Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 10 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
 Me Patrick HAGEGE

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/00759 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZHZ

N° MINUTE : 
1






JUGEMENT 
rendu le mercredi 10 juillet 2024


DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE
Madame [Z] [H], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Patrick HAGEGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0097

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Nicolas REVERDY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 mars 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Nicolas REVERDY, Greffier


Décision du 10 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00759 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZHZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 novembre 2022, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) a donné à bail à Madame [Z] [H] un appartement de type F2 sis [Adresse 2].

Par constat de commissaire de justice du 9 juillet 2023, la RIVP a établi que Madame [Z] [H] sous-louait le logement via le site Airbnb. 

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2023, dénoncé à la préfecture de Paris le 7 novembre 2023,soit au moins six semaines avant la première audience, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) a fait assigner Madame [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire ;
-Juger que Madame [Z] [H] ne demeure pas 8 mois par an dans son logement et se trouve en conséquence en infraction avec l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 et aux conditions générales de son contrat de location,
-Juger que Madame [Z] [H] a illicitement sous-loué l’appartement loué par la RIVP ;
En tout état de cause et en conséquence :
-Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 8 novembre 2022 sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 2], et ce aux torts exclusifs du preneur ;
-condamner Madame [Z] [H] à payer à la RIVP la somme de 1610 euros au titre des fruits indument perçus ;
-ordonner l’expulsion immédiate de Madame [Z] [H] et tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;
-supprimer au profit de Madame [Z] [H] et de tous occupants de son chef, le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
-ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu’il désignera ou tel autre lieux au choix du bailleur, aux frais et risques de la locataire ;
-condamner Madame [Z] [H] et de tous occupants de son chef à lui payer des indemnités d’occupation fixées au montant du loyer actualisé, doublé, outre les charges, tel que la locataire les réglait au titre de son bail, et jusqu’à parfaite libération des locaux ;
-condamner Madame [Z] [H] à payer une amende de 9000 euros ;
-condamner Madame [Z] [H] à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût d’établissement du procès-verbal de constat.

L’affaire appelée à l’audience du 11 mars 2024 a fait l’objet d’un report pour être appelé et plaidée à celle du 4 juin 2024. 

A l’audience du 4 juin 2024, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP), représentée par son Conseil, soutient oralement ses demandes dans les termes de son assignation.
 
Madame [Z] [H], assistée de son Avocat, demande de voir débouter la RIVP de l’ensemble de ses demandes et de la condamner aux dépens
Elle soutient avoir toujours habité l’appartement même lors des locations Airbnb où seule la chambre a été louée, salle de bains partagée et possibilité d’utiliser la cuisine et la salle à manger, tandis qu’elle dormait sur le canapé. Elle conteste avoir été domiciliée à [Localité 4] et explique que localisation Airbnb indique cette ville parce qu’elle s’y trouvait au moment de la création de son compte.
Elle affirme avoir dû faire face à ses charges personnelles et familiales, étant elle-même traitée pour un tableau dépressif franc d’allure réactionnel relevant d’un suivi pharmacologique et psychothérapeutique, qu’elle envoie de l’argent à sa soeur en Tunisie et que son père et sa mère résidant également en Tunisie sont tous deux gravement malades et ont besoin de son soutien financier. Elle affirme n’avoir pas de ressources pour régler l’amende sollicitée, ni la restitution des sommes perçues qu’elle estime aux alentours de 500 euros.
Elle indique regretter et affirme que son expulsion la mettraot dans une situation très précaire, n’ayant pas les moyens de se reloger. 

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il résulte des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du Code civil que la résiliation du contrat peut être demandée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave de ses obligations par une des parties ; le juge peut alors prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
 
L'article 5 du contrat de bail signé entre les parties le 8 novembre 2022 stipule que la sous-location du logement est prohibée.

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au contrat dispose que le locataire ne peut pas sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur.

L'article L.442-3-5 du Code de la construction et de l'habitation, applicable au présent logement s'agissant d'une habitation à loyer modéré, prévoit que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an et ne peut sous-louer son logement, le bailleur pouvant saisir le juge aux fins de résiliation du bail en cas de non-respect de ces dispositions.

En l'espèce, le constat d'huissier réalisé le 9 juillet 2023 sur le site internet de la plateforme Airbnb établit l’existence d’un compte Airbnb ouvert par Madame [Z] [H] qui ne le conteste pas, proposant à la location une « chambre privée dans un appartement.
Si l’annonce mentionne que Madame [Z] [H] est domiciliée à [Localité 4], ce qu’elle conteste, elle justifie en pièce 5 avoir effectivement sous loué sa chambre en sa présence dans l’appartement.
Dès lors, il sera retenu que Madame [Z] [H] n’a nullement cessé d’habiter dans les lieux loués, nonobstant la sous location illicite de la chambre reprochée et démontrée.
Il n’est nullement justifié d’un calendrier explicite et exhaustif des locations reprochées, seule la date du 18 au 27 juillet 2023 apparaissant sur les captures d’écran d’annonces jointes au PV.
Toutefois, les 23 commentaires relevés par l’huissier pour la période de janvier 2023 à juillet 2023, permettent d’établir tel que l’a fait le bailleur, une sous location de 23 nuits à 70 euros, soit un total perçu de 1610 euros.
La situation de nécessité de Madame [Z] [H] qui justifie de ses difficultés personnes, médicales et familiales graves, outre les conséquences, dans ce contexte, manifestement disproportionnée qu’aurait une expulsion de Madame [Z] [H] 

Au vu des pièces produites et de la reconnaissance des faits par de Madame [Z] [H], il est établi qu'elle a sous-loué une chambre de son appartement sur la plateforme Airbnb en violation tant du contrat de bail que des prescriptions légales. En revanche, le bailleur n'établit nullement que la locataire n'habitait plus l'appartement loué. En effet, il ressort des constats d'huissier, d'une part que la location ne portait que sur une chambre du logementn, non sur le logement entier, et d'autre part, qu'elle habitait bien le logement (pièce 5 de la locataire). 
Si de Madame [Z] [H] a bien commis une faute dans l'exécution du contrat de bail, il apparaît néanmoins que la sous-location était limitée, portant sur une chambre et non le logement entier, et que la résiliation du bail aurait des conséquences particulièrement graves et disproportionnées, Madame [Z] [H] justifiant de ses difficultés personnes, médicales et familiales graves.

La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) ne rapportant pas la preuve d’un manquement suffisamment grave aux obligations locatives de nature à justifier la résiliation du contrat de bail, il convient de le débouter de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail et de ses demandes accessoires en expulsion, en séquestration des meubles et de paiement d’une indemnité d’occupation, outre de condamnation à une amende.

Sur la demande de restitution des fruits 

Aux termes des articles 546, 547 et 548 du Code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu'elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession. L'article 549 de ce même code précise que "le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique."

Sauf, lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, indépendamment de tout préjudice (Cass 3ème civ 12 septembre 2019, n°18-20.727).

Madame [Z] [H] sera condamnée à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) la somme de 1610 euros au titre des fruits indument perçus.
Compte tenu de la situation de l’intéressée et en considération des besoins de la RIVP, bailleur social, il convient d’octroyer d’office un délai de grâce de 24 mois pour procéder au règlement de cette dette, à raison de 23 échéances mensuelles successives de 67 euros, la 24ème et dernière échéance soldant la dette.
Il sera dit que dès le premier incident de paiement affectant le présent échéancier, non régularisé 15 jours après mise en demeure du bailleur, la déchéance du terme sera aussitôt acquise au bailleur et l’intégralité du solde de la dette devenu exigible.
 
Sur les mesures accessoires

Les deux parties succombant partiellement, en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la charge des dépens sera partagée par moitié entre elles, en ce compris le coût le coût d’établissement du procès-verbal de constat. 

L’équité ne commande pas de condamner Madame [Z] [H] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) de sa demande en résiliation du bail signé entre les parties le 8 novembre 2022 ainsi que de ses demandes accessoires en expulsion, en séquestration des meubles, en paiement d’une indemnité d’occupation et de condamnation à une amende ; 

CONDAMNE Madame [Z] [H] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) la somme de 1610 euros au titre des fruits indument perçus ;

AUTORISE Madame [Z] [H] à procéder au règlement de cette dette, à raison de 23 échéances mensuelles successives de 67 euros, la 24ème et dernière échéance soldant la dette ;

DIT que le premier paiement interviendra courant août 2024, les suivants avant le 15 de chaque mois ;
 
DIT que dès le premier incident de paiement affectant le présent échéancier, non régularisé 15 jours après mise en demeure du bailleur, la déchéance du terme sera aussitôt acquise au bailleur et l’intégralité du solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

PARTAGE les dépens par moitié à la charge de chacune de parties, en ce compris le coût le coût d’établissement du procès-verbal de constat ;
 
DEBOUTE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile;

REJETTE pour le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIER LE JUGE