qui prévoyait déjà une refonte des millièmes pour qu’ils correspondent à l’existant, décision en faveur de laquelle Mme [Z] avait d’ailleurs voté. 

A défaut de démonstration d’un abus de droit ou de tout autre motif d’irrégularité, Mme [Z] [F] sera déboutée de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n°9 adoptée par l’assemblée générale du 30 juillet 2018.

2. Sur la résolution n° 18 ayant autorisé M. et Mme [J] à subdiviser leur lot de parking.

L’article 9 – I. de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 8 – I. de la même loi dispose, dans son alinéa 2, que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celle qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères et sa situation.

En vertu de ces textes, la division de leur lot privatif relève de la liberté des copropriétaires intéressés, sauf en ce qui concerne la modification de la répartition des charges, et le syndicat ne peut s’opposer à cette division que si elle est contraire à la destination de l’immeuble (Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 Octobre 2009).

La seule limite au droit de diviser un lot est le respect de la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie par le règlement de copropriété en considération de la nature de l’immeuble, de son implantation, de ses éléments d’équipement et de ses services collectifs.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] du 30 juillet 2018 a adopté une résolution numéro 18 dans les termes suivants :

« L’assemblée générale approuve le projet de modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété tel que joint à la convocation de l’assemblée générale dans le cadre d’une demande de création de lots par Monsieur et Madame [J] et mandate le syndic Borne & Delaunay pour procéder à toutes démarches juridiques et administratives en vue de l’enregistrement de ce modificatif et de sa publication. »

Le règlement de copropriété de l’immeuble établi le 5 mars 1930 par Maître [V], notaire à [Localité 4], décrivait le lot n°1 de la manière suivante : « Au niveau du rez-de-chaussée, grand magasin en façade, magasin situé au [Adresse 5], garage situé au [Adresse 1] ».

L’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 1976 avait adopté à l’unanimité « un modificatif du descriptif concernant le local à usage de garage » de la manière suivante :

« Le cahier des charges et descriptif de l’immeuble ne correspondent plus à la réalité des lieux, les garages ayant subi quelques modifications, notamment par la création d’une rampe d’accès qui a isolé le local.

Après échanges de vues, les copropriétaires, présents et représentés, donnent leur accord, à l’unanimité, pour la division du lot n°1 anciennement lot 164. Ce lot n° 1 sera divisé en deux lots, l’un ayant pour valeur 1,30/403èmes et l’autre, 20,70/403èmes.

Mme [J], propriétaire de ces lots, fera son affaire personnelle des modificatifs à publier au Bureau des Hypothèques et au rang des minutes du notaire détenteur du cahier des charges. »

Il ressort tant du règlement de copropriété que de cette assemblée générale que les lots des époux [J] étaient déjà à usage de garages, puisque même le règlement de copropriété du 5 mars 1930 indiquait qu’outre un grand magasin en façades, le lot n°1 comprenait deux garages.

L’affectation d’un lot à un usage déterminé se distingue de la destination de l’immeuble au sens de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dont Mme [Z] [F] invoque la violation par la résolution contestée.

Si l’état descriptif de division donne des indications quant au nombre des lots et leur affectation, celles-ci définissent une catégorie d’usage qui concourent à la définition de la destination de l'immeuble entendue comme les conditions d'occupation qui ont été voulues par les fondateurs de la copropriété, et qui résultent de ses caractéristiques propres et des documents contractuels acceptées par les acquéreurs de lots.

Or, si le règlement de copropriété du 5 mars 1930 ne comporte pas de clause relative à la destination de l’immeuble mais un article 5 relatif à « la bonne tenue de la Maison », il décrit les immeubles comme comprenant deux maisons contigües, ne formant qu’un seul tènement, élevées sur caves d’un rez-de-chaussée à usage de magasins et garages et de six étages avec terrasse au-dessus.

La division des lots du rez-de-chaussée pour en faire des garages n’est donc pas contraire à la destination de l’immeuble, alors qu’il ressort de l’assemblée générale du 16 mars 1976 que tel était déjà le cas à cette date puisqu’une rampe d’accès avait déjà été créée pour accéder aux garages constituant le lot divisé.

La résolution numéro 18 ne porte donc pas atteinte à la destination de l’immeuble, mais surtout elle n’a pas entraîné de modification de la répartition des charges entre les différents lots puisque la somme des tantièmes des nouveaux lots créés est égale aux tantièmes qui étaient affectés au lot primitif par le règlement de copropriété.

