Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 1 octobre 2024

01 Octobre 2024

AFFAIRE :
[G] [H], [Y] [F] épouse [H]

C/
[D] [X], S.A.R.L. AVIC


N° RG 24/01799 - N° Portalis DBY2-W-B7I-HUNE

Assignation :23 Juillet 2024





Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT


JUGEMENT DU UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [H]
né le 30 Septembre 1979 à [Localité 11]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentant : Maître Bertrand BRECHETEAU de la SELAS AVOCONSEIL, avocat postulant au barreau d’ANGERS - Représentant : Maître Camille VIAUD LE POLLES, avocat plaidant au barreau de NANTES

Madame [Y] [F] épouse [H]
née le 09 Septembre 1985 à [Localité 9]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentant : Maître Bertrand BRECHETEAU de la SELAS AVOCONSEIL, avocat postulant au barreau d’ANGERS - Représentant : Maître Camille VIAUD LE POLLES, avocat plaidant au barreau de NANTES


DÉFENDERESSES :

Madame [D] [X]
née le 06 Juillet 1988 à [Localité 10]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Maître Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANGERS

S.A.R.L. AVIC, exerçant sous l’enseigne NESTENN
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représentant : Maître Julien TRUDELLE, avocat au barreau d’ANGERS


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président
Assesseur : Céline MASSE, Vice-Présidente
Assesseur : Hugues TURQUET, Magistrat honoraire

Séverine MOIRÉ, Greffier

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 03 Septembre 2024, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré. 

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 01 Octobre 2024.

JUGEMENT du 01 Octobre 2024
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application
de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.



EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE

Madame [D] [X] est propriétaire d’un appartement type 2 avec garage dans un ensemble immobilier “[Adresse 4] à [Localité 9], dont elle a confié la vente à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN, selon mandat de vente sans exclusivité du 22 mars 2024, au prix de 199.990 Euros, comprenant les honoraires du mandataire d’un montant de 11.990 Euros TTC.

Par courrier électronique du 29 avril 2024, Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] ont adressé à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN une proposition d’achat pour l’immeuble précité au prix de 185.000 Euros honoraires de l’agence inclus.

En réponse, par courrier électronique du 30 avril 2024, Madame [D] [X] a informé la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN de son refus de l’offre des époux [H] mais a proposé un achat pour un montant de 180.000 Euros nets vendeur.

Par courrier électronique du 30 avril 2024, Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] ont adressé à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN une proposition d’achat au prix de 189.000 Euros honoraires inclus.

La société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN a ensuite entrepris de rédiger un compromis de vente entre Madame [D] [X] et les époux [H].

Le 11 mai 2024, Madame [D] [X] a signé pour le même bien immobilier, une offre d’achat présentée par Monsieur [L] [U] au prix de 199.000 Euros frais d’agence inclus, rédigée sous l’égide de la SARL agence [B] [R] - IMMOBILIER PASSION, société à laquelle Madame [D] [X] avait également confié un mandat de vente.

Par courrier du 11 mai 2024 adressé à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN, Madame [D] [X] a informé l’agence qu’elle déclinait la contre-proposition des époux [H], indiquant ne pas avoir reçu de contre-proposition écrite et signée de l’acheteur. 

Madame [D] [X] a réitéré cette position par courrier daté du 13 mai 2024 adressé à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN, aux termes duquel elle a également mis un terme au mandat confié à la société AVIC.

Par courrier daté du 17 mai 2024, le conseil de la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN, a contesté la validité de la rétractation de Madame [D] [X] et l’a invitée à signer le compromis de vente avec les époux [H].

Par lettre recommandée électronique du 18 mai 2024, Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] ont mis en demeure Madame [D] [X] de poursuivre l’exécution de la vente. 

Suivant ordonnance du 19 juillet 2024, rendue sur requête de Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H], les requérants ont été autorisés à assigner à jour fixe Madame [D] [X] et la société AVIC, pour l’audience du 03 septembre 2024 à 09 heures devant le tribunal judiciaire d’Angers.

Par actes de commissaire de justice des 23 et 29 juillet 2024, Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] ont fait assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire d’Angers, Madame [D] [X] et la société à responsabilité limitée (SARL) AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN aux fins de voir, sur le fondement des articles 840 du Code de procédure civile et 1583 du Code civil :

ordonner que la vente des biens immobiliers constitués d’un appartement et d’un garage, lot n°52 et 95 de l’ensemble immobilier édifié sur les parcelles cadastrées EZ [Cadastre 5] et EZ [Cadastre 6] situées [Adresse 4], appartenant à Madame [D] [X] au prix net vendeur de 180.000 Euros hors frais de vente, est parfaite entre cette dernière et les demandeurs à compter du 30 avril 2024 ;ordonner que la vente sera réitérée sur première convocation d’un notaire dûment mandaté par la partie la plus diligente,

ordonner qu’en cas de défaillance de Madame [D] [X] lors de la signature de l’acte authentique de vente et sur justification du versement par les demandeurs du prix de vente de 180.000 Euros, le jugement à intervenir vaudra réitération de la vente, tiendra lieu d’acte authentique et sera publié à l’initiative de la partie la plus diligente au service de la publicité foncière ;ordonner que Madame [D] [X] à la signature de l’acte authentique de vente ou de la publication du jugement à intervenir valant acte authentique de vente, versera à la société AVIC la somme de 9.000 Euros au titre de ses honoraires;condamner Madame [D] [X] à livrer les biens objets de la vente aux demandeurs dans l’état dans lequel ils se trouvaient au moment de leur visite en avril 2024 et à leur remettre tous les documents afférents (notamment le bail d’habitation en cours) ainsi que les clés des biens dès la signature de l’acte réitératif de vente ou de la publication du jugement à intervenir, sous astreinte de 1.000 Euros par jour de retard ;condamner Madame [D] [X] à payer aux demandeurs la somme de 5.000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,condamner Madame [D] [X] à verser aux demandeurs une indemnité correspondant à la somme de 661,15 Euros par mois depuis juillet 2024 jusqu’à la réitération de la vente par acte authentique ou la publication du jugement valant acte authentique ;condamner Madame [D] [X] à payer aux demandeurs la somme de 6.650 Euros HT à parfaire, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Madame [D] [X] a constitué avocat le 22 août 2024.

La société à responsabilité limitée (SARL) AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN a constitué avocat le 20 août 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

A l’audience du 03 septembre 2024, la demande de renvoi présentée par Madame [D] [X] a été rejetée considérant d’une part, que la défenderesse avait disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense en établissant des conclusions au fond, d’autre part que la possibilité de présenter des conclusions verbales prévue à l’article 844 du code de procédure civile, lui permettait de répondre aux dernières conclusions des demandeurs et de verser des pièces complémentaires à l’audience.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 septembre 2024, Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] concluent au débouté de Madame [D] [X] en toutes ses demandes, ainsi qu’au débouté de la société AVIC en ses demandes formées contre eux et sollicitent de voir :

ordonner que la vente des biens immobiliers constitués d’un appartement et d’un garage, lot n°52 et 95 de l’ensemble immobilier édifié sur les parcelles cadastrées EZ [Cadastre 5] et EZ [Cadastre 6] situées [Adresse 4], appartenant à Madame [D] [X]au prix net vendeur de 180.000 Euros hors frais de vente, est parfaite entre cette dernière et les demandeurs à compter du 30 avril 2024;ordonner que la vente sera réitérée sur première convocation d’un notaire dûment mandaté par la partie la plus diligente,ordonner qu’en cas de défaillance de Madame [D] [X] lors de la signature de l’acte authentique de vente et sur justification du versement par les demandeurs du prix de vente de 180.000 Euros, le jugement à intervenir vaudra réitération de la vente, tiendra lieu d’acte authentique et sera publié à l’initiative de la partie la plus diligente au service de la publicité foncière ;faire droit à la demande subsidiaire de la société AVIC visant à voir Madame [D] [X] à lui verser la somme de 9.000 Euros au titre de ses honoraires et à titre d’indemnité forfaitaire et définitive ;condamner Madame [D] [X] à livrer les biens objets de la vente aux demandeurs dans l’état dans lequel ils se trouvaient au moment de leur visite en avril 2024 et à leur remettre tous les documents afférents (notamment le bail d’habitation en cours) ainsi que les clés des biens dès la signature de l’acte réitératif de vente ou de la publication du jugement à intervenir, sous astreinte de 1.000 Euros par jour de retard ;

condamner Madame [D] [X] à payer aux demandeurs la somme de 5.000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,condamner Madame [D] [X] à verser aux demandeurs une indemnité correspondant à la somme de 661,15 Euros par mois depuis juillet 2024 (inclus) jusqu’à la réitération de la vente par acte authentique ou la publication du jugement valant acte authentique ;condamner Madame [D] [X] à payer aux demandeurs la somme de 6.650 Euros HT à parfaire, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] soutiennent que la vente est parfaite depuis le 30 avril 2024, par l’accord des parties sur la chose et sur le prix, rappelant qu’ils ont accepté expressément la contre-proposition de Madame [D] [X] au prix proposé par la venderesse, sans condition suspensive de financement.
Ils indiquent que Madame [X] a été avertie de l’offre des époux [H] au nouveau prix proposé, comme le rappelle le courrier de la société AVIC du 17 mai 2024 et arguent que Madame [X] a démontré sa volonté non équivoque de vendre le bien à ces conditions, en communiquant à l’agence immobilière les documents nécessaires à la rédaction d’un projet de compromis postérieurement à l’acceptation de l’offre et en validant les termes du compromis.
Ils expliquent que les échanges des parties sont sans équivoque sur la chose et le prix et sont suffisamment précis sur l’identité des parties ainsi que sur l’identité et la consistance des biens pour former la vente.
Ils rappellent que Madame [X] reconnaît elle-même que son courriel du 30 avril 2024 est une contre-proposition, contredisant ainsi ses allégations sur une simple offre de pourparlers.
Enfin, ils soulignent que la signature d’un compromis de vente n’était en l’espèce pas indispensable à la formation de la vente.
Ils invoquent un préjudice moral créé par le comportement déloyal et inexpliqué de Madame [X].
Ils considèrent que la défaillance de Madame [X] n’a pas permis de régulariser les actes contenant la clause qui aurait permis de mettre à leur charge les honoraires de la société AVIC, de sorte que ces honoraires ne sont ni dus par les époux [H], ni exigibles. Ils ajoutent que la clause insérée dans le compromis met explicitement à la charge de la partie défaillante à l’opération les honoraires de l’agence et que la société AVIC est en droit de réclamer directement auprès de son ancienne mandante une indemnité équivalente à ses honoraires pour avoir résilié son mandat postérieurement à la formation de la vente.
 
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2024, Madame [D] [X] sollicite :

A titre principal, 
débouter Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] de l’intégralité de leurs demandes ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire la vente était ordonnée,
ordonner à Monsieur et Madame [H] de s’acquitter du prix de vente prétendument convenu soit la somme de 189.000 Euros frais d’agence inclus,débouter Monsieur et Madame [H] de leur demande de voir ordonner à Madame [X] de payer à la société AVIC la somme de 9.000 Euros et de leur demande de dommages et intérêts ou subsidiairement, ramener cette dernière demande à de plus juste proportions.
En toute hypothèse, 
condamner Monsieur et Madame [H] à lui payer la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;dire qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Madame [D] [X] expose que les parties n’ont jamais dépassé la phase des pourparlers. 
Elle conteste avoir reçu l’offre du 30 avril 2024, indiquant que les demandeurs l’ont adressée par courriel exclusivement à l’agence et qu’aucun acte formel n’a été régularisé par les époux [H] par l’intermédiaire de l’agence NESTENN.
Elle ajoute que les échanges de courriels ne sont ni suffisamment précis sur l’identité de l’acheteur, l’identification du bien, le prix, ni suffisamment fermes pour caractériser une offre véritable ou la volonté de la venderesse de s’engager.

Elle soutient que les parties ont fait de la conclusion du compromis de vente une condition déterminante de leur consentement, afin de préciser les termes et conditions de la vente.
Subsidiairement, elle conteste tout comportement déloyal et fait valoir que le caractère imprécis et informel des échanges entre les parties pouvait la conduire à croire légitimement à des pourparlers qui ne l’engageaient pas avant la signature d’un compromis plus formel.
S’agissant des honoraires de l’agence immobilière, elle conteste la qualité des époux [H] à formuler une demande au nom de l’agence et réfute leur raisonnement, soulignant la contradiction des demandeurs à se prévaloir d’une part de l’exécution du projet de compromis non signé pour ordonner la vente et d’autre part, de l’absence de signature de l’acte pour mettre à la charge de la défenderesse les honoraires de l’agence.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2024, la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN sollicite à titre principal de voir :

ordonner que la vente des biens immobiliers constitués d’un appartement et d’un garage, lot n°52 et 95 de l’ensemble immobilier édifié sur les parcelles cadastrées EZ [Cadastre 5] et EZ [Cadastre 6] situées [Adresse 4], appartenant à Madame [D] [X]au prix net vendeur de 180.000 Euros hors frais de vente, est parfaite entre cette dernière et les demandeurs à compter du 30 avril 2024;ordonner que la vente sera réitérée sur première convocation d’un notaire dûment mandaté par la partie la plus diligente,ordonner qu’en cas de défaillance de Madame [D] [X] lors de la signature de l’acte authentique de vente et sur justification du versement par les demandeurs du prix de vente de 180.000 Euros, le jugement à intervenir vaudra réitération de la vente, tiendra lieu d’acte authentique et sera publié à l’initiative de la partie la plus diligente au service de la publicité foncière ;ordonner que Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] à la signature de l’acte authentique de vente ou de la publication du jugement à intervenir valant acte authentique de vente, verseront à la société AVIC la somme de 9.000 Euros au titre de ses honoraires ;à titre subsidiaire, ordonner que Madame [D] [X] à la signature de l’acte authentique de vente ou de la publication du jugement à intervenir valant acte authentique de vente versera à la société AVIC la somme de 9.000 Euros au titre de ses honoraires, à titre d’indemnité forfaitaire et définitive ;en tout état de cause, débouter Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] ainsi que Madame [D] [X] de toutes leurs demandes fins et conclusions contre la société AVIC et condamner Madame [D] [X] à payer à la société AVIC la somme de 4.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
La SARL AVIC expose qu’elle a immédiatement informé Madame [D] [X] par téléphone de l’offre d’achat des époux [H] du 30 avril 2024 au prix de 189.000 Euros honoraires inclus, entraînant l’acceptation pure et simple de la contre-proposition de Madame [X]. Elle rappelle que Madame [X] a alors communiqué à la société AVIC les éléments nécessaires à la rédaction du compromis, et qu’un projet de compromis a été transmis à la venderesse qu’elle a déclaré avoir lu et validé, ainsi qu’au Notaire qu’elle a désigné et au notaire désigné par les acheteurs, par courriel du 07 mai 2024.
Elle argue que l’acceptation n’est pas soumise à un formalisme particulier et que le comportement des parties permet de démontrer la rencontre des volontés et le caractère parfait de la vente immobilière.
La société AVIC soutient qu’il appartiendra aux époux [H] de supporter les honoraires d’agence de 9.000 Euros comme ils s’y sont engagés dans leur offre d’achat et conformément au mandat conclu avec Madame [X]. 
Subsidiairement, elle sollicite l’application de la clause indemnitaire stipulée en faveur de l’agence dans le mandat de vente et la condamnation de Madame [X] au paiement de cette indemnité pour avoir manqué à son obligation d’exécuter le mandat de bonne foi. 

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes tendant à ordonner la vente immobilière 

Conformément à l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.
Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 du même code ajoute que l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. 
A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

En application de l’article 1121 du code civil, le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant.

En vertu de l’article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.
Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

Selon l’article 1583 du même code elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, suivant courrier électronique du 29 avril 2024, Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] ont adressé à la société AVIC une offre d’achat libellée comme suit : “suite à la visite samedi 27 avril de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 9] au 1er étage de la résidence, je viens vous faire part de mon intérêt pour ce bien, et vous proposer une offre d’achat au prix de 185.000€ honoraires inclus”.

En réponse, par courrier électronique du 30 avril 2024, Madame [D] [X] a écrit à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN : “comme convenu suite à notre conversation téléphonique vous trouverez ci-joint ma contre-proposition : “ Je soussigné Madame [X] née le 06/07/1988, domiciliée au [Adresse 1], confirme par la présente la réception de votre offre d’achat datant du 29/04/2024 concernant l’appartement et son box, situé [Adresse 4].
J’ai pris note de votre offre pour un montant de 174.000€ net vendeur. Toutefois, je ne peux accepter de vendre à ce prix. Je peux proposer un achat pour un montant de 180 000€ net vendeur, à Mme et M. [H].”

Par courrier électronique du 30 avril 2024, Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] ont répondu à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN: “suite à la visite samedi 27 avril de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 9] au 1er étage de la résidence, je viens vous faire part de mon intérêt pour ce bien, et vous proposer une offre d’achat au prix de 189.000€ honoraires inclus.”

La société AVIC indique avoir informé par téléphone Madame [D] [X] de la nouvelle offre des époux [H] du 30 avril 2024, ce que cette dernière conteste.

Si la société AVIC n’apporte pas la preuve directe de cet appel téléphonique, il ressort en premier lieu des termes mêmes du courrier électronique de Madame [D] [X] du 30 avril 2024 mais également des échanges de SMS versés au dossier, qu’il existait parallèlement à l’envoi de courriers électroniques, des échanges téléphoniques réguliers entre Madame [D] [X] et l’agent immobilier.

Il s’avère ensuite que la société AVIC a échangé avec Madame [D] [X] plusieurs SMS le 07 mai 2024, afin d’obtenir les documents nécessaires à la rédaction d’un compromis de vente (taxe foncière, acte d’achat dématérialisé) suite à l’offre du 30 avril 2024, mais également pour informer Madame [X] des démarches auprès du notaire.

La société AVIC démontre également avoir envoyé par courrier électronique du 07 mai 2024, comportant en objet la mention “partage d’un document pour relecture et de 25 annexes”, le projet de compromis de vente et ses annexes à Madame [D] [X] ainsi qu’à Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H].

Il convient de constater que le projet de compromis joint à l’envoi, rappelle précisément l’identité des parties (page1), la désignation du bien vendu (page 3) et le prix convenu de 180.000 Euros net vendeur (page 15).

En réponse, par courrier électronique du 09 mai 2024, Madame [D] [X] a indiqué à la société AVIC : “j’ai bien lu le document concerné, tout me semble correct. Je vous remercie. Avez-vous reçu l’acte authentique manquant?”

L’ensemble de ces données ainsi que la chronologie des faits établissent de manière concordante que Madame [D] [X] a bien eu connaissance de l’acceptation des époux [H] du 30 avril 2024, contrairement à ses allégations.

Il y a lieu d’observer en outre que dans son courrier du 13 mai 2024 par lequel Madame [X] informe la société AVIC de sa décision de retenir une autre offre au prix d’achat, Madame [D] [X] n’indique pas ne pas avoir eu connaissance de l’offre des époux [H] du 30 avril 2024 mais déplore seulement ne pas en avoir eu de confirmation écrite:“n’ayant pas eu de confirmation de la part de votre client à un prix plus bas à l’écrit”. 

Il ressort de ce courrier que Madame [D] [X] a une connaissance exacte de la teneur de l’offre des époux [H] du 30 avril 2024, en ce qu’elle fait expressément référence à une offre à un prix plus bas.

Il y a lieu de rappeler que la vente est un contrat consensuel qui n’est soumis à aucun formalisme particulier. Madame [D] [X] n’est donc pas fondée à se prévaloir de l’absence de réception d’une offre écrite. 

Les éléments du dossier établissent clairement que l’acceptation des époux [H] du 30 avril 2024 a été précisément transmise à Madame [D] [X] par son mandataire la société AVIC.

Il convient d’analyser ensuite le contenu des échanges entre les parties.

* S’agissant en premier lieu de la chose et des parties :

L’immeuble est désigné par les parties par son adresse complète et son étage dans la résidence, ce qui apparaît suffisamment précis, d’autant que Madame [D] [X] n’allègue par avoir mis en vente d’autres biens dans le même immeuble ou par l’intermédiaire de l’agence AVIC avec lesquels une confusion pourrait exister.
Les époux [H] rappellent avoir effectué une visite du bien le 27 avril. 

La contre-proposition de Madame [D] [X] du 30 avril 2024 en réponse à la première offre d’achat des époux [H] est particulièrement explicite, en ce qu’elle rappelle précisément que l’immeuble objet de la vente est :“l’appartement et son box, situé [Adresse 4].”
Au stade de l’offre, qui n’est soumise à aucun formalisme particulier, la référence à la composition du bien, sa superficie ou son cadastre ne sont pas nécessaires. En l’espèce, l’adresse rappelée par les parties dans leurs échanges permet d’identifier le bien de manière précise et certaine.

S’agissant de l’état civil des acquéreurs, il y a lieu de rappeler là encore qu’aucun formalisme n’est imposé au stade de l’offre. Si le courriel des acheteurs est signé seulement “[G] [H]”, il émane d’une adresse électronique commune aux époux libellée distinctement avec le prénom de chaque époux. 

La lecture de la contre-proposition de Madame [X] du 30 avril 2024 démontre qu’aucune incertitude n’existait quant à l’identité des acquéreurs, en ce qu’elle est adressée nommément par Madame [X] aux époux [H] dans les termes suivants: “Je peux proposer un achat pour un montant de 180 000€ net vendeur, à Mme et M. [H].”

Les moyens de Madame [X] sur le caractère imprécis des échanges relatifs à la chose et à l’identité des parties seront écartés.

* S’agissant en second lieu du prix et de la manifestation de volonté des parties :

Le courriel envoyé par Madame [D] [X] le 30 avril 2024 est expressément qualifié de contre-proposition par la défenderesse.
Ce courriel comporte tous les éléments essentiels du contrat et sa rédaction formelle et détaillée commençant par “je soussignée (...)” traduit la volonté de l’offrant de s’engager dans le processus contractuel au prix de 180.000 Euros net vendeur, avec Monsieur et Madame [H] nommément désignés dans la contre-proposition, sans autre condition ou réserve.
L’emploi par Madame [X] du verbe “je peux” au présent de l’indicatif introduit l’idée d’un pouvoir c’est à dire d’une capacité à s’engager sur un prix déterminé et constitue une offre ferme, précise et non équivoque.

Contrairement à ce qu’indique Madame [D] [X], le contenu de sa contre-proposition du 30 avril 2024 ne s’analyse pas en une invitation à entrer en pourparlers. 

C’est à tort que Madame [D] [X] soutient ensuite que le contenu du courrier électronique en réponse des époux [H] est imprécis et informel. Ce courriel du 30 avril 2024 exprime une offre d’achat ferme et non équivoque sur la chose et le prix (honoraires d’agence inclus), conforme au prix demandé par Madame [X] dans sa contre-proposition, étant rappelé que le prix était le seul point de désaccord entre les parties.

Il s’ensuit que le courriel du 30 avril 2024 des époux [H] matérialise la rencontre des volontés des parties sur les éléments essentiels de la vente : la chose et le prix.

Les échanges ultérieurs entre Madame [D] [X] et de la société AVIC en vue de la rédaction du compromis de vente démontrent que l’acceptation des époux [H] est bien parvenue à Madame [D] [X].

Aucune pièce du dossier ne vient étayer l’affirmation de Madame [D] [X] selon laquelle les parties avaient subordonné la vente à la rédaction d’un compromis de vente afin de permettre de régler les questions indispensables à la conclusion de la vente. 
Il ressort au contraire du dossier que les éléments essentiels de la vente étaient arrêtés au terme des échanges de courriels du 30 avril 2024 et qu’aucune discussion ne s’est poursuivie entre les parties après le 30 avril 2024 sur quelque sujet que ce soit. 

Madame [D] [X] n’apporte pas la preuve que les parties avaient soumis la rencontre des volontés à la signature d’un compromis.

Ses échanges de SMS avec la société AVIC du 07 mai 2024 ne font pas apparaître la poursuite de négociations. Ils révèlent au contraire que la vente était effectivement formée et que la préparation du compromis n’était que l’exécution des obligations nées de la rencontre des volontés.
 
Un projet de compromis de vente est ainsi envoyé aux parties par la société AVIC le 07 mai 2024 “pour relecture”.

La très courte réponse de Madame [D] [X] le 09 mai “j’ai bien lu le document concerné, tout me semble correct. Je vous remercie. Avez-vous reçu l’acte authentique manquant?” montre que contrairement à ce que la défenderesse prétend, le stade des pourparlers était dépassé. Cette réponse prouve que l’accord des parties sur les éléments essentiels était déjà intervenu.
Si l’expression “tout me semble correct” exprime une prudence dans sa formulation, elle n’est assortie d’aucune réserve ou interrogation et ne fait par suite que confirmer l’accord Madame [D] [X] sur les éléments essentiels du contrat repris dans le compromis.

Par conséquent, il convient de déclarer parfaite la vente immobilière entre Madame [D] [X] et les époux [H] des lots n°52 et 95 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 9] pour un prix de 180.000 Euros net vendeur, à la date du 30 avril 2024.

Il y a lieu d’ordonner que la vente sera réitérée sur première convocation d’un notaire dûment mandaté par la partie la plus diligente selon les conditions définies dans le compromis de vente transmis le 07 mai 2024 par la société AVIC dont les termes ne font que reprendre l’accord des parties formé le 30 avril 2024, sauf à modifier la date de réitération et à dire qu’elle devra intervenir au plus tard le 31 décembre 2024 eu égard à la date du présent jugement.

Suivant la demande présentée, il est justifié d’ordonner d’ores et déjà, qu’en cas de défaillance de Madame [D] [X] lors de la signature de l’acte authentique de vente et sur justification du versement par les demandeurs du prix de vente de 180.000 Euros, le jugement à intervenir vaudra réitération de la vente, tiendra lieu d’acte authentique et sera publié à l’initiative de la partie la plus diligente au service de la publicité foncière, aux frais de l’acquéreur.

Sur la demande de livraison de la chose sous astreinte

Selon l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En vertu de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Les circonstances de l’espèce font apparaître que Madame [D] [X] a manqué de loyauté et a adopté un comportement contradictoire en acceptant le 11 mai 2024, une nouvelle offre d’achat après la conclusion de la vente avec les époux [H] le 30 avril 2024 et sa validation expresse d’un projet de compromis de vente le 09 mai 2024.

Ce refus d’exécution de la vente a été maintenu par Madame [D] [X] malgré un courrier de la société AVIC du 17 mai 2024 puis une mise en demeure des époux [H] du 18 mai 2024. 

Ces circonstances justifient d’ordonner à Madame [X] de livrer la chose vendue dès la réitération de l’acte authentique de vente ou à défaut, de la publication du présent jugement au service de la publicité foncière, sous astreinte provisoire de 150 Euros par jour de retard, pendant une durée de six mois.

Il n’est pas nécessaire comme le sollicitent les demandeurs d’énumérer tout ce qui fait partie de la chose vendu (documents, clés...) ; il y a lieu de dire que la chose vendue sera livrée selon les conditions et obligations stipulées par les parties dans le compromis de vente rédigé par la société AVIC et transmis par courrier électronique le 07 mai 2024.

Sur les demandes de dommages et intérêts

En application de l’article 1104 du code civil, les conventions doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur le préjudice moral :

Il résulte des motifs qui précèdent que Madame [D] [X] a, de mauvaise foi, refusé d’exécuter la vente conclue avec les époux [H] le 30 avril 2024, alors que le contrat était formé et que le processus contractuel arrivait à son terme avec la validation d’un compromis de vente par l’ensemble des parties.

Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] apportent la preuve du préjudice moral que leur causent les incertitudes et contrariétés créées par le comportement fautif de Madame [D] [X]. 

Leur demande de dommages et intérêts est donc fondée dans son principe, mais pas dans son montant, et il y a lieu, en tenant compte de tous les éléments de la cause, de condamner Madame [D] [X] à payer aux demandeurs une somme de 2.000 Euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral. 

Sur le préjudice financier :

Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] invoquent un préjudice financier causé par l’impossibilité de bénéficier des revenus locatifs du bien, à hauteur de 661,15 Euros par mois depuis juillet 2024 et sollicitent une indemnité mensuelle de 661,15 Euros de juillet 2024 inclus jusqu’à la réitération de la vente par acte authentique ou bien la publication du jugement à intervenir.

Tout d’abord, le préjudice invoqué par les époux [H] s’analyse en réalité comme une perte de chance de percevoir des revenus locatifs. 
En effet, ce préjudice ne présente pas un caractère certain car tout investissement locatif comporte des aléas (congé du locataire, absence de relocation immédiate du local, loyers impayés...).
Ensuite, le chiffrage des époux [H] ne tient pas compte des charges liées aux revenus locatifs (charges de copropriété, travaux à la charge du propriétaire, impôts, taxes...).

Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] ne sont donc pas fondés à réclamer une indemnité mensuelle de 661,15 Euros.
S’agissant de la période sollicitée, il ressort du projet de compromis de vente validé par les parties que la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2024, de sorte qu’il n’est pas certain au vu de cette date, que les époux [H] auraient perçu un loyer entier pour le mois de juillet 2024.

Il convient de retenir que par le refus fautif de Madame [X] d’exécuter la vente conclue le 30 avril 2024, Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] se trouvent directement privés de la possibilité de percevoir des loyers entre le 31 juillet 2024 et la réitération de la vente, cette perte de chance présentant une probabilité raisonnable.

Le montant de l’indemnité réparant la perte de chance sera évalué par une appréciation souveraine, à la somme globale de 2.000 Euros au paiement de laquelle Madame [D] [X] sera condamnée.
 
Sur la demande en paiement des honoraires de l’agence

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’accord des parties sur la chose et sur le prix est intervenu le 30 avril 2024.
Conformément aux échanges des parties rappelés plus haut et en particulier aux propositions d’achat des époux [H], il était clairement convenu que les honoraires de l’agence à hauteur de 9.000 Euros, étaient à la charge de l’acquéreur.
Il en résulte que l’accord des parties sur le prix porte non seulement sur le prix de l’immeuble mais aussi sur les honoraires de l’agence 

Cet accord a ensuite été formalisé par un projet de compromis de vente rédigé par la société AVIC et approuvé par les parties.
Bien que n’ayant pas été signé par les parties, le compromis transmis le 07 mai 2024 confirme les éléments essentiels de la vente et constitue l’expression de la volonté des parties. 

Les époux [H] ne sont donc pas fondés à invoquer l’absence de signature du compromis de vente pour s’opposer au paiement des honoraires de la société AVIC. 
En effet, l’accord des parties sur le prix est parfait depuis le 30 avril 2024 et existe indépendamment de la signature du compromis.

Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] invoquent ensuite la clause du compromis de vente mettant à la charge de la partie défaillante une indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’agence. 

Il y a lieu de constater toutefois que la société AVIC ne se prévaut pas de l’application de cette clause à son bénéfice et demande à titre principal, la condamnation de Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] à lui verser la somme de 9.000 Euros au titre de ses honoraires, conformément à l’accord des parties.

Il s’avère ensuite que le raisonnement des époux [H] est contradictoire, ainsi que l’explique Madame [X].

L’accord des parties sur le prix forme en effet un tout : cet accord est intervenu au terme de discussions portant à la fois sur le montant du prix de l’immeuble et sur celui des honoraires du mandataire que l’agence a accepté de réduire à 9.000 Euros, au lieu de 11.990 Euros. 
Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] ne sont donc pas fondés à demander une application partielle de l’accord des parties, allant à l’encontre de l’économie générale ayant présidé à la rencontre de l’offre et de l’acceptation.

Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] seront en conséquence déboutés de leur demande et condamnés à payer à la société AVIC la somme de 9.000 Euros au titre de ses honoraires à la signature de l’acte authentique de vente et à défaut, lors de la publication du présent jugement.


Sur l’exécution provisoire 

En application de l’article 514 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’est démontré aucun motif justifiant d’écarter l’exécution provisoire. Madame [D] [X] sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile 

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [D] [X] partie perdante à l’instance, sera condamnée aux dépens. 

De plus, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs et de la société AVIC les frais qu’ils ont dû exposer pour ester en justice et non compris dans les dépens. En conséquence il convient de condamner sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Madame [D] [X] à payer aux demandeurs la somme de 4.500 Euros et à la société AVIC, la somme de 3.000 Euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Déclare parfaite dès le 30 avril 2024, la vente des biens immobiliers constitués d’un appartement et d’un garage, lots numéros 52 et 95 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], édifié sur les parcelles cadastrées EZ [Cadastre 5] et EZ [Cadastre 6], entre le vendeur Madame [D] [X] née le 06 juillet 1988 à [Localité 10] (50) et les acheteurs Monsieur [G] [H] né le 30 septembre 1979 à [Localité 11] (85) et son épouse Madame [Y] [F] née 09 septembre 1985 à [Localité 9] (49) au prix net vendeur de 180.000 Euros (Cent quatre-vingts mille Euros) hors honoraires d’agence et frais d’acte de vente.

Dit que la vente sera réitérée sur première convocation d’un notaire dûment mandaté par la partie la plus diligente, selon les conditions définies dans le compromis de vente transmis le 07 mai 2024 par la société AVIC, sauf à modifier la date de réitération et à dire qu’elle devra intervenir au plus tard le 31 décembre 2024.

Ordonne qu’à défaut de réitération par acte authentique de la vente imputable à Madame [D] [X], dans le délai d’un mois à compter de la convocation adressée par le notaire et sur justification du versement par les demandeurs du prix de vente de 180.000 Euros, le présent jugement vaudra réitération de la vente, tiendra lieu d’acte authentique et devra être publié à l’initiative de la partie la plus diligente au service chargé de la publicité foncière d’[Localité 9], aux frais des acquéreurs.

Ordonne à Madame [D] [X] de livrer la chose vendue selon les conditions définies dans le compromis de vente transmis le 07 mai 2024 par la société AVIC, sous astreinte provisoire de 150 Euros (cent cinquante Euros) par jour de retard pendant une durée de six mois, à compter de la date qui sera fixée pour la signature de l’acte authentique de vente ou à défaut de la publication du présent jugement au service de la publicité foncière d’[Localité 9].

Condamne Madame [D] [X] à payer à Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] la somme de 2.000 Euros (deux mille Euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Condamne Madame [D] [X] à payer à Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] la somme de 2.000 Euros (deux mille Euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier.

Condamne Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] à payer à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN la somme de 9.000 Euros (neuf mille Euros) au titre des honoraires de l’agence.

Déboute Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] de leur demande tendant à faire droit à la demande subsidiaire de la société AVIC de condamnation de Madame [D] [X] au paiement des honoraires d’agence.


Déboute Madame [D] [X] de l’ensemble de ses demandes principales et de ses demandes présentées en tout état de cause.

Condamne Madame [D] [X] à payer à Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] la somme de 4.500 Euros (quatre mille cinq cents Euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [D] [X] à payer à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN la somme de 3.000 Euros (trois mille Euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [D] [X] aux dépens.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.



Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.



LE GREFFIER LE PRESIDENT