Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 7 octobre 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : S.C.I. PATRIMOINE 33 c/ Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6]

N° 
Du 07 Octobre 2024 

4ème Chambre civile
 N° RG 21/02143 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NQI4 


 

















Grosse délivrée à 
Me Brigitte CAMATTE

expédition délivrée à 
Me Ollivier CARLES DE CAUDEMBERG


le 07 Octobre 2024 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT Présidente, assistée de Madame HAUSTANT, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l'audience publique du 06 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 07 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Octobre 2024 , signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : 
contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDERESSE: 

S.C.I. PATRIMOINE 33 
[Adresse 7] 
[Adresse 7]
[Localité 3]
agissant par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Brigitte CAMATTE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



DÉFENDEUR:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6]
[Adresse 5]
[Localité 1]
représenté par son syndic en exercice le Cabinet CROUZET & BREIL, SAS dont le siège social est sis [Adresse 2], elle même représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Ollivier CARLES DE CAUDEMBERG, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



































EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière Patrimoine 33 est propriétaire d’un local commercial dans l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Ce local commercial d’une superficie de 22,25 m2 est loué par la société Archangel qui exploite une activité de vente à emporter, de dégustation de boissons chaudes et froides et de petite restauration sans cuisson.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 8 avril 2021.

Se plaignant de charges d’eau froide d’un montant anormal et démesuré par rapport à la consommation réelle de son lot, la société civile immobilière Patrimoine 33 a fait assigner par acte d’huissier du 4 juin 2021 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] aux fins d’obtenir notamment le prononcé de la nullité de certaines résolutions de l’assemblée générale du 8 avril 2021. 

Par conclusions récapitulatives et responsives n° 2 notifiées le 15 mai 2024, la société civile immobilière Patrimoine 33 sollicite : 
le prononcé de la nullité des résolutions n° 12 et 13 de l’assemblée générale du 8 avril 2021, la condamnation du syndicat des copropriétaires à recréditer la somme de 7.634 euros ou à tout le moins une somme qui ne saurait être inférieure à 6.634 euros, à lui payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive, à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,la condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens distraits au profit de Maître Brigitte Camatte. 
La société civile immobilière Patrimoine 33 reproche au syndicat des copropriétaires un abus de majorité en ce qu’il lui a imposé le paiement de charges non justifiées relevées à partir d’un système défectueux et a refusé le changement des contrats de location des compteurs. 

Elle précise qu’eu égard à la taille réduite de son local commercial, une consommation invraisemblable d’eau froide de 2.095 m3 pour un montant de 7.634 euros a été mis à sa charge pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 ainsi qu’une consommation de 1.223 m3 pour un montant de 4.501,58 euros pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020. 

Elle fait valoir que le tableau précisant les relevés du compteur utilisé par la copropriété permet de constater une consommation habituelle entre 400 et 250 m3 par exercice, alors que pour les exercices du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2021 la consommation était de plus de 1.200 m3, et du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 la consommation s’élèvait à 2.095 m3, alors que la consommation d’eau des lots équivalents se situait entre 6 et 464 m3.

Elle affirme que le plombier qu’elle a fait intervenir a relevé l’anormalies au niveau des indications du compteur divisionnaire de la copropriété installé dans la cave par rapport à celles du compteur défalcateur qu’il a installé dans son lot.

Elle soutient que le rejet des résolutions n° 12 et 13 soumis au vote de l’assemblée générale constitue un abus de majorité puisque ces résolutions visaient à permettre le remboursement des charges facturées de façon injustifiée et le changement des compteurs d’eau. Elle souligne en réplique des conclusions du syndicat des copropriétaires qu’elle n’entend nullement demander d’être exonérée de ses consommations d’eau mais rétablir l’équité et l’égalité entre les copropriétaires pour le paiement des charges.

Elle estime que le remplacement des compteurs d’eau froide, finalement voté lors de l’assemblée générale du 8 mars 2024, démontre le bien-fondé de sa demande. 

Par conclusions récapitulatives n° 3 notifiées le 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] Bloc D conclut au débouté et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Ollivier Carles de Caudemberg.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] soutient que la demanderesse n’a plus d’intérêt à agir car le remplacement des compteurs d’eau froide, rejeté lors de l’assemblée générale du 8 avril 2021, a été adopté lors de celle du 8 mars 2024. 

Il conteste tout abus de majorité par l’assemblée générale du 8 avril 2021 et précise que le remplacement des compteurs a été décidé en 2024 parce que certains d’entre eux avaient été installés depuis plus de dix ans. 

Il fait valoir que la société civile immobilière Patrimoine 33 a demandé à l’assemblée générale d’être exonérée des charges d’eau froide sans en justifier le caractère indu et qu’une telle décision aurait constitué une violation de la répartition des charges entre les copropriétaires.

Il estime que la consommation d’eau facturée est réelle et que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un dysfonctionnement du compteur divisionnaire concerné. Il souligne que le plombier intervenu à la demande de la société civile immobilière s’est contenté de relever les mesures effectuées sur les compteurs, sans préciser que le compteur divisionnaire serait défectueux et a fourni des mesures qui ne correspondent pas à celles communiquées par le syndic. 

Il relève en outre que la consommation d’eau du lot de la société civile immobilière Patrimoine 33 est importante pour les périodes 2018-2019 et 2019-2020 mais que la demanderesse ne sollicite l’annulation des charges que pour la première période, et en déduit qu’elle ne conteste pas les charges pour la seconde période. 

Il estime que la somme réclamée à titre de dommages et intérêts ne correspond pas au montant des charges d’eau froide facturées et que la société civile immobilière Patrimoine 33 ne démontre pas que son locataire ait refusé de régler cette consommation.

Il conteste avoir commis une faute et affirme que la demanderesse sollicite une somme qu’elle n’a pas versé.

Pour un exposé complet des faits et de l’argumentation des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 24 mai 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 juin 2024 et la décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2024. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions n° 12 et 13 

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. 

Dans l’exercice de cette mission définie par la loi, il doit veiller à ne pas favoriser indûment certains copropriétaires. Ainsi, une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, reste susceptible d'un recours en annulation lorsqu'elle constitue un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qu'elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun.

Une décision de l’assemblée générale peut dès lors être annulée pour un abus qui consiste à utiliser la majorité, soit dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans l’intérêt personnel d’un copropriétaire, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire. 

Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement de tout système de vote majoritaire.

L’action engagée pour abus de droit ou de majorité implique que le demandeur fournisse la preuve, sinon d’un préjudice strictement personnel, du moins d’un préjudice injustement infligé à une minorité ou d’une rupture de l’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.
En l’espèce, il ressort du décompte de charges versé aux débats pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 qui a été adressé à la société civile immobilière Patrimoine 33 par le syndic de la copropriété que la somme de 7.634,02 euros a été facturée au titre des charges d’eau froide. Ce décompte fait état d’un index de début de période de 1.884 m3 et de fin de période de 3.979 m3, soit une consommation de 2.095 m3. 

Selon un second décompte de charges pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, la somme de 4.501,58 euros a été facturée au titre des charges d’eau froide. Ce décompte fait état d’un index de début de période de 3.979 m3 et de fin de période de 5.202 m3, soit une consommation de 1.223 m3.

Une première syntèse des indexes relevés par les compteurs divisionnaires des différents lots de la coproriété datée du 11 septembre 2019 et produite en tant que pièce n° 6 démontre que la consommation de 2.095 m3 relevée en 2019 pour le lot n° 40 de la société civile immobilière Patrimoine 33 est particulirement élevée en comparaison de celle des autres lots y figurant et notamment 4 m3 pour le lot n° 62, 10 m3 pour les lots 42 et 44 et 321 m3 pour le lot n° 41.
Une seconde synthèse datée du 29 septembre 2020 démontre de la même manière que la consommation d’eau relevée pour la société civile immobilière Patrimoine 33 est de 1.223 m3 alors qu’elle n’est que 0 m3 pour le lot n° 42, 6 m3 pour le lot n° 62, 32 m3 pour le lot n° 59 et 464 m3 pour le lot n° 41. 