Il sera rappelé que la suppression d’un lot primitif et son remplacement par des lots issus d’une division approuvée par l’assemblée générale emporte la modification des charges de copropriété entre les lots nouvellement créés devant être approuvé par une décision de l’assemblée générale statuant à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, les anomalies dont se prévaut Mme [Z] [F] procèdent d’une comparaison entre les quotes-parts affectées aux lots issus de la division et celles attachées aux appartements dans les étages que la décision prise n’a pas modifiée.

Ainsi, la décision prise d’autoriser M. et Mme [J] à diviser leur lot en huit nouveaux lots n’a pas entraîné de modification de la répartition des charges communes générales entre les lots de l’immeuble, mais une modification entre les seuls lots nouvellement créés.


Par conséquent, la résolution numéro 18 de l’assemblée générale du 30 juillet 2018 n’encourt pas la nullité et la demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande de prononcé de la résolution n° 9 prise par l’assemblée générale du 20 juin 2019.

En vertu de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. 

Ce texte ajoute que, toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

Il précise qu’en cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.

Il indique enfin qu’à défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

En dehors des exceptions limitativement prévues par la loi, l'unanimité est donc toujours indispensable pour qu'une répartition de charges soit valablement modifiée. Il ne peut y avoir de modification tacite de la répartition : une décision expresse adoptée en assemblée générale est indispensable.

La règle de l'unanimité ne s'applique pas lorsque la répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété n'est pas conforme aux règles d'ordre public posées par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et que l’ancienne grille de répartition des charges a été judiciairement annulée, la décision devant alors être prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix conformément à l’article 26 de la loi.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] réunie le 20 juin 2019 a adopté une résolution n°9 dans les termes suivants : 

« L’assemblée générale, après en avoir délibéré, approuve le cahier des charges selon les tantièmes, charges générales, chauffage et ascenseur de Monsieur [R], géomètre, en complément de la première mission du cabinet Geotodo. La présente clef de répartition servira de base pour la clôture des comptes de l’exercice 2019/2020. Le syndic devra organiser une nouvelle assemblée générale au mois de septembre 2019 pour la proposition de vote d’une autre clef de répartition des charges du hall et escalier hors sous-sol et rez-de-chaussée. »

a. Sur le moyen tiré de l’irrégularité du procès-verbal de l’assemblée générale.

Aux termes de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée, qui est signé à la fin de la séance par le président, par le secrétaire et le ou les scrutateurs.

Ce texte précise que le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17 -1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Lorsque le procès-verbal n'a pas été établi selon les prescriptions de ce texte, il est dépourvu de toute valeur juridique, entraînant la nullité de l’assemblée générale.

Ainsi, le procès-verbal doit indiquer, pour chaque délibération, le résultat du vote correspondant et préciser les noms des copropriétaires ou associés avec leur nombre de voix qui se sont opposés à la décision qui a été prise et de ceux qui se sont abstenus. Il n’est donc pas nécessaire d’inscrire le nom des copropriétaires ayant exprimé un vote en faveur de la décision qui a finalement été adoptée.

Le copropriétaire opposant est en effet celui qui a voté dans un sens contraire à celui de la majorité, à savoir celui qui a voté contre une résolution adoptée ou celui qui a voté pour une résolution rejetée par la majorité.

En l’espèce, Mme [Z] [F] indique que le procès-verbal ne permet pas de contrôler que la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a été atteinte lors du vote de la résolution critiquée. 

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2019 indique qu’à l’ouverture de la séance, la feuille de présence fait apparaître un copropriétaire absent : madame [M] [B] représentant 1700/40300ème et 20 copropriétaires présents ou représentés représentant 38600/40300èmes.

Sous le vote de la décision numéro 9, il est mentionné qu’ont voté contre la proposition : deux copropriétaires représentant 6062/40300 tantièmes : Mme [Z] [F] (3562) et Mme [H] (2500) et qu’ont voté en faveur de la proposition : 18 copropriétaires représentant 32538/40300 tantièmes.

Il est conclu que la résolution est acceptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires.

Dès lors que l'article 17 du décret du 17 mars 1967 n’impose pas de mentionner les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés ont voté en faveur de la décision prise, le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2019 est conforme à ce texte et permet de vérifier que la majorité renforcée de l’article 26, en l’espèce de 26867/40300ème, a été atteinte.

Ce moyen de nullité sera par conséquent rejeté.

b. Sur le moyen tiré de la nécessaire unanimité pour approuver la modification de la répartition des charges.

L’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 énonce que la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où i concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes est une décision prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix.

Toutefois, en vertu de l’article 11 de la même loi, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.

Il s’ensuit que la décision de l’assemblée générale de faire appliquer un mode de répartition des charges distincte de celle figurant au règlement de copropriété ou de procéder à une refonte de la clause de répartition des charges de ce règlement ne peut être valablement prise qu'à l'unanimité.

Or, en l’espèce, le règlement de copropriété du 5 mars 1930 comporte un article deux intitulé « attribution des parts communes » qui contient une répartition des charges communes générales pour chacun des 33 lots constituant à l’origine la copropriété.

Si Mme [Z] [F] indique que cette clause de répartition des charges a été « annulée » pour être contraire aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, il n’est pas justifié d’une telle annulation judiciaire.

Il n’est pas davantage allégué d’une décision qui aurait été prise sur le fondement de l’ancien article 49 de la loi du 10 juillet 1965 qui permettait d’adapter les règlements de copropriété antérieur à la loi du 10 juillet 1965, notamment les répartitions de charges contraires aux dispositions de l'article 10 déterminant de manière impérative les critères à prendre en compte pour la répartition desdites charges entre les lots de la copropriété.

Les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] ont certes, lors de leur assemblée générale du 13 juillet 2016, désigné le cabinet Pensa Geotopo, géomètre-expert, pour la refonte des clés de répartition du règlement de copropriété – Chauffage, Ascenseurs, Tantièmes de charges dans une résolution devenue définitive.

Toutefois, l’approbation à l’unanimité du principe d’une refonte de la clé de répartition des charges communes générales de l’immeuble n’emporte pas l’obligation d’approuver ensuite les modalités de cette modification issue du travail du géomètre-expert.

Dès lors que la résolution n°9 de l’assemblée générale du 20 juin 2019 avait pour objet de modifier la clef de répartition des charges communes générales selon le cahier des charges établi par monsieur [R] et de prévoir le vote ultérieur d’une autre clef de répartition pour les charges du hall et de l’escalier, elle requérait l’unanimité pour être valablement approuvée.

Cette résolution s’analyse non pas en une modification du règlement de copropriété relevant de la majorité renforcée de l’article 26 mais en une modification de la clause de répartition des charges insérée à celui-ci expressément soumise à l’unanimité des copropriétaires par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette résolution n’ayant pas recueilli un vote unanime des copropriétaires puisque deux d’entre eux s’y sont opposés, la condition requise par la loi pour qu’elle ait valablement été adoptée n’a pas été remplie.

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité de la résolution n° 9 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] du 20 juin 2019.

Sur la demande additionnelle de désignation d’un expert judiciaire.

Au terme du dernier alinéa de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

Les cas de substitution du tribunal à l’assemblée générale prévus par la loi sont bien précis : il doit s'agir d'une modification rendue nécessaire soit en raison de l'exécution de travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, soit du fait de l'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot. 

Par ailleurs, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition qui prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

En l’espèce, Mme [Z] [F] sollicite la désignation d’un expert judiciaire pour établir une nouvelle répartition des charges mais sans procéder à la démonstration de sa contrariété aux critères de l’article 10 de la loi pour solliciter qu’elle soit réputée non écrite et qu’il soit procédé à une nouvelle répartition judiciaire.

A défaut de saisir le tribunal d’une telle demande, la désignation d’un expert judiciaire qui ne pourrait avoir que pour objet de fournir au tribunal des éléments techniques nécessaires à la solution du litige dont il est saisi ne peut pas prospérer.

Pour ce motif, la demande additionnelle de désignation d’un expert judiciaire pour calculer une nouvelle répartition des charges sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

En l’espèce, le recours de Mme [Z] [F] à l’encontre de décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires correspond à l’exercice d’un droit qui, se révélant partiellement fondé, n’a donc pas pu dégénérer en abus. 

A défaut de démonstration par le syndicat d’un abus de droit à l’origine du préjudice qu’il invoque, il sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Possible mais non nécessaire, l’exécution provisoire qui n’est pas de droit ne sera pas ordonnée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sera condamné aux dépens. L’équité commande en revanche de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution numéro 9 adoptée par l’assemblée générale de l’immeuble dénommé [Adresse 6] le 20 juin 2019 ;

DEBOUTE Mme [Z] [F] de ses demandes de prononcé de la nullité des résolutions numéros 9 et 18 adoptées par l’assemblée générale de l’immeuble dénommé [Adresse 6] le 30 juillet 2018 ;

DEBOUTE Mme [Z] [F] de sa demande de désignation d’un expert judiciaire ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 3] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 3] aux dépens ;



LE GREFFIER LE PRESIDENT