Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [G] [U]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02670 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HMJ

N° MINUTE : 8







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 octobre 2024


DEMANDERESSE

E.P.I.C [Localité 4] HABITAT OPH, 
dont le siège social est sis 
[Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
comparant

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [U], 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02670 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HMJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 janvier 2010, à effet au 25 janvier 2010 [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [W] [U] portant sur des locaux situés au [Adresse 2], escalier 08, 4ème étage, porte 0123, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 270.87 euros et d’une provision pour charges de 87.11 euros. 

Par avenant au contrat en date du 07 juin 2021, le bail a été transféré Monsieur [G] [U], suite au décès de sa femme. 

Par acte de commissaire de justice du 04 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 976.47 euros en principal, au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contenue aux contrats.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [G] [U] le 07 décembre 2023.

Par assignation du 15 février 2024, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [U] des lieux loués, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 140.45 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été déposées lors de l’audience par le défendeur et il en a été donné lecture.

À l'audience du 14 juin 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 juin 2024, s'élève désormais à 5 634.93 euros. Il indique que Monsieur [G] [U] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dit s’en remettre à la décision du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire mais être favorable, en tout état de cause, à ce que la mensualité de paiement ne soit pas inférieure à la somme de 50 euros. 

Monsieur [G] [U] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 20 euros, en plus du loyer courant. Il indique être à la retraite et percevoir 750 euros par mois. Il déplore ne pas avoir obtenu une réduction de loyer alors qu’il a réalisé des travaux lui-même dans l’appartement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [G] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
 [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d’application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 2 976.47 euros dans un délai de six semaines a été signifié au locataire le 04 décembre 2023.

Au moment de la délivrance du commandement de payer, le bail avait été tacitement reconduit, pour la dernière fois le 25 janvier 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi susmentionnée.

Il y a donc simplement lieu de considérer que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 05 février 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, en l’absence de tout règlement de la part de Monsieur [G] [U] dans ce délai


Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [G] [U] est redevable des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juin 2024, Monsieur [G] [U] était redevable de la somme de 5 634.93 euros, dont il convient cependant de soustraire les frais de contentieux à hauteur de 300.15 euros au total.

Monsieur [G] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera donc condamné à payer la somme de 5 334.78 euros au bailleur, à titre de provision, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. 

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le demandeur le jour de l’audience que Monsieur [G] [U] a repris le paiement intégral du loyer courant puisqu’il a effectué un versement de 460 euros le 06 juin 2024.

Il résulte, par ailleurs, du diagnostic social et financier, des déclarations de Monsieur [G] [U] et des pièces versées aux débats, que celui-ci est retraité, qu’il perçoit environ 750 euros de pension par mois et qu’il aurait constitué un dossier au titre du FSL. Il propose ainsi de verser la somme de 20 euros par mois pour apurer sa dette et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais. 

Eu égard à la reprise du paiement du loyer courant, à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’absence d’opposition du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après et dont la mensualité, compte-tenu de la situation de Monsieur [G] [U] sera fixée à 50 euros par mois outre le paiement du loyer courant. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant actuel du loyer et des charges, à partir du 05 février 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT - OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire et il ne saurait y être dérogé en matière de référé. 


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 04 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 janvier 2010 entre [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part et Madame [W] [U] d’autre part, transféré à Monsieur [G] [U] par avenant du 07 juin 2021, portant sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 2], escalier 8, 4ème étage, porte 0123, est résilié depuis le 05 février 2024,

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 5 334.78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse,

AUTORISE Monsieur [G] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [G] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 05 février 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Monsieur [G] [U] sera condamné à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, en l’absence d’élément justifiant la majoration sollicitée de 50% du loyer.

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 04 décembre 2023 et celui de l'assignation du 15 février 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 Octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge