Tribunal Judiciaire · Service des référés — 7 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 24/52547 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JMW

AS M N° : 2

Assignation du :
28 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 07 octobre 2024



par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.A.S. AMG WAGRAM
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Maître Philippe JULIEN de la SELARL P D G B, avocats au barreau de PARIS - #U0001

DEFENDEURS

Monsieur [W] [N], es qualiré d’ayant-droit de feu Madame [X] [N] et agissant en son nom personnel
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Bruno DE GASTINES de la SELARL BRUNO DE GASTINES et ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #A0605

S.A.S. AMG WAGRAM
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Maître Philippe JULIEN de la SELARL P D G B, avocats au barreau de PARIS - #U0001





DÉBATS

A l’audience du 31 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l'assignation en référé enrôlée sous le N°RG 24/52547, délivrée à la requête de la SAS AMG WAGRAM, preneur, représenté par le cabinet PDGB AVOCATS, en la personne de Maître [Y] [I], et ses observations orales à l'audience du 31 juillet 2024 devant le président du Tribunal judiciaire de céans, tendant, principalement, à obtenir la suspension du paiement des loyers rétroactivement à la date du 13 juillet 2023, la restitution des loyers déjà versés depuis cette date et le rejet des demandes reconventionnelles du défendeur. 

La requérante soutient comme premier moyen au soutien de ses prétentions l'existence d'un trouble manifestement illicite résultant de la violation par son bailleur de son obligation de délivrance d'ordre public. 

La demanderesse allègue de surcroit que l'exploitation du local conformément à sa destination est impossible en l'espèce et qu'elle est donc bien fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour solliciter la suspension rétroactive de son obligation de payer les loyers ainsi que la restitution des sommes déjà versées à ce titre, en l'absence de contrepartie. 

La requérante soutient également que la demande reconventionnelle d'acquisition de la clause résolutoire formée par le défendeur fait l'objet de contestations sérieuses caractérisées par le manquement de ce dernier à son obligation de délivrance et à sa mauvaise foi alléguée. 

Vu l'assignation en référé enrôlée sous le N°RG 24/52759, enrôlée à la requête Monsieur [W] [N](qui a été jointe à la précédente audience) et ses conclusions écrites, visées le 31 juillet 2024, et ses observations orales tendant, principalement à voir débouter le demandeur de ses demandes et à titre reconventionnel de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, de condamner le preneur à payer à titre de provision la somme de 53.355,77 euros au titre des loyers impayés, de l'autoriser à conserver le dépôt de garantie et de fixer l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer contractuel. 

Monsieur [W] [N] soutient comme premier moyen au soutien de ses prétentions que la requérante est devenue locataire dans le cadre d'une cession des actifs du précédent preneur poursuivie par le mandataire liquidateur ce qui implique qu'il n'y ait pas eu de délivrance du bailleur au profit du preneur. 

Le second moyen allégué résulte du fait que le preneur a acquis le droit au bail en toute connaissance de cause et que l'acte de cession stipule que le cessionnaire prendra les actifs dans l'état où ils se trouvent. 

Monsieur [W] [N] soutient, en outre, que le local était en bon état au jour du départ du précédent preneur et que l'état actuel des locaux, qui n'empêche pas, par ailleurs, d'exploiter le fonds, est imputable au preneur. 

Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux conclusions des parties développées oralement à l'audience.

SUR CE, 

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés qui dispose, par ailleurs, d'un pouvoir souverain pour apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite. 

Aux termes de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. 

Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En outre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l'interprétation d'un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d'un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s'apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir celle-ci en état de servir à l'usage auquel elle est contractuellement destinée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. 

L'obligation de délivrance du bailleur étant d'ordre public, la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. 

En vertu de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

Ainsi, si l'exploitation du fonds dans les locaux loués est impossible le preneur peut solliciter la suspension de son obligation de payer les loyers, en application de l'article 1219 du code civil.

Le juge des référés, n'est pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail, en revanche, la juridiction des référés ne doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire que s'il n'existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l'étendue de l'obligation du bail que le preneur n'a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que : 
*le bailleur soit en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
*la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;
*les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l'objet d'aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

Au cas présent, il résulte des pièces versées aux débats qu'aux termes d'un acte sous seing privé signé le 1er octobre 2011, Madame [X] [N] et Monsieur [W] [N], ont consenti à la SARL ELGI, un contrat de bail commercial portant sur des locaux commerciaux situés au [Adresse 4], avec pour destination notamment la restauration de type rapide sans extraction. 








Il ressort des pièces versés aux débats et il n'est pas contesté que Monsieur [H] [E] a acquis le droit au bail dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SARL ELGI, par ordonnance du juge commissaire en date du 13 juillet 2023, fixant l'entrée en jouissance de la SAS AMG WAGRAM à la date de l'ordonnance, que le 5 septembre 2023, Monsieur [H] [E] s'est introduit dans le local litigieux avec l'aide d'un serrurier, a remplacé la serrure du local et a restitué les nouvelles clefs aux liquidateur judiciaire de la SARL ELGI, le 4 octobre 2023. 

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 25 octobre 2023, la SAS AMG WAGRAM qui s'est substituée à Monsieur [H] [E] a régularisé, auprès du liquidateur judiciaire de la SARL ELGI, la cession d'un actif isolé du fonds de commerce de la SARL ELGI comprenant le droit au bail sur les locaux situés au [Adresse 4]. 

Des loyers étant demeurés impayés, nonobstant des versements du preneur pour un total de 12.501,00 euros, les bailleurs ont fait délivrer au preneur, par exploit du 19 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 19.329,77 euros en principal, au titre des loyers charges et taxes impayés ainsi que du coût du commandement. 

Le 21 décembre 2023, la SAS AMG WAGRAM a mandaté Maitre [L] [Z], commissaire de justice afin de réaliser un constat d'huissier contradictoire sur les infiltrations affectant le local litigieux et les parties communes de l'immeuble sis [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ainsi que les propriétaires du local commercial Madame [X] [N] et Monsieur [W] [N] ont été invités, par lettre simple et par lettre recommandée avec accusé de réception, à participer à ce constat mais ne se sont pas présentés. Maitre [L] [Z] a dressé son procès-verbal de constat le 27 décembre 2023.

Le 27 janvier 2024 Madame [X] [N] est décédée, Monsieur [W] [N] venant aux droits de la part indivise de Madame [X] [N] est désormais seul propriétaire des locaux sis [Adresse 4].

Sur la demande de suspension rétroactive du paiement des loyers formée par le demandeur 

Il ressort des écritures des parties et des pièces versées aux débats et notamment du constat d'huissier du 27 décembre 2023, que le local est absolument inexploitable en l'état,que le local n'est pas hors d'air, que les relevés d'humidité dans les murs attestent de taux d'humidité importants dans l'ensemble du local et la présence de moisissures, que l'installation électrique est anarchique et court à proximité directe de murs fortement infiltrés, que les poutraisons et les solives visibles sont oxydées au sous-sol, que des enfoncements dans les murs de la salle principale révèlent l'absence d'isolation thermique du local et dans les parties communes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],que le mur séparatif avec le local litigieux révèle des taux d'humidité de 72 à 74%. 

De surcroit, au vu des pièces versées au dossier, et notamment du devis de la SAS PVP en date du 30 juin 2021 et du courriel adressé par le gestionnaire de copropriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], il apparait que les dégâts des eaux dans le mur séparatif entre le local litigieux et les parties communes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] préexistaient à l'entrée en jouissance du preneur. 

Les éléments versés aux débats ne permet d'attester que le preneur serait à l'origine des désordres constatés par Maitre [L] [Z], commissaire de justice, dans son procès-verbal de constat du 27 décembre 2023. 

Ainsi, compte tenu du l'impossibilité absolue d'exploiter le fonds de commerce dans les lieux loués en raison des désordres relevés, de l'état de ruine et de désolation du local, et du fait que le bailleur ne rapporte pas la preuve que le sinistre serait imputable à des travaux de démolition à l'initiative du preneur, le bailleur a failli à son obligation de délivrance. 

Par ailleurs, l'obligation de délivrance du bailleur étant d'ordre public, le bailleur ne peut se prévaloir du bénéficie de la clause de l'acte de cession, selon laquelle, le preneur prend le local en état et renonce à solliciter en cours de bail aucune réparation ou remise en l'état, afin de se décharger de son obligation de délivrance.

De surcroit, l'obligation de délivrance du bailleur s'impose à lui pendant toute la durée du bail, le bailleur ne peut donc se prévaloir de la circonstance selon laquelle le preneur a acquis le droit au bail dans le cadre d'une cession d'un actif isolé d'un fonds de commerce, dans laquelle il est par ailleurs précisé, que le preneur succède au précédent locataire dans ses droits et obligations, afin de se décharger de son obligation de délivrance.

Il s'ensuit que le paiement du loyer, charges et taxes doit être suspendu rétroactivement à la date du 13 juillet 2023, date d'entrée en jouissance du preneur conformément à l'ordonnance du juge commissaire et jusqu'à complète réalisation des travaux de réparation et de réfection du local le rendant exploitable constatée par un homme de l'art habilité à cet effet. 

Sur la demande de restitution des loyers versés 

Aux termes de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, l'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. 

Aux termes de l'article 1219 du code civil, si le créancier à la faculté de suspendre temporairement l'exécution d'une obligation tant que son cocontractant ne s'est pas exécuté, il ne peut, sur ce fondement, obtenir la restitution d'obligations déjà exécutées. 

Cette demande de restitution nécessite une examen en profondeur des éléments d la cause qui excédent les pouvoirs du juge des référés. Il n' y a donc pas lieu à référé sur cette demande.


 

Sur les demandes reconventionnelles de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, de paiement à titre provisionnel des loyers charges et taxes impayés, de fixation de l'indemnité d'occupation et d'expulsion du preneur 

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s'il n'existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l'étendue de l'obligation du bail que le preneur n'a pas respectée. 

Il est par conséquent nécessaire que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l'objet d'aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. 

En l'espèce, le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance et l'obligation du preneur de payer les loyers étant suspendu, il existe une contestation sérieuse quant à la charge et à l'étendue des obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction, ainsi qu'à l'existence d'une créance de paiement des loyers, charges et taxes impayés. 

Il s'ensuit qu'il n'y a lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, de fixation de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer contractuel, de condamnation à titre provisionnelle du preneur au titre des loyers charges et taxes impayés, et d'expulsion du preneur des lieux loués. 

Sur les demandes accessoires 

En droit, l'article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit Code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, partie perdante, le défendeur sera condamné aux entiers dépens. 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

En l'espèce, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais exposés par elles et non compris dans les dépens, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Cette affaire présentant des critères d'éligibilité à un mode amiable de résolution, il y a lieu d'inviter les parties à rencontrer Monsieur [D], conciliateur de justice en application des dispositions de l'article 127 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront ;

Suspendons rétroactivement l'obligation de la SAS AMG WAGRAM ; au paiement des loyers portant sur le local sis [Adresse 4] au titre du bail, à la date du 13 juillet 2023, et jusqu'à complète réalisation des travaux de réparation et de réfection des locaux les rendant exploitables constatée par un homme de l'art habilité à cet effet ;

Invitons les parties à rencontrer :

[M] [D], conciliateur de justice
[Adresse 2]
[Localité 8]
[Courriel 9]
[XXXXXXXX01] 
et à prendre contact directement avec lui par mail

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de restitution des loyers versés par la SAS AMG WAGRAM ; 

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;

Disons n'y avoir leu à référé sur la demande reconventionnelle d'expulsion de la SAS AMG WAGRAM des locaux loués ; 

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de fixation de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer contractuel ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de condamnation à titre provisionnelle du preneur au titre des loyers charges et taxes impayés ; 

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de conservation du dépôt de garantie ; 

Disons n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;





Condamnons Monsieur [W] [N] au paiement des entiers dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à Paris le 07 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,





Anne-Sophie MOREL Fabrice VERT