Les relevés pour le lot de la société civile immobilière Patrimoine 33 sont ainsi manifestement très élevés et incohérents par rapport à ceux des autres lots. 

La société civile immobilière Patrimoine 33 précise que sa consommation annuelle moyenne d’eau est d’environ 900 euros et ce point n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires. 
Le rapport de M. [G], plombier, intervenu à la demande de la société civile immobilière Patrimoine 33 le 6 octobre 2020 atteste que lors de sa visite du 5 octobre 2020, le compteur défalcateur installé dans le lot de la société civile immobilière Patrimoine 33 affichait une consommation journalière de 0,5 m3 environ, alors que le compteur divisionnaire installé par la copropriété dans les caves affichait quant à lui une consommation de 50.290 m3.

Un second rapport de M. [G] du 27 mars 2023 indique qu’aucune fuite n’a été constatée dans le lot de la société civile immobilière Patrimoine 33 et que les différents relevés qui ont été effectués sur le compteur installé dans ce lot démontrent une consommation annuelle comprise entre 182 m3 et 250 m3. Il ajoute que cette consommation est cohérente avec l’utilisation d’une machine à café, d’une machine à laver les verres et la plonge effectuée. Des photographies du compteur sont produites. 
 
Il se déduit sur la base de ces éléments que la consommation relevée par le compteur divisionnaire de la copropriété pour le lot de la société civile immobilière Patrimoine 33 est anormalement élevée et qu’elle ne correspond pas à la consommation réelle d’eau froide de ce lot. 

Malgré les demande adressées par la société civile immobilière Patrimoine 33 au syndic de la copropriété, aucune démarche n’a été effectuée afin de corriger le dysfonctionnement et de s’assurer du bon fonctionnement du compteur divisionnaire situé dans les caves, par ailleurs difficilement accessible. 

Le syndicat des copropriétaires se contente d’affirmer de façon générale que le rapport du plombier produit par la société civile immobilière Patrimoine 33 est affacté d’erreurs et qu’il ne présente aucun intérêt, sans avoir effectué aucune démarche tendant à remédier aux facturations anormales déplorées par la société civile immobilière Patrimoine 33.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 12

La résolution n° 12 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] le 8 avril 2021 est rédigée de la manière suivante : 

« Demande de la société civile immobilière Patrimoine 33 : annulation des charges d’eau pour l’exercice 2019-2020 suivant lettre jointe à la convocation, soit la somme de 7.278,16 euros à recréditer sur son compte. 
P.S : Il est rappelé à la copropriété que lors du remplacement des colonnes d’alimentation d’eau froide, la copropriété a décidé d’acheter les compteurs divisionnaires. La copropriété ne pouvant prouver que l’eau comptabilisée sur le compteur divisionnaire a bien été consommée par le locataire de la société civile immobilière Patrimoine 33, doit rembourser et envisager pour l’avenir de changer tous les compteurs actuels et de mettre en place des compteurs en location/entretien/relevé. 
L’assemblée décide de donner droit à la demande de la société civile immobilière Patrimoine 33, à savoir de recréditer sur son compte la somme de 7.218,16 euros suite au fait qu’il est matériellement impossible de démontrer que l’exploitant du local de la société civile immobilière Patrimoine 33 a bien consommé l’eau froide correspondant à cette somme. »

Il résulte des éléments exposés ci-dessus que les charges d’eau froide appliquées à la société civile immobilière Patrimoine 33 sont exorbitantes et resultent de relevés qui ne correpondent pas à la réalité de sa consommation. 

Le refus de l’assemblée générale de récréditer sur son compte la somme facturée manifestement de façon injustifiée constitue un abus de majorité en ce qu’elle favorise les intérêts de la majorité des copropriétaires au détriment d’un copropriétaire minoritaire contraint de payer des charges sans aucune mesure avec celles payées par les autres copropriétaires et avec sa consommation réelle. 

La nullité de la résolution n° 12 sera par conséquent prononcée. 

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 13

La résolution n° 13 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] le 8 avril 2021 est rédigée de la manière suivante : 

« Consommation eau froide des lots magasin et habitation de la résidence : vote pour la mise en place d’un contrat de location/entretien/relevé des 149 compteurs actuels représentant un coût annuel par compteur de 16,21 euros.
Devis OCEA coût par compteur et par an : 18,25 euros TTC. 
L’assemblée vote la mise en place d’un contrat avec la société OCEA incluant la location et l’entretien des compteurs en plus de la télérelève suivant le devis de la société OCEA ci-joint ». 
Les incohérences constatées au niveau des relevés d’eau froide et les charges particulièrement élevées en résultant pour le propriétaire d’un local d’une supreficie de seulement 22 m2 nécessitaient le changement des compteurs. 

Le refus de l’assemblée générale d’approuver ce changement a laissé perdurer sans raison une situation pénalisante pour la société civile immobilière Patrimoine 33 et constitue un abus de majorité. 

Le fait que le remplacement des compteurs a été finalement approuvé par une résolution de l’assemblée générale du 8 mars 2024 ne rend pas sans objet, comme l’affirme le syndicat des copropriétaires, la demande de nullité formulée dans le cadre de la présente instance en raison du principe d’autonomie des assemblées générales. 

Au contraire, cette résolution récente confirme que ce remplacement était nécessaire. Les déclarations du syndicat des copropriétaires selon lesquelles le remplacement a été décidé uniquement en 2024 puisque certains compteurs avaient désormais plus de dix ans n’est démontré par aucune pièce. 

La nullité de la résolution n° 13 sera par conséquent prononcée. 

Sur la demande de remboursement des charges indûment perçus

L’article 1302-1 du code civil dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

En l’espèce, il ressort du décompte de charges pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 que des charges d’eau froide d’un montant de 7.634,02 euros ont été indument appliquées à la société civile immobilière Patrimoine 33. 

Il n’est pas contesté que la consommation annuelle moyenne de cette société est d’environ 900 euros.

Il convient par conséquent de condamner le syndicat des copropriétaires à recréditer le compte de la société civile immobilière Patrimoine 33 de la somme de 6.734,02 euros (7.634,02 – 900) au titre des charges d’eau froide indument perçues.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, la résistance abusive peut donner lieu à l’octroi de dommages et intérêts dès lors qu’elle engendre un préjudice.

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

Malgré les difficultés signalées par la société civile immobilière Patrimoine 33, le syndicat des copropriétaires a refusé le changement rapide du compteur d’eau manifestement dysfonctionnant et n’a effectué aucune démarche permettant de rectifier la facturation injustifiée, contraignant celle-ci à effectuer de multiples démarches afin d’établir les incohérences entre sa consommation réelle et les charges facturées ainsi que d’initier une action en justice et d’engager des frais importants.



L’assemblée générale a approuvé le changement des compteurs seulement trois mois avant l’audience au cours de laquelle la présente affaire a été évoquée et tente de faire échec aux demandes de la société civile immobilière Patrimoine 33 en soutenant que celles-ci seraient devenues sans objet en raison de ce vote. 

L’attitude fautive du syndicat des copropriétaires est ainsi caractérisée est il sera condamné à payer à la société civile immobilière Patrimoine 33 la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive. 

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, distraits au profit de Maître Brigitte Camatte, ainsi qu’à payer à la société civile immobilière Patrimoine 33 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Rappelle que la société civile immobilière Patrimoine 33 doit être dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucune circonstance ne commande d’écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort:

PRONONCE la nullité de la résolution n° 12 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 1] du 8 avril 2021 ;

PRONONCE la nullité de la résolution n° 13 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 1] du 8 avril 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à recréditer le compte charges de la société civile immobilière Patrimoine 33 de la somme de 6.734,02 euros au titre des charges d’eau froide indument facturées ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à payer à la société civile immobilière Patrimoine 33 la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à payer à la société civile immobilière Patrimoine 33 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la société civile immobilière Patrimoine 33 doit être dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] aux dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Brigitte Camatte.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. 

 LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